Insee Analyses Bourgogne-Franche-Comté · Novembre 2025 · n° 132

Lente évolution du parc de logements face aux mutations démographiques

En 2021, la Bourgogne-Franche-Comté compte 1 595 000 logements, dont 1 314 000 résidences principales et 161 000 logements vacants. La hausse du nombre de logements ralentit, passant de +0,7 % par an entre 2010 et 2015 à +0,5 % entre 2015 et 2021. La croissance du nombre de ménages reste stable autour de +0,4 % par an sur l’ensemble de la période 2010-2021. En effet, le recul de la population depuis 2015 est compensé par une diminution plus rapide de la taille moyenne des ménages.

Comme au niveau national, l’augmentation du nombre de logements vacants ralentit fortement. Dans la région, avec 1 900 logements vacants supplémentaires par an entre 2015 et 2021, leur proportion n’augmente que de 0,4 point. Entre 2010 et 2015, les 4 800 logements vacants supplémentaires par an l’avaient fait augmenter de 1,3 point.

Le nombre de ménages diminue dans les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ruraux en déprise démographique (encadré 1). Les résidences principales ainsi libérées expliquent 43 % de la hausse régionale de la vacance. Ce phénomène pourrait s’étendre progressivement à d’autres territoires ruraux jusqu’alors en croissance modérée. Le vieillissement de la population renforce ce phénomène : le nombre de personnes de plus de 75 ans vivant seules augmente et leurs logements pourraient devenir vacants dès leur entrée en établissement spécialisé ou suite à leurs décès. La conversion en résidences secondaires est surtout liée au développement de locations meublées de courte durée dans les territoires urbains ou touristiques, où elle peut rendre plus complexe l’accès des ménages à un logement quand la vacance est modérée. En revanche, son rôle est limité dans les EPCI en déprise.

Dans la majorité de ces intercommunalités en déprise, le parc de logement continue d’augmenter, amplifiant encore la progression de la vacance. Les constructions de nouveaux logements permettent de pallier la vétusté du parc existant. Près de six logements sur dix ont été construits avant 1970, avant la première réglementation thermique qui date de 1975. Ils sont potentiellement énergivores. Par ailleurs, leur aménagement répond de moins en moins aux attentes actuelles des ménages. Ainsi, entre recul du nombre de ménages et construction neuve, 60 % de la croissance de la vacance régionale se concentre dans ces EPCI en déprise. En 2021, le taux de vacance atteint en moyenne 13,6 % dans ces territoires. C’est presque deux fois plus que dans les EPCI ruraux attractifs ou dans ceux en tension.

Dans une dizaine d’EPCI en recul démographique, le parc de logements s’est toutefois réduit, mais sans stabiliser la vacance. C’est notamment le cas des EPCI du Creusot-Montceau, Haut-Jura Saint-Claude, de Nevers ou encore de Cœur de Loire. La réhabilitation de certains quartiers avec la destruction de barres de logements sociaux suivie d’une reconstruction partielle, financée par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), explique en partie cette diminution. Depuis 2017, l’État a remis en place des aides directes à la démolition, à destination des bailleurs sociaux, sans contrepartie en termes de reconstruction.

La question du traitement de la vacance structurelle des logements privés est plus complexe. La vacance de plus de deux ans (figure 1) est fortement corrélée à une faible demande. De plus, la non-occupation prolongée accélère la détérioration du logement et réduit encore les possibilités d’occupation. Certains logements sortent ainsi du marché du logement. D’autres restent inoccupés, faute d’intérêt du propriétaire, qui a parfois des difficultés à trouver un locataire, pour en retirer un faible rendement. D’autres encore, en indivision suite à une succession, sont rarement occupés.

Dans les EPCI ruraux en déprise, la faible adéquation entre la demande et l’offre existante se traduit par un faible niveau des prix de l’immobilier. Entre 2020 et 2023, dans la moitié de ces EPCI, une maison sur deux a été vendue pour moins de 90 000 euros, contre 140 000 euros dans les EPCI à croissance modérée. La remobilisation de ces biens est difficile au regard du coût des travaux de rénovation. En effet, l’investissement est peu rentable pour le propriétaire, en cas de revente ou mise en location. La multiplication de ces biens inhabitables en l’état réduit encore l’attractivité des territoires concernés. Dans ce contexte, des stratégies de démolition sélective ou de réaffectation foncière deviennent nécessaires pour contenir l’augmentation de la vacance structurelle et se prémunir contre la constitution d’un parc insalubre.

La remobilisation du parc existant est plus aisée dans les EPCI plus attractifs situés à proximité de Dijon, de Besançon et de la Suisse, où la vacance est plus faible et où le prix de vente des logements est deux à quatre fois plus élevé. Les travaux y sont plus rapidement rentables. Dans ces zones, la forte demande et l’offre limitée maintiennent la vacance structurelle du parc privé à un niveau bas. Néanmoins, avec un nombre de constructions neuves important, la vacance tend aussi à augmenter dans la majorité de ces EPCI, y compris dans ceux de la zone frontalière.

