Bilan économique 2018 - Occitanie

En 2018, la croissance décélère sensiblement en France, avec une augmentation du PIB de 1,7 % en 2018 après + 2,3 % en 2017. Dans le même temps, l’emploi salarié ralentit également et progresse de 0,6 % après 1,3 %. En Occitanie, le ralentissement est un peu plus modéré, l’emploi progressant de 0,9 % après + 1,5 % en 2017. Cependant, le taux de chômage ne baisse que très faiblement et concerne 10,3 % de la population active en fin d’année. Les créations d’emplois se concentrent dans les deux départements qui abritent les métropoles de la région : les deux tiers en Haute-Garonne qui tire son épingle du jeu, en particulier grâce au dynamisme de la filière aéronautique et spatiale, et un quart dans l’Hérault où la croissance de l’emploi ralentit nettement.

Insee Conjoncture Occitanie
No 18
Paru le : Paru le 06/06/2019
Jean-Louis Julia, Dreal Occitanie
Insee Conjoncture Occitanie  No 18 - juin 2019

Ce bilan économique fait partie des 17 bilans économiques régionaux 2018 publiés par l'Insee.
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Construction et marché de l'immobilier - 2018 marque un coup d'arrêt dans la reprise de la construction observée depuis 2015Bilan économique 2018

Jean-Louis Julia, Dreal Occitanie

Avec 46 300 logements commencés en 2018 (après 51 100 en 2017), la reprise dans le secteur de la construction amorcée en 2015 marque un coup d'arrêt en Occitanie. La baisse des mises en chantier concerne autant les logements collectifs qu’individuels. Les ventes d'appartements dans le cadre de programmes neufs continuent de progresser légèrement mais les ventes de maisons s'écroulent. Les autorisations de construction de locaux non résidentiels diminuent aussi. Pourtant, les déterminants de la construction restent plutôt bien orientés, d’où des incertitudes pour l’année 2019.

Insee Conjoncture Occitanie

No 18

Paru le : 06/06/2019

En 2018, le secteur de la construction connaît en Occitanie un net coup d'arrêt après la reprise constatée ces trois dernières années.

Ce brusque retournement à la baisse s'inscrit dans un contexte pourtant plutôt favorable en Occitanie et au niveau national : la demande de logements reste forte en lien avec la croissance démographique régionale et les taux d'intérêt sont toujours bas. L'emploi salarié régional1 dans le secteur de la construction, continue en outre de progresser en 2018 (+ 1,5 %), à un rythme cependant moins soutenu qu’en 2017 (+ 5,2 %). Le secteur peine en effet à recruter pour subvenir à ses besoins de main-d’œuvre.

1 Y compris les effectifs intérimaires

Forte baisse des mises en chantier de logements...

Après trois années consécutives de forte croissance, la construction de logements chute nettement en 2018 en Occitanie. Durant l’année, 46 300 logements sont mis en chantier sur le territoire régional (figure 1), soit 4 800 de moins qu'en 2017 (- 9,4 %). Cette baisse s'observe également au niveau national, mais de façon moins marquée (- 4,0 %).

Figure 1Évolution de la construction de logements

indice base 100 en décembre 2010
Évolution de la construction de logements (indice base 100 en décembre 2010)
Logements autorisés - Occitanie Logements commencés - Occitanie Logements autorisés - France hors Mayotte Logements commencés - France hors Mayotte
2005 126,8 113,1 115,7 112,4
2006 133,8 124,5 126,3 119,4
2007 134,5 124,5 119,9 118,3
2008 108,3 97,6 99,9 96,5
2009 80,4 83,1 79,8 83,7
2010 100 100 100 100
2011 112,8 102,2 108,7 104,1
2012 92,8 87,8 101 92,6
2013 86,1 80,4 88,6 86,6
2014 80,2 75,7 79,8 81,6
2015 82,9 80,2 85 83,8
2016 97,6 88,2 97,1 92,6
2017 101,8 104,3 102,7 105,6
2018 91,7 94,5 95,6 101,3
  • Note : données estimées provisoires arrondies à la centaine en date réelle.
  • Champ : logements individuels, collectifs et en résidence.
  • Source : SDES, Sit@del2, estimations au 27 mars 2019.

