Insee Flash Provence-Alpes-Côte d'Azur · Mars 2024 · n° 102

Marseille : dans le centre ancien, plus de quatre logements du parc privé sur cinq sont détenus par des multipropriétaires

À Marseille comme dans la région, l’accès à un logement abordable et adapté constitue un enjeu majeur. Les tensions sur le marché du logement sont en effet fortes. À des prix immobiliers élevés dans certains quartiers s’ajoutent une offre locative restreinte localement par la concurrence des plateformes d’hébergement et un parc de logements privé en partie dégradé. Le rapport Nicol de 2015 sur la requalification du parc immobilier privé à Marseille a ainsi dénombré 40 000 logements indignes et menaçant la santé ou la sécurité, essentiellement dans le centre (encadré).

Dans le même temps, le parc social abrite 16 % des habitants en 2020. C’est insuffisant au regard de la demande et des revenus de la population, dont un quart vit sous le seuil de pauvreté. Une part importante des Marseillais ne peut donc pas accéder aisément à la propriété et loue sa résidence principale, le plus souvent dans le parc privé. Ainsi, la majorité des ménages (54 %) sont locataires, davantage qu’à Nice (49 %) et bien plus que dans la région (42 %). Ces différents éléments participent de la concentration de la propriété immobilière à Marseille, notamment à des fins de rentabilité locative.

En 2017, près des trois quarts des logements de particuliers du parc privé marseillais sont détenus par des ménages multipropriétaires, soit directement soit via une société civile immobilière (SCI, sources). Cette proportion est équivalente à celle de la ville de Nice ou de la région. Les logements marseillais détenus par des multipropriétaires sont en revanche plus souvent loués (44 %) qu’en moyenne régionale (32 %). Ils sont également plus souvent déclarés vacants, 12 % contre 9 % dans la région). À l’inverse, les résidences secondaires sont rares (2 % contre 7 % à Nice et 15 % au niveau régional), mais en progression durant la dernière décennie. Les autres logements détenus par les multipropriétaires sont très majoritairement leur résidence principale.

Les logements loués ou vacants appartenant à des multipropriétaires sont concentrés dans le centre ancien marseillais et ses alentours. Du fait de l’urbanisme de la ville, les biens marseillais de multipropriétaires sont principalement des appartements (85 %) assez petits (63 m² en moyenne contre 73 m² au niveau régional). Les biens loués ont 90 ans en moyenne et les logements vacants presque 100 ans. Ils sont plus anciens que les logements niçois ou régionaux loués ou vacants détenus par des multipropriétaires. Généralement, plus les multipropriétaires détiennent de biens, plus ces biens sont anciens et petits.

Les multipropriétaires détiennent plus de 80 % du parc privé de logements de particuliers dans le centre ancien de Marseille (1^er, 2^e, 5^e et 6^e arrondissements, figure 1). À l’inverse des autres grandes villes où les prix immobiliers sont plus élevés dans le centre ancien, ce n’est pas systématiquement le cas à Marseille. Les biens détenus par des propriétaires de cinq biens ou plus se situent ainsi plus fréquemment dans les quartiers les moins favorisés du centre (Noailles, Belsunce, Les Chartreux) et dans des quartiers du nord de la ville comme le 15^e arrondissement.

Les logements détenus par les multipropriétaires à Marseille appartiennent plus fréquemment que dans la région à des ménages ayant au moins cinq logements, dont une partie peut se situer en dehors de Marseille (figure 2).

Aussi, la propriété du parc locatif privé est particulièrement concentrée à Marseille. Les multipropriétaires d’au moins cinq logements représentent 11 % des ménages propriétaires implantés à Marseille mais ils détiennent 57 % des logements marseillais loués (52 % à Nice). Cette part varie d’une ville à une autre : elle est similaire à Lyon, plus basse à Toulouse (51 % du parc locatif) mais supérieure à Lille (62 %). Les logements des propriétaires d’au moins cinq biens immobiliers sont plus souvent situés dans certains quartiers ou arrondissements. Ainsi, dans le centre historique, les biens loués ou vacants sont surreprésentés et sont également concentrés au sein de certains immeubles. Dans ces immeubles, un ménage peut détenir une grande partie des biens (cinq ou plus) ou même tous les biens. C’est plus souvent le cas dans les 1^er et 3^e arrondissements.

Les ménages multipropriétaires implantés à Marseille résident surtout dans la région : c’est le cas de plus de huit sur dix contre sept sur dix pour les multipropriétaires implantés à Nice et six sur dix pour ceux qui sont implantés dans la région. Les ménages multipropriétaires implantés à Marseille sont plus souvent des familles (34 %) tandis que leurs homologues niçois ou régionaux sont plus souvent des couples retraités. Dans la moitié des cas (50 %), les ménages multipropriétaires implantés à Marseille vivent principalement de revenus issus d’une activité salariée (45 % pour les multipropriétaires implantés à Nice et 46 % pour ceux implantés dans la région) et dans 35 % des cas, de pensions de retraite (39 % pour les multipropriétaires implantés à Nice ou dans la région). Les multipropriétaires implantés à Marseille sont plus souvent aisés que les monopropriétaires de logements marseillais (32 % contre 8 %), mais un peu moins que les multipropriétaires implantés à Nice (36 %).

Les ménages propriétaires de cinq logements ou plus sont majoritairement aisés et salariés. Les familles sont plus présentes (40 %) que pour l’ensemble des multipropriétaires implantés à Marseille.

Les ménages locataires des multipropriétaires marseillais sont pour moitié des personnes vivant seules (51 % contre 44 % parmi l’ensemble des ménages marseillais dans le parc privé). La surface de leur logement est relativement faible au regard de celle de l’ensemble des biens marseillais du parc privé (respectivement 51 m² et 65 m² en moyenne).

Par ailleurs, à Marseille, un peu plus de trois ménages locataires sur dix ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté. Cette part monte à 38 % (+6 points par rapport à l’ensemble) quand le ménage propriétaire détient dix biens ou plus. En effet, les biens loués par les propriétaires d’au moins dix logements sont plus petits et situés majoritairement dans les quartiers pauvres du centre et du nord de la ville. Leurs propriétaires résident également dans plus de la moitié des cas à Marseille (52 %), surtout dans les quartiers sud ou est (dans les 8^e, 12^e et 9^e arrondissements), mais aussi à Paris, Aix-en-Provence ou Allauch.

Les propriétaires de logements vacants habitent moins souvent que les propriétaires de biens loués dans l‘arrondissement de leur bien, mais aussi fréquemment Marseille (un peu plus de la moitié y réside). Comme les biens loués, les logements vacants sont plus fréquents dans les arrondissements du centre-ville (1^er au 6^e arrondissement) ainsi que dans les quartiers au nord de la ville (15^e et 16^e arrondissements).