Insee Analyses Occitanie · Mai 2025 · n° 160

Occitanie : 37 000 nouveaux logements par an seraient nécessaires d’ici 2035, puis 17 000 entre 2035 et 2050

En 2021, 5,9 millions de personnes habitent en Occitanie au sein de 2,8 millions de ménages. La région se démarque par un fort dynamisme démographique, en particulier dans les départements de la Haute-Garonne et de l’Hérault. Si les tendances démographiques récentes se poursuivaient, la population d’Occitanie augmenterait de 640 000 personnes entre 2021 et 2050 et le nombre de ménages de 570 000, soit 20 000 nouveaux ménages par an en moyenne (Pour comprendre). Cette croissance du nombre de ménages placerait l’Occitanie en seconde position des régions les plus dynamiques, derrière la Corse.

Le nombre de ménages augmenterait ainsi plus vite que le nombre d’habitants (respectivement +20 % et +11 % d’ici 2050), croissance plus rapide qu’en France métropolitaine (respectivement +12 % et +2 %) (figure 1).

La hausse du nombre de ménages ne serait pas uniforme sur la période et continuerait à ralentir progressivement jusqu’en 2050 (figure 2). Après +1,3 % par an entre 2015 et 2021 (soit +34 500 ménages par an), la hausse serait de 0,9 % par an entre 2021 et 2035, soit 28 000 ménages de plus chaque année. De 2035 à 2050, elle serait plus modérée, de 0,4 % par an, soit 12 000 ménages de plus chaque année.

D’ici 2050, le nombre de ménages augmenterait dans tous les départements d’Occitanie mais plus fortement en Haute-Garonne et dans l’Hérault. Partout, la hausse serait plus modérée sur la période 2035-2050 qu’entre 2021 et 2035. Le nombre de ménages serait même presque stationnaire entre 2035 et 2050 dans les Hautes-Pyrénées, en Lozère, en Aveyron et dans le Lot.

Entre 2021 et 2050, la Haute-Garonne hébergerait en moyenne 6 900 ménages de plus chaque année et l’Hérault 5 700, soit +0,9 % par an dans chacun de ces départements (figure 3). À eux seuls, ils contribueraient pour 81 % à la hausse de la population régionale et pour 63 % à celle du nombre de ménages.

La croissance annuelle moyenne du nombre de ménages serait également soutenue dans le Tarn-et-Garonne et dans les Pyrénées-Orientales (+0,6 %) ainsi que dans le Tarn et dans l’Aude (+0,5 %). La hausse serait moins prononcée dans le Gard, le Gers, l’Ariège et le Lot (+0,4 %), ainsi qu’en Aveyron et en Lozère (+0,3 %). Le nombre de ménages progresserait en moyenne de +0,2 % par an dans les Hautes-Pyrénées, département où la population serait pourtant en légère baisse entre 2021 et 2050.

Dans la région, la hausse du nombre de ménages serait due à 53 % à la hausse du nombre d’habitants. Cet effet serait prépondérant en Haute-Garonne et dans l’Hérault et également important dans d’autres départements en fort dynamisme démographique : les Pyrénées-Orientales, le Tarn et le Tarn-et-Garonne (figure 4). Dans les autres départements d’Occitanie, l’évolution du nombre d’habitants expliquerait moins du tiers de la hausse du nombre des ménages.

L’évolution des comportements de cohabitation serait le second effet explicatif de la hausse du nombre de ménages. Des séparations plus nombreuses et une propension plus importante à vivre seul contribuent à la diminution de la taille des ménages et induisent un besoin de davantage de logements pour héberger le même nombre d’habitants. Ces phénomènes de décohabitation expliqueraient 29 % de la hausse totale du nombre de ménages en Occitanie entre 2021 et 2050. Cet effet est peu différencié selon les départements, concourant dans chacun à une hausse d’environ 0,2 % par an du nombre de ménages. Dans les départements à faible dynamisme démographique comme les Hautes-Pyrénées, la Lozère et l’Aveyron, l’évolution des comportements de cohabitation serait le principal facteur contributif à l’augmentation du nombre de ménages.

Le troisième et dernier facteur explicatif de la hausse du nombre de ménages serait l’évolution de la structure par âge de la population. Le vieillissement expliquerait 18 % de l’augmentation du nombre de ménages en Occitanie entre 2021 et 2050. En effet, une population plus âgée se traduit par une proportion plus élevée de ménages d’une ou deux personnes. L’accroissement du nombre de ménages lié au vieillissement de la population se produirait surtout de 2021 à 2035, avec l’arrivée des générations de baby-boomers dans les classes d’âge élevées.