Figure 1Évolution de la construction de logements

  • Note : données estimées provisoires arrondies à la centaine en date réelle.
  • Champ : logements individuels, collectifs et en résidence.
  • Source : SDES, Sit@del2, estimations au 27 mars 2019.

Dans la région, l'évolution annuelle des mises en chantier de logements est très variable selon le département (figure 2) : de - 30 % dans les Hautes-Pyrénées à + 18 % dans le Gers. Globalement, en 2018, les mises en chantier augmentent dans la plupart des départements ruraux, à l'exception notable du Lot. Elles diminuent au contraire dans les départements ayant des zones urbaines importantes, à l'exception des Pyrénées-Orientales et du Tarn-et-Garonne. Ainsi, la Haute-Garonne et l'Hérault comptabilisent respectivement 2 200 et 1 700 mises en chantier de moins que l'année précédente.

Figure 2Évolution 2018/2017 des mises en chantier de logements en Occitanie

Évolution 2018/2017 des mises en chantier de logements en Occitanie
N° département Département Évolution 2018/2017 (%)
09 Ariège - 0,2
11 Aude + 9,4
12 Aveyron + 5,5
30 Gard - 16,3
31 Haute-Garonne - 11,4
32 Gers + 18,2
34 Hérault - 13,1
46 Lot - 17,8
48 Lozère + 13,7
65 Hautes- Pyrénées - 29,4
66 Pyrénées- Orientales + 2,5
81 Tarn - 14,9
82 Tarn-et- Garonne + 13,5
  • Source : SDES, Sit@del2

Figure 2Évolution 2018/2017 des mises en chantier de logements en Occitanie

  • Source : SDES, Sit@del2

Cependant, ce recul des mises en chantier de logements sur l’année 2018 fait suite à un mois de décembre 2017, où elles ont été particulièrement élevées (figure 3), au niveau régional comme au niveau national. Cette situation pourrait être la conséquence des annonces gouvernementales de diminution des aides aux primo-accédants (prêt à taux zéro et aides personnalisées au logement en accession à la propriété). Les ménages auraient alors anticipé cette baisse de pouvoir d’achat et réalisé leur investissement immobilier avant la fin 2017.

La diminution des mises en chantier de logements observée en 2018 peut aussi s'expliquer par les difficultés de recrutement de main-d’œuvre qui peuvent entraîner des reports de chantiers.

Figure 3Nombre de mises en chantier mensuelles de logements en Occitanie

Nombre de mises en chantier mensuelles de logements en Occitanie
Date Logements commencés
janv.-15 2 780
févr.-15 3 914
mars-15 3 056
avr.-15 2 493
mai-15 2 173
juin-15 3 714
juil.-15 2 968
août-15 1 985
sept.-15 3 471
oct.-15 4 140
nov.-15 3 243
déc.-15 5 337
janv.-16 2 612
févr.-16 3 321
mars-16 3 115
avr.-16 3 587
mai-16 3 805
juin-16 3 835
juil.-16 3 578
août-16 1 884
sept.-16 4 035
oct.-16 3 886
nov.-16 5 079
déc.-16 4 486
janv.-17 3 598
févr.-17 3 695
mars-17 5 115
avr.-17 3 594
mai-17 3 544
juin-17 4 012
juil.-17 3 980
août-17 2 355
sept.-17 4 295
oct.-17 4 655
nov.-17 4 696
déc.-17 7 596
janv.-18 3 548
févr.-18 2 799
mars-18 4 678
avr.-18 3 532
mai-18 3 014
juin-18 4 726
juil.-18 4 119
août-18 1 997
sept.-18 4 354
oct.-18 4 048
nov.-18 4 419
déc.-18 5 070
janv.-19 3 202
févr.-19 3 087
  • Champ : logements individuels, collectifs et en résidence
  • Source : SDES, Sit@del2, estimations au 27 mars 2019

Figure 3Nombre de mises en chantier mensuelles de logements en Occitanie

  • Champ : logements individuels, collectifs et en résidence
  • Source : SDES, Sit@del2, estimations au 27 mars 2019

… aussi bien pour les logements collectifs qu’individuels

Le ralentissement des mises en chantier de logements concerne aussi bien les logements collectifs qu’individuels : respectivement - 9,4 % et - 9,5 %. Au niveau national, la baisse est plus faible et un peu plus marquée dans le logement individuel (- 5,0 %) que dans le collectif (- 3,3 %).

