Insee Analyses Grand Est · Janvier 2024 · n° 173

Près d’un logement sur dix est vacant dans le Grand Est

La hausse de la vacance des logements concerne quasiment tous les départements français. En termes de politiques publiques, elle fait l’objet d’une attention particulière, afin notamment d’optimiser l’aménagement du territoire, de limiter l’artificialisation des sols liée à la construction neuve et de garantir à tous l’accès au logement.

En 2020, 273 000 logements sont vacants dans le Grand Est, soit 9,4 % des logements. Ce taux de vacance est plus élevé que dans l’ensemble de la France métropolitaine, qui compte 8,1 % de logements vacants. Le Grand Est se situe en 3^e position des régions de métropole avec le plus fort taux de vacance derrière Bourgogne-Franche-Comté et Centre-Val de Loire (10,2 % et 10,1 %). À l’opposé, les régions côtières comme la Corse, les Pays de la Loire et la Bretagne ont les taux les plus faibles (respectivement 3,2 %, 6,4 % et 7,3 %).

En 1990 et 1999, la vacance concernait moins de 7 % des logements. Elle était de moindre ampleur dans le Grand Est qu’à l’échelle nationale (figure 1). Le taux de vacance a ensuite augmenté de façon ininterrompue depuis les années 2000, et dépasse désormais la valeur métropolitaine.

En trente ans, le nombre de logements inoccupés s’est accru de 83 %, soit +2,0 % par an en moyenne. Il a augmenté plus vite que le nombre total de logements (+32 %, soit +0,9 % par an en moyenne). Il ne s’est toutefois pas élevé de façon régulière entre 1990 et 2020 : la vacance s’est particulièrement intensifiée au cours des périodes 1999-2009 et 2009-2014 (figure 2). Entre 2009 et 2014, la hausse était quatre fois plus forte que celle du nombre de logements (+3,9 % par an contre +0,9 %). Cette croissance s’est atténuée entre 2014 et 2020 (+1,6 % par an), bien qu’elle reste deux fois plus rapide que celle du parc de logements. Ainsi, le nombre de logements vacants dans la région a augmenté d’un tiers entre 2009 et 2020.

Ces évolutions sont en partie liées à l’évolution de la construction neuve et à celle du nombre d’habitants, mais peuvent aussi refléter d’autres effets, comme ceux de la conjoncture économique ou des modifications fiscales et réglementaires. Dans le Grand Est, la construction de logements a été très dynamique de 2005 à 2008, puis de 2010 à 2012. La croissance de la population s’est quant à elle nettement ralentie : le nombre d’habitants a progressé en moyenne de 0,3 % par an entre 1999 et 2009, puis de 0,1 % par an entre 2009 et 2014, et reste stable sur la période 2014-2020.

La vacance des logements est plus fréquente dans les départements les plus ruraux, comme la Meuse, la Haute-Marne, les Ardennes et les Vosges, où plus de 11 % des logements sont inoccupés en 2020 (figure 3). Ils font partie des quinze départements français où le taux de vacance est le plus élevé en 2020, les premiers étant la Martinique, la Creuse et la Guadeloupe.

Dans ces quatre départements, quasiment tous les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ont un taux de vacance supérieur à 10 % (figure 4). Seule la communauté de communes (CC) Gérardmer Hautes Vosges et dans une moindre mesure celle des Hautes Vosges ont un niveau de vacance plus bas (7,1 % et 8,4 %). Ces territoires bénéficient d’une attractivité touristique et se démarquent par une forte proportion de résidences secondaires (plus d’un tiers du parc de logements dans la CC de Gérardmer).

Dans ces départements, le nombre de logements vacants a fortement augmenté entre 2009 et 2020, hormis en Haute-Marne, où le taux de vacance atteignait déjà 10,5 % en 2009. Dans les intercommunalités de Chaumont et Langres, le nombre de logements inoccupés a même diminué depuis 2009, mais le taux de vacance y reste élevé.

La Meuse, la Haute-Marne, les Ardennes et les Vosges sont majoritairement composés de communes rurales et de petites et moyennes villes, qui sont les types de communes les plus touchés par la vacance de logements. La population y diminue nettement, jusqu’à -0,7 % par an entre 2009 et 2020 en Haute-Marne. Par conséquent, la demande de logements baisse également, et la part de constructions neuves est faible. L’ancienneté du parc peut aussi expliquer le fort taux de vacance : dans ces départements, plus d’une résidence principale sur quatre a été construite avant 1945. Dans la Meuse et en Haute-Marne, la proportion de logements vacants depuis plus de deux ans est la plus importante [Lercari L., Villaume S., 2023 ; pour en savoir plus (3)].

