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Insee Conjoncture Occitanie · Juin 2022 · n° 32
Insee Conjoncture OccitanieBilan économique 2021 - OccitanieL’économie régionale redresse sa trajectoire

Après la chute d’activité historique du printemps 2020, l’impact économique de la pandémie de Covid-19 s’atténue progressivement. En 2021, le PIB progresse de 6,8 % en France par rapport à 2020. L’activité économique se redresse de façon plus marquée en Occitanie. Cela se traduit par une nette reprise de l’emploi salarié qui augmente de 3,4 % sur un an. Ce rebond permet aux secteurs des services et de la construction de dépasser nettement leur niveau d’emploi de fin 2019. En revanche, l’emploi industriel reste en retrait par rapport à l’avant-crise, en particulier dans la filière aéronautique. Malgré la reprise, l’économie régionale reste ainsi marquée fin 2021 par les conséquences de la crise. En particulier, le département de la Haute-Garonne, très dynamique avant-crise, retrouve juste son niveau d’activité de 2019. À l’inverse, l’Hérault et les Pyrénées-Orientales le dépassent nettement.

Insee Conjoncture Occitanie
No 32
Paru le : Paru le 21/06/2022

Ce bilan économique fait partie des 17 bilans économiques régionaux 2021 publiés par l'Insee.
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Construction - Marché de l'immobilier et construction 2021 en rebond après la crise sanitaireBilan économique 2021

Jean-Louis Julia (Direction régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement)

Avec 40 600 logements commencés en 2021 en Occitanie, la construction de logements augmente de 5,3 % en une année mais ne retrouve pas son niveau de 2019. Dans la région, la croissance est imputable aux maisons individuelles alors que l’habitat collectif recule. La construction de locaux non résidentiels est aussi en forte croissance (+ 13 %). Ce rebond du secteur de la construction fait suite à la forte baisse de 2020 en particulier durant le premier confinement. En 2022, la croissance pourrait se poursuivre. Toutefois, des incertitudes sur le coût des matières premières, liées au conflit armé en Ukraine et sur l’évolution des taux d’intérêts suite aux tensions inflationnistes, pourraient entraver ce rebond.

Insee Conjoncture Occitanie

No 32

Paru le : 21/06/2022

Une croissance de la construction insuffisante pour revenir au niveau de 2019

En 2021, 40 600 logements sont mis en chantier en Occitanie, soit 2 100 logements de plus qu’en 2020 (+ 5,3 %). Cette croissance fait suite à trois années de recul du nombre de constructions. Elle est cependant insuffisante pour rattraper la chute enregistrée en 2020 (- 9,2 %) liée à la crise sanitaire et ne permet pas de revenir au niveau de 2019 (42 300 logements mis en chantier), ni à celui de 2018 (44 300 logements mis en chantier).

Les difficultés dans le secteur de la construction de logements sont plus marquées en Occitanie qu’au niveau national. En France (hors Mayotte), l’année 2021 se termine par une croissance de 11,7 % des mises en chantier de logements (après une baisse de 8,7 % en 2020) permettant de rattraper et même de dépasser le nombre de logements construits en 2019 (figure 1).

Figure 1Évolution de la construction de logements

indice base 100 en décembre 2014
Évolution de la construction de logements (indice base 100 en décembre 2014)
Logements autorisés - Occitanie Logements commencés - Occitanie Logements autorisés - France hors Mayotte Logements commencés - France hors Mayotte
2014 100,0 100,0 100,0 100,0
2015 103,9 104,0 106,3 101,6
2016 121,5 113,2 121,7 110,3
2017 127,2 139,5 129,3 129,8
2018 114,4 119,1 121,2 119,4
2019 111,9 113,7 118,2 113,8
2020 100,5 103,5 103,2 103,6
2021 116,2 109,1 123,1 115,8
  • Note : données estimées provisoires arrondies à la centaine en date réelle.
  • Champ : logements individuels, collectifs et en résidence.
  • Source : SDES, Sit@del2.