Dans la région, la moitié des logements collectifs neufs sont construits dans le département de la Haute-Garonne, et notamment dans la métropole toulousaine, et trois sur dix dans l’Hérault. Dans ces deux départements, la construction collective recule de 10 % par rapport à l'année précédente. La baisse est beaucoup plus accentuée dans le Tarn, le Gard, et surtout dans le Lot et les Hautes-Pyrénées. A contrario, dans les autres départements de la région, les mises en chantier de logements collectifs augmentent, parfois de façon très importante, en particulier dans l'Aude, le Gers, le Tarn-et-Garonne et surtout en Lozère.

Les mises en chantier de logements individuels sont en baisse, aussi bien pour les logements individuels purs (- 5,3 %) que pour les logements individuels groupés2 (- 18,3 %). Le recul est particulièrement marqué dans l’Hérault (- 17,0 %) et en Haute-Garonne (- 14,1 %), ces deux départements regroupant 43 % des mises en chantier régionales de logements individuels. Le nombre de logements individuels commencés diminue de façon plus modérée dans les autres départements de la région, sauf dans le Gers, l'Aveyron, l'Aude et le Tarn-et-Garonne, où leur nombre augmente.

2 Construction comportant plusieurs logements individuels

Les ventes d'appartements neufs restent bien orientées

En 2018, en Occitanie, les ventes de logements collectifs neufs (réservations avec dépôt d'arrhes dans le cadre de programmes immobiliers) progressent de 2,3 % (figure 4) (après + 12,0 % l'année précédente), alors qu'elles diminuent de 1,2 % en France métropolitaine. Cette spécificité régionale s'explique en partie par la pression démographique constatée dans la région, et notamment à Toulouse Métropole et Montpellier Méditerranée Métropole, qui concentrent à elles seules 69 % des 14 400 nouveaux logements collectifs vendus en 2018. Par ailleurs, l’investissement locatif se porte bien dans la région : les ventes d’appartements en défiscalisation progressent davantage que l’ensemble des ventes (+ 11,0 % contre + 2,3 %). En 2018, 65 % des logements neufs commercialisés le sont à des fins de défiscalisation, gagnant 5 points sur un an.

Figure 4Évolution de la commercialisation de logements neufs dans la région Occitanie

indice base 100 en 2010
Évolution de la commercialisation de logements neufs dans la région Occitanie (indice base 100 en 2010)
Logements neufs disponibles en fin d'année Logements neufs mis en vente Logements neufs vendus (réservés)
2005 71,4 132,9 128,2
2006 133 160,4 142,9
2007 197,3 152,3 137,2
2008 214,1 89,5 83,2
2009 103,3 56,4 99,5
2010 100 100 100
2011 150,6 118 99,4
2012 176,2 88,1 76
2013 178,8 74,6 75,9
2014 184,4 81 75,5
2015 174,9 84,1 91,4
2016 183,9 109,9 110,2
2017 203,8 119,2 123
2018 210,9 110,9 121,8
  • Note : données 2018 redressées pour les logements neufs disponibles et mis en vente.
  • Champ : permis de 5 logements et plus destinés à la vente aux particuliers ; France métropolitaine.
  • Source : SDES, enquête ECLN.

Figure 4Évolution de la commercialisation de logements neufs dans la région Occitanie

  • Note : données 2018 redressées pour les logements neufs disponibles et mis en vente.
  • Champ : permis de 5 logements et plus destinés à la vente aux particuliers ; France métropolitaine.
  • Source : SDES, enquête ECLN.

Comme l'année précédente, les appartements de 2 et 3 pièces sont les plus vendus et représentent 79 % des ventes d'appartements. Cependant, les grands appartements de 4 pièces ou plus enregistrent la plus forte hausse (+ 9,0 %).

