Insee Focus · Septembre 2025 · n° 359

Parc de logements au 1^er janvier 2025 La croissance du parc de logements s’atténue depuis 2010

Au 1^er janvier 2025, la France hors Mayotte compte 38,4 millions de logements (figure 1, sources). L’évolution du parc de logements résulte de différents facteurs. La construction de logements neufs ainsi que la transformation de locaux non résidentiels (bureaux, commerces, etc.) en logements contribuent à augmenter le nombre de logements. Inversement, les démolitions et les changements d’usage de logements réduisent le parc.

Depuis 1982, le parc de logements en France hors Mayotte s’est accru de 1,1 % par an en moyenne (figure 2). Le rythme de croissance du parc a peu évolué sur l’ensemble de la période. Il s’atténue toutefois progressivement depuis 2010 : de 1,2 % en moyenne par an entre 2000 et 2009, il est passé à 1,1 % entre 2010 et 2015 et est de 0,9 % par an depuis 2018. La croissance du parc de logements, tirée par le nombre de résidences principales, est nettement plus forte que la croissance de la population. En effet, le nombre de personnes par logement diminue, en lien avec l’évolution des modes de vie (mises en couple plus tardives, séparations plus fréquentes, vieillissement de la population, etc.) ; pour loger un nombre d’habitants donné, il faut donc plus de logements que par le passé.

En 2025, en France hors Mayotte, le parc de logements est constitué de 31,7 millions de résidences principales (82,5 % du parc de logements), 3,8 millions de résidences secondaires et logements occasionnels (9,8 %) et 3,0 millions de logements vacants (7,7 %).

Après s’être stabilisée à un haut niveau au milieu des années 2000 (84,1 % en 2005 et 2006), la part des résidences principales diminue jusqu’en 2019 pour atteindre 82,2 % (figure 3). Elle augmente légèrement depuis (+0,3 point entre 2019 et 2025).

Après avoir baissé de 1982 à 2005, la part des logements vacants a augmenté fortement entre 2005 et 2019, passant de 6,2 % à 8,1 %, retrouvant ainsi le niveau de 1982 (7,9 %). Sur cette période, le nombre de logements vacants a augmenté 3,1 fois plus vite que l’ensemble du parc de logements. Désormais, il augmente moins vite que l’ensemble du parc. Ainsi, la part des logements vacants diminue entre 2019 et 2025, passant de 8,1 % à 7,7 %. Un logement peut être inoccupé donc vacant pour différentes raisons : il est mis en location ou en vente mais n’a pas encore trouvé preneur, il a été loué ou vendu mais n’est pas encore occupé, il est vide à la suite d’un départ en maison de retraite, il est en attente de règlement de succession, il est trop vétuste pour être habité, etc. La vacance de courte durée est inhérente au fonctionnement du marché immobilier. D’autres logements restent durablement vacants, notamment parce qu’ils ne correspondent pas toujours aux attentes des ménages (localisation, taille, prix, état, etc.) [Ouvrir dans un nouvel ongletBoutchenik, Mathieu, 2023].

La part des résidences secondaires et des logements occasionnels se stabilise depuis 2017 ; elle atteint 9,8 % en 2025. Elle a légèrement augmenté entre 2011 et 2017, de 9,4 % à 9,7 %. Le nombre de résidences secondaires et logements occasionnels a en effet davantage augmenté que l’ensemble du parc sur cette période. Par le passé, la part des résidences secondaires et des logements occasionnels a augmenté entre 1982 et 1990, passant de 9,5 % à 10,6 %, puis a diminué régulièrement jusqu’en 2011.

En 2025, l’habitat individuel (maisons) représente 54,4 % des logements (figure 4). Ce type d’habitat est majoritaire parmi les résidences principales et parmi les résidences secondaires ou logements occasionnels. La part de l’habitat individuel a tendance à baisser, selon une temporalité et un rythme variables selon la catégorie de logement. Parmi les résidences principales, elle diminue depuis une dizaine d’années (de 57,0 % en 2013 à 55,5 % en 2025), mais c’est au sein des résidences secondaires ou logements occasionnels qu’elle a le plus baissé, passant de 61,7 % en 2006 à 52,3 % en 2025. Elle baisse plus récemment au sein des logements vacants, passant de 49,0 % en 2016 à 45,1 % en 2025.

En 2025, 57,4 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale (figure 5). Cette part est quasi stable depuis 2014 (-0,2 point en 11 ans). Cela fait suite à une hausse continue entre 1997 et 2013, année où elle atteint son maximum (57,7 %, soit +2,7 points en 16 ans). Par le passé, elle avait fortement augmenté entre 1982 et 1990, passant de 50,6 % à 55,0 %, puis s’était stabilisée jusqu’en 1997.

