Insee Analyses Centre-Val de Loire · Septembre 2025 · n° 130

Des logements plus nombreux malgré une population stable en Centre‑Val de Loire

En 2021, le Centre‑Val de Loire compte 1 411 000 logements. Le nombre de logements est en hausse de 0,6 % par an depuis 2015, alors que la population se stabilise. Le parc de logements augmente plus vite que la population dans tous les départements de la région, de 0,2 % par an dans le Cher et l’Indre, où la population diminue le plus, à 0,7 % dans le Loiret et 0,9 % en Indre‑et‑Loire, seuls départements où la population augmente.

Dans les intercommunalités les plus dynamiques démographiquement, situées autour des métropoles d’Orléans et de Tours, le nombre de logements augmente en moyenne près de deux fois plus que la population (figure 1). Dans les intercommunalités situées autour des autres préfectures de département, sur l’axe ligérien et dans les franges franciliennes, le nombre de logements augmente fortement alors que la population y est stable ou en légère baisse. Dans six établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sur dix, la population diminue de plus de 0,2 % par an. Dans les deux tiers d’entre eux, situés principalement dans le Berry, le Perche et l’est du Loiret, le nombre de logements est néanmoins relativement stable. Dans les autres, situés en périphérie des principales agglomérations, le nombre de logements augmente même fortement.

En 2021, 1 181 700 logements sont des résidences principales en Centre‑Val de Loire, soit 83,7 % des logements. Ce nombre est en hausse par rapport à 2015 (+0,5 % en moyenne par an) (figure 2), mais en décélération par rapport aux périodes précédentes (+1,0 % en moyenne par an entre 1990 et 2010). La progression du nombre de résidences principales reste le facteur principal de croissance du parc de logements, contribuant pour près des trois quarts de cette croissance entre 2015 et 2021. La population de la région étant stable [Coudray et al., 2024 ; pour en savoir plus (7)], la hausse du nombre de résidences principales répond à un besoin notamment induit par le phénomène de décohabitation. Le nombre de personnes par logement a tendance à diminuer, du fait des séparations conjugales, de la décohabitation des générations et du vieillissement de la population. Dans la région, une résidence principale n’abrite plus que 2,12 personnes en 2021, contre 2,56 en 1990. Ainsi en 2021, près de quatre résidences principales sur dix sont occupées par une personne vivant seule, contre un tiers en 2010. La croissance démographique contribue à l’augmentation du parc seulement dans les départements du Loiret et d’Indre‑et‑Loire (figure 3). En Indre‑et‑Loire, la décohabitation engendre des besoins en logements relativement plus importants. Dans les autres départements, la diminution de la population, notamment dans le Cher et l’Indre, induit un moindre besoin en logements supplémentaires.

Entre 2015 et 2021, le nombre de logements vacants progresse de +1,2 % par an, deux fois plus que le nombre total de logements, expliquant près de 20 % du nombre de logements supplémentaires sur la période (pour comprendre). Cette contribution s’est atténuée par rapport à la période précédente : entre 2010 et 2015, plus de 40 % de la croissance du parc est due à la hausse du nombre de logements vacants (+4,0 %). Dans les départements, l’augmentation de la vacance est particulièrement élevée en Eure‑et‑Loir (+2,1 % par an). Au niveau des intercommunalités, le nombre de logements vacants augmente le plus fortement dans la communauté de communes du Val de Sully (+3,7 %), et ne diminue que dans une dizaine d’EPCI, jusqu’à -2,0 % dans la CC Marche Occitane−Val d’Anglin. En 2021, le taux de vacance du Centre‑Val de Loire atteint 9,9 % (contre 7,1 % en 1990), une part parmi les plus élevées de France métropolitaine (8,0 %) [Movellan et al., 2024 ; pour en savoir plus (9)]. En 2024, selon les sources fiscales (sources), 43,3 % des logements vacants de la région sont inhabités depuis plus de deux ans, contre 37,9 % en France métropolitaine [Piraux et al., 2024 ; pour en savoir plus (8)]. Parmi ceux-ci, plus de la moitié sont même vacants depuis plus de cinq ans.

Entre 2021, le nombre de logements autorisés à la construction dans la région représente 1,0 % du parc de logements existants (1,1 % en France métropolitaine). Malgré un léger ralentissement en 2018, les autorisations de constructions sont en forte progression, grâce à une croissance soutenue en 2021 et 2022 : +6,4 % par an en moyenne entre 2015 et 2021, progression la plus élevée de France métropolitaine derrière la Bretagne. Elles diminuent toutefois en 2023 et 2024 [Bilan économique 2024 ; pour en savoir plus (3)]. Toutes choses égales par ailleurs, les autorisations de constructions sont plus nombreuses dans les territoires les plus dynamiques démographiquement. Les territoires où le taux de logements autorisés est le plus élevé sont aussi ceux où la part des logements récents dans le parc est la plus grande. C’est le cas d’une quinzaine d’EPCI de la région, situés autour des principales agglomérations et sur l’axe ligérien. Ces intercommunalités concentrent près des trois quarts du volume de logements autorisés dans la région. Certains territoires se distinguent par des taux de logements autorisés élevés au regard de leur évolution démographique. C’est particulièrement le cas de la communauté d’agglomération de Chartres Métropole qui affiche un taux de logements autorisés à la construction de 2,7 %, en progression de 15,3 % par an en moyenne entre 2015 et 2021, nettement supérieur à celui de l’évolution de la population (0,1 % en moyenne par an sur la même période). Dans les territoires moins denses et où la population diminue le plus, les logements autorisés à la construction représentent moins de 0,4 % des logements.