Cet effet devrait être moins prégnant dans l’Hérault et en Haute-Garonne où la population devrait rester plus jeune que dans les autres départements de la région. Il serait également moins important en Lozère où les personnes âgées vivent plus souvent en institution et ne sont pas comptées dans la population des ménages.

En 2050 en Occitanie, 42 % des ménages seraient des couples et 45 % des personnes seules, contre respectivement 49 % et 39 % en 2021 (données complémentaires). Les familles monoparentales et les ménages autres (colocations, cohabitations intergénérationnelles…) représenteraient 13 % des ménages en 2050 comme en 2021. Des mises en couple plus tardives, la hausse des séparations, la baisse de la natalité et le vieillissement de la population sont autant de facteurs qui contribueraient à la hausse du nombre de personnes vivant seules. Le nombre de ménages d’une seule personne dépasserait celui des couples dès 2035. Entre 2021 et 2050, il progresserait de 41 % en Occitanie, celui des familles monoparentales de 32 % et celui des couples de 7 %. La hausse de la proportion de ménages d’une seule personne concernerait tous les départements d’Occitanie. Seuls le Tarn-et-Garonne, le Tarn, l’Aveyron et le Gers auraient encore un nombre de couples légèrement supérieur à celui des personnes seules en 2050. Ainsi la taille moyenne des ménages diminuerait, passant de 2,19 personnes en 2010 à 1,91 personne en 2050.

D’ici 2050, en Occitanie, 29 000 logements supplémentaires seraient nécessaires en moyenne chaque année. L’accroissement du nombre de ménages expliquerait 68 % des besoins estimés. Les 32 % restant correspondraient à la résorption du mal-logement, au renouvellement du parc existant, à l’évolution du nombre de résidences secondaires et de logements vacants, aux changements d’affectation des bâtiments, aux fusions ou scissions de logements.

Les besoins en logements seraient plus élevés entre 2021 et 2035 où il faudrait en moyenne 37 000 nouveaux logements par an, qu’entre 2035 et 2050 où 17 000 par an suffiraient à satisfaire les besoins (figure 2).

Les ménages déjà présents sur le territoire qui souffrent de mal-logement (ménages en inadéquation financière ou physique avec leur logement, logements insalubres ou indignes) ou qui ne disposent pas de leur propre logement (ménages vivant dans un logement qui n’est pas le leur, personnes sans-abris) représenteraient 14 % des besoins en logements.

La vacance des logements atteint des niveaux élevés dans les bassins d’habitat ruraux où elle constitue un gisement potentiel de logements disponibles, sans besoin de construction. À l’inverse, dans les territoires tendus (offre insuffisante de logements), la vacance est davantage frictionnelle, liée à des logements temporairement vacants dans l’attente de leur vente ou de leur mise en location. À l’échelle régionale, sous l’hypothèse d’un maintien de la part de logements vacants à sa valeur de 2021 (8,2 %), ces derniers contribueraient à 8 % des logements supplémentaires sur la période 2021-2050.

Enfin, sous l’hypothèse que la part de résidences secondaires liées au développement touristique reste identique, ces dernières contribueraient pour 10 % aux besoins en nouveaux logements. Néanmoins, des politiques publiques visant la remise sur le marché de logements vacants ou la transformation de résidences secondaires en résidences principales pourraient influer significativement sur les besoins en logements (encadré 2).

Les besoins en logements se concentreraient dans les territoires à la démographie dynamique (figure 5) et notamment dans les métropoles toulousaine et montpelliéraine. Ils devraient aussi progresser fortement dans les territoires de l’axe méditerranéen ainsi que dans le nord et l’est du bassin toulousain.

En 2017, la construction neuve en Occitanie a connu un pic d’activité avec 46 700 logements mis en chantier. La construction de logements neufs a baissé continûment depuis, malgré un léger rebond post-Covid-19 avec 36 600 logements mis en chantier en 2021, pour atteindre 31 500 logements mis en chantier en 2024. Sur les dernières années, le secteur de la construction a particulièrement pâti de la hausse des taux d’intérêt et de l’augmentation des coûts de construction. Les 31 500 logements mis en chantier en 2024, couvrent 75 % du besoin de logements supplémentaires estimé pour l’année, le déficit de logements neufs avoisinant ainsi 11 000 logements. Jusqu’en 2050, selon les hypothèses retenues, le besoin annuel moyen de 29 000 logements devrait nécessiter la construction de 27 100 logements neufs en moyenne chaque année, avec une forte baisse sur la période : de 40 000 au milieu des années 2020, à 15 000 à la fin des années 2040. Les besoins restants, à savoir 1 600 logements supplémentaires par an, seraient couverts par la restructuration de bâtiments existants.

