Insee
Insee Focus · Novembre 2021 · n° 254
Insee Focus37,2 millions de logements en France au 1er janvier 2021

Camille Freppel (Insee)

Au 1er janvier 2021, la France hors Mayotte compte 37,2 millions de logements. En France métropolitaine, 82 % des logements sont des résidences principales et 55 % des logements individuels. Depuis une quinzaine d’années, la part des résidences principales diminue légèrement, au profit des logements vacants et, plus récemment, des résidences secondaires et logements occasionnels. 16 % des résidences principales sont situées dans l’unité urbaine de Paris ; 37 % des résidences secondaires ou logements occasionnels se situent dans les communes hors unités urbaines. Après s’être accrue jusqu’en 2010, la part de ménages propriétaires est stable, autour de 58 %. Dans les départements d’outre-mer, le parc de logements augmente plus vite qu’en métropole : + 2,4 % en moyenne par an depuis 1982, contre + 1,1 % en métropole.

Insee Focus
No 254
Paru le : Paru le 09/11/2021

Le nombre de logements augmente moins vite sur la période récente

Au 1er janvier 2021, la France métropolitaine compte 36,2 millions de logements sur les 37,2 millions de France hors Mayotte (figure 1, sources), soit 12,6 millions de logements supplémentaires depuis 1982. L’évolution du parc de logements résulte de différents facteurs. La construction de logements neufs ainsi que la transformation de locaux non résidentiels en logements (réaffectations) contribuent à augmenter le nombre de logements. Inversement, les démolitions et les changements d’usage de locaux d’habitation (désaffectations) réduisent le parc.

Figure 1 – Répartition du parc de logements selon la catégorie

Figure 1 – Répartition du parc de logements selon la catégorie - Lecture : en 2021, la France hors Mayotte compte 30 434 milliers de résidences principales. Ces dernières représentent 81,8 % de son parc et ont augmenté de 1,1 % en moyenne par an depuis 1982.
1982 2021 Évolution annuelle moyenne
(en %)
Nombre de logements
(en milliers)
Répartition
(en %)
Nombre de logements
(en milliers)
Répartition
(en %)
France hors Mayotte 24 023 100,0 37 196 100,0 1,1
Résidences principales 19 849 82,6 30 434 81,8 1,1
Résidences secondaires ou logements occasionnels 2 279 9,5 3 678 9,9 1,2
Logements vacants 1 895 7,9 3 085 8,3 1,3
France métropolitaine 23 652 100,0 36 247 100,0 1,1
Résidences principales 19 542 82,6 29 660 81,8 1,1
Résidences secondaires ou logements occasionnels 2 260 9,6 3 620 10,0 1,2
Logements vacants 1 850 7,8 2 968 8,2 1,2
DOM hors Mayotte 371 100,0 949 100,0 2,4
Résidences principales 308 82,9 774 81,6 2,4
Résidences secondaires ou logements occasionnels 19 5,0 58 6,1 3,0
Logements vacants 45 12,1 117 12,3 2,5
  • Lecture : en 2021, la France hors Mayotte compte 30 434 milliers de résidences principales. Ces dernières représentent 81,8 % de son parc et ont augmenté de 1,1 % en moyenne par an depuis 1982.
  • Champ : France hors Mayotte.
  • Sources : Insee ; ministère de la Transition écologique et solidaire, Service de la donnée et des études statistiques (SDES) ; estimations annuelles du parc de logements au 1er janvier 2021.

Depuis le début des années 1980, le parc s’est accru de 1,1 % par an en moyenne en France métropolitaine. Le taux de croissance du parc a peu évolué sur l’ensemble de la période ; il a toutefois légèrement ralenti sur les cinq dernières années (figure 2). En 2021, la croissance du nombre de logements s’atténue encore, à + 0,7 % (après + 0,9 % en 2020 et + 1,0 % en 2019), la construction neuve ayant chuté avec la crise sanitaire. Aujourd’hui, sur 100 logements, 82 sont des résidences principales, 10 sont des résidences secondaires ou logements occasionnels, et 8 sont vacants.

