Insee Analyses Provence-Alpes-Côte d'Azur · Juillet 2025 · n° 147

Métropole Aix-Marseille-Provence - Plus de 100 000 résidences principales en sous-occupation très accentuée

L’intensification urbaine consiste à accueillir les nouveaux besoins en logement dans des espaces déjà fortement urbanisés. Dans un contexte de tensions sur le marché immobilier et de recherche d’une plus grande sobriété foncière (requise pour atteindre l’objectif de zéro artificialisation nette), inciter les occupants de résidences principales sous-occupées à changer de logement ou à sous-louer une partie de leur logement pourrait permettre d’augmenter l’offre de logements (encadré 1).

Dans certains cas, la sous-occupation de la résidence principale peut être liée à une anticipation de besoins à venir (projet d’enfant par exemple), à l’utilisation d’une pièce en tant que bureau ou encore à l’accueil régulier de personnes au domicile (enfants en garde alternée, famille, amis…). Les occupants des résidences principales sous-occupées sont d’ailleurs généralement très satisfaits de leur logement [Lavaud, Le Lan, De Palmas, 2025 ; pour en savoir plus (2)].

Toutefois, certains occupants de logements sous-occupés peuvent rencontrer des difficultés : dépenses élevées de chauffage et d’entretien, sentiment d’isolement accentué, ou encore difficultés motrices pour les plus âgés. L’hébergement de nouveaux habitants pourrait leur procurer une source additionnelle de revenu ou leur permettre de se sentir moins isolé, tout en demeurant dans leur logement.

En 2022, dans la Métropole Aix-Marseille-Provence (AMP), la sous-occupation – au moins une pièce de plus qu’une occupation considérée comme adaptée à la taille du ménage – concerne 510 000 résidences principales (figure 1). Par ailleurs, 306 000 résidences principales sont considérées comme adaptées et 60 000 comme suroccupées. La sous-occupation concerne 58 % de l’ensemble des résidences principales de la métropole, contre 61 % dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Dans les métropoles françaises, cette part varie de 39 % dans le Grand Paris à 72 % pour Brest Métropole (figure 2).

Trois degrés de sous-occupation peuvent être distingués. La sous-occupation modérée correspond aux résidences principales ayant une pièce de plus qu’une utilisation considérée comme adaptée à la taille et à la composition du ménage. Les résidences principales en sous-occupation prononcée possèdent deux pièces de plus que cette norme. Celles en sous-occupation très accentuée (ou fortement sous-occupées) ont au moins trois pièces en plus. Les résidences principales en sous-occupation très accentuée comportent donc au moins cinq pièces, voire plus lorsque les occupants ont par exemple des enfants à leur domicile.

En raison notamment du coût du logement, la sous-occupation modérée est la plus fréquente : en 2022, elle concerne 28 % des résidences principales de la métropole d’Aix-Marseille-Provence, soit 247 000 logements. La sous-occupation prononcée touche de son côté 17 % des résidences principales, soit 152 000 logements. En moyenne, les autres métropoles présentent des proportions un peu moins élevées pour ces deux premiers degrés de sous-occupation. Enfin, dans la Métropole Aix-Marseille-Provence, 111 000 résidences principales sont en sous-occupation très accentuée en 2022, soit 13 % des résidences principales.

Les évolutions sociétales, telles que les gardes alternées plus fréquentes ou le développement du télétravail, peuvent créer un besoin ponctuel mais régulier de pièces supplémentaires. Pour prendre en compte les logements où l’on peut considérer qu’il existe une marge réelle entre place disponible et utilisation effective, l’étude se concentre sur la sous-occupation très accentuée.

Au niveau national comme au niveau régional, les zones rurales sont les territoires où la sous-occupation très accentuée est la plus marquée. Inversement, cette sous-occupation est moins présente dans les métropoles, en raison notamment d’une demande de logements plus forte et de prix de l’immobilier plus élevés. Ainsi, la part des résidences principales en sous-occupation très accentuée est moins prononcée dans la Métropole Aix-Marseille-Provence qu’aux niveaux régional (15 %) et national (25 %).

La sous-occupation très accentuée est également moindre dans la Métropole Aix-Marseille-Provence que dans la plupart des autres métropoles du fait de la forte tension foncière. Elle est toutefois équivalente à celle du Grand Lyon et supérieure de cinq points à celles du Grand Paris et de Nice Côte d’Azur, deux métropoles qui font face à une tension sur le marché de l’immobilier encore plus forte.

À la sous-occupation des résidences principales s’ajoute celle, une partie de l’année, d’autres types de logements, qui peut accroître les difficultés à se loger : logements vacants, résidences secondaires, logements occasionnels utilisés ponctuellement pour des raisons professionnelles. Dans la Métropole Aix-Marseille-Provence, la sous-occupation très accentuée des résidences principales est aussi importante que ces autres formes de sous-occupation : 71 000 logements y sont vacants (dont une part de façon conjoncturelle), 34 000 sont des résidences secondaires et 10 000 des logements occasionnels.

Dans la Métropole Aix-Marseille-Provence, le nombre de résidences principales en sous-occupation très accentuée a crû de 29 % entre 2006 et 2022, soit une augmentation de 25 000 résidences principales. C’est une hausse supérieure à celle de l’ensemble des logements (19 %) et plus marquée que la hausse moyenne constatée dans les métropoles françaises (24 %). La part des résidences principales fortement sous-occupées est ainsi passée de 11 % en 2006 à 13 % en 2022. Cette hausse de la sous-occupation très accentuée est concomitante à l’arrivée des générations nombreuses du baby-boom à des âges plus avancés. Sur cette période, leurs enfants, devenus adultes, ont quitté le domicile parental, rendant souvent leurs logements sous-occupés. En seize ans, les logements adaptés à la taille de leur ménage ont également augmenté.