Figure 1Évolution de la construction de logements

  • Note : données estimées provisoires arrondies à la centaine en date réelle.
  • Champ : logements individuels, collectifs et en résidence.
  • Source : SDES, Sit@del2.

Les mises en chantier rebondissent nettement au cours du premier semestre 2021, en Occitanie comme au niveau national. Mais la tendance s’inverse dans la région au cours des troisième et quatrième trimestres où le nombre de mises en chantier rechute alors qu’il continue de croître en France hors Mayotte (figure 2).

Figure 2Évolution trimestrielle des mises en chantier de logements

Base 100 au 1ᵉʳ trimestre 2001
Évolution trimestrielle des mises en chantier de logements (Base 100 au 1ᵉʳ trimestre 2001)
Occitanie France hors Mayotte
2010T1 103,3 106,1
2010T2 104,2 110,0
2010T3 114,5 115,0
2010T4 121,3 123,8
2011T1 124,1 128,1
2011T2 126,3 128,5
2011T3 121,6 126,7
2011T4 124,1 129,0
2012T1 123,7 128,5
2012T2 117,9 123,8
2012T3 111,3 119,8
2012T4 105,9 114,6
2013T1 103,7 113,2
2013T2 103,4 114,7
2013T3 104,7 113,9
2013T4 97,5 107,3
2014T1 94,7 103,3
2014T2 92,5 101,1
2014T3 92,6 100,9
2014T4 92,1 101,0
2015T1 92,9 100,3
2015T2 91,6 99,4
2015T3 90,9 99,8
2015T4 95,7 102,6
2016T1 93,9 103,4
2016T2 101,5 107,5
2016T3 103,5 108,3
2016T4 104,1 111,5
2017T1 113,0 117,8
2017T2 112,4 120,9
2017T3 116,5 124,5
2017T4 128,5 131,2
2018T1 124,6 129,1
2018T2 124,5 129,2
2018T3 122,2 126,5
2018T4 109,4 120,7
2019T1 105,2 119,4
2019T2 104,4 116,2
2019T3 104,3 115,9
2019T4 104,4 115,1
2020T1 102,8 112,5
2020T2 94,7 106,3
2020T3 94,4 106,7
2020T4 95,1 104,7
2021T1 97,9 107,9
2021T2 105,4 115,0
2021T3 103,2 114,7
2021T4 100,4 116,8
  • Note : estimations en date réelle sur données à fin février 2022
  • Champ : logements individuels, collectifs et en résidence
  • Source : SDES, Sit@del2

Figure 2Évolution trimestrielle des mises en chantier de logements

  • Note : estimations en date réelle sur données à fin février 2022
  • Champ : logements individuels, collectifs et en résidence
  • Source : SDES, Sit@del2

Les situations sont contrastées entre les départements de la région (figure 3). Neuf départements enregistrent une hausse des mises en chantier de logements allant jusqu’à 54 % dans les Hautes-Pyrénées. La plupart de ces départements comme l’Ariège, l’Aude, l’Aveyron, le Lot, la Lozère, les Hautes-Pyrénées et le Tarn-et-Garonne dépassent le niveau de construction de logements atteint en 2019 avant la crise sanitaire.

Les mises en chantier baissent dans l’Hérault (- 2 %), le Tarn (- 4 %) et en Haute-Garonne (- 5 %). La baisse de la construction de logements en Haute-Garonne fait suite à plusieurs années de recul du nombre de mises en chantier. Ainsi la part de la Haute-Garonne, qui représentait 36 % des mises en chantier occitanes en 2018, s’établit à 29 % en 2021. La part de l’Hérault, quasi stable sur la période, est de 26 % en 2021.