Le Bas-Rhin est le seul département de la région où le taux de vacance est inférieur à celui de France métropolitaine, avec 7,9 % en 2020 contre 8,1 %. Densément peuplé, il connaît une croissance démographique en grande partie liée à l’attractivité de l’Eurométropole de Strasbourg, où le marché immobilier est tendu. Dans ce département, 34 communes sont désormais soumises à la taxe sur les logements vacants (encadré). La proportion de logements inoccupés est relativement faible dans l’Eurométropole de Strasbourg (7,5 %), et proche de celle des métropoles du Grand Paris, de Lyon, d’Aix-Marseille-Provence et de Toulouse. Elle est toutefois plus élevée que dans les métropoles de Rennes, Bordeaux et Nantes, où le taux de vacance est inférieur à 6 %, mais moindre que dans celles de Nice, Grenoble et Tours (respectivement 11,5 %, 8,8 % et 8,2 %).

Le département du Haut-Rhin vient en deuxième position avec 9,0 % de logements vacants. Toutefois, dans l’EPCI de Mulhouse Alsace Agglomération, 10,7 % des logements sont inoccupés en 2020, soit la proportion la plus forte parmi les grandes intercommunalités de la région. Après la Haute-Marne, le Haut-Rhin est le département où le nombre de logements vacants a le moins augmenté entre 2009 et 2020 (+1,7 % par an) : la hausse avait été forte entre 1999 et 2009. Le nombre de logements vacants est même en baisse dans la communauté d’agglomération de Colmar, bien que le taux de vacance y soit faible.

Dans l’Aube, la Marne, la Meurthe-et-Moselle et la Moselle, le taux de vacance en 2020 approche la valeur régionale, variant entre 9,2 % et 9,5 %. Néanmoins, de fortes disparités existent selon les EPCI et leur degré d’urbanisation. Ainsi, dans le sud de l’Aube et de la Meurthe-et-Moselle, comme dans l’est mosellan, le taux de vacance dépasse parfois 12 %. À l’inverse, il est plus faible dans les communautés d’agglomération de Troyes et de Châlons-en-Champagne (7,5 % et 7,3 %), autour de Metz (CC Rives de Moselle 6,6 %, CC Haut Chemin-Pays de Pange 4,4 %) et autour de Nancy (CC de Seille et Grand Couronné 5,7 %, CC du Bassin de Pompey 7,4 %).

Dans le Grand Est, tous les types de communes présentent un taux de vacance supérieur à celui observé à l’échelle de la métropole dans les communes similaires, mais la différence est plus grande pour les petites villes et les centres urbains intermédiaires (pour comprendre) (plus de deux points d’écart, figure 5). Ainsi, la part de logements inoccupés est très élevée dans des petites villes comme Revin (17,9 %), Commercy ou Remiremont (14,8 % chacune) et dans des centres urbains intermédiaires tels que Bar-le-Duc, Saint-Dié-des-Vosges et Forbach (entre 16,1 % et 17,4 %), Sedan ou Vitry-le-François (plus de 15 %).

Dans la région comme à l’échelle nationale, les communes rurales à habitat très dispersé - qui ont une densité de population très faible - sont les espaces les plus concernés par la vacance, avec un taux de 11,5 % en moyenne.

À l’opposé, les ceintures urbaines (pour comprendre) sont les espaces les moins touchés par la vacance, mais s’avèrent les territoires où le nombre de logements vacants a le plus augmenté entre 2009 et 2020 (+3,5 % par an). Dans ces communes en croissance démographique, la construction a été dynamique, et les ménages ont délaissé les logements les moins adaptés au profit de logements neufs. À l’inverse, dans les petites villes, les centres urbains intermédiaires et les communes rurales à habitat dispersé, le nombre d’habitants a diminué, il y a eu peu de constructions neuves, et le nombre de logements vacants s’est accru au même rythme que dans l’ensemble du Grand Est (+2,4 % à +2,6 % par an).

La grille communale de densité permet de classer les communes en fonction du nombre d’habitants et de la répartition de ces habitants sur leur territoire. Plus la population est concentrée et nombreuse, plus la commune est considérée comme dense.