Insee Flash Réunion · Février 2023 · n° 246
Un parc de résidences principales dynamique dans les cinq EPCI de La Réunion Les logements à La Réunion de 2013 à 2019
En 2019, les ménages réunionnais occupent 338 100 logements à titre de résidences principales. Entre 2013 et 2019, leur nombre augmente deux fois plus rapidement qu’en France métropolitaine. Cette croissance est la plus élevée au Nord et la plus modérée à l’Ouest. Au Nord, cette dynamique va de pair avec la hausse de la population. En revanche, dans les autres EPCI de l’île, dont la population stagne ou croît modérément, l’augmentation du nombre de résidences principales est principalement liée au phénomène de la décohabitation entraînant une baisse sensible du nombre de personnes par ménage.
Au Nord, où le parc de logements est le plus important, les petits logements sont bien plus fréquents qu’ailleurs et l’habitat collectif plus répandu. Les grands logements, moins présents sur l’île que dans l’Hexagone, se rencontrent plus souvent dans les EPCI du sud de l’île.
À La Réunion, en 2019, 13 % des logements sont suroccupés, une part un peu supérieure au niveau national. Cette part a cependant beaucoup reculé sur l’île depuis 20 ans. En parallèle, 60 % des logements de l’île sont sous-occupés : il s’agit davantage de logements occupés par des propriétaires, des couples sans enfant et des ménages âgés. La Casud est l’EPCI le plus concerné par ce phénomène.
- Une hausse des résidences principales largement portée par la décohabitation, sauf dans le Nord
- Au Nord, davantage de petits logements et d’habitat collectif
- Une suroccupation en baisse et des logements fréquemment sous-occupés dans le Sud
- Encadré - Une croissance du nombre de logements sociaux plus marquée à la Cirest et au TCO
En 2019, la population réunionnaise vit dans 338 100 résidences principales. Les caractéristiques du parc de logements, par exemple en termes de type d’habitat (maison ou appartement) ou d’occupation (nombre de personnes par logement, propriétaires ou locataires), diffèrent fortement d’une communauté d’agglomérations de l’île à l’autre. Les différences sont également marquées en termes d’évolutions depuis 2013.
Entre 2013 et 2019, le nombre de résidences principales augmente fortement sur l’ensemble du territoire (+ 1,6 % en moyenne par an sur la période), à un rythme deux fois plus élevé qu’en France métropolitaine (+ 0,8 %). À La Réunion, cette croissance est la plus élevée au Nord (+ 2 %) et la plus modérée à l’Ouest (+ 1,3 %). À l’Est et dans les communautés d’agglomération du Sud, la dynamique des logements est similaire à la moyenne régionale (figure 1).
tableau Figure 1 – Évolution du parc des résidences principales par EPCI de 2013 à 2019
| EPCI | Taux de croissance annuel moyen entre 2013 et 2019 (en %) | Nombre de résidences principales en 2019 |
|---|---|---|
| Casud | 1,7 | 52 361 |
| Cinor | 2,0 | 87 822 |
| Cirest | 1,6 | 46 863 |
| Civis | 1,5 | 70 610 |
| TCO | 1,3 | 80 410 |
| La Réunion | 1,6 | 338 066 |
| Hexagone | 0,8 | 29 201 704 |
- Source : Insee, Recensements de la population 2013 et 2019.
graphique Figure 1 – Évolution du parc des résidences principales par EPCI de 2013 à 2019
- Source : Insee, Recensements de la population 2013 et 2019.
Une hausse des résidences principales largement portée par la décohabitation, sauf dans le Nord
La croissance du nombre de résidences principales résulte de deux facteurs. D’une part, la croissance de la population induit des besoins en logements pour loger les nouveaux habitants. D’autre part, la décohabitation - par exemple du fait du départ des enfants du domicile familial ou de la séparation d’un couple - nécessite également, à population constante, un besoin en logements supplémentaires [Letailleur, 2021 ; pour en savoir plus (2)]. À La Réunion, entre 2013 et 2019, la baisse de la taille des ménages est à l’origine des deux tiers de la hausse des logements (figure 2). Mais ce constat global est différencié selon les territoires.
