En 2017, 58 % des ménages résidant en France sont propriétaires d’au moins un logement, que ce soit leur résidence principale ou un autre logement. Au total, ils possèdent 28,4 millions de logements (maisons ou appartements) en nom propre ou via une société civile immobilière (SCI). Pour l’essentiel, soit ils les occupent en résidence principale ou secondaire, soit ils les mettent en location.

La majorité des ménages propriétaires ne possèdent qu’un logement (34 % de l’ensemble des ménages). En revanche, 7,3 millions de ménages sont propriétaires, seuls ou en commun avec un ou plusieurs autres ménages, de deux logements ou plus : ces ménages multipropriétaires représentent 24 % des ménages résidant en France (figure 1). Ils se distinguent des propriétaires d’un seul logement par leurs caractéristiques sociodémographiques et l’usage fait des logements, bien qu’ils constituent eux-mêmes un groupe hétérogène [Ouvrir dans un nouvel ongletKwok, 2010a].

Pour décrire ces ménages et les logements qu’ils possèdent, ce dossier s’appuie sur une nouvelle base de données exhaustive sur le patrimoine immobilier des ménages. Celle-ci enrichit la connaissance sur les ménages propriétaires et sur leur parc de logements, en permettant des analyses plus fines, tant au niveau territorial que sur des populations réduites, notamment celles possédant un grand nombre de logements. De plus, elle couvre l’ensemble des logements situés en France et possédés par des ménages résidents (y compris par l’intermédiaire d’une SCI) (sources).

Malgré le grand nombre de propriétaires, la propriété des logements est relativement concentrée. Ainsi, les 24 % de ménages multipropriétaires possèdent deux tiers du parc de logements détenu par des ménages. La moitié des ménages multipropriétaires, soit 13 % des ménages, détiennent exactement deux logements et possèdent près d’un quart du parc de logements détenu par des particuliers. Les ménages restants, propriétaires de trois logements ou plus (11 % des ménages), possèdent quant à eux près de la moitié du parc (46 %). En particulier, les ménages détenteurs de 10 logements ou plus (0,6 % des ménages) possèdent 8 % du parc, soit quatorze fois leur part dans la population, et les détenteurs de 20 logements ou plus (0,1 % des ménages, soit environ 30 000 ménages) détiennent 2,4 % des logements.

Un bien immobilier peut être détenu par plusieurs personnes, soit au sein d’un même ménage, soit dans des ménages différents : 14 % des logements sont ainsi possédés par plusieurs ménages (sources). Dans ce dossier, sauf mention contraire, un ménage ayant un droit de propriété sur un logement en est considéré comme propriétaire, quelle que soit la part détenue, et quel que soit le nombre de ménages ayant un droit de propriété sur ce logement.

Le nombre de logements possédés augmente avec le niveau de vie. Parmi les 20 % de personnes les plus modestes, 67 % des ménages ne possèdent aucun logement, contre 15 % parmi les 20 % les plus aisés (figure 2). Cet écart est encore plus marqué parmi les ménages multipropriétaires. Parmi les 10 % les plus aisés, 60 % des ménages sont multipropriétaires, contre 13 % des ménages de la moitié la plus modeste. Cette part s’élève à 76 % parmi les 1 % les plus aisés, et 81 % parmi les 0,1 % les plus aisés. Enfin, 3,5 % des ménages (soit un million de ménages) sont propriétaires d’au moins cinq logements, mais ils sont 16 % parmi les 10 % les plus aisés, 33 % parmi les 1 % les plus aisés, et même 42 % parmi les 0,1 % les plus aisés.

58 % des ménages multipropriétaires sont aisés ou plutôt aisés, contre 34 % de l’ensemble des ménages (figure 3). Inversement, il y a deux fois moins de ménages pauvres ou modestes parmi les ménages multipropriétaires que dans l’ensemble de la population (19 % contre 41 %). Ainsi, 41 % des ménages multipropriétaires appartiennent aux 20 % les plus aisés. Les ménages les plus aisés ont en effet une capacité d’épargne plus importante [Garbinti et Lamarche, 2014], qu’ils peuvent mobiliser pour se constituer un patrimoine immobilier, pour leur résidence principale, mais aussi pour des résidences secondaires ou des investissements locatifs. Les transmissions intergénérationnelles aident aussi à se constituer un patrimoine immobilier, or les héritiers et donataires sont plus aisés que la moyenne [Garbinti et al., 2012 ; Cazenave-Lacrouts et al., 2021].

