Activités immobilières : une croissance modeste, mais continue

Catherine Souquet, division Services, Insee

En 2014, les activités immobilières continuent d’afficher une croissance modérée (+ 1,2 %). Très capitalistiques, elles ont un taux d’investissement quatre fois supérieur à celui de l’ensemble des services marchands (87 % contre 23 %) et un taux de marge deux fois plus élevé. Elles s’appuient sur de très petites structures, souvent non employeuses. Leur principale activité est la location et l’exploitation de biens immobiliers propres ou loués (71 % des ventes).

Une croissance modeste, qui se poursuit en 2014

En 2014, la production de la branche des activités immobilières (hors promotion) augmente de 1,2 % en volume (+ 1,3 % dans l’ensemble des services marchands non financiers) (figure 1). Cette croissance est tirée par la location et l’exploitation de biens immobiliers (+ 1,3 %) et les agences immobilières (+ 1,2 %). En revanche, l’activité des marchands et administrateurs de biens recule (- 2,8 % et - 1,3 %).

Figure 1 – Évolution de la production par branche en volume

indice base 100 en 2009
Évolution de la production par branche en volume
Activités immobilières hors loyers imputés* Services marchands non financiers Activités des marchands de biens immobiliers Agences immobilières Administration de biens immobiliers Location et exploitation de biens immobiliers (loyers réels)
2009 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
2010 101,0 104,4 112,3 116,7 97,2 100,4
2011 99,6 107,7 107,9 110,0 97,7 99,2
2012 101,2 109,3 104,9 105,8 90,8 101,4
2013 102,9 110,1 96,0 105,9 91,1 103,3
2014 104,1 111,5 93,4 107,1 89,9 104,7
  • * Les activités immobilières sont hors loyers imputés, à savoir sans les loyers que les propriétaires auraient à payer s'ils étaient locataires du logement qu'ils occupent.
  • Champ : France, branches des activités immobilières hors loyers fictifs (imputés).
  • Source : Insee, comptes des services.

Figure 1 – Évolution de la production par branche en volume

Depuis la crise de 2009, qui les a directement atteintes, les activités immobilières progressent à un rythme modeste, mais continu (en moyenne + 0,8 % par an, entre 2009 et 2014, contre + 2,2 % dans l’ensemble des services marchands). Seule exception, l’année 2011 (- 1,4 %), durant laquelle les agences immobilières (- 5,8 %) et les marchands de biens (- 3,9 %) ont, notamment, souffert de la baisse conjointe des prix et du volume des transactions.

Cette croissance lente a pour conséquence une érosion des effectifs, qui baissent en 2014 pour la deuxième année consécutive (- 0,8 % après - 2,0 %) (figure 2). Sur la période 2009-2014, les effectifs salariés diminuent légèrement (- 0,2 % en moyenne annuelle), contrairement à ceux des services marchands non financiers, qui augmentent (+ 0,9 %). En 2013, le secteur emploie 200 000 salariés en équivalent temps plein (ETP) (hors intérim), soit une contribution de 5 % à l’emploi salarié des services marchands non financiers (figure 3). Il compte aussi quelque 40 000 non-salariés, pour l’essentiel agents immobiliers ou loueurs de fonds.

Figure 2 – Évolution de l'emploi salarié, hors intérim*

indice base 100 en 2000
Évolution de l'emploi salarié, hors intérim*
Activités immobilières Services marchands non financiers
2009 100,0 100,0
2010 99,3 101,6
2011 101,8 103,9
2012 101,8 103,9
2013 99,8 103,7
2014 99,0 104,5
  • * Les titulaires de contrats d’intérim ne sont pas classés dans les secteurs d’activité qui les emploient effectivement, mais systématiquement dans l’activité de travail temporaire.
  • Champ : France, branches des activités immobilières.
  • Source : Insee, comptabilité nationale.

Figure 2 – Évolution de l'emploi salarié, hors intérim*

Figure 3 – Chiffres clés des activités immobilières en 2013

Chiffres clés des activités immobilières en 2013
Unités légales Salariés ETP¹ Chiffre d'affaires hors taxe Chiffre d'affaires à l'export Valeur ajoutée Investissements corporels bruts hors apports
(milliers) (milliards d'euros)
De 0 à 9 salariés ETP 215,0 62,4 37,5 0,6 18,3 14,0
De 10 à 249 salariés ETP 2,2 88,3 23,3 0,2 14,4 12,8
250 salariés ETP ou plus 0,1 49,3 15,5 0,0 10,0 10,5
Ensemble 217,3 200,0 76,3 0,8 42,7 37,2
Ensemble des entreprises des services principalement marchands non financiers 1 768,0 3 789,7 733,8 72,0 352,1 81,4
Poids des entreprises du secteur des activités immobilières²(en %) 12,3 5,3 10,4 1,1 12,1 45,7
  • 1. Équivalent temps plein. Effectifs hors intérim.
  • 2. Poids des entreprises ayant une activité principale dans le secteur des activités immobilières par rapport à l'ensemble des entreprises des services principalement marchands non financiers.
  • Champ : France, unités légales et entreprises profilées du secteur des activités immobilières (voir rubrique "Sources").
  • Source : Insee, Ésane.

Un tissu de très petites unités

En 2013, le secteur compte 217 000 entreprises et réalise un chiffre d’affaires de 76 milliards d’euros, soit un dixième du champ des services marchands non financiers. Son tissu productif s’appuie sur un très grand nombre d’unités n’employant aucun salarié (85 % des entreprises contre 73 % dans l’ensemble du champ), qui contribuent pour un tiers au chiffre d’affaires du secteur (contre 12 % dans l’ensemble du champ). D’où une taille d’entreprise moyenne très faible (0,9 salarié contre 2,1). Les grandes entreprises (250 salariés ou plus) ne concentrent que 20 % du chiffre d’affaires des activités immobilières contre 34 % dans l’ensemble des services marchands.

