Activités immobilières : une croissance modeste, mais continue

En 2014, la production de la branche des activités immobilières (hors promotion) augmente de 1,2 % en volume (+ 1,3 % dans l’ensemble des services marchands non financiers) (figure 1). Cette croissance est tirée par la location et l’exploitation de biens immobiliers (+ 1,3 %) et les agences immobilières (+ 1,2 %). En revanche, l’activité des marchands et administrateurs de biens recule (- 2,8 % et - 1,3 %).

Depuis la crise de 2009, qui les a directement atteintes, les activités immobilières progressent à un rythme modeste, mais continu (en moyenne + 0,8 % par an, entre 2009 et 2014, contre + 2,2 % dans l’ensemble des services marchands). Seule exception, l’année 2011 (- 1,4 %), durant laquelle les agences immobilières (- 5,8 %) et les marchands de biens (- 3,9 %) ont, notamment, souffert de la baisse conjointe des prix et du volume des transactions.

Cette croissance lente a pour conséquence une érosion des effectifs, qui baissent en 2014 pour la deuxième année consécutive (- 0,8 % après - 2,0 %) (figure 2). Sur la période 2009-2014, les effectifs salariés diminuent légèrement (- 0,2 % en moyenne annuelle), contrairement à ceux des services marchands non financiers, qui augmentent (+ 0,9 %). En 2013, le secteur emploie 200 000 salariés en équivalent temps plein (ETP) (hors intérim), soit une contribution de 5 % à l’emploi salarié des services marchands non financiers (figure 3). Il compte aussi quelque 40 000 non-salariés, pour l’essentiel agents immobiliers ou loueurs de fonds.

En 2013, le secteur compte 217 000 entreprises et réalise un chiffre d’affaires de 76 milliards d’euros, soit un dixième du champ des services marchands non financiers. Son tissu productif s’appuie sur un très grand nombre d’unités n’employant aucun salarié (85 % des entreprises contre 73 % dans l’ensemble du champ), qui contribuent pour un tiers au chiffre d’affaires du secteur (contre 12 % dans l’ensemble du champ). D’où une taille d’entreprise moyenne très faible (0,9 salarié contre 2,1). Les grandes entreprises (250 salariés ou plus) ne concentrent que 20 % du chiffre d’affaires des activités immobilières contre 34 % dans l’ensemble des services marchands.

Le secteur des activités immobilières se caractérise par un fort taux d’investissement, près de quatre fois supérieur à celui de l’ensemble des services marchands (87 % en 2013 contre 23 %). Les activités les plus capitalistiques sont celles qui nécessitent d’investir directement dans des biens immobiliers : la location et l’exploitation de biens immobiliers propres ou loués (taux d’investissement de 105 % et même 120 % dans la seule location de logements) et les marchands de biens immobiliers (40 %) (figure 4). Pour générer un tel niveau d’investissement, le secteur réalise un taux de marge élevé (69 % contre 30 % dans l’ensemble du champ, 59 % pour les seules entreprises employeuses), identique à celui de 2012.

La « location et l’exploitation de biens immobiliers propres ou loués »est la principale composante du secteur des activités immobilières (71 % du chiffre d’affaires et 79 % de la valeur ajoutée) (figure 5). Au sein de celle-ci, la location de logements (62 % de la valeur ajoutée) est centrée autour des offices publics d’HLM et de quelques grands groupes immobiliers, tandis que la location de terrains et d’autres biens immobiliers (38 %) est plutôt l’affaire des propriétaires et exploitants de centres commerciaux. Les performances de ces deux activités sont assez voisines : respectivement 75 % et 91 % de taux de marge et 120 % et 82 % de taux d’investissement.

Les activités immobilières pour compte de tiers produisent moins d’un cinquième (18 %) de la valeur ajoutée de l’immobilier, répartie entre les agences immobilières (58 %), l’administration de biens immobiliers (41 %) et les supports juridiques de programmes (1 %). Elles se caractérisent par un faible taux d’investissement (17 %) et une moindre rentabilité, avec un taux de marge de 21 %. L’année 2013 a été une année de rebond pour les agences immobilières, dont le taux de marge est passé de 16 % en 2012 à 25 % et le taux d’investissement de 14 % à 26 %.

L’activité des marchands de biens immobiliers génère 9 % du chiffre d’affaires des activités immobilières (3 % de la valeur ajoutée). Composé pour l’essentiel de sociétés de très petite taille, reposant le plus souvent sur une seule personne non salariée, ce sous-secteur est dans une situation délicate : il enregistre, pour la deuxième année consécutive, une chute marquée de ses ventes autour de - 8 %.