Figure 2 - Évolution annuelle moyenne du nombre de logements par catégorie

en %
Figure 2 - Évolution annuelle moyenne du nombre de logements par catégorie (en %) - Lecture : entre 2016 et 2021, le nombre de résidences principales augmente en moyenne de 0,8 % par an.
1986-1991 1991-1996 1996-2001 2001-2006 2006-2011 2011-2016 2016-2021
Résidences principales 1,1 1,1 1,2 1,3 1,0 0,8 0,8
Résidences secondaires ou logements occasionnels 2,1 0,4 0,4 0,9 0,4 1,5 1,5
Logements vacants 0,2 0,6 0,2 – 0,3 4,1 3,1 1,3
Ensemble 1,1 1,0 1,0 1,2 1,1 1,1 0,9
  • Lecture : entre 2016 et 2021, le nombre de résidences principales augmente en moyenne de 0,8 % par an.
  • Champ : France métropolitaine.
  • Sources : Insee ; ministère de la Transition écologique et solidaire, Service de la donnée et des études statistiques (SDES) ; estimations annuelles du parc de logements au 1er janvier 2021.

Figure 2 - Évolution annuelle moyenne du nombre de logements par catégorie

  • Lecture : entre 2016 et 2021, le nombre de résidences principales augmente en moyenne de 0,8 % par an.
  • Champ : France métropolitaine.
  • Sources : Insee ; ministère de la Transition écologique et solidaire, Service de la donnée et des études statistiques (SDES) ; estimations annuelles du parc de logements au 1er janvier 2021.

Le nombre de résidences principales augmente moins vite sur la période récente

Depuis 1982, le nombre de résidences principales s’est accru de 52 %. Cette hausse a été portée par la croissance démographique (+ 20 % sur cette même période), mais également par la baisse de la taille des ménages (mises en couples plus tardives, ruptures d’union, vieillissement démographique, etc.). Toutefois, depuis une quinzaine d’années, le nombre de résidences principales croît à un rythme un peu moins soutenu que l’ensemble du parc, alors qu’il avait augmenté un peu plus vite que ce dernier entre 1990 et le milieu des années 2000. En conséquence, la part des résidences principales diminue légèrement : 81,8 % en 2021, contre 82,6 % en 1982.

Depuis le début des années 2010, le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels augmente plus vite que l’ensemble du parc, alors qu’il avait progressé de façon moins soutenue que ce dernier à partir de 1990.

Les logements vacants augmentent nettement depuis 2006, à un rythme supérieur à celui de l’ensemble du parc, alors que leur nombre augmentait moins vite, voire diminuait, auparavant. Néanmoins, cette hausse s’atténue sur les dernières années. La vacance peut provenir d’une inadéquation de l’offre avec la demande en matière de taille, localisation, prix, par exemple, ou correspondre à des logements en mauvais état. Il peut aussi s’agir de logements inoccupés sans être pour autant immédiatement habitables. Ils peuvent être proposés à la vente ou à la location, en attente d’occupation ou de règlement de succession, ou encore sans affectation précise (logements à réhabiliter, par exemple). La vacance peut être aussi la conséquence du départ en maison de retraite de personnes âgées, sans que le logement soit mis en vente ou en location.

En 2021, l’habitat individuel représente 55 % des logements, comme en 1982. Ce type d’habitat est majoritaire parmi les résidences principales comme parmi les résidences secondaires et les logements occasionnels. Depuis 2008, sa part recule légèrement, car le nombre de logements collectifs augmente plus vite que celui des logements individuels, jusqu’à deux fois plus vite sur les cinq dernières années (figure 3). Depuis 2013, les logements achevés dans l’année sont en effet plus souvent collectifs qu’individuels.

Figure 3 - Évolution annuelle moyenne du nombre de logements par type d'habitat

en %
Figure 3 - Évolution annuelle moyenne du nombre de logements par type d'habitat (en %) - Lecture : entre 2016 et 2021, le nombre de logements individuels augmente en moyenne de 0,6 % par an.
1986-1991 1991-1996 1996-2001 2001-2006 2006-2011 2011-2016 2016-2021
Logements individuels 1,2 0,9 1,1 1,3 1,1 0,9 0,6
Logements collectifs 1,1 1,2 1,0 0,9 1,2 1,2 1,3
Ensemble 1,1 1,0 1,0 1,2 1,1 1,1 0,9
  • Lecture : entre 2016 et 2021, le nombre de logements individuels augmente en moyenne de 0,6 % par an.
  • Champ : France métropolitaine.
  • Sources : Insee ; ministère de la Transition écologique et solidaire, Service de la donnée et des études statistiques (SDES) ; estimations annuelles du parc de logements au 1er janvier 2021.