Dans le même temps, les logements vacants ont progressé de 43 %, soit 21 000 logements supplémentaires et les résidences secondaires de 58 % (soit +12 000). Les logements occasionnels, bien que toujours très minoritaires, ont plus que doublé.

En revanche, la part des résidences principales en sous-occupation modérée ou prononcée a diminué tout comme celle des logements suroccupés.

Comme aux niveaux régional et national, les résidences principales en sous-occupation très accentuée sont le plus souvent des maisons (82 %, contre 35 % pour l’ensemble des résidences principales de la Métropole Aix-Marseille-Provence, figure 3). En seize ans, cette proportion s’est renforcée (+5 points).

Par définition, les logements fortement sous-occupés possèdent cinq pièces ou plus. Ce sont donc des logements sensiblement plus grands : les trois quarts mesurent plus de 100 m² (contre 19 % de l’ensemble des résidences principales), près de la moitié font plus de 120 m².

Ces résidences sont le plus souvent occupées par des ménages propriétaires (89 % de leurs occupants, contre la moitié parmi l’ensemble des ménages). De ce fait, elles sont essentiellement situées dans le parc privé. Seules 3 % des résidences principales fortement sous-occupées sont des logements sociaux (encadré 2).

La sous-occupation observée dans ces logements est généralement le résultat du parcours résidentiel de leurs occupants. Au moment de l’arrivée d’enfants, les besoins des ménages augmentent. Les parents, ou futurs parents, cherchent le plus souvent à acheter un bien plus grand, qui peut être une maison, située en périphérie des villes. Au départ des enfants du domicile parental, leurs chambres ne sont plus utilisées régulièrement et le logement devient sous-occupé. Pour autant, les familles peuvent vouloir conserver leur logement (attachement à ce bien, possibilité d’accueil de la famille ou d’amis, etc). Les occupants des logements fortement sous-occupés y vivent souvent depuis de nombreuses années : 37 % les occupent depuis plus de 30 ans, contre 17 % pour l’ensemble des ménages.

Les occupants des logements fortement sous-occupés sont majoritairement des couples vivant sans enfant à leur domicile (51 %). Les personnes seules sont nettement moins fréquentes (28 %) ; dans ce cas, ce sont généralement des femmes, souvent âgées. La part des personnes seules est en hausse depuis seize ans (+5 points).

Les occupants de logements fortement sous-occupés sont plus âgés que l’ensemble des ménages : 83 % des référents fiscaux de ces ménages ont 50 ans ou plus (contre 56 % pour l’ensemble des ménages), 49 % ont plus de 65 ans (contre 28 %). En seize ans, la part des ménages dont le référent fiscal a plus de 65 ans a augmenté (+13 points contre +2 points pour l’ensemble des ménages). Ainsi, le vieillissement des générations du baby-boom et la décohabitation associée entraînent une hausse continue de la sous-occupation.

Enfin, les cadres sont surreprésentés (41 % des actifs occupés) tout comme les anciens cadres (25 % des retraités). Les occupants propriétaires de résidence principale en forte sous-occupation sont ainsi plus aisés que les autres. Un quart est aisé et quatre sur dix sont plutôt aisés. Mais deux sur dix sont modestes ou pauvres.

Au niveau national, les ménages vivant dans une résidence principale en sous-occupation très accentuée détiennent aussi un patrimoine immobilier supérieur à la moyenne [Lavaud, Le Lan, De Palmas, 2025 ; pour en savoir plus (2)].

À Marseille, la part de résidences principales en sous-occupation très accentuée est faible (6 %), en partie du fait de la petite taille des logements et de la forte tension sur le marché immobilier (figure 4). Mais la forte sous-occupation concerne néanmoins 25 000 résidences principales, soit près du quart (23 %) des résidences principales en forte sous-occupation de la métropole. Elle est plus fréquente dans les quartiers de l’est de la ville ainsi que dans les 7^e et 8^e arrondissements. Elle diminue au fur et à mesure qu’on s’approche du centre et du nord, en lien avec la plus forte présence d’appartements dans ces quartiers et des niveaux de vie en moyenne plus faibles. Comparés à ceux de la métropole, les logements fortement sous-occupés marseillais sont plus anciens, à l’image de l’ensemble du parc de logements de la ville. Les occupants de ces logements sont un peu plus souvent des personnes seules (un tiers) et âgées.

Aix-en-Provence concentre 10 000 résidences principales en forte sous-occupation. Malgré des prix immobiliers élevés, la sous-occupation très accentuée (13 % des résidences principales) y est deux fois plus fréquente qu’à Marseille. Les ménages aisés, notamment de cadres et de personnes âgées seules, ayant les moyens d’acquérir et d'entretenir un grand logement, y sont plus fréquents parmi leurs occupants.

Comme au niveau national, la forte sous-occupation s’observe davantage en couronne des grandes villes, les logements y étant plus grands, que dans les pôles. Dans les communes limitrophes d’Aix-en-Provence (hors Vitrolles), trois résidences principales sur dix sont fortement sous-occupées.

En seize ans, la géographie de la sous-occupation très accentuée est restée quasiment identique dans la métropole. Les résidences principales fortement sous-occupées restent plus nombreuses dans les communes les plus peuplées mais plus fréquentes à leur périphérie : elle s’est accentuée notamment autour d’Aix-en-Provence et de Salon-de-Provence mais aussi en périphérie plus éloignée de Marseille comme vers Fuveau et en bordure du Var.