L’évolution de la part des propriétaires est contrastée selon qu’ils ont ou non un emprunt en cours. La part des propriétaires sans charge de remboursement diminue depuis 2013 pour atteindre 34,9 % en 2025 (-3,0 points sur la période). Par le passé, elle s’est sensiblement accrue entre 1982 et 2007 (passant de 27,6 % à 37,8 %), puis s’est stabilisée jusqu’en 2014. À l’inverse, la part des propriétaires accédants, qui ont un emprunt en cours, augmente entre 2014 et 2025 pour atteindre 22,6 % en 2025 (+2,8 points). Cela fait suite à une période de baisse entre 1989 et 2006, où la part des propriétaires accédants était passée de 26,0 % à 19,5 %, puis à une période de stabilité entre 2006 et 2014. Outre leur résidence principale, certains propriétaires détiennent d’autres logements (encadré).

La part des ménages locataires de leur résidence principale se maintient aux environs de 40 % depuis quarante ans. En 2025, les logements détenus par des bailleurs privés représentent 22,8 % du parc de résidences principales, ceux détenus par des bailleurs publics, 17,6 %. Depuis 1997, la part des logements loués par des bailleurs privés augmente légèrement (+0,9 point sur la période), tandis que la part des logements loués par des bailleurs publics a diminué pour atteindre 17,5 % en 2012 (soit -1,2 point par rapport à son maximum atteint en 1997) et est stable depuis.

Enfin, la proportion des ménages logés gratuitement (par exemple, par leur employeur) baisse de façon continue depuis 1982, d’abord fortement, puis à un rythme nettement plus faible, en particulier depuis une dizaine d’années. Elle passe de 7,8 % en 1982 à 2,2 % en 2025.

En 2025, 14,5 % des logements sont situés dans l’unité urbaine de Paris et 21,4 % dans des communes hors unité urbaine. Le reste des logements sont répartis à parts égales entre les unités urbaines de moins de 100 000 habitants (33,1 %) et les unités urbaines de plus de 100 000 habitants hors Paris (31,0 %).

La part des logements vacants diminue lorsque la taille de l’unité urbaine augmente : elle est maximale dans les communes hors unité urbaine (8,1 % en 2025) et minimale dans les unités urbaines de 100 000 habitants ou plus, y compris Paris (7,4 %) (figure 6). Il en est de même pour la part de résidences secondaires ou logements occasionnels : elle atteint 16,3 % dans les communes hors des unités urbaines, contre 4,4 % dans l’unité urbaine de Paris et 5,6 % dans les unités urbaines de 100 000 habitants ou plus (hors Paris). Par conséquent, la part de résidences principales est maximale dans l’unité urbaine de Paris (88,2 % des logements, contre 82,5 % en moyenne dans l’ensemble de la France). La part de l’habitat individuel (maisons) diminue également lorsque la taille de l’unité urbaine augmente, ce pour toutes les catégories de logement. Hors unités urbaines, 89,4 % des logements sont des maisons.

Dans les départements d’outre-mer (DOM) hors Mayotte, le parc de logements augmente plus rapidement qu’en France métropolitaine. Cependant, le rythme ralentit également : +1,5 % en moyenne par an entre 2010 et 2025, contre +2,4 % entre 2000 et 2010 et +2,9 % entre 1982 et 2000.

En 2025, les logements sont plus souvent vacants dans les DOM hors Mayotte qu’en France métropolitaine (11,3 % contre 7,6 %) (figure 1). Les résidences secondaires et logements occasionnels sont en revanche moins nombreux (6,7 % du parc, contre 9,8 %). Au total, les résidences principales représentent 82,0 % du parc dans les DOM, une part proche de celle de la France métropolitaine (82,5 %).

65,8 % des logements ultramarins sont des logements individuels (maisons), soit bien plus qu’en France métropolitaine (54,1 %). Cette part y est néanmoins en net recul depuis 1982 : elle était alors de 77,6 %. Les logements individuels restent majoritaires quelle que soit la catégorie de logement.

En 2025, les ménages sont plus souvent locataires dans les DOM hors Mayotte qu’en France métropolitaine (43,1 % des résidences principales, contre 40,3 %). Ils sont aussi plus souvent logés gratuitement (6,0 % contre 2,1 %). À l’inverse, les ménages propriétaires sont moins nombreux (50,9 %, contre 57,6 % en France métropolitaine).