Figure 3 - Évolution annuelle moyenne du nombre de logements par type d'habitat

  • Lecture : entre 2016 et 2021, le nombre de logements individuels augmente en moyenne de 0,6 % par an.
  • Champ : France métropolitaine.
  • Sources : Insee ; ministère de la Transition écologique et solidaire, Service de la donnée et des études statistiques (SDES) ; estimations annuelles du parc de logements au 1er janvier 2021.

Les logements se concentrent davantage dans les unités urbaines hors Paris qu’en 1982

Depuis le début des années 1980, la répartition du parc de logements selon la taille de l’unité urbaine a évolué sous l’effet de deux phénomènes. Tout d’abord, la croissance du parc a évolué de façon hétérogène sur le territoire. Ensuite, sa répartition a évolué en lien avec le phénomène d’extension urbaine, par l’apparition de nouvelles unités urbaines ou l’agrandissement d’unités urbaines déjà existantes.

En 2021, 16 % des résidences principales se situent dans l’unité urbaine de Paris et 20 % dans une commune hors unité urbaine (figure 4). Ces proportions ont légèrement diminué depuis 1982 au profit des unités urbaines autres que Paris.

Figure 4a – Répartition de l'habitat individuel et collectif selon la taille de l’unité urbaine au 1er janvier 2021

en %
Figure 4a – Répartition de l'habitat individuel et collectif selon la taille de l’unité urbaine au 1er janvier 2021 (en %) - Lecture : 16,0 % des résidences principales se situent dans l’unité urbaine de Paris. 3,4 % des résidences principales sont des logements individuels situés dans l’unité urbaine de Paris.
Résidences principales Résidences secondaires ou logements occasionnels Logements vacants Ensemble des logements
Communes hors unité urbaine 20,2 37,0 24,5 22,3
Individuel 18,8 28,6 21,2 20,0
Collectif 1,5 8,4 3,3 2,3
Unités urbaines de moins de 100 000 habitants 32,2 39,8 35,5 33,2
Individuel 21,4 20,9 18,0 21,1
Collectif 10,8 18,9 17,5 12,1
Unités urbaines de 100 000 habitants ou plus (hors Paris) 31,5 16,6 27,6 29,7
Individuel 12,4 3,7 7,2 11,1
Collectif 19,2 12,9 20,4 18,6
Unité urbaine de Paris 16,0 6,6 12,5 14,8
Individuel 3,4 0,3 1,6 3,0
Collectif 12,6 6,2 10,8 11,8
Ensemble des communes 100,0 100,0 100,0 100,0
Individuel 56,0 53,6 48,0 55,1
Collectif 44,0 46,4 52,0 44,9
  • Lecture : 16,0 % des résidences principales se situent dans l’unité urbaine de Paris. 3,4 % des résidences principales sont des logements individuels situés dans l’unité urbaine de Paris.
  • Champ : France métropolitaine, zonage en unités urbaines de 2020.
  • Sources : Insee ; ministère de la Transition écologique et solidaire, Service de la donnée et des études statistiques (SDES) ; estimations annuelles du parc de logements au 1er janvier 2021.

Les résidences secondaires et les logements occasionnels se situent bien plus souvent dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants : 77 % contre seulement 52 % des résidences principales. Depuis 2008, le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels croît un peu plus vite dans les unités urbaines de 100 000 habitants ou plus, y compris celle de Paris, que dans les autres unités urbaines. La part de ce type de logement dans les communes hors unité urbaine a nettement diminué par rapport au début des années 1980 (de 52 % en 1982 à 37 % en 2021), alors que celle dans les unités urbaines de moins de 100 000 habitants s’est accrue (de 31 % à 40 %). Ces changements s’expliquent par une évolution moins favorable du nombre de résidences secondaires et logements occasionnels dans les communes hors unité urbaine, mais également par le passage de communes hors unité urbaine à l’espace urbain, le plus souvent en intégrant une agglomération.

