Insee Focus · Septembre 2024 · n° 332

Le parc de logements au 1^er janvier 2024 38,2 millions de logements en France

Au 1^er janvier 2024, la France hors Mayotte compte 38,2 millions de logements (figure 1, sources). L’évolution du parc de logements résulte de différents facteurs. La construction de logements neufs ainsi que la transformation de locaux non résidentiels (bureaux, commerces, etc.) en logements contribuent à augmenter le nombre de logements. Inversement, les démolitions et les changements d’usage de logements réduisent le parc.

Depuis quarante ans, le parc de logements en France hors Mayotte s’est accru de 1,1 % par an en moyenne (figure 2). Le rythme de croissance du parc a peu évolué sur l’ensemble de la période. Il ralentit toutefois progressivement depuis 2010 : de 1,2 % en moyenne par an entre 2000 et 2009, il est passé à 1,1 % entre 2010 et 2015 et est désormais de 0,9 % par an depuis 2018. La croissance du parc de logements, tirée par le nombre de résidences principales, est plus forte que la croissance de la population. En effet, le nombre de personnes par logement diminue, en lien avec l’évolution des modes de vie (mises en couple plus tardives, séparations plus fréquentes, vieillissement de la population etc.) ; pour loger un nombre d’habitants donné, il faut donc plus de logements que par le passé.

En 2024, en France hors Mayotte, le parc de logements est constitué de 31,4 millions de résidences principales (82,2 % du parc de logements), 3,7 millions de résidences secondaires et logements occasionnels (9,8 % du parc) et 3,1 millions de logements vacants (8,0 % du parc).

Après s’être stabilisée à un haut niveau au milieu des années 2000 (83,9 % de 2005 à 2007), la part des résidences principales diminue jusqu’en 2018 puis reste quasi stable depuis (figure 3). La part des résidences secondaires et des logements occasionnels se stabilise également, depuis 2017 ; elle atteint 9,8 % en 2024. Elle a légèrement augmenté entre 2011 et 2017, de 9,4 % à 9,7 %. Le nombre de résidences secondaires et logements occasionnels a en effet davantage augmenté que l’ensemble du parc sur cette période. Par le passé, la part des résidences secondaires et des logements occasionnels a augmenté entre 1982 et 1990, passant de 9,5 % à 10,6 %, puis a diminué régulièrement jusqu’en 2011.

La part des logements vacants a augmenté nettement entre 2005 et 2019, passant de 6,3 % à 8,2 %. Sur cette période, le nombre de logements vacants a augmenté 3,1 fois plus vite que l’ensemble du parc de logements. Désormais, il évolue au même rythme que l’ensemble du parc. Ainsi, la part des logements vacants est stable au cours des quatre dernières années : en 2024, 8,0 % des logements sont vacants. Un logement peut être inoccupé donc vacant pour différentes raisons : il est mis en location ou en vente mais n’a pas encore trouvé preneur, il a été loué ou vendu mais n’est pas encore occupé, il est vide à la suite d’un départ en maison de retraite, il est en attente de règlement de succession, il est trop vétuste pour être habité, etc. La vacance de courte durée est inhérente au fonctionnement du marché immobilier. D’autres logements restent durablement vacants, notamment car ils ne correspondent pas toujours aux attentes des ménages (localisation, taille, prix, état, etc.) (encadré).

En 2024, l’habitat individuel (maison) représente 54,8 % des logements (figure 4). Ce type d’habitat est majoritaire parmi les résidences principales comme parmi les résidences secondaires ou logements occasionnels. La part de l’habitat individuel a tendance à baisser, avec des dynamiques différentes selon la catégorie de logement. Dans les résidences principales, elle diminue depuis une dizaine d’années (de 57,0 % en 2013 à 55,8 % en 2024), mais c’est au sein des résidences secondaires ou logements occasionnels qu’elle a le plus baissé, passant de 61,7 % en 2006 à 53,2 % en 2024. Elle baisse plus récemment au sein des logements vacants, passant de 49,0 % en 2016 à 45,9 % en 2024 .