Si la croissance démographique se traduit par un dynamisme de la construction, le lien avec l’évolution du nombre de logements vacants depuis plus de deux ans est moindre. Dans les zones les plus dynamiques où ils sont relativement moins nombreux, ils offrent une réserve moins importante de logements à adapter ou rénover pour en faire des résidences principales. Dans les zones en déprise démographique, une plus faible pression foncière et la possible inadéquation de ces logements aux besoins des ménages conduit moins à réhabiliter les logements vacants.

Dans la région, les logements autorisés à la construction se répartissent en volume pour moitié dans l’individuel et pour moitié dans le collectif. Cependant, le taux de logements autorisés est plus élevé pour les logements collectifs que pour les logements individuels (2,1 % contre 0,7 %). De plus, le nombre de logements autorisés a le plus augmenté pour les logements collectifs (+10,6 % contre +3,1 % pour les logements individuels). En Centre‑Val de Loire, le parc de résidences principales est relativement ancien : pour 100 logements construits avant 1945, le territoire compte 115 logements construits après 1990, contre 150 en France métropolitaine. En lien avec le dynamisme de la construction, les disparités territoriales sont également marquées. Dans l’Indre et le Cher, le parc est plus vieillissant avec seulement 64 et 71 logements récents pour 100 logements anciens, alors que dans le Loiret et l’Indre‑et‑Loire ce rapport est équivalent au niveau métropolitain. Certains EPCI en fort déclin démographique et où le niveau de construction est faible ne comptent qu’une vingtaine de logements récents pour 100 logements anciens, tandis que les intercommunalités d’Orléans, Tours et Chartres comptent plus du double de logements récents que de logements anciens.

Entre 2020 et 2022, les mutations de logements à titre onéreux concernent en moyenne chaque année dans le Centre‑Val de Loire l’équivalent de 3,4 % du parc de logements existants, un taux un peu plus élevé qu’en France métropolitaine. Ces mouvements portent sur le parc de résidences principales, mais aussi celui des résidences secondaires ou des logements vacants, pouvant alors changer de statut d’occupation lors de la vente. Le nombre de mutations à titre onéreux progresse de 6,7 % en moyenne par an entre 2015 et 2021, plaçant le Centre‑Val de Loire au 4^e rang des régions métropolitaines. Le marché de l’immobilier a été particulièrement dynamique en 2021 suite à la crise sanitaire en lien avec l’aspiration des ménages à un confort résidentiel accru dans un contexte favorable aux prêts immobiliers (taux d’intérêt bas). En revanche, 2022 marque un retournement important, avec une baisse du nombre de mutations de 6,9 %, qui s’accentue en 2023, dans un contexte d’inflation et d’augmentation des taux d’intérêt.

Particularité du marché régional et reflet de la composition du parc de logement, les trois quarts des mutations concernent des maisons. Toutefois, rapportée au nombre de logements déjà existants, la proportion de logements faisant l’objet d’une mutation à titre onéreux est proche entre les maisons et les appartements (3,5 % et 3,2 %). Le nombre de maisons anciennes vendues augmente un peu plus que celui des appartements entre 2015 et 2021 (+7,1 % contre +5,5 % en moyenne par an). Cependant, la baisse du nombre de mutations amorcée en 2022 touche davantage les maisons.

La proportion de logements faisant l’objet d’une mutation à titre onéreux varie peu sur l’ensemble du territoire régional. Toutefois, la proportion observée dans un territoire est corrélée à celle des territoires voisins. Au niveau des intercommunalités, elle s’échelonne de 2,7 % à 4,2 %. Elle est un peu plus élevée dans le nord de l’Eure‑et‑Loir, dans le nord-est du Loiret mais également dans le sud de la Touraine et de la Sologne. Les transactions concernant des appartements se concentrent dans les territoires les plus peuplés et urbanisés de la région, tandis que celles portant sur des maisons sont plus diffuses. Toutes choses égales par ailleurs, la proportion de logements faisant l’objet d’une mutation à titre onéreux est plus élevée dans les territoires où le parc de logements est plus ancien et où les phénomènes d’augmentation de la vacance sont les plus structurels. Dans les territoires en tension, l’installation peut se traduire par un emménagement en location plutôt que par un achat immobilier.