Ainsi, à la Cinor, où le parc de logements est le plus important (87 800 résidences principales), la croissance de la population est liée pour près des deux tiers à celle des résidences principales. En effet, la population y augmente à un rythme soutenu entre 2013 et 2019 (+ 1,2 % en moyenne par an), et bien plus que dans les autres EPCI de l’île. Dans le même temps, le nombre de personnes par logement, déjà faible en 2013, baisse peu (de 2,5 personnes par ménage à 2,4).
En revanche, au TCO, la croissance du nombre de résidences principales correspond exclusivement au phénomène de la décohabitation. En effet, sur la période, la population stagne (- 0,1 % en moyenne par an) mais le nombre de personnes par ménage baisse fortement, de 2,9 à 2,6. Cette hausse de la décohabitation engendre dès lors une augmentation du nombre de résidences principales. À la Cirest également, où la population croît très modérément sur la période (+ 0,3 %), l’accroissement des résidences principales est à relier en grande partie à la baisse de la taille des ménages. Ce phénomène joue aussi de manière majoritaire à la Civis et à la Casud, mais de manière un peu moins marquée.
tableau Figure 2 – Décomposition de la croissance du nombre de résidences principales par EPCI entre 2013 et 2019
| Territoire | Effet démographique | Effet décohabitation |
|---|---|---|
| Cinor | 6 083 | 3 630 |
| TCO | -497 | 6 705 |
| Civis | 2 202 | 3 993 |
| Casud | 1 863 | 3 128 |
| Cirest | 903 | 3 412 |
- Lecture : entre 2013 et 2019, à la Cinor, le nombre de résidences principales s’accroît de 9 700 logements, dont 6 100 sont liés à la seule croissance de la population (effet démographique) et 3 600 à la baisse de la taille des ménages (effet décohabitation). Ainsi, 63 % de la croissance du nombre de résidences principales entre 2013 et 2019 dans cet EPCI est liée à la croissance démographique.
- Source : Insee, Recensements de la population 2013 et 2019.
graphique Figure 2 – Décomposition de la croissance du nombre de résidences principales par EPCI entre 2013 et 2019
- Lecture : entre 2013 et 2019, à la Cinor, le nombre de résidences principales s’accroît de 9 700 logements, dont 6 100 sont liés à la seule croissance de la population (effet démographique) et 3 600 à la baisse de la taille des ménages (effet décohabitation). Ainsi, 63 % de la croissance du nombre de résidences principales entre 2013 et 2019 dans cet EPCI est liée à la croissance démographique.
- Source : Insee, Recensements de la population 2013 et 2019.
Au Nord, davantage de petits logements et d’habitat collectif
En 2019, à La Réunion, 7 logements sur 10 ont une surface comprise entre 40 m² et 100 m². Cette part était identique en 2013. Les logements de cette taille sont un peu plus fréquents qu’en métropole (6 sur 10 en 2019).
Les petits logements de moins de 40 m2 sont peu nombreux à La Réunion (9 %) comme dans l’Hexagone (11 %). lls sont cependant bien plus fréquents à la Cinor (14 %), qui comporte une majorité d’appartements, contrairement aux autres EPCI. La part de locataires y est aussi bien supérieure à celle des autres EPCI (6 sur 10 à la Cinor, contre 4 sur 10 ailleurs). Ainsi, comme au niveau national, les prix élevés des logements et la présence de jeunes dans les plus grandes villes ne favorisent pas l’accession à la propriété, et impactent la taille des logements [Brutel, 2023 ; pour en savoir plus (1)].
Les grands logements, dont la superficie est supérieure à 100 m2, sont en revanche moins nombreux sur l’île qu’en métropole (21 % des résidences principales contre 30 %). Ils sont toutefois surreprésentés dans le Sud : 25 % à la Casud et 23 % la Civis. En effet, dans ces EPCI, le parc de logements est davantage composé de maisons (plus de 75 % contre 67 % en moyenne régionale).
Une suroccupation en baisse et des logements fréquemment sous-occupés dans le Sud
À La Réunion, les logements sont davantage suroccupés que dans l’Hexagone (13 % contre 10 %) (figure 3). Mais ils le sont bien moins que par le passé (22,5 % en 1999), et l’écart s’est réduit sensiblement avec le niveau national. La suroccupation est plus importante au Nord (17,5 %), territoire le plus dense et le plus peuplé autour du chef-lieu.