En 2024, 57,0 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale en France hors Mayotte (figure 5). Cette part diminue légèrement depuis 2014 (-0,8 point). Par le passé, elle a augmenté entre 1982 et 1990, passant de 50,5 % à 54,9 %, s’est ensuite stabilisée jusqu’en 1997, avant d’augmenter à nouveau de façon continue jusqu’en 2014.

L’évolution de la part des propriétaires est contrastée selon qu’ils ont ou non un emprunt en cours. La part des propriétaires sans charge de remboursement diminue depuis 2014 pour atteindre 34,7 % en 2024 (-3,3 points sur la période). Par le passé, elle s’est sensiblement accrue entre 1982 et 2007 (passant de 27,5 % à 37,7 %), puis s’est stabilisée jusqu’en 2014. À l’inverse, la part des propriétaires accédants, qui ont un emprunt en cours, augmente entre 2014 et 2024 pour atteindre 22,3 % en 2024. Cela fait suite à une période de baisse entre 1990 et 2006, où la part des propriétaires accédants était passée de 25,3 % à 19,5 %, puis à une période de stabilité entre 2006 et 2014.

La part des ménages locataires de leur résidence principale se maintient aux environs de 40 % depuis 1982. En 2024, les logements détenus par des bailleurs privés représentent 22,9 % du parc de résidences principales, ceux détenus par des bailleurs publics 17,4 %.Depuis 1997, la part des logements loués par des bailleurs privés augmente légèrement (+1,2 point sur la période), tandis que la part des logements loués par des bailleurs publics a diminué pour atteindre 17,2 % en 2014 et se stabilise depuis (+0,2 point entre 2014 et 2024).
Enfin, la proportion des ménages logés gratuitement a baissé de façon continue entre 1982 et 2014, passant de 8,6 % à 2,6 % et reste stable depuis.

En France métropolitaine, en 2024, 14,8 % des logements sont situés dans l’unité urbaine de Paris et 22,0 % dans des communes hors unité urbaine. Le reste des logements sont répartis pour moitié dans des unités urbaines de moins de 100 000 habitants (33,1 %) et l’autre moitié dans des unités urbaines de plus de 100 000 habitants hors Paris (30,1 %).

La part des logements vacants diminue lorsque la taille de l’unité urbaine augmente : elle est maximale dans les communes hors unité urbaine (8,4 % en 2024) et minimale dans l’unité urbaine de Paris (7,4 %) (figure 6). Il en est de même pour la part de résidences secondaires ou logements occasionnels : elle atteint 16,5 % dans les communes hors des unités urbaines, contre 4,4 % dans l’unité urbaine de Paris. Par conséquent, la part de résidences principales est maximale dans l’unité urbaine de Paris. La part de l’habitat individuel (maison) diminue également lorsque la taille de l’unité urbaine augmente, et ce pour toutes les catégories de logement.

Dans les départements d’outre-mer (DOM) hors Mayotte, le parc de logements augmente plus rapidement qu’en France métropolitaine. Cependant, le rythme ralentit également : +1,6 % en moyenne par an entre 2010 et 2024, contre +2,4 % entre 2000 et 2010 et +2,9 % entre 1982 et 2000.

En 2024, les logements sont plus souvent vacants dans les DOM hors Mayotte qu’en France métropolitaine (11,9 % contre 7,9 %) (figure 1). Les résidences secondaires et logements occasionnels sont en revanche moins nombreux (6,6 % du parc, contre 9,9 %). Au total, les résidences principales représentent 81,6 % du parc dans les DOM, une part semblable à celle de la France métropolitaine (82,2 %).

65,9 % des logements ultramarins sont des logements individuels (maisons), soit bien plus qu’en France métropolitaine (54,5 %). Dans les DOM, cette part est néanmoins en net recul depuis 1982 ; elle était alors de 77,6 %. Les logements individuels restent toutefois majoritaires, quelle que soit la catégorie de logement.

En 2024, les ménages sont plus souvent locataires dans les DOM hors Mayotte qu’en France métropolitaine (43,7 % des résidences principales contre 40,3 %). Ils sont aussi plus souvent logés gratuitement (6,3 % contre 2,5 %). À l’inverse, les ménages propriétaires sont moins nombreux (50,1 %, contre 57,2 % en France métropolitaine).