En 2020, les conséquences économiques de la crise sanitaire pèsent fortement sur l’activité dans la construction en Occitanie. Le nombre de mises en chantier de logements diminue de plus de 9 % et les transactions concernant les appartements neufs dans le cadre de programmes immobiliers s’inscrivent en fort recul. De même, la construction de locaux non résidentiels diminue nettement, notamment dans les secteurs les plus impactés par les mesures de restriction sanitaire comme l’hébergement hôtelier ou dans une moindre mesure le commerce.

Au-delà de ces effets immédiats, qui peuvent laisser envisager un rebond de l’activité dans la construction une fois la pandémie passée, la crise risque toutefois de laisser des traces importantes pour les années à venir. Déterminant majeur de la construction, le pouvoir d’achat des ménages a quasi stagné en 2020. En outre, la confiance des ménages dans la situation économique est nettement inférieure à son niveau d’avant-crise et leur crainte concernant l’évolution du chômage est à un niveau élevé.

En 2020, la construction de logements diminue de 9,5 % en Occitanie (figure 1), une baisse légèrement plus prononcée qu’au niveau national (- 8,1 %). Durant l’année, 38 200 logements sont mis en chantier dans la région, soit 4 000 de moins qu’en 2019.

Les mises en chantier de logements évoluent de façon très variable selon le département (figure 2) : de - 23 % dans le Gers à + 27 % dans le Tarn. En 2020, elles diminuent dans huit départements sur les treize de la région, dont très fortement dans le Gers, en Haute-Garonne et dans le Gard. Elles augmentent dans les cinq autres départements, mais seul le Tarn connaît une forte hausse. La Haute-Garonne et l’Hérault qui représentent à eux seuls près de 60 % des mises en chantier régionales évoluent différemment cette année. Ainsi, la Haute-Garonne enregistre 3 000 mises en chantier de moins que l’année précédente (- 21 %) alors que l’Hérault en compte légèrement plus.

Le recul du nombre de mises en chantier en 2020 fait suite à deux années de baisse en Occitanie. En effet, le secteur de la construction vient de connaître douze trimestres consécutifs de diminution de l’activité. Les contraintes imposées par la pandémie marquent le profil de l’année 2020 ; une diminution marquée au deuxième trimestre en lien avec le premier confinement strict, suivie d’une amélioration progressive avec au quatrième trimestre des mises en chantier qui retrouvent un niveau comparable au quatrième trimestre 2019.

Les mises en chantier diminuent à la fois pour les logements collectifs (- 9,6 %) et pour les logements individuels (- 9,4 %). Dans les deux cas, la baisse est davantage marquée qu’au niveau national.

En 2020, les trois quarts des logements collectifs neufs d’Occitanie sont construits dans les départements de la Haute-Garonne et de l’Hérault, et notamment dans les métropoles de Toulouse et de Montpellier. Si en Haute-Garonne la construction collective recule de 28 % par rapport à l’année précédente, elle s’accroît de 10 % dans l’Hérault. De ce fait, les mises en chantier de logements collectifs sont plus nombreuses, en 2020, dans l’Hérault qu’en Haute-Garonne. Une situation contraire aux années passées.

Dans la région, les mises en chantier baissent davantage pour les maisons individuelles (« individuel pur ») que pour les logements individuels groupés (construction comportant plusieurs logements individuels) : - 10 % contre - 6 %. Le recul est plus marqué dans l’Hérault (- 11 %) qu’en Haute-Garonne (- 4 %) ; ces deux départements regroupant 43 % des mises en chantier régionales de logements individuels.

Sur un an, on comptabilise 10 890 ventes de logements collectifs neufs (réservation avec dépôt d’arrhes dans le cadre de programmes immobiliers) en Occitanie, en baisse de 24,7 % par rapport à l’année passée (figure 3). Ce recul est équivalent à celui enregistré en France métropolitaine (- 24,2 %). Comme les années précédentes, les appartements de 2 et 3 pièces sont les plus vendus et représentent 80 % des ventes d’appartements en Occitanie. Les ventes chutent pour tous les types d’appartements, quelle que soit leur taille, mais plus particulièrement pour les petits appartements d’une pièce (- 39 %).

La baisse des ventes est essentiellement imputable à une chute importante en Haute-Garonne (- 29,1 %) et dans l’Hérault (- 23,5 %).