Figure 3Logements commencés par département

en %
Logements commencés par département (en %)
Zonage Logements en 2021 (nombre) Évolution 2021/2019 (%) Évolution 2021/2020 (%) Évolution annuelle moyenne 2019/2014 ¹ (%)
Ariège 500 11,7 9,4 -3,2
Aude 1 900 16,2 37,3 -8,5
Aveyron 1 100 5,7 17,1 -4,5
Gard 4 900 1,5 25,6 6,2
Haute-Garonne 12 100 -17,1 -5,4 5,7
Gers 700 -11,0 14,8 0,2
Hérault 10 500 -2,7 -2,3 3,0
Lot 900 12,8 38,1 -1,4
Lozère 400 39,9 49,3 1,2
Hautes-Pyrénées 1 100 47,6 54,2 -5,1
Pyrénées-Orientales 3 300 -9,6 5,5 2,7
Tarn 1 800 16,7 -4,2 -0,6
Tarn-et-Garonne 1 400 21,9 30,4 -0,9
Occitanie 40 600 -4,0 5,3 2,6
France hors Mayotte 390 100 1,8 11,7 2,6
  • ¹ : évolution qui aurait été observée pour les logements commencés, pour chaque année de la période considérée, en supposant une évolution identique chaque année.
  • Notes : données brutes provisoires arrondies à la centaine en date réelle. Les évolutions sont calculées sur données non arrondies. En raison des arrondis, des totaux peuvent légèrement différer de la somme des éléments qui les composent.
  • Source : SDES, Sit@del2.

Forte hausse de la construction de maisons individuelles

En Occitanie, les mises en chantier s’accroissent sur un an de 17 % dans l’habitat individuel pur (maisons individuelles). Elles progressent légèrement (+ 1 %) dans l’habitat collectif et reculent de 10 % dans l’individuel groupé (construction comportant plusieurs logements individuels). Au niveau national, la construction de maisons individuelles suit la même tendance mais l’augmentation est plus importante dans l’habitat collectif (+ 10 %) et l’individuel groupé (+ 4 %).

Les départements de la Haute-Garonne et de l’Hérault accueillent la majorité des constructions de logements collectifs neufs (72 % en 2021), et notamment les métropoles de Toulouse et de Montpellier. En Haute-Garonne, la construction collective recule de 3 % par rapport à l’année précédente, après deux années de fortes baisses (- 20 % entre 2020 et 2019 après - 15 % entre 2019 et 2018). La construction de logements collectifs diminue également dans l’Hérault (- 6 %) après une hausse de 5 % en 2020.

Le nombre de mises en chantier de maisons individuelles progresse dans tous les départements en 2021, compensant la baisse enregistrée en 2020 consécutive aux périodes de confinement. Seule la Haute-Garonne reste légèrement en deçà de son niveau de 2019.

La promotion immobilière reprend des couleurs en 2021

En 2021, en Occitanie, 12 770 appartements neufs ont été réservés à la vente (réservation avec dépôt d’arrhes dans le cadre de programmes immobiliers) (figure 4), soit une hausse de 16 % par rapport à 2020. Une évolution comparable au national. Cette croissance est essentiellement soutenue par l’Hérault (+ 26 %) qui compense la forte baisse de l’année passée et, dans une moindre mesure, par la Haute-Garonne (+ 11 %) ; une croissance insuffisante pour compenser la chute de 29 % enregistrée en 2020.

Figure 4Ventes des maisons et des appartements neufs

en %
Ventes des maisons et des appartements neufs (en %)
Type de logement Occitanie France métropolitaine
En 2021 (nombre ou prix en euro) Évolution 2021/2019 Évolution 2021/2020 Évolution annuelle moyenne 2019/2014 ² En 2021 (nombre ou prix en euro) Évolution 2021/2019 Évolution 2021/2020 Évolution annuelle moyenne 2019/2014 ²
Maisons neuves
Nombre de ventes ¹ 767 -23,3 -14,6 0,3 7 583 -13,7 8,0 4,0
Prix moyen par maison 270 722 8,3 5,5 2,1 329 942 18,6 12,9 2,0
Appartements neufs
Nombre de ventes ¹ 12 771 -11,8 15,7 11,3 109 131 -10,8 15,5 10,1
Prix moyen au m² 4 076 6,8 4,4 2,0 4 420 4,0 2,5 2,1
  • ¹ : réservations avec dépôt d'arrhes.
  • ² : évolution qui aurait été observée pour les ventes des maisons et des appartements neufs, pour chaque année de la période considérée, en supposant une évolution identique chaque année.
  • Champ : permis de 5 logements et plus destinés à la vente aux particuliers ; France métropolitaine.
  • Source : SDES, enquête ECLN.