La majorité des logements vacants (60 %) se situent dans une commune hors unité urbaine ou dans une unité urbaine de moins de 100 000 habitants. La part des logements vacants hors unité urbaine s’est réduite par rapport au début des années 1980, passant de 30 % en 1982 à 25 % en 2021, tout comme la part de logements vacants au sein de l’unité urbaine de Paris, passant de 17 % à 13 %. Au contraire, la part des logements vacants dans les unités urbaines de moins de 100 000 habitants a augmenté, passant de 29 % en 1982 à 35 % en 2021.

Enfin, l’habitat individuel est d’autant plus fréquent que la taille de l’unité urbaine à laquelle appartient la commune est petite, et ce pour toutes les catégories de logements (résidence principale ou autre).

Six ménages sur dix sont propriétaires de leur résidence principale

En 2021, 58 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale (figure 5). Cette part est stable depuis 2010, après avoir augmenté de façon continue depuis 1982 (elle était alors de 50 %). La part des propriétaires sans charges de remboursement s’est sensiblement accrue jusqu’en 2010 (38 % contre 27 % en 1982), en partie sous l’effet du vieillissement de la population, avant de se stabiliser (38 % en 2021). La part des propriétaires accédants se stabilise quant à elle à 20 % depuis une quinzaine d’années, possiblement en lien avec l’allongement des durées d’emprunts. Entre 1990 et le milieu des années 2000, elle avait baissé de façon continue, de 26 % à 20 %.

Figure 5a – Répartition des résidences principales selon le statut d'occupation

en % de l’ensemble des résidences principales
Figure 5a – Répartition des résidences principales selon le statut d'occupation (en % de l’ensemble des résidences principales) - Lecture : en 2021, 57,9 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale.
1982 2021
Propriétaires 50,4 57,9
Locataires 41,0 39,8
Logés gratuitement 8,6 2,3
Ensemble 100,0 100,0
  • Lecture : en 2021, 57,9 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale.
  • Champ : France métropolitaine.
  • Sources : Insee ; ministère de la Transition écologique et solidaire, Service de la donnée et des études statistiques (SDES) ; estimations annuelles du parc de logements au 1er janvier 2021.

Figure 5a – Répartition des résidences principales selon le statut d'occupation

  • Lecture : en 2021, 57,9 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale.
  • Champ : France métropolitaine.
  • Sources : Insee ; ministère de la Transition écologique et solidaire, Service de la donnée et des études statistiques (SDES) ; estimations annuelles du parc de logements au 1er janvier 2021.

La part des ménages locataires de leur résidence principale se maintient aux environs de 40 % depuis 1990, soit un niveau un peu plus faible qu’en 1982 (41 %). Les logements détenus par des bailleurs publics représentent 17 % du parc de résidences principales, ceux détenus par des bailleurs privés, 23 %. La part des bailleurs publics est stable depuis le milieu des années 1990, alors qu’elle avait nettement augmenté auparavant. Enfin, la proportion des ménages logés gratuitement a baissé de façon continue depuis 1982 (2 % en 2021).

Le nombre de logements s’accroît plus fortement dans les DOM qu’en métropole

Dans les départements d’outre-mer (DOM) hors Mayotte, le parc total des logements augmente plus rapidement qu’en métropole, en raison d’une forte croissance de la population. Cependant, l’augmentation du nombre de logements s’atténue : + 1,6 % en moyenne par an depuis dix ans, contre + 2,8 % entre 1982 et 2010.

En 2021, dans les DOM, 82 % des logements sont des résidences principales, 6 % des résidences secondaires ou logements occasionnels et 12 % des logements vacants (figure 1). Depuis 2008, le nombre de résidences principales s’accroît un peu moins vite que l’ensemble du parc. Ainsi, la part des résidences principales est légèrement plus faible qu’en 1982. L’habitat individuel représente les deux tiers de l’ensemble des logements ultramarins, une proportion nettement plus élevée qu’en métropole. Sa part baisse lentement depuis le début des années 1980 (78 % en 1982). Il reste toutefois majoritaire aussi bien pour les résidences principales, les résidences secondaires ou logements occasionnels et les logements vacants.

Publication rédigée par : Camille Freppel (Insee)

Sources

Les estimations annuelles du parc de logements (EAPL) font la synthèse et la mise en cohérence de plusieurs sources, la principale étant le recensement de la population, dont les dernières données disponibles sont relatives au 1er janvier 2018.

