Insee Analyses Pays de la Loire · Août 2026 · n° 158

Nantes Métropole : une résidence principale sur cinq en sous-occupation très accentuée

Dans un contexte de forte demande de logements et de recherche de sobriété foncière, la question de l’occupation des logements dans les territoires en tension, comme Nantes Métropole, représente un enjeu majeur pour les acteurs publics (encadré 1).

À Nantes Métropole, en 2022, 20 % des résidences principales, soit 67 200 logements, sont en situation de sous-occupation très accentuée, appelées très sous-occupées dans cette étude (figure 1). Bien que le nombre de logements concernés soit le plus élevé des intercommunalités des Pays de la Loire, le taux de sous-occupation très accentuée à Nantes Métropole est plus faible, 11 points en dessous du niveau régional (31 %). Il reste cependant élevé au regard des territoires qui lui ressemblent, avec 4 points de plus que la moyenne des métropoles hors Grand Paris (16 %).

Trois degrés de sous-occupation peuvent être distingués : modérée (une pièce de plus que la norme d’occupation), prononcée (deux pièces de plus) et très accentuée (au moins trois pièces de plus). À Nantes Métropole, six résidences principales sur dix sont sous-occupées, quel qu’en soit le degré. Les évolutions sociétales, telles que les gardes alternées plus fréquentes ou le développement du télétravail, peuvent créer un besoin de pièces supplémentaires. Ainsi, pour cibler les logements disposant d’un surplus de pièces par rapport à l’utilisation effective des résidents, l’étude se concentre sur les logements en sous-occupation très accentuée.

À côté des résidences principales, d’autres types de logements peuvent être inoccupés ou habités ponctuellement, quelques jours dans l’année. À Nantes Métropole, les logements très sous-occupés sont nettement plus nombreux que les logements vacants (19 000), les résidences secondaires (6 200) et les logements occasionnels (6 200).

La part de maisons est un marqueur de la sous-occupation très accentuée à l’échelon des métropoles (figure 2). Les métropoles à dominante pavillonnaire, comme Lille ou Orléans, sont plus exposées que celles où l’habitat collectif domine, comme Lyon ou Nice. Cet effet tient à la taille des maisons car seuls les logements de cinq pièces ou plus sont, par définition, concernés par la sous-occupation très accentuée. Les maisons, qui représentent 90 % des résidences de cinq pièces ou plus de Nantes Métropole, sont ainsi plus souvent très sous-occupées (46 %) que les appartements (4 %). À nombre de pièces égal, des écarts subsistent : 53 % des maisons de cinq pièces sont très sous-occupées, contre 45 % des appartements de cinq pièces.

Néanmoins, la part de maisons n’explique pas tout. Par exemple, les métropoles de Nantes et de Bordeaux ont une part de maisons similaire (respectivement 40 % et 39 %), mais la sous-occupation très accentuée est plus fréquente à Nantes (20 % des résidences principales, contre 16 %). Plus généralement, à part de maisons équivalente, les logements des métropoles du sud de la France sont moins souvent très sous-occupés que ceux du nord.

D’autres caractéristiques des logements, comme l’âge du bâti, influent sur leur occupation. Ainsi, les résidences construites avant 1946 sont deux fois plus souvent très sous-occupées que celles construites après 1991 (30 %, contre 14 %), en lien avec l’évolution du parc immobilier vers l’habitat collectif (57 % de maisons avant 1946, contre 31 % après 1991). La sous-occupation très accentuée est aussi beaucoup plus fréquente chez les propriétaires occupants. Elle concerne 38 % de leurs logements, contre seulement 3 % des logements occupés par des locataires, dans le parc social comme dans le parc privé.

Le profil des ménages et leur parcours résidentiel jouent fortement sur l’occupation des logements (figure 3), à Nantes Métropole comme en France.

À moins de 40 ans, les ménages vivent rarement dans un logement très sous-occupé (5 %). En effet, ces ménages, plus souvent constitués d’une seule personne, habitent majoritairement dans des logements d’une ou deux pièces, trop petits pour être sujets à la sous-occupation très accentuée. Ces ménages sont aussi plus fréquemment locataires, pour lesquels ce phénomène est moins répandu. Enfin, ils résident davantage en cœur de métropole : c’est la seule catégorie d’âge plus présente à Nantes (65 %) que dans le reste de la métropole (35 %).

