Sur l’ensemble de 2020, les mises en chantier concernent 28 600 logements en Provence-Alpes-Côte d’Azur, soit 12 % de moins qu’en 2019 (figure 1). Le bilan régional est un peu plus dégradé qu’au niveau national (–8 %). Au cours de l’année, les mises en chantier de logements ont alterné des périodes de baisse et de rebond. Déjà mal orientée en début d’année, la situation s’est brutalement dégradée pendant le confinement du printemps (–44 % en mars-mai 2020 par rapport à l’année précédente). Malgré un rattrapage à l’été, les mises en chantier ne retrouvent pas le niveau de 2019.

Dans la région, la construction neuve de logements marque un repli annuel de 10 % sur le marché du collectif et de 11 % sur l’individuel groupé. La baisse est plus sévère dans l’individuel pur (–18 % sur un an).

Les départements alpins, les Bouches-du-Rhône et le Var subissent un recul important des mises en chantier en 2020 (entre –13 % et –49 % selon les départements). Le marché résidentiel neuf a été moins affecté dans les Alpes-Maritimes (–2 %) et le Vaucluse (–5 %), où la construction de logements collectifs est venue soutenir l’activité.

Les autorisations de construction de logements – ou permis de construire – ont chuté de 25 % en 2020. Cette baisse est bien plus forte qu’au niveau national (–14 %).

Au cours de l’année, 27 900 permis ont été délivrés dans la région, niveau le plus bas de ces vingt dernières années. En comparaison, 29 900 constructions avaient été autorisées en 2009.

Phénomène jamais observé, les autorisations sont inférieures en 2020 aux mises en chantier. Les autorisations formant le réservoir des mises en chantiers ultérieures, l’activité du secteur de la construction pourraient en pâtir en 2021 voire 2022.

Tous les segments de marché sont touchés par cette tendance baissière, en Provence-Alpes-Côte d’Azur comme en France. Cependant la région résiste moins bien, car le segment du logement collectif, qui compte pour deux tiers des autorisations, subit une très forte baisse (–30 % en un an contre –17 % au niveau national). Sur le marché individuel, l’écart est moins important (–16 % dans la région contre –10 % en France).

Le repli des autorisations de logements s’observe dans tous les départements de la région. La baisse est de l’ordre de 30 % par rapport à 2019 dans les départements du littoral, qui concentrent 80 % des permis. Comme pour les mises en chantier, la situation est plus favorable en Vaucluse (–5 %) grâce à une progression des autorisations de logements collectifs.

Après un pic d’activité en 2019 (1,61 millions de m²), le volume des mises en chantier de locaux neufs pourrait rester à un niveau élevé en 2020 malgré la crise sanitaire.

Cependant, les surfaces autorisées à la construction pour les locaux professionnels chutent de 30 % par rapport à 2019, plus sévèrement qu’au niveau national (–23 %). Au total ces permis représentent 1,80 millions de m² en 2020, niveau comparable à celui de la crise de 2008 (figure 3). Ce niveau de surfaces autorisées assombrit les perspectives de mises en chantier pour les mois à venir.

Tous les segments de marché de la région sont en baisse mais avec une intensité variable. Pour les commerces, les surfaces autorisées diminuent de 4 % en 2020, après un fort recul l’année précédente (–28 %). Elles se situent désormais au même niveau qu’en 2008. Les services publics sont à nouveau en baisse (–15 % en 2020 après –12 % en 2019), et atteignent leur niveau le plus faible depuis 2000. La baisse des autorisations pour les entrepôts est très marquée (–36 %) mais fait suite à une année 2019 exceptionnelle. Pour les autres secteurs d’activité, bien orientés depuis 2014, le retournement est net : –38 % pour les bureaux, –33 % pour les exploitations agricoles, –36 % pour l’hébergement hôtelier et −55 % pour l’industrie.

En 2020, le reflux des mises en vente de logements neufs s’accentue dans la région (–26 % après –13 % en 2019). Avec 8 039 logements neufs mis en vente, l’offre est inférieure à son niveau de 2008 (figure 4). Au niveau national, le nombre de mises en vente a également fortement fléchi (–27 % sur un an).

Le confinement strict du printemps a entraîné un arrêt brutal des mises en vente au premier trimestre (–35 % par rapport à 2019 dans la région) puis au deuxième (–41 %). Après des signes de reprise, l’offre nouvelle se dégrade à nouveau en fin d’année.

La dégradation des mises en vente pourrait provoquer une baisse de l’activité pour les entreprises de construction au cours des mois à venir, compte tenu des délais entre l’autorisation d’un permis et le début des travaux.

Les réservations de logements ont suivi la même tendance au fil des trimestres 2020 et terminent l’année en baisse de 17 % par rapport à 2019. Cependant, ce fort ralentissement fait suite à une période très dynamique dans la région (13 000 réservations par an en moyenne entre 2015 et 2019). Aussi, avec 10 383 logements en 2020, le flux des réservations est relativement bas mais reste au-dessus de la crise de 2008 et du ralentissement de 2013-2015. Au niveau national, le nombre de logements réservés est également orienté à la baisse en 2020 (–24 % sur un an).

Le nombre de nouveaux logements commercialisés étant inférieur aux réservations, le stock commercial recule (–13 % entre 2019 et 2020). Il demeure toutefois à un niveau élevé avec 11 108 unités à fin d’année 2020, après avoir atteint un pic historique en 2018 (13 045).

La baisse de l’offre de logements neufs disponibles entraîne une pression sur les prix : +4,0 % pour le collectif et +4,5 % pour l’individuel entre 2019 et 2020. Cette hausse est également observée au niveau national (+1,7 % pour le collectif et +4,5 % pour l'individuel). Sur le marché du collectif (94 % des réservations de la région), les prix moyens de vente atteignent un niveau inédit. Ils demeurent supérieurs dans la région au niveau national (4 679 euros/m² contre 4 322 euros/m²).