En France métropolitaine, l’estimation s’appuie également sur d’autres sources, notamment les fichiers de la taxe d’habitation, le répertoire de gestion du recensement (répertoire des immeubles localisés) et l’enquête Logement de l'Insee (la dernière datant de 2013).

Pour les DOM hors Mayotte, l’estimation est principalement réalisée à l'aide du recensement et des enquêtes Logement de 2006 et 2013.

Les données relatives aux trois dernières années (2019, 2020 et 2021) sont provisoires et seront révisées chaque année jusqu’à ce qu’un chiffrage définitif soit établi par le recensement.

La répartition du parc de logements selon la taille de l’unité urbaine intègre les révisions successives du zonage en unités urbaines (1982, 1990, 1999, 2010 et 2020). Entre deux révisions du zonage en unités urbaines, la répartition en tranches urbaines, selon le caractère individuel ou collectif du logement et selon la catégorie de logements (résidences principales, résidences secondaires ou logements occasionnels, logements vacants) est lissée par interpolation linéaire.

Définitions

Une résidence principale est un logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.

Une résidence secondaire est un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Les logements meublés loués (ou à louer) pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires. Distinguer logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile, c'est pourquoi ils sont souvent regroupés.

Un logement occasionnel est un logement ou une pièce indépendante utilisée occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille).

Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants : proposé à la vente, à la location ; déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ; en attente de règlement de succession ; conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ; gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste, etc.).

Un logement individuel est une construction qui ne comprend qu'un logement (maison).

Un logement collectif est un logement dans un immeuble collectif (appartement).

La notion d'unité urbaine repose sur la continuité du bâti et le nombre d'habitants. On appelle unité urbaine une commune ou un ensemble de communes présentant une zone de bâti continu (pas de coupure de plus de 200 mètres entre deux constructions) qui compte au moins 2 000 habitants.

Un propriétaire accédant est un propriétaire qui n’a pas fini de rembourser son emprunt.

Les bailleurs publics regroupent les organismes d’habitation à loyer modéré (HLM), les sociétés d’économie mixte (SEM), l’État, les collectivités locales et établissements publics.

Les bailleurs privés comprennent les ménages propriétaires bailleurs et les autres bailleurs personnes morales.

Le répertoire d'immeubles localisés (RIL), disponible pour les communes de 10 000 habitants ou plus, contient l'ensemble des adresses de logements (les habitations, les établissements touristiques et les communautés) nécessaires au recensement de la population et au calcul des populations légales.

Il intègre notamment le nombre de logements, le type d'habitation, le caractère habitable des adresses et leur géolocalisation.

Ce répertoire permet de constituer les bases de sondage des enquêtes de recensement des communes de 10 000 habitants ou plus. Tous les ans, l’échantillon de 8 % des logements habitables d’une grande commune est déterminé à partir des adresses du RIL. Par ailleurs, le nombre de logements habitables du RIL intervient directement dans le calcul du niveau de la population légale des grandes communes.

Initialisé à partir d’informations issues du recensement général de la population de 1999, ce répertoire est mis à jour par l’Insee et les communes à partir des fichiers de permis de construire et de remontées d'informations locales (mises à jour de la commune, résultats des enquêtes de recensement, enquêtes sur la qualité du RIL menées par l'Insee, etc). Dans les DOM, le RIL est essentiellement mis à jour à partir d'enquêtes réalisées sur le terrain.

La création et la mise à jour du RIL sont définies par un arrêté du 19 juillet 2000.

Pour en savoir plus

Arnold C., « 37 millions de logements en France au 1er janvier 2020 », Insee Focus n° 217, décembre 2020.

Costemalle V., « Toujours plus d’habitants dans les unités urbaines », Insee Focus n° 210, octobre 2020.

Vallès V., « 374 000 logements supplémentaires chaque année entre 2010 et 2015 - La vacance résidentielle s’accentue », Insee Première n° 1700, juin 2018.

Daguet F., « Des ménages toujours plus nombreux, toujours plus petits », Insee Première n° 1663, août 2017.

Arnold C., Boussard J. « L’accès à la propriété en recul depuis la crise de 2008 », in Les conditions de logement en France, coll. « Insee Références », édition 2017.