Le prix des appartements neufs progresse de 4,0 % en Occitanie par rapport à 2017 pour atteindre 3 680 euros le m² (contre 4 080 euros en France métropolitaine). Les prix évoluent légèrement plus dans la métropole toulousaine que dans celle de Montpellier, contribuant au resserrement des écarts de prix entre ces deux territoires. Les prix restent encore un peu plus élevés dans la métropole de Montpellier (3 920 euros le m²) que dans celle de Toulouse (3 750 euros le m²), les petits appartements étant cependant plus onéreux dans cette dernière.

Contrairement aux appartements, le marché de la maison individuelle dans le cadre de programmes immobiliers, chute en 2018. Les réservations diminuent de 32,3 % par rapport à 2017 en Occitanie (- 10,1 % au niveau national). Au total, à peine 1 000 maisons sont réservées dans la région durant l'année 2018, contre plus de 1 400 en 2017, pour un prix moyen qui s'établit à 253 000 euros, en hausse de 2,7 % en un an.

La construction de locaux non résidentiels en net recul

En 2018, les autorisations pour construire des locaux non résidentiels reculent de 15,7 % en Occitanie après trois années de croissance (figure 5). Cette baisse est beaucoup plus forte qu’au niveau national (- 1,0 % en un an). Les surfaces autorisées diminuent en particulier pour les bâtiments industriels, les commerces et les hébergements hôteliers. Elles augmentent en revanche pour l'artisanat (+ 5,2 %), et de manière plus modérée pour les bureaux (+ 3,7 %).

Figure 5Construction autorisée de locaux non résidentiels, selon le type

en %
Construction autorisée de locaux non résidentiels, selon le type (en %)
Occitanie France entière
Surfaces autorisées en 2018 (en milliers de m²) Évolution 2018/2017 Évolution annuelle moyenne 2017/2012 ¹ Évolution 2018/2017 Évolution annuelle moyenne 2017/2012 ¹
Artisanat 128 5,2 -3,0 11,6 -0,4
Bureaux 464 3,7 3,7 11,6 -0,3
Commerce 339 -25,3 3,4 -23,6 -0,1
Entrepôt 451 -16,7 6,7 1,5 1,8
Exploitation agricole ou forestière 951 -17,9 2,3 -11,8 -2,5
Hébergement hôtelier 73 -25,3 4,8 -11,8 4,9
Industrie 221 -33,8 2,8 4,7 -2,2
Service public ou d'intérêt collectif 566 -10,5 -2,1 0,2 -3,0
Ensemble 3 194 -15,7 2,2 -3,8 -1,0
  • ¹ : taux d'évolution annuel qu'aurait connu la construction de locaux, si l'évolution avait été la même pour chaque année de la période considérée.
  • Note : données brutes provisoires en date réelle.
  • Source : SDES, Sit@del2, résultats au 27 mars 2019.

Selon les dernières données encore provisoires, les mises en chantier de locaux non résidentiels seraient orientées légèrement à la hausse en 2018 en Occitanie, après une quasi-stagnation en 2017 (figure 6).

Figure 6Évolution de la construction de locaux non résidentiels

indice base 100 en 2010
Évolution de la construction de locaux non résidentiels (indice base 100 en 2010)
Locaux autorisés - Occitanie Locaux commencés - Occitanie Locaux autorisés - France entière Locaux commencés - France entière
2005 88,4 111,5 104,9 127,2
2006 104 120,7 115,5 138,2
2007 93,3 135,7 114,8 144,7
2008 88,4 128,5 111,5 131,7
2009 89,4 105,7 98,7 110,5
2010 100 100 100 100
2011 82,1 91,9 105,6 104,2
2012 75,8 85,7 100,7 95,7
2013 89,1 81,4 91,5 94
2014 62,3 72,2 79 84,5
2015 71 70,6 87,3 79,4
2016 80,2 76,4 94,2 83
2017 84,5 76,9 95,8 88,3
2018 71,2 92,1
  • Note : données brutes provisoires en date réelle.
  • Source : SDES, Sit@del2, résultats au 27 mars 2019.

Figure 6Évolution de la construction de locaux non résidentiels

  • Note : données brutes provisoires en date réelle.
  • Source : SDES, Sit@del2, résultats au 27 mars 2019.

Incertitudes pour l'année 2019

La baisse des autorisations délivrées en 2018 pour construire des logements devrait entraîner un nouveau recul des mises en chantier de logements en 2019.