Dans le même temps, comme au niveau national, de nombreux logements sont sous-occupés : 60 % sur l’île et 69 % dans l’Hexagone. À La Réunion, la sous-occupation est très accentuée ou prononcée dans 33 % des logements ; c’est toutefois moins que dans l’Hexagone (45 %). Sur l’île, la part de logements sous-occupés augmente entre 2013 et 2019 (+ 3 points), en lien avec la poursuite de la baisse tendancielle de la taille des ménages.
La sous-occupation très accentuée ou prononcée concerne bien plus souvent les logements occupés par des propriétaires (49 % d’entre eux) que par des locataires (16 %). Il est en effet bien plus difficile pour un propriétaire d’adapter à court terme la taille de son logement à celle du ménage, que pour un locataire. D’ailleurs, la moitié des propriétaires des résidences principales résident dans leur logement actuel depuis 20 ans ou plus.
Ce sont principalement les logements dans lesquels résident des couples sans enfant qui sont sous-occupés (64 %) et ceux des ménages dont la personne de référence est âgée de 60 ans ou plus (51 %). Vivre dans un logement sous-occupé résulte donc sans doute fréquemment du départ des enfants du domicile familial.
Les maisons sont logiquement plus souvent en situation de sous-occupation que les appartements (45 % contre 10 %). Il en va de même pour les grands logements de plus de 100 m2 (67 %).
C’est dans la Casud que la part de logements sous-occupés de manière accentuée ou prononcée est la plus importante : 40 % des résidences principales sont concernées. Dans ce territoire, les logements sont en effet plus grands, ce sont plus souvent des maisons (8 logements sur 10). Les couples sans enfant et les ménages âgés de 60 ans ou plus y sont aussi plus nombreux.
tableau Figure 3 – Modalités d’occupation des résidences principales par EPCI en 2019
| Territoire | Sous-occupation très accentuée | Sous-occupation prononcée | Sous-occupation modérée | Occupation normale | Suroccupation modérée | Suroccupation accentuée |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Civis | 15 | 21 | 28 | 25 | 9 | 2 |
| Casud | 18 | 22 | 28 | 23 | 8 | 1 |
| Cirest | 15 | 20 | 27 | 26 | 10 | 2 |
| TCO | 12 | 20 | 28 | 27 | 10 | 3 |
| Cinor | 12 | 16 | 25 | 30 | 15 | 3 |
| La Réunion | 14 | 19 | 27 | 27 | 11 | 2 |
| Hexagone | 24 | 21 | 24 | 21 | 9 | 1 |
- Source : Insee, Recensement de la population 2019.
graphique Figure 3 – Modalités d’occupation des résidences principales par EPCI en 2019
- Source : Insee, Recensement de la population 2019.
Encadré - Une croissance du nombre de logements sociaux plus marquée à la Cirest et au TCO
Les logements sociaux sont plus nombreux à La Réunion qu’ailleurs, en lien avec un niveau de vie plus faible de la population : 22 logements sociaux pour 100 résidences principales, contre 15 dans l’Hexagone (figure 4). En particulier, le parc locatif de l’île est composé pour moitié de logements sociaux.
La Cinor comprend le plus grand nombre de logements sociaux (27 000 en 2019), soit 31 logements sociaux pour 100 résidences principales. C’est le contraire à la Casud (12 logements sociaux pour 100 résidences principales).
Sur la période récente, la part de logements sociaux dans l’ensemble du parc augmente pour tous les EPCI. La hausse est plus prononcée à la Cirest (+ 6 % en moyenne par an entre 2013 et 2019) et au TCO (+ 5 %). Cette croissance se situe entre 3 et 4 % dans les autres EPCI.
tableau Figure 4 – Nombre de logements sociaux pour 100 résidences principales en 2013 et 2019 par EPCI
| Territoire | Nombre de logements sociaux parmi les résidences principales en 2013 | Nombre de logements sociaux parmi les résidences principales en 2019 |
|---|---|---|
| Casud | 10,7 | 12,0 |
| Civis | 15,3 | 17,1 |
| Cirest | 19,8 | 25,3 |
| TCO | 18,1 | 22,6 |
| Cinor | 28,8 | 31,1 |
| La Réunion | 19,3 | 22,4 |
| Hexagone | 16,5 | 16,9 |
- Sources : Insee, Recensements de la population 2013 et 2019 ; Sdes, Répertoire du parc locatif des logements sociaux (RPLS) aux 1ᵉʳ janvier 2013 et 2019.
graphique Figure 4 – Nombre de logements sociaux pour 100 résidences principales en 2013 et 2019 par EPCI
- Sources : Insee, Recensements de la population 2013 et 2019 ; Sdes, Répertoire du parc locatif des logements sociaux (RPLS) aux 1ᵉʳ janvier 2013 et 2019.