La sous-occupation très accentuée atteint 21 % parmi les ménages entre 40 et 59 ans. Avec l’arrivée des enfants, pour une majorité d’entre eux, le logement s’agrandit : 40 % habitent un logement de cinq pièces ou plus. Certains accèdent également à la propriété (57 % d’entre eux), et s’éloignent dans le même temps de la commune de Nantes.

Avec le départ des enfants, des pièces se libèrent, mais les ménages conservent généralement leur logement [Lavaud C. et al., 2025 ; pour en savoir plus (2)]. La sous-occupation très accentuée atteint ainsi son apogée (40 %) chez les ménages de 60 à 79 ans.

Enfin, elle s’érode légèrement à partir de 80 ans avec, pour certains, des adaptations du logement à la taille de son ménage et à son degré d’autonomie. Ainsi, les ménages de 80 ans ou plus occupent moins souvent (35 %) des logements de cinq pièces ou plus que les ménages entre 60 et 79 ans (43 %).

Dans la ville de Nantes, la part de résidences principales très sous-occupées est la plus faible (12 %) de la métropole (figure 4). Cette part reste contenue dans les communes limitrophes de Nantes, comme à Saint-Herblain (19 %) ou Rezé (19 %), mais elle est plus de trois fois plus élevé qu’à Nantes dans les communes plus éloignées comme Sautron (45 %), Basse-Goulaine (45 %), Saint-Aignan-Grandlieu (42 %) et Brains (39 %). Plus les communes sont proches de Nantes, moins leur part de résidences principales très sous-occupées est élevée, mais plus elles comptent de logements très sous-occupés. Ainsi, malgré un faible taux de sous-occupation très accentuée, la ville de Nantes regroupe le plus grand nombre de logements très sous-occupés (21 300) de la métropole.

Dans certains quartiers (identifiés par les Iris dans cette étude) du nord de la métropole, la sous-occupation très accentuée concerne jusqu’aux deux tiers des résidences principales : par exemple, dans le quartier des Bords de l’Erdre (67 %) à la Chapelle-sur-Erdre, à Cholière (69 %), ou encore à Bois-Raguenet dans la commune d’Orvault (64 %). Au sud de la métropole, la moitié des logements sont concernés dans certains quartiers de Basse-Goulaine et Vertou.

À l’inverse, le centre de Nantes concentre des quartiers où la sous-occupation très accentuée est marginale (moins de 4 %), par exemple dans les quartiers du Champs de Mars et de République.

Entre 2006 et 2022, la part des résidences principales très sous-occupées reste stable à l’échelle de la métropole, autour de 20 %. Leur nombre progresse donc au même rythme que celui de l’ensemble des résidences principales, avec 15 800 logements de plus en 2022. À l’échelle métropolitaine, cette stabilité est portée par plusieurs grandes communes : Nantes, Saint-Herblain, Carquefou, Saint-Sébastien-sur-Loire, Couëron et Vertou.

La part de résidences principales très sous-occupées diminue d’au moins 5 points à Bouaye, Saint-Léger-les-Vignes, Thouaré-sur-Loire et Sautron. Mais ces communes détenaient des taux élevés, supérieurs à 35 % en 2006. À l’opposé, la part de résidences principales très sous-occupées progresse d’au moins 5 points dans trois communes : Brains, Saint-Aignan-Grandlieu et Basse-Goulaine. Ainsi, Basse-Goulaine rejoint Sautron à la tête des communes ayant la part de résidences principales très sous-occupées la plus forte de la métropole.

Au sein des communes, la sous-occupation très accentuée peut avoir des trajectoires divergentes selon les quartiers. Par exemple, à Vertou, la sous-occupation très accentuée se contracte de 28 % à 23 % dans le centre, alors qu’elle progresse de 31 % à 45 % dans le quartier Grand Noé, proche de la Haie-Fouassière. À Couëron, elle augmente de 36 % à 49 % dans le quartier de l’Erdurière, en bordure de Saint-Étienne-de-Montluc, alors qu’elle se contracte de 26 % à 21 % aux Ardillets, plus proche du centre-ville.