Insee Flash Ile-de-France · Mai 2024 · n° 93

Qui s’installe dans un logement neuf en Île-de-France ?

L’île-de-France est caractérisée par un taux de logements vacants sensiblement inférieur au taux de vacance national. Territoire dense, la région francilienne se distingue par une forte suroccupation des logements et un marché immobilier tendu. Dans ce contexte, des objectifs élevés en matière de construction neuve ont été définis au niveau régional (encadré). Cette étude s’attache donc à situer les caractéristiques des primo-occupants de logements neufs en Île-de-France en comparaison des nouveaux emménagés dans un logement ancien.

Les données cumulées relatives au recensement de la population, effectué selon un cycle quinquennal, permettent de comparer les logements construits entre 2013 et 2017 et leurs primo-occupants aux ménages qui se sont installés, sur cette même période, dans des logements plus anciens. Selon cette source, le parc de logements d’Île-de-France est composé de 5 233 200 logements occupés comme résidence principale et achevés au plus tard en 2017. Parmi ceux-ci, 247 200, soit 4,7 %, ont été achevés entre 2013 et 2017. Ces derniers seront ainsi dits « neufs » dans cette étude (pour comprendre). Ils sont situés à parts égales entre la grande couronne et le centre de la région, Paris et la petite couronne. Par comparaison, dans l’immobilier ancien, soit achevé avant 2013, une proportion plus importante de logements (trois sur cinq) sont situés à Paris et en petite couronne, contre deux sur cinq en grande couronne.

En volume, les constructions réalisées sur la période 2013-2017 se concentrent dans le cœur de l’agglomération, le nord de l’Essonne et le sud du Val-d’Oise (figure 1). Cependant, la proportion de ces logements varie selon les départements franciliens : elle est la plus faible à Paris (1,6 %) où le bâti est déjà dense, et la plus élevée en Seine-Saint-Denis et dans l'Essonne (respectivement 6,4 % et 7,0 %).

En Île-de-France, la construction neuve est essentiellement portée par la construction d’habitat collectif, permettant ainsi de limiter l’étalement urbain : 80 % des logements construits entre 2013 et 2017 sont des appartements. Ils représentent ainsi 5,3 % de l’ensemble des appartements de la région. Les maisons construites sur cette période, constituant les 20 % complémentaires, représentent seulement 2,9 % de l’habitat individuel francilien. Par ailleurs, les logements neufs sont sensiblement plus petits que les logements anciens : 69 % des logements construits entre 2013 et 2017 sont composés d’une à trois pièces, contre 57 % dans l’ancien.

C’est en grande couronne que ces différences s’observent principalement, tandis que, à Paris et en petite couronne, les caractéristiques des logements neufs - appartement ou maison, nombre de pièces - sont proches de celles des logements anciens. D’une part, la répartition des logements neufs individuels et collectifs reflète celle du parc plus ancien, à la fois à Paris et dans les trois départements jouxtant la capitale : près de 90 % des logements neufs y sont des appartements. D’autre part, qu’ils soient anciens ou neufs, les logements ont un nombre de pièces équivalent (près de 60 % des logements ont trois pièces ou plus).

En revanche, en grande couronne, la part de logements individuels est plus faible dans l’immobilier neuf que dans le parc ancien, même si elle est globalement plus élevée qu’au cœur de la région : les maisons y représentent en effet un peu plus du quart du parc de logements neufs, alors qu’elles constituent la moitié des logements achevés avant 2013. En outre, les différences de taille sont plus prononcées : les logements neufs ont en moyenne une pièce de moins que les logements anciens.

Au final, un tiers des maisons franciliennes construites entre 2013 et 2017 sont constituées de quatre pièces (contre seulement un quart des maisons construites avant 2013) et moins d’un quart des maisons construites sur cette même période disposent d’au moins six pièces contre près d’un tiers dans l’ancien. De même, dans l’habitat collectif, l’immobilier neuf concentre davantage d’appartements de deux pièces que dans l’ancien (32 % contre 23 %), autant d’appartements de trois pièces (35 %) et beaucoup moins d’appartements neufs de quatre pièces (14 % contre 23 %).