Une activité très capitalistique

Le secteur des activités immobilières se caractérise par un fort taux d’investissement, près de quatre fois supérieur à celui de l’ensemble des services marchands (87 % en 2013 contre 23 %). Les activités les plus capitalistiques sont celles qui nécessitent d’investir directement dans des biens immobiliers : la location et l’exploitation de biens immobiliers propres ou loués (taux d’investissement de 105 % et même 120 % dans la seule location de logements) et les marchands de biens immobiliers (40 %) (figure 4). Pour générer un tel niveau d’investissement, le secteur réalise un taux de marge élevé (69 % contre 30 % dans l’ensemble du champ, 59 % pour les seules entreprises employeuses), identique à celui de 2012.

Figure 4 – Ratios* du secteur des activités immobilières en 2013

en %
Ratios* du secteur des activités immobilières en 2013
Activités immobilières Services marchands¹
Organisation et débouchés de la production
Taux d'exportation 1,0 9,8
Taux de valeur ajoutée 55,9 48,0
Intensité capitalistique (milliers d'euros) 2513,2 229,0
Ratios de rentabilité
Taux de marge2 68,8 29,9
Rentabilité économique 4,7 7,9
Rentabilité financière 5,2 6,4
Taux d'endettement 134,0 74,5
Ratios d'investissement
Taux d'investissement 87,2 23,1
Taux d'autofinancement 55,7 179,4
  • * Voir rubrique "Définitions".
  • 1. Entreprises des secteurs principalement marchands non financiers.
  • 2. Hors sièges sociaux.
  • Champ : France, unités légales et entreprises profilées du secteur des activités immobilières (voir rubrique "Sources").
  • Source : Insee, Ésane.

La location au coeur des activités immobilières

La "location et l’exploitation de biens immobiliers propres ou loués" est la principale composante du secteur des activités immobilières (71 % du chiffre d’affaires et 79 % de la valeur ajoutée) (figure 5). Au sein de celle-ci, la location de logements (62 % de la valeur ajoutée) est centrée autour des offices publics d’HLM et de quelques grands groupes immobiliers, tandis que la location de terrains et d’autres biens immobiliers (38 %) est plutôt l’affaire des propriétaires et exploitants de centres commerciaux. Les performances de ces deux activités sont assez voisines : respectivement 75 % et 91 % de taux de marge et 120 % et 82 % de taux d’investissement.

Figure 5 – Principales activités du secteur selon la valeur ajoutée en 2013

Principales activités du secteur selon la valeur ajoutée en 2013
Marchands de biens immobiliers 3,1
Location de logements 48,7
Location de terrains et autres biens immobiliers 29,8
Activités immobilières pour compte de tiers (dont agences immobilières) 18,4
  • Champ : France, unités légales et entreprises profilées du secteur des activités immobilières (voir rubrique "Sources").
  • Source : Insee, Ésane.

Figure 5 – Principales activités du secteur selon la valeur ajoutée en 2013

Les activités immobilières pour compte de tiers produisent moins d’un cinquième (18 %) de la valeur ajoutée de l’immobilier, répartie entre les agences immobilières (58 %), l’administration de biens immobiliers (41 %) et les supports juridiques de programmes (1 %). Elles se caractérisent par un faible taux d’investissement (17 %) et une moindre rentabilité, avec un taux de marge de 21 %. L’année 2013 a été une année de rebond pour les agences immobilières, dont le taux de marge est passé de 16 % en 2012 à 25 % et le taux d’investissement de 14 % à 26 %.

L’activité des marchands de biens immobiliers génère 9 % du chiffre d’affaires des activités immobilières (3 % de la valeur ajoutée). Composé pour l’essentiel de sociétés de très petite taille, reposant le plus souvent sur une seule personne non salariée, ce sous-secteur est dans une situation délicate : il enregistre, pour la deuxième année consécutive, une chute marquée de ses ventes autour de - 8 %.

Sources

Deux sources principales :

- les comptes nationaux annuels (base 2010) pour retracer l’évolution de la production des branches de 2000 à 2013 ;

- le dispositif statistique Ésane (Élaboration des statistiques annuelles d'entreprises) pour les principales caractéristiques comptables des secteurs en 2012. En 2013, le champ de la source Ésane couvre à la fois des unités légales et des entreprises au sens de la loi de modernisation de l'économie, issues du profilage des grands groupes. En effet, actuellement, tous les groupes n’ont pas encore été profilés. Les évolutions entre 2012 et 2013 sont présentées ici sur la base du champ de 2013.

Jusqu’en 2010, seules les sociétés civiles immobilières (SCI) employeuses étaient incluses dans le champ Ésane. Depuis 2011, les SCI de la promotion immobilière sont intégrées dans le champ Ésane, même si elles ne sont pas employeuses.

Le champ de cette étude inclut les micro-entrepreneurs, qui représentent moins de 0,1 % des effectifs, du chiffre d’affaires et de la valeur ajoutée du secteur de l'immobilier.

Définitions

Le secteur des activités immobilières (division 68 de la NAF rév. 2) est composé de trois sous secteurs : les activités des marchands de biens immobiliers (groupe 681), la location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués (682) et les activités immobilières pour compte de tiers (683).

Les définitions des ratios comptables sont disponibles sur le glossaire du site insee.fr.

Pour en savoir plus

Mura B., « Les réseaux d’enseignes dans les services », Insee Première n° 1299, juin 2010. « Les services marchands en 2014 - Rapport sur les comptes », Insee, Documents de travail n° E2015/05, juillet 2015. Des données complémentaires sont disponibles dans le fichier « données complémentaires » joint à cette publication.