Cette restructuration est en effet un des leviers utilisés par les pouvoirs publics, tout comme la résorption de la vacance ou la densification de la construction, qui contribuent aux politiques de redynamisation des centre-villes ou de sobriété foncière.

Les politiques du logement doivent en effet tenir compte des objectifs de sobriété foncière issus de la loi Climat et Résilience, visant une absence d’artificialisation nette à l’horizon 2050. Les hypothèses de réduction de la consommation d’espace jusqu’en 2050 retenues dans le SRADDET (Pour comprendre) conduisent à une urbanisation maximale en Occitanie estimée à 14 200 ha sur la période 2021-2030, 9 900 ha sur 2031-2040 et 6 900 ha sur 2041-2050.

Sous ces hypothèses, les surfaces consommées progresseraient plus lentement que le nombre de logements supplémentaires nécessaires à la satisfaction des besoins. Ceci induit une densification de l’habitat, déjà amorcée depuis 2011. En 2021, chaque logement existant en Occitanie correspond à une surface consommée induite de 960 m², tous usages confondus (résidentiel, activité économique et infrastructure). Afin de satisfaire les besoins estimés en logements tout en respectant les hypothèses de sobriété foncière retenues, l’espace consommé rapporté au nombre de logements devra être de plus en plus réduit : 880 m² en 2035 puis 850 m² en 2050. Ainsi, l’effort de sobriété de -110 m² en 30 ans serait à concentrer sur la période 2021-2035 (-80 m²) et s’atténuerait fortement sur la période 2036-2050 (-30 m²).

Les projections de ménages (ensemble des personnes qui partagent la même résidence principale) sont réalisées par l’Insee à partir des projections de population (modèle Omphale 2022 – scénario central) et d’hypothèses d’évolution des comportements de cohabitation. Les projections de population mobilisées sont celles présentées dans l’Insee Analyses Occitanie de novembre 2022 [Péalaprat, Raoui, Soleilhavoup, 2022 ; pour en savoir plus (3)]. Le scénario tendanciel prolonge jusqu’en 2030 les tendances récentes observées au niveau national : hausse du célibat, recul de l’âge de mise en couple, hausse de cohabitation des jeunes avec leurs parents, progression des séparations, entrées plus tardives des personnes âgées en institution, recul de la cohabitation avec un parent âgé. Ces tendances sont supposées se poursuivre selon un rythme moitié moindre entre 2030 et 2050. Ces projections de ménages sont cohérentes avec celles diffusées par le SDES et par l’Insee [SDES, 2022 ; pour en savoir plus (5)].

À partir des projections de ménages, la Dreal a estimé des besoins en logements avec l’outil Otelo, déployé par le ministère de la Transition Écologique et Solidaire. Les projections sont proposées par bassins d’habitat, qui sont des EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) ou des regroupements d’EPCI de plus de 50 000 habitants. L’outil Ouvrir dans un nouvel ongletOtelo est mis à disposition des acteurs locaux de l’aménagement et de la planification territoriale pour les accompagner dans l’élaboration de leurs documents d’urbanisme.

Étant établies sous jeux d’hypothèses auxquelles ne sont pas associées des probabilités de réalisation, les projections et les estimations de besoins de logements n’ont pas le statut de prévisions.

La loi Climat et Résilience d’août 2021 définit un objectif « zéro artificialisation nette » (ZAN) en 2050 avec une première étape de réduction de 50 % de la consommation d’espace sur la période 2021-2030 par rapport à celle de la décennie précédente. Les hypothèses de réduction de l’artificialisation des sols post 2030 mentionnées dans la publication figurent dans le projet de Ouvrir dans un nouvel ongletSRADDET (schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires) en cours de procédure en mars 2025 et donc encore susceptible d’évoluer d’ici son approbation : -30 % entre 2031 et 2040 par rapport à la décennie précédente et -30 % entre 2041 et 2050. Pour ces deux périodes, la mesure de l’artificialisation est estimée en utilisant les données disponibles portant sur la consommation d’espace entre 2011 et 2020.