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Insee Analyses