Comme les années précédentes, les appartements de 2 et 3 pièces sont les plus vendus et représentent plus de 75 % des ventes d’appartements en Occitanie. Les ventes progressent sensiblement pour les grands appartements (T3 et T4 ou plus) mais reculent pour les plus petits appartements.

Les mises en vente de logements collectifs rebondissent nettement entre 2020 et 2021 (+ 18 %), un peu moins qu’au niveau national (+ 21 %). Elles progressent particulièrement dans le département de l’Hérault (+ 31 %, même si elles reculent de 22 % à Montpellier), dans l’agglomération nîmoise (+ 62 % alors qu’elles diminuent de 4 % dans l’ensemble du département du Gard) et dans une moindre mesure en Haute-Garonne (+ 20 %). Elles reculent cependant à Perpignan où elles avaient résisté l’année passée.

Le niveau des réservations étant plus élevé que celui des mises en vente, l’encours de logements collectifs proposés à la vente en fin de trimestre se réduit (figure 5), passant de 9 190 logements à la fin du 4e trimestre 2020 à 8 090 à la fin du 4e trimestre 2021, soit une baisse de 12 %.

Figure 5Évolution de la commercialisation de logements neufs - Occitanie

indice base 100 en 2014
Évolution de la commercialisation de logements neufs - Occitanie (indice base 100 en 2014)
Logements neufs disponibles en fin d'année Logements neufs mis en vente Logements neufs vendus (réservés)
2014 100,0 100,0 100,0
2015 94,8 104,5 121,8
2016 100,1 137,4 146,9
2017 111,0 148,4 163,8
2018 115,3 142,1 166,5
2019 117,0 129,5 163,3
2020 102,5 85,0 126,0
2021 92,4 101,2 142,8
  • Note : données 2021 redressées pour les logements neufs disponibles et mis en vente.
  • Champ : permis de 5 logements et plus destinés à la vente aux particuliers.
  • Source : SDES, enquête ECLN.

Figure 5Évolution de la commercialisation de logements neufs - Occitanie

  • Note : données 2021 redressées pour les logements neufs disponibles et mis en vente.
  • Champ : permis de 5 logements et plus destinés à la vente aux particuliers.
  • Source : SDES, enquête ECLN.

Le prix des appartements neufs progresse de 4,4 % en Occitanie par rapport à 2020 pour atteindre 4 080 euros le m² (contre 4 420 euros en France métropolitaine). Les prix évoluent nettement plus vite dans le territoire de Montpellier Méditerranée Métropole que dans celui de Toulouse Métropole, contribuant à l’accroissement des écarts de prix entre ces deux territoires. Les prix sont en moyenne plus élevés dans la métropole de Montpellier (4 650 euros le m²) que dans celle de Toulouse (4 060 euros le m²).

Concernant les programmes neufs de maisons, les réservations à la vente diminuent de plus de 14 % en un an en Occitanie, comme l’année passée. Au total, à peine 767 maisons sont réservées dans la région durant l’année 2021 contre près de 1 000 en 2019, pour un prix moyen de 271 000 euros, en hausse de 5,5 % en un an. Dans le même temps, les mises en vente de maisons individuelles augmentent de 33,2 % en Occitanie (malgré une baisse de 8 % en Haute-Garonne), entraînant un accroissement du stock à la vente en fin d’année de 13 %.

