Le logement dans l’indice des prix à la consommation

L’indice des prix à la consommation (IPC), principale mesure de l’inflation, permet d’estimer la variation entre deux périodes du niveau général des prix des biens et des services consommés par les ménages. En matière de dépenses en logement, il prend ainsi en compte celles qui constituent de la consommation : les loyers et les charges (alimentation en eau, reprise des eaux usées, etc.), les dépenses en énergie pour le logement (électricité, gaz, etc.) et les petits travaux d’entretien et de réparation. Comme c’est le cas au niveau européen, il exclut en revanche l’investissement en logement (achat ou gros travaux). En effet, les achats en logement ne constituent pas de la consommation, car ils accroissent le patrimoine des ménages ; contrairement à un bien consommé, le logement ne disparaît pas avec son utilisation et peut se revendre. Ainsi, en 2018, les dépenses de consommation en logement pèsent 14,0 % dans l’IPC, les seuls loyers et charges 7,6 %, et les seuls loyers 6,1 %.

Depuis 20 ans, les loyers et charges évoluent en général plus vite (1,9 % en moyenne par an de 1998 à 2018) que l’inflation d’ensemble (1,4 % ; figure 1). Toutefois, de 2000 à 2001, les loyers ont crû moins rapidement que l’inflation, surtout du fait d’un gel des loyers dans le secteur HLM à la suite d’un accord avec l’État ; ces loyers représentent un tiers de la masse des loyers. Cette augmentation modérée est rattrapée les années suivantes. À partir de 2006, la hausse des loyers ralentit, en grande partie grâce à la législation qui met en place un nouvel indice légal de révision des loyers, l’indice de référence des loyers (IRL), directement calculé à partir de l’IPC. En 2011, l’évolution annuelle des loyers est même inférieure à l’inflation. Depuis 2012, la législation continue de contribuer à ces hausses plus modérées : limitation de l’augmentation du loyer à l’IRL en cas de relocation dans certaines zones tendues, encadrement des loyers, notamment à Paris, entre 2015 et 2017, et en 2018 réduction de loyer de solidarité dans le secteur social pour les locataires touchés par la baisse des aides personnalisées au logement.

Le poids du logement dans l’IPC est très faible pour les ménages propriétaires puisqu’il se limite aux charges, dépenses d’énergie et petits travaux. Pour compléter l’analyse, des indices de prix catégoriels sont publiés. Ils indiquent que la différence de panier de consommation entre locataires et propriétaires a peu d’impact sur la mesure de l’inflation relative à chacun de ces groupes : en effet, même si l’évolution des loyers a été légèrement supérieure à celle de l’inflation, la différence n’est pas suffisamment importante pour affecter notablement l’IPC. Ainsi, de 1998 à 2018, l’inflation relative aux locataires est en moyenne de 1,4 % par an, comme pour les propriétaires (accédants comme non accédants, figure 2), même si l’évolution peut légèrement différer entre ces catégories selon les périodes.

Une façon de prendre en compte le logement des propriétaires dans l’inflation d’ensemble est de leur imputer un loyer correspondant à ce qu’ils payeraient tous les mois pour se loger s’ils étaient locataires, conformément à ce qui est fait par la comptabilité nationale. Cette imputation accroît par construction le poids du logement dans l’IPC (25,8 % contre 14,0 % en 2018). Cependant, cet indice de prix « y compris loyers imputés aux propriétaires » évolue à un rythme similaire à celui de l’IPC (figure 3), pour les mêmes raisons que celles évoquées précédemment.

Il est aussi possible de calculer un indice des prix hybride couvrant les dépenses de consommation et les dépenses d’investissement en logement des propriétaires occupants. Ces dépenses sont essentiellement les achats de logements neufs et les gros travaux, mesurées par l’indice de dépense des propriétaires occupants, disponible depuis 2010. Cet indice est calculé pour l’ensemble des ménages ; il exclut les achats dans l’ancien, puisque les transactions dans l’ancien s’équilibrent pour l’ensemble des ménages, le coût pour l’acheteur constituant un gain pour le vendeur. Le poids de l’ensemble des dépenses en logement dans cet indice « y compris investissement des propriétaires occupants » passe de 14,0 % à 20,9 %. Son évolution diffère également peu de l’IPC (figure 3) ; en effet, les prix des logements neufs (10 % environ des transactions) ont surtout augmenté entre 2000 et 2010 (figure 4), et moins depuis.

L’IPC mesure la variation des prix, en moyenne, pour l’ensemble des ménages et à qualité constante. La mesure du coût de la vie ne peut donc pas se résumer à cet indice. En particulier, l’évolution des dépenses de logement dans les revenus des ménages dépend d’autres facteurs que les prix ; elle est par ailleurs très différente d’un ménage à l’autre.

L’indicateur de taux d’effort mesure le poids des dépenses en logement des ménages dans leur revenu (loyers, charges, remboursement d’emprunt, taxes foncières, taxe d’habitation, etc.). Ce faisant, il rend compte de multiples facteurs : la hausse des dépenses, dont une partie provient d’une évolution des prix et une autre de l’amélioration de la qualité des logements, mais aussi la variation des revenus sur lesquels pèsent ces dépenses. Entre 2001 et 2013, le taux d’effort en logement a augmenté de près de cinq points dans le secteur locatif libre, pour s’établir à 28 %. La hausse est de quatre points dans le social (24 %), de trois points pour les propriétaires accédants (27 %) et d’un point pour les propriétaires non accédants (9 %). Il a également augmenté plus vite pour les ménages les plus modestes.

Sur la même période, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,3 entre début 2000 et fin 2018 (2,6 en Île-de-France), et ceux des logements neufs par 2,1 (figure 4). Ces hausses pèsent sur le taux d’effort des propriétaires accédants. Elles réduisent aussi les possibilités d’accès à la propriété des ménages qui ne sont pas déjà propriétaires et ne bénéficient donc pas de l’appréciation d’un précédent logement.