Insee Analyses Provence-Alpes-Côte d'Azur · Mars 2024 · n° 125

Les ménages multipropriétaires détiennent trois logements de particuliers sur quatre

L’accès à un logement abordable pour les populations résidentes, à l’achat comme à la location, constitue un enjeu majeur dans la région. En effet, la forte densité de population, les contraintes géographiques et le caractère touristique de Provence-Alpes-Côte d’Azur participent au coût élevé de l’immobilier. La pression liée à l’attractivité touristique sur le marché du logement est d’ailleurs renforcée par l’essor récent des plateformes d’hébergement, qui offrent aux propriétaires des possibilités nouvelles de location de leur bien (encadré 1). Dans le même temps, le parc social est insuffisant au regard de la demande et de la population éligible. Une part importante de la population ne peut donc pas accéder aisément à la propriété et loue sa résidence principale, le plus souvent dans le parc privé. Ces différents aspects participent de la concentration de la propriété immobilière en Provence-Alpes-Côte d’Azur, à des fins de rentabilité locative ou d’usage en tant que résidence secondaire.

En Provence-Alpes-Côte d’Azur, le parc de logements se compose de 75 % de résidences principales, de 17 % de résidences secondaires et de 8 % de logements vacants. Un peu plus de la moitié des résidences principales (55 %) sont occupées par leur propriétaire, les autres sont en très grande majorité louées, que ce soit dans le parc privé (30 %) ou social (12 %).

Dans le parc privé de Provence-Alpes-Côte d’Azur, trois logements sur quatre (75 %) détenus par des particuliers résidant fiscalement en France appartiennent à 950 000 ménages multipropriétaires, soit directement soit via une société civile immobilière (SCI, sources). Cette part est plus importante qu’en France (68 %). Le quart des logements restant est détenu par 710 000 ménages monopropriétaires.

La multipropriété est plus répandue dans les villes à la fois résidentielles et touristiques. C’est par exemple le cas à Aix-en-Provence ou à Cannes, où quatre logements détenus par des particuliers sur cinq le sont par des multipropriétaires (figure 1).

Mais c’est dans les Alpes, surtout dans les stations de ski, que la part de logements détenus par des multipropriétaires est la plus forte, avec plus de neuf logements sur dix dans de nombreuses stations. L’orientation touristique marquée de ces territoires, en hiver comme en été, explique le fait qu’une grande majorité des logements y soit des résidences secondaires, dont certaines probablement louées une partie de l’année. Une situation similaire est observée dans le Golfe de Saint-Tropez ou les Gorges du Verdon.

L’unique bien des monopropriétaires est très généralement leur résidence principale. En comparaison des multipropriétaires qui habitent la région, ils résident plus fréquemment dans l’arrière-pays, souvent le long des autoroutes, plutôt en périphérie des métropoles pour les salariés et dans le Var ou l’arrière-pays montagneux pour les retraités. Toutefois, 6 % des ménages monopropriétaires vivent habituellement hors de la région, louant leur bien ou l’occupant de manière saisonnière.

La multipropriété répond à deux logiques principales. La première vise la possession de biens, en résidence principale ou secondaire, pour un usage propre ou familial. Dans la seconde, le ménage multipropriétaire cherche à la fois à se constituer un patrimoine et à en tirer un revenu complémentaire en investissant dans des biens à usage locatif. Ces deux logiques peuvent se cumuler notamment dans le cas de ménages multipropriétaires très aisés. Par ailleurs, certains multipropriétaires sont détenteurs de logements vacants. Dans un contexte de forte tension foncière, une partie de ces logements vacants pourrait représenter une marge de manœuvre pour le marché local du logement (encadré 2).

Parmi les logements du parc privé situés en Provence-Alpes-Côte d’Azur et détenus par des ménages multipropriétaires implantés dans la région, 38 % sont des résidences principales occupées par leur propriétaire (contre 43 % en France). Près d’un tiers (32 %) sont loués, une proportion proche du niveau national (+1 point).

En raison de la forte présence de résidences secondaires dans la région, 15 % des biens détenus par des multipropriétaires sont des résidences secondaires. C’est beaucoup plus qu’au niveau national (11 %). Cette possession plus marquée de résidences secondaires contribue à expliquer la plus forte part de logements détenus par les multipropriétaires (7 points de plus qu’en France). Par ailleurs, près d’un logement sur dix (9 %) est vacant. Enfin, les autres logements (6 %) peuvent être à usage professionnel ou encore occupés à titre gratuit.

Dans les communes dont l’économie dépend le plus du tourisme, dans les stations de ski alpines ou sur le littoral (Le Lavandou, Cavalaire-sur-Mer…), les résidences secondaires constituent l’usage le plus fréquent des biens hors résidence principale (figure 2). En revanche, hors résidence principale, l’usage locatif est majoritaire dans les grandes agglomérations (Marseille, Nice, Aix-en-Provence) et autour des grands axes routiers. Les usages se cumulent dans certaines communes de la bande littorale (Fréjus, Cannes, Six-Fours-les-Plages...).