La construction de locaux non résidentiels retrouve son niveau de 2019

En 2021, les surfaces de locaux non résidentiels mises en chantier augmentent de 13,3 % dans un contexte de reprise de l’activité économique après le choc sanitaire. Cette hausse permet de retrouver le niveau des surfaces construites en 2019. Le niveau des surfaces mises en chantier dépasse largement celui de 2019 dans les entrepôts (+ 45 % entre 2020 et 2021), les bureaux (+ 42 %), le commerce (+ 37 %). Dans l’hébergement hôtelier, les surfaces des locaux mis en chantier s’accroissent également fortement (+ 48 %) mais insuffisamment pour retrouver le niveau de 2019. A contrario , les surfaces construites destinées à l’artisanat (- 6 %) et aux exploitations agricoles (- 1 %) diminuent mais restent supérieures à 2019. Les surfaces industrielles (- 25 %) et celles destinées aux services publics ou d’intérêt collectif (- 5 %) ne retrouvent pas leurs niveaux de 2019.

Les mises en chantier de locaux non résidentiels progressent dans plusieurs départements en 2021. Pour certains d’entre eux, les surfaces mises en chantier dépassent celles d’avant-crise. C’est le cas en Haute-Garonne, dans l’Hérault, les Hautes-Pyrénées, les Pyrénées-Orientales et le Tarn. En revanche, les autres départements ne retrouvent pas leurs niveaux d’avant-crise.

Au cours de l’année 2021, les surfaces autorisées de locaux non résidentiels diminuent de 2,7 % par rapport à 2020 (figure 6). Elles sont inférieures de 13,1 % à leur niveau de 2019. Les autorisations de constructions de nouveaux locaux dans l’hébergement hôtelier, les services publics et collectifs et le commerce sont en forte hausse en 2021. En revanche, les surfaces autorisées diminuent sensiblement dans les bureaux, conséquence possible du développement du télétravail.

Figure 6Construction autorisée de locaux non résidentiels, selon le type

en %
Construction autorisée de locaux non résidentiels, selon le type (en %)
Secteurs Occitanie France entière
Surfaces autorisées en 2021 (milliers de m²) Évolution 2021/2019 Évolution 2021/2020 Évolution annuelle moyenne 2019/2014 ¹ Évolution 2021/2019 Évolution 2021/2020 Évolution annuelle moyenne 2019/2014 ¹
Artisanat 145 26,5 3,7 2,9 8,1 16,8 5,5
Bureaux 339 -25,3 -28,6 5,1 -20,7 2,4 9,7
Commerce 352 17,6 37,3 -0,3 -14,6 6,3 0,1
Entrepôt 599 6,8 20,9 5,3 -5,5 35,5 14,3
Exploitation agricole ou forestière 703 -29,9 -18,8 6,1 -16,4 -3,0 0,2
Hébergement hôtelier 56 -27,0 8,8 11,6 -28,2 -18,7 10,9
Industrie 204 -3,8 -17,3 -2,0 2,9 22,9 5,2
Service public ou d'intérêt collectif 473 -18,6 12,3 0,7 -12,2 7,5 1,8
Ensemble 2 871 -13,1 -2,7 3,5 -11,3 10,5 5,0
  • ¹ : évolution qui aurait été observée pour la construction autorisée de locaux non résidentiels, pour chaque année de la période considérée, en supposant une évolution identique chaque année.
  • Note : données brutes provisoires en date réelle.
  • Source : SDES, Sit@del2, estimations au 30 avril 2022.

Un rebond qui devrait se poursuivre en 2022

Pour l’année 2022, les signaux sont bien orientés dans le secteur de la construction. Les autorisations délivrées pour construire des logements augmentent de 15,8 % dans la région en 2021 et dépassent leur niveau de 2019. Les informations sur les deux premiers mois de l’année indiquent une reprise de la croissance des mises en chantier. Les réservations à la vente de logements collectifs sont également en forte hausse. L’emploi dans le secteur de la construction augmente nettement suite à ce rebond dans la construction et au dynamisme de l’activité liée aux travaux de rénovation énergétique.

Toutefois, des incertitudes persistent en raison du climat économique international. Le conflit armé en Ukraine pèse sur le coût des matières premières, notamment énergétiques et risque de renchérir le coût d’acquisition d’un logement dans un contexte où les ménages perçoivent une baisse de leur pouvoir d’achat. Par ailleurs, le coût du crédit pourrait augmenter, en lien avec les tensions inflationnistes consécutives à la forte croissance économique mondiale en sortie de crise sanitaire et à la hausse du coût des matières premières.