L’investissement locatif, principal levier de la promotion immobilière dans la région où il représente 64 % du total des logements collectifs réservés, est également en net recul en Occitanie (- 28 %). En France métropolitaine, l’investissement locatif, qui ne contribue qu’à hauteur de 40 % du total des logements collectifs réservés, diminue un peu moins (- 23 %).

Dans le même temps, les mises en vente de logements collectifs neufs chutent de 34,7 % en rythme annuel (figure 4), soit une baisse plus importante qu’au niveau national (- 27,4 %). Elles ont particulièrement reculé dans les agglomérations de Toulouse, Montpellier et Nîmes alors que la commune de Perpignan tire son épingle du jeu (- 2 %).

Globalement, le niveau des réservations étant plus élevé que celui des mises en vente, l’encours de logements collectifs proposés à la vente en fin de trimestre se réduit, passant de 10 350 logements à la fin de l’année 2019 à 8 930 (- 13,7 %) à la fin de l’année 2020.

Le prix des appartements neufs progresse de 2,1 % en Occitanie par rapport à 2019 pour atteindre 3 900 euros le m² (contre 4 330 euros en France métropolitaine). Les prix évoluent nettement plus dans le territoire de Montpellier Méditerrané Métropole que dans Toulouse Métropole, contribuant à l’accroissement des écarts de prix entre ces deux territoires. Les prix sont en moyenne plus élevés de près de 11 % sur le territoire de Montpellier Méditerrané Métropole (4 200 euros le m²) que dans Toulouse Métropole (3 930 euros le m²).

Concernant les programmes neufs de maisons, les réservations à la vente diminuent de 14,3 % en un an en Occitanie. Au total, à peine 850 maisons sont réservées dans la région durant l'année 2020 contre près de 1 000 en 2019, pour un prix moyen qui s’établit à 257 000 euros, en hausse de 2,6 % en un an. Dans le même temps, les mises en vente de maisons individuelles diminuent de 50,7 % en Occitanie, entraînant un recul du stock à la vente en fin d’année (890 maisons sont proposées à la vente fin 2020, soit une baisse de 12,7 % par rapport à 2019).

En 2020, les mises en chantier de locaux non résidentiels reculent pour la troisième année consécutive (- 10,5 % de surface) dans un contexte de crise sanitaire entraînant des baisses d’activités différentes selon les secteurs économiques. Ainsi, les surfaces des locaux mis en chantier reculent fortement dans l’hébergement hôtelier (- 55,7 %), le commerce (- 26,2 %), l’industrie (- 24,1 %) et les entrepôts (- 21,8 %). Par contre, les surfaces de bâtiments commencés pour les exploitations agricoles progressent de près de 3 % par rapport à l’année passée et celles pour l’artisanat de 18,7 %.

L’évolution des mises en chantier de locaux non résidentiels est très variable selon les départements d’Occitanie. Ainsi, la baisse est particulièrement accentuée dans le Tarn-et-Garonne (- 60,6 %), les Pyrénées-Orientales (- 32 %), les Hautes-Pyrénées (- 21,9 %), le Gers (- 18,6 %) et l’Hérault (- 18 %). En revanche, deux départements affichent une progression par rapport à l’année passée : la Haute-Garonne (+ 18,2 %) et le Gard (+ 24 %).

Au cours de cette année 2020, les surfaces autorisées de locaux non résidentiels, qui feront les constructions de demain, reculent elles aussi sensiblement (- 16,6 % par rapport à 2019 – figure 5). Les autorisations de constructions de nouveaux locaux dans l’hébergement hôtelier ou les services publics et collectifs sont en forte baisse. En revanche, les surfaces autorisées progressent fortement dans l’industrie (+ 14,7 %).

Les autorisations délivrées pour construire des logements sont en baisse de 11,9 % dans la région en 2020 ce qui devrait entraîner un nouveau recul des mises en chantier en 2021. La forte baisse des autorisations de locaux non résidentiels laisse également présager une nouvelle diminution des mises en chantier de ces surfaces en 2021. Cependant, compte tenu de l’aspect fortement conjoncturel de la baisse de 2020, liée aux conséquences de la crise sanitaire, un rebond à la sortie de cette crise est envisageable. En particulier, l’emploi s’est maintenu dans le secteur de la construction grâce notamment aux mesures gouvernementales de chômage partiel et à l’activité soutenue par les travaux de rénovation énergétique.