Dans les territoires attractifs, avec une forte demande dans le parc ancien et des constructions neuves dynamiques, les transactions sont nombreuses (figure 2). Elles peuvent l’être aussi dans certains EPCI en déprise, malgré une forte proportion de ménages âgés dont la mobilité est faible (encadré 2). L’ampleur de ces transactions s’explique en partie par l’interdiction de louer les logements les plus énergivores à l’horizon 2028 (Loi Climat et résilience, août 2021). Les propriétaires préfèrent vendre, notamment à leurs locataires, plutôt que de financer des rénovations coûteuses. Ces nouveaux propriétaires, souvent à revenus modestes, peuvent bénéficier des aides Ma Prim’Rénov, mais le risque de précarité énergétique demeure élevé.

En Bourgogne-Franche-Comté, la question de l’accès à un logement à tarif abordable se pose essentiellement dans les territoires à démographie dynamique, où les prix à l’achat et les loyers élevés restreignent l’accès au logement pour les ménages modestes et les jeunes actifs. Ces tensions s’observent particulièrement dans la zone frontalière suisse et certains territoires ruraux attractifs. Les salaires élevés des travailleurs frontaliers tirent vers le haut les prix de l’immobilier. Cette situation peut conduire à une forme d’exclusion du marché immobilier des plus modestes, tant à l’achat qu’à la location. Dans ces territoires, avec plus de sept demandes pour une attribution de logement social, l’accès à ce parc est compliqué par sa taille limitée, alors que les loyers du parc privé dépassent souvent ceux pratiqués à Dijon. De plus, l’équilibre financier entre les coûts du foncier et de la construction et le plafonnement des loyers du parc social limite la création d’offre. Outre ces territoires frontaliers, l’accès au parc social est également difficile dans quelques territoires ruraux attractifs. Plus que le nombre de demandes, c’est ici la faible présence de logements sociaux qui explique la tension.

En dehors de ces territoires le parc social est globalement peu tendu. Néanmoins, les demandes de première entrée ne cessent d’augmenter depuis dix ans. Ainsi, malgré l’importance du parc social dans les agglomérations, la demande des ménages primo-entrants excède de beaucoup l’offre disponible, avec plus de trois demandes pour une attribution dans les EPCI du Grand Besançon, de Dijon Métropole ou dans les communautés d’agglomération de Mâcon, de Lons, de Sens, d’Auxerre et de Dole. Ce déséquilibre a pour conséquence d’allonger le temps d’attente pour emménager dans le parc social.

Entre 2010 et 2021, le vieillissement de la population, la baisse de la natalité et la hausse des séparations font progresser de 1 % par an le nombre de ménages de une ou deux personnes. Ce rythme est deux fois plus rapide que pour l’ensemble des ménages. Ce phénomène est présent dans toute la région, mais il est plus marqué dans les EPCI bénéficiant d’une attractivité résidentielle ou dans ceux à croissance démographique modérée.

Parallèlement, la construction de nouveaux logements a reculé de près de moitié entre le milieu des années 2000 et la période 2015-2020. Cette baisse est nettement plus forte pour les logements de quatre pièces ou plus que pour les plus petits. Depuis 2015, on observe une légère reprise de la construction de petits logements, alors que celle de grands logements diminue d’un quart. Ainsi, la part de petits logements a gagné 10 points entre le début des années 2010 et la période 2015-2020. Leur poids dans la construction neuve s’échelonne de 20 % dans les EPCI ruraux à 60 % dans les EPCI en tension, où les terrains sont plus petits et la construction d’appartements plus dynamique.

Néanmoins, cette évolution est trop lente pour suivre l’évolution de la composition des ménages. Ainsi, la sous-occupation augmente dans la plupart des EPCI de la région. En 2021, 60 % des ménages de une ou deux personnes vivaient dans un logement d’au moins quatre pièces. Cette part dépasse 67 % dans les territoires ruraux attractifs ou à croissance modérée, où le développement passé de zones résidentielles s’est fait au bénéfice de maisons relativement spacieuses. Ainsi, même chez les ménages dont le référent a moins de 60 ans, catégorie incluant les familles, plus d’un logement sur deux est considéré comme sous-occupé. Cette proportion augmente nettement avec l’âge, car les déménagements après le départ des enfants sont peu fréquents. Conserver un logement spacieux peut correspondre à un choix personnel ou refléter un attachement à la maison familiale, dont les chambres vacantes continuent d’accueillir ponctuellement la famille ou les amis.

Cette sous-occupation est plus faible dans les EPCI en déprise ayant beaucoup de logements de petites tailles. C’est particulièrement le cas dans la Nièvre, qui se distingue par une part importante de petites maisons de deux pièces, typiques de l’habitat ouvrier issu du passé industriel du département [Figure complémentaire ; données]. Dans les EPCI urbains intermédiaires ou en tension, où l’offre en logements collectifs est plus forte, ce phénomène est moins prégnant. C’est aussi le cas dans la zone frontalière qui attire une population plus jeune, composée de couples avec ou sans enfants. Dans ces territoires, une part significative des nouvelles résidences principales provient du changement de statut d’occupation de logements touristiques, souvent de petite taille. Ainsi, seul le parc de petits logements des EPCI en tension suit l’évolution de la typologie des ménages.