Cependant, tous les signaux ne sont pas au rouge pour 2019. Les mises en chantier sur les premiers mois de l'année semblent se stabiliser. Un rebond est même envisageable sur l’année au vu du faible niveau de constructions commencées au quatrième trimestre 2018. D'autant plus que les principaux déterminants du dynamisme de la construction restent bien orientés : pression démographique, croissance du pouvoir d'achat et coût faible du crédit.

L'année 2019 s'annonce donc plutôt incertaine pour le secteur de la construction en Occitanie, dont l’évolution devrait surtout dépendre de facteurs externes : clarification des mesures d’aide et de soutien à la rénovation, libéralisation de la construction avec la loi Elan, mais aussi extinction du dispositif fiscal « Pinel » dans certaines zones réglementées des politiques du logement, difficultés d'embauche de la main-d'œuvre, frilosité des communes dans l'autorisation des travaux dans un contexte préélectoral.

Avertissement

Les données chiffrées sont parfois arrondies (selon les règles mathématiques). Le résultat arrondi d'une combinaison de données chiffrées (qui fait intervenir leurs valeurs réelles) peut se trouver légèrement différent de celui que donnerait la combinaison de leurs valeurs arrondies.

Pour comprendre

La base de données Sit@del2 rassemble les informations relatives aux autorisations de construire (permis accordés) et aux mises en chantier transmises par les services instructeurs (État, collectivités territoriales) au service statistique du Ministère de la Transition écologique et solidaire (MTES). Les mouvements relatifs à la vie du permis (autorisations, annulations, modificatifs, déclarations d'ouverture de chantier) sont exploités à des fins statistiques.

Les séries de la construction utilisées pour la conjoncture et le bilan économique sont élaborées à partir de cette base.

En matière de logement, les séries d'estimations en date réelle sont produites mensuellement pour évaluer le nombre d'autorisations et de mises en chantier. Elles visent à retracer dès le mois suivant, l'ensemble des évènements à leur date réelle. Sur la base des données collectées, les séries intègrent une estimation de l'information non encore remontée. Ces séries sont actualisées chaque mois pour prendre en compte les informations les plus récentes. Les estimations en date réelle corrigent des éventuels défauts de collecte des déclarations d'ouverture de chantier.

Pour les locaux non résidentiels, les séries de surface de plancher en date de prise en compte permettent le suivi conjoncturel de ce secteur. Elles agrègent les informations issues des permis (autorisés, commencés, etc.) selon la date d'enregistrement de la donnée dans l'application Sit@del2.
Les séries de surface de plancher en date réelle sont utilisées pour les études structurelles. L'information est restituée selon la date effective de l'autorisation ou de la mise en chantier. Ces séries sont présentées nettes des annulations et ne comportent pas d'estimations : elles minorent donc la réalité, spécialement pour les mois de collecte les plus récents.

Définitions


Logement autorisé :

un logement autorisé est un logement, non encore réalisé, qui entre dans le cadre d'un dossier de permis de construire ayant reçu un avis favorable.


Logement commencé :

un logement commencé est un logement faisant partie d'un bâtiment dont les fondations sont commencées (cas des logements collectifs) ou dont les « fouilles en rigole » sont entreprises (cas des logements individuels).

Remarque :

Une « fouille en rigole » est un creusement du sol pour permettre la construction à l'emplacement des « semelles » (ces dernières sont les parties basses).


Logement collectif :

logement dans un immeuble collectif (appartement).


Logement individuel :

un logement individuel est une construction qui ne comprend qu'un logement (maison).


Sit@del2 :

Sit@del2 est une base de données du système statistique public relative à la construction neuve de logements et de locaux non résidentiels. Cette base est alimentée par les informations des permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir et déclarations préalables. Sit@del2 est la continuité de Sitadel, prenant en compte les nouvelles variables des formulaires mis en place lors de réforme du droit des sols en octobre 2007.

Pour en savoir plus

« Les chiffres clés du logement 2018 en Occitanie », Dreal Occitanie, janvier 2019

« Commercialisation des logements neufs au 4e trimestre 2018 », Dreal Occitanie, avril 2019