Entre 2013 et 2017, 1 493 000 ménages, soit 3 501 000 personnes, se sont installés dans un nouveau logement en Île-de-France. Parmi eux, près de 12 % des ménages, soit 175 700, ont emménagé dans un logement neuf, ce qui correspond à 454 800 primo-occupants.

Neuf primo-occupants sur dix habitaient déjà en Île-de-France auparavant (figure 2). Plus que dans l’ancien, emménager dans le neuf est avant tout un choix de proximité : deux tiers des logements récents sont occupés par des habitants qui résidaient précédemment dans le même département, dont la moitié dans la même commune. Par ailleurs, les ménages qui s’installent dans le même département dans un logement neuf sont plus souvent propriétaires (33 %) ou locataires du parc social (28 %) que lorsqu’il s’agit d’un logement ancien (respectivement 28 % et 18 %).

Plus généralement, emménager dans un logement neuf s’effectue plus fréquemment dans le cadre d’une accession à la propriété que lorsque l’emménagement se fait dans un logement ancien : près de la moitié des primo-occupants de logements neufs sont propriétaires contre un peu plus du tiers des nouveaux emménagés dans l’ancien. L’installation dans un logement neuf en tant que propriétaire concerne dans quatre cas sur dix une maison. Seul un ménage sur cinq qui s’installe dans un logement neuf est locataire du parc privé, contre le double pour les emménagements dans un logement ancien.

Plus d’un quart des primo-occupants de logements neufs louent leur habitation dans le parc social, contre un cinquième pour les nouveaux emménagés dans l’ancien. Cela correspond à l’offre de logements neufs puisqu’un quart d’entre eux sont proposés à la location dans le parc social, conformément à l’objectif fixé par la loi Duflot de 2013 pour les communes de plus de 1 500 habitants en Île-de-France. Près d’un quart des logements sociaux neufs sont occupés par des familles monoparentales.

Par leur composition, les ménages de primo-occupants qui emménagent dans les logements construits entre 2013 et 2017 se distinguent de ceux qui s’installent dans des logements antérieurs à 2013. Les couples avec enfant(s) représentent 28 % des primo-emménagements dans le neuf, mais 21 % dans l’ancien. À l’inverse, la part des personnes seules est plus faible : 33 % contre 39 %.

Qu’ils s’installent dans le neuf ou dans l’ancien, l’âge médian de la personne de référence du ménage (hors mineurs) est proche : un primo-occupant de logement neuf sur deux a plus de 36 ans, contre 35 ans pour les emménagés dans l’ancien. La répartition géographique des ménages diffère selon l’âge : les jeunes adultes s’installent davantage au centre de la région, dans des appartements, à proximité des établissements d’enseignement supérieur et des pôles d’emploi, tandis que les ménages d’âges actifs (entre 25 et 60 ans) emménagent davantage en grande couronne, dans des maisons.

Les ménages primo-occupants de logements neufs ont en moyenne un niveau de diplôme moins élevé que les nouveaux emménagés dans un logement ancien : ainsi, 52 % des personnes de référence des ménages emménageant dans le neuf ont un niveau de diplôme inférieur ou égal au baccalauréat contre 45 % parmi ceux emménageant dans l’ancien. Par ailleurs, alors que plus de la moitié des ménages accédant à la propriété ont une personne de référence diplômée de l’enseignement supérieur, la proportion de ménages moins diplômés reste plus élevée pour la primo-accession dans un logement neuf (43 %) que pour l’accession à la propriété dans un logement ancien (36 %).

En région francilienne, dans l’immobilier neuf comme dans l’ancien, près de quatre occupants sur cinq sont des actifs en emploi, dont la grande majorité sont des salariés en CDI (83 % dans le neuf et 78 % dans l’ancien). Les employés, les ouvriers et les personnes exerçant une profession intermédiaire s’installent davantage dans un logement achevé récemment tandis que les cadres s’installent plus souvent dans des logements anciens. Près de deux tiers des cadres et un peu plus de la moitié des personnes exerçant une profession intermédiaire sont propriétaires de leur logement neuf. En revanche, quatre employés et quatre ouvriers sur dix le louent dans le parc social.