Pour comprendre
La présente étude porte sur les résidences principales. Les résidences principales constituent une très grande partie des logements de l’île (88 %), les résidences secondaires et les logements vacants étant peu nombreux. En métropole, leur part est un peu moins élevée (82 %).
L’évolution du nombre de résidences principales est décomposée en deux effets :
- un effet dû à la croissance démographique, qui permet de savoir quel aurait été le nombre de logements supplémentaires nécessaires pour loger les nouveaux habitants si la taille moyenne des ménages était inchangée ;
- un effet dû aux évolutions des comportements de cohabitation, qui permet de savoir quel serait le volume de logements supplémentaires nécessaires pour absorber la baisse de la taille moyenne des ménages à nombre d’habitants constant.
Sources
Les données de cette étude sont issues des recensements de la population de l’Insee de 2013 et 2019, sauf celles relatives aux logements sociaux. Les données relatives au parc social proviennent du Répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS) aux 1er janvier 2013 et 2019.
Définitions
Une résidence principale est un logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.
Les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sont des regroupements de communes ayant pour objet l'élaboration de « projets communs de développement au sein de périmètres de solidarité ». Les communautés d’agglomérations doivent former lors de leur création, un ensemble de plus de 50 000 habitants, autour d’une ou plusieurs communes centres de 15 000 habitants. Le territoire de La Réunion comprend cinq EPCI, toutes des communautés d’agglomérations.
Un logement est considéré suroccupé dès lors qu’il lui manque une pièce au regard du ménage qui l’occupe (suroccupation modérée) ou plus (suroccupation accentuée). Un logement est considéré sous-occupé dès lors qu’il comprend une pièce supplémentaire au regard du ménage qui l’occupe (sous-occupation modérée), deux pièces supplémentaires (sous-occupation prononcée), ou plus (sous-occupation très accentuée). Tous les autres logements sont considérés en occupation normale. C’est aussi le cas des studios occupés par une personne.
La suroccupation et la sous-occupation des logements sont mesurées par un indicateur d’occupation (aussi appelé indice de peuplement), différence entre le nombre de pièces du logement et un nombre de pièces attendu pour une « occupation normale », fonction de la composition du ménage. Selon cette norme, l’« occupation normale » correspond à une pièce de séjour pour le ménage, une pièce pour chaque personne de référence de chaque famille occupant le logement, une pièce pour les personnes hors famille non célibataires ou les célibataires de 19 ans ou plus, et pour les célibataires de moins de 19 ans, une pièce pour deux enfants s’ils sont de même sexe ou ont moins de 7 ans et une pièce par enfant sinon.
Pour en savoir plus
(1) Brutel C., « Des communautés de communes rurales aux métropoles urbaines : la grande diversité des EPCI à fiscalité propre en France », Insee Focus no 286, janvier 2023.
(2) Letailleur N., « Les logements à La Réunion de 1968 à 2018 - En 50 ans, deux fois moins d’habitants par logement », Insee Flash La Réunion no 209, septembre 2021.
(3) Seguin S., « Orientation économique des zones d’emploi de La Réunion – Des zones d’emploi moins différenciées qu’aux Antilles », Insee Flash La Réunion no 183, septembre 2020.
(4) Besson L., Merceron S., « Les conditions de logement à La Réunion – Moins souvent en appartement qu’en métropole, mais des problèmes persistants », Insee Flash La Réunion no 179, mai 2020.
(5) Robin M., « Emploi, revenus et logement dans les quartiers de La Réunion de 2008 à 2019 – La situation s’améliore davantage dans les quartiers éloignés des centres-villes », Insee Analyses La Réunion no 78, décembre 2022.
(6) « Ouvrir dans un nouvel ongletLogement locatif social à La Réunion au 01/01/2019 », Direction de l’environnement ,de l’aménagement et du logement, avril 2021.
(7) Baktavatsalou R. (dir.), « Les besoins en logements à La Réunion à l'horizon 2035 - Rôle majeur de la croissance et du vieillissement de la population », Insee Dossier Réunion no 6, octobre 2018.