La composition du revenu disponible des ménages multipropriétaires se distingue de celle de l’ensemble des ménages : la part des salaires et celle des revenus issus d’une activité indépendante sont plus élevées (respectivement 45 % et 6 %, contre 39 % et 3 % pour l’ensemble des ménages). En particulier, les indépendants peuvent avoir tendance à plus épargner du fait de fluctuations de revenus plus fortes et de droits à la retraite plus restreints. De plus, les ménages multipropriétaires étant plus âgés, la part des pensions de retraite dans leur revenu disponible moyen est plus importante (19 % contre 15 %). Enfin, les revenus fonciers représentent 6 % de leur revenu disponible, soit deux fois plus que pour l’ensemble des ménages.

Accumuler du patrimoine est associé à la mise en commun des ressources au sein des couples. Ainsi, deux tiers des ménages multipropriétaires sont des couples (encadré 1), avec ou sans enfant, contre la moitié de l’ensemble des ménages  figure 3. Quel que soit le sexe, les personnes seules sont sous-représentées au sein des ménages multipropriétaires. Les ménages multipropriétaires sont également plus âgés : le référent fiscal a en moyenne 57 ans, contre 53 ans pour l’ensemble des ménages. Jusqu’à 40 ans, les ménages jeunes sont fortement sous-représentés parmi les multipropriétaires : 2 % ont moins de 30 ans et 10 % entre 30 et 39 ans, contre respectivement 11 % et 15 % pour l’ensemble des ménages. Les ménages multipropriétaires se concentrent davantage parmi les 50 à 69 ans (51 %). Après 70 ans, les ménages multipropriétaires sont de nouveau sous-représentés (18 %, soit 3 points de moins que dans l’ensemble des ménages). Les ménages les plus âgés tendent à se séparer en partie de leur patrimoine immobilier (par exemple en faisant des donations à leurs enfants), ou à limiter celui-ci à leur résidence principale sur leurs vieux jours (encadré 2).

Le référent fiscal des ménages multipropriétaires est aussi plus fréquemment né en France : 92 %, contre 85 % pour l’ensemble des ménages. Cependant, seuls les logements situés en France sont comptabilisés ici, or les ménages comprenant des personnes immigrées peuvent détenir plus souvent un ou plusieurs logements à l’étranger, en particulier dans leur pays d’origine.

Comme l’ensemble des ménages [de Bellefon et al., 2020], 38 % des ménages multipropriétaires vivent dans des aires d’attractions des villes de 700 000 habitants ou plus (y compris celle de Paris) et moins de 10 % vivent dans une commune hors attraction des villes. En revanche, au sein des aires, les ménages multipropriétaires habitent moins souvent que la moyenne dans le pôle. Ainsi, comme le reste des propriétaires, ils résident plus fréquemment dans la couronne périurbaine : c’est le cas de 47 % d’entre eux, soit 7 points de plus que l’ensemble des ménages.

Les ménages propriétaires de 5 logements ou plus se distinguent des autres ménages multipropriétaires. En premier lieu, ils sont plus aisés : ils ont pu se constituer un patrimoine plus important en raison de revenus plus importants, et réciproquement, ce patrimoine augmente leur niveau de vie en raison de revenus locatifs plus élevés. Seuls 13 % sont pauvres ou modestes, tandis que 73 % sont plutôt aisés ou aisés. 44 % d’entre eux sont aisés, contre 25 % pour l’ensemble des multipropriétaires. Cette part augmente à 52 % pour ceux détenant entre 10 et 19 logements et 63 % pour ceux qui possèdent 20 logements ou plus. Par ailleurs, la part des revenus issus d’une activité indépendante dans le revenu disponible moyen de ces ménages est également trois fois plus élevée que dans l’ensemble des ménages et celle des revenus fonciers atteint 15 %, soit cinq fois plus que pour l’ensemble des ménages.

De plus, ils résident plus fréquemment dans les grandes aires d’attraction des villes, et plus souvent dans le pôle de l’aire, que le reste des ménages multipropriétaires. 41 % des ménages propriétaires de 5 logements ou plus résident en région parisienne ou dans une aire de 700 000 habitants ou plus, soit 3 points de plus que l’ensemble des ménages multipropriétaires. Cette part s’élève à 42 % pour les ménages possédant entre 10 et 19 logements, et à 50 % pour ceux possédant 20 logements ou plus. Enfin, 49 % des ménages propriétaires de 5 logements ou plus résident dans le pôle de l’aire (contre 45 % pour l’ensemble des multipropriétaires), cette part augmentant à 59 % pour les ménages détenant 20 logements ou plus.