Publication rédigée par : Jean-Louis Julia (Direction régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement)

Avertissement

Les données chiffrées sont parfois arrondies (selon les règles mathématiques). Le résultat arrondi d'une combinaison de données chiffrées (qui fait intervenir leurs valeurs réelles) peut se trouver légèrement différent de celui que donnerait la combinaison de leurs valeurs arrondies.

Pour comprendre

La base de données Sit@del2 rassemble les informations relatives aux autorisations de construire (permis accordés) et aux mises en chantier transmises par les services instructeurs (État, collectivités territoriales) au service statistique du Ministère de la Transition écologique (MTE). Les mouvements relatifs à la vie du permis (autorisations, annulations, modificatifs, déclarations d'ouverture de chantier) sont exploités à des fins statistiques.

Les séries de la construction utilisées pour la conjoncture et le bilan économique sont élaborées à partir de cette base.

En matière de logement, les séries d'estimations en date réelle sont produites mensuellement pour évaluer le nombre d'autorisations et de mises en chantier. Elles visent à retracer dès le mois suivant, l'ensemble des évènements à leur date réelle. Sur la base des données collectées, les séries intègrent une estimation de l'information non encore remontée. Ces séries sont actualisées chaque mois pour prendre en compte les informations les plus récentes. Les estimations en date réelle corrigent des éventuels défauts de collecte des déclarations d'ouverture de chantier.

Pour les locaux non résidentiels, les séries de surface de plancher en date de prise en compte permettent le suivi conjoncturel de ce secteur. Elles agrègent les informations issues des permis (autorisés, commencés, etc.) selon la date d'enregistrement de la donnée dans l'application Sit@del2.
Les séries de surface de plancher en date réelle sont utilisées pour les études structurelles. L'information est restituée selon la date effective de l'autorisation ou de la mise en chantier. Ces séries sont présentées nettes des annulations et ne comportent pas d'estimations : elles minorent donc la réalité, spécialement pour les mois de collecte les plus récents.

Définitions

Un logement autorisé est un logement, non encore réalisé, dont la construction a été autorisée par un permis de construire ou une non-opposition à une déclaration préalable.


Un logement est considéré comme commencé (ou mis en chantier) après réception de la déclaration d’ouverture de chantier (DOC) envoyée par le pétitionnaire (ou maître d’ouvrage).


Un logement collectif (appartement) fait partie d’un bâtiment dans lequel sont superposés plus de deux logements distincts et dont certains ne disposent pas d’un accès privatif.

Un logement individuel est un logement dans une maison individuelle. Une maison individuelle peut comporter deux logements individuels s'ils ont été construits par le même maître d'ouvrage d'après le code de la construction et de l'habitation.

Données provisoires en date de prise en compte sans aucun traitement d’estimation des données retardataires.

Pour en savoir plus

Commercialisation des logements neufs - 4ᵉ trimestre 2021, Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement, février 2022

Logements et locaux d’activités au 4ᵉ trimestre 2021, Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement, mars 2022

Définitions

Un logement autorisé est un logement, non encore réalisé, dont la construction a été autorisée par un permis de construire ou une non-opposition à une déclaration préalable.


Un logement est considéré comme commencé (ou mis en chantier) après réception de la déclaration d’ouverture de chantier (DOC) envoyée par le pétitionnaire (ou maître d’ouvrage).


Un logement collectif (appartement) fait partie d’un bâtiment dans lequel sont superposés plus de deux logements distincts et dont certains ne disposent pas d’un accès privatif.

Un logement individuel est un logement dans une maison individuelle. Une maison individuelle peut comporter deux logements individuels s'ils ont été construits par le même maître d'ouvrage d'après le code de la construction et de l'habitation.

Données provisoires en date de prise en compte sans aucun traitement d’estimation des données retardataires.