55 % des logements possédés par des ménages multipropriétaires sont occupés par au moins l’un de leurs propriétaires ou par un ménage qui en a conservé l’usufruit (figure 4), contre 67 % pour l’ensemble des logements détenus par des ménages. 89 % des ménages multipropriétaires possèdent leur résidence principale, et 43 % possèdent un logement qui est la résidence principale d’un autre ménage qui en est également propriétaire ou usufruitier. C’est par exemple le cas d’enfants qui détiennent en nue-propriété une maison dont leurs parents sont usufruitiers, dans une logique de transmission intergénérationnelle (encadré 2).

De plus, trois ménages multipropriétaires sur dix détiennent au moins une résidence secondaire. Parmi ces ménages, près de quatre sur dix possèdent exactement deux logements et la moitié des logements qu’ils possèdent sont des maisons. Posséder une résidence secondaire est d’autant plus fréquent que le ménage possède plus de logements : 21 % des ménages ayant exactement 2 logements détiennent au moins une résidence secondaire, contre 48 % des ménages possédant 5 logements ou plus. Les ménages détenteurs de résidences secondaires sont plus âgés que les autres multipropriétaires : 78 % d’entre eux ont 50 ans ou plus, contre 69 % de l’ensemble des multipropriétaires. Ils sont également plus fréquemment en couple (71 %). De plus, ces ménages résident plus souvent dans les grandes aires : 47 % d’entre eux habitent dans une aire de 700 000 habitants ou plus, soit près de 10 points de plus que l’ensemble des ménages multipropriétaires. Enfin, ils résident également plus fréquemment dans les pôles de ces aires (55 %), la résidence secondaire pouvant alors permettre de s’éloigner de la ville.

Le nombre de logements à usage résidentiel propre s’accroît avec celui des logements détenus par le ménage, puis plafonne à 2,5 logements au-delà de 5 logements possédés. Par conséquent, la part de logements consacrée à un usage résidentiel par l’un des propriétaires ou un usufruitier est élevée pour les ménages qui possèdent un nombre limité de logements. Parmi les logements appartenant à des ménages possédant exactement deux logements, 1,5 en moyenne est occupé par son propriétaire, 0,3 est à usage locatif et 0,2 est vacant. Cette part se réduit ensuite lorsque le nombre de logements possédés augmente : 93 % des logements détenus par des ménages en possédant un seul sont occupés par l’un de leurs propriétaires ; cette part s’élève à 75 % pour les ménages possédant deux logements, contre 24 % lorsque le propriétaire en possède dix et 9 % lorsqu’il en possède vingt ou plus (figure 5).

La moitié (49 %) des ménages multipropriétaires détiennent au moins un logement en location, contre 13 % pour l’ensemble des ménages. Cet usage concerne 32 % des logements détenus par des multipropriétaires (soit 6 millions de logements) et devient prépondérant au fur et à mesure que le nombre de logements augmente (figure 5). Ainsi, 39 % des logements possédés par les ménages détenant 5 logements sont loués, contre 70 % pour ceux détenant 20 logements ou plus. Dans l’ensemble, dès le troisième logement possédé, les logements supplémentaires sont principalement mis en location (ou peuvent rester vacants).

Les ménages multipropriétaires qui possèdent des logements en location se distinguent peu des autres ménages multipropriétaires en ce qui concerne l’âge, la configuration familiale ou le lieu de résidence. Un tiers d’entre eux possèdent exactement deux logements, mais plus d’un quart en possèdent au moins cinq. 70 % de leurs logements en location sont des appartements, qui se situent plus fréquemment dans les aires de 200 000 habitants ou plus, en particulier dans les pôles de ces aires. Cela reflète la structure du parc locatif, davantage situé en zone urbaine et composé d’immeubles.

Enfin, 12 % des logements détenus par des multipropriétaires (soit 2 millions de logements) sont considérés comme vacants par l’administration fiscale (notamment lorsqu’ils sont encore en construction). Les logements vacants peuvent être en cours de vente ou de location, en attente d’occupation ou de règlement de succession, ou encore non affectés (logements à réhabiliter, par exemple).

La propriété des logements en location est plus concentrée que celle du reste des logements possédés par les ménages multipropriétaires. Les ménages détenant au moins 5 logements (soit un million de ménages) détiennent 50 % des logements en location possédés par les particuliers, alors qu’ils ne représentent que 3,5 % des ménages (figure 6). À titre de comparaison, les propriétaires de deux logements représentent 13 % des ménages et possèdent 18 % des logements en location possédés par les particuliers.

Cette concentration de la propriété des logements en location reflète une logique d’accumulation patrimoniale, qui s’appuie notamment sur le recours aux SCI. Ainsi, 10 % des ménages multipropriétaires possèdent au moins un logement via une SCI. Les SCI regroupent en moyenne 2,2 biens immobiliers (0,6 maison et 1,6 appartement), pour un total de 1,4 million de logements. Le recours aux SCI croît avec le niveau de vie : 41 % des ménages multipropriétaires ayant recours à une SCI sont aisés, contre 25 % pour l’ensemble des multipropriétaires.

Le recours aux SCI croît également fortement avec le nombre de logements possédés : 7 % des ménages propriétaires de 2 à 4 logements possèdent au moins un logement via une SCI, contre 31 % pour les ménages possédant 5 logements ou plus et 66 % pour ceux détenant 20 logements ou plus. Ces ménages ont globalement un patrimoine plus important à transmettre, et ce mode de détention permet de réduire l’imposition.

Les SCI sont aussi un outil de gestion du patrimoine locatif : 12 % des logements en location sont détenus via une SCI contre 1 % des résidences principales et secondaires. Dans la mesure où le parc locatif comprend une majorité d’appartements, le recours aux SCI est plus fréquent pour les appartements que pour les maisons : dans l’ensemble, 9 % des appartements possédés par des ménages le sont par l’intermédiaire d’une SCI, contre 2 % des maisons. Cette part varie en fonction du nombre de biens possédés : 12 % des appartements et 6 % des maisons possédés par des ménages propriétaires d’exactement 5 logements le sont par l’intermédiaire d’une SCI (figure 7).

Enfin, utiliser des SCI permet de partager la propriété de biens immobiliers à plusieurs : 50 % des logements détenus via une SCI sont possédés par deux ou plusieurs ménages, contre 13 % des logements détenus en nom propre.

Les multipropriétaires détiennent une part d’appartements au sein de leur patrimoine immobilier plus élevée que le reste des ménages : ces derniers représentent 45 % du parc de logements des ménages multipropriétaires, contre 38 % de l’ensemble des logements détenus par les particuliers (figure 8). Ces logements se situent également un peu plus fréquemment dans les communes-centre des aires d’attraction des villes (32 % contre 29 %). La surface moyenne des maisons des ménages multipropriétaires évolue peu en fonction du nombre de logements possédés (légèrement supérieure à 100 m²), mais celle des appartements décroît, de 61 m² pour les ménages propriétaires de 2 logements à 49 m² pour ceux possédant 20 logements ou plus.

Les ménages propriétaires de 5 logements ou plus possèdent une part notable des logements appartenant à des particuliers et situés dans le centre des grandes aires : ils détiennent 40 % des logements situés dans Paris et 37 % de ceux situés dans les communes-centres des autres aires de 700 000 habitants ou plus, contre 24 % de l’ensemble des logements possédés par des ménages. Ces proportions s’élèvent respectivement à 17 % et 15 % dans le cas des ménages détenant 10 logements ou plus, contre 8 % de l’ensemble des logements. Cela s’explique par une part importante de logements en location dans leur patrimoine. En effet, les logements en location possédés par des particuliers sont concentrés dans le centre des aires : les ménages propriétaires de 5 logements ou plus possèdent 58 % des logements en location situés dans Paris, contre 22 % des logements occupés par leur propriétaire. Ces parts s’élèvent respectivement à 54 % et 14 % pour les logements situés dans la commune-centre des autres aires de 700 000 habitants ou plus (57 % et 16 % à Lyon, 56 % et 13 % à Marseille, 62 % et 11 % à Lille, 51 % et 15 % à Toulouse).

Enfin, la part du parc de logements possédé par les ménages résidant en France et possédant 5 logements ou plus augmente à proximité des quartiers les plus centraux des grandes villes. Dans le cas de Paris et sa petite couronne (figure 9), elle est comprise entre 10 % et 25 % dans les communes de proche banlieue, et entre 45 % et 50 % dans les arrondissements du centre de Paris (1^er, 2^e, 4^e, 5^e, 6^e, 7^e et 8^e arrondissements). Cette structure géographique se retrouve dans le centre des autres grandes aires françaises, dans les quartiers denses et anciens : sur la Presqu’île, les pentes de la Croix-Rousse et le quartier Fourvière à Lyon, dans les quartiers de Belsunce et de Noailles à Marseille, autour du Capitole, de la basilique Saint-Sernin et du quartier des Carmes à Toulouse ou encore dans les quartiers de Wazemmes, de Moulins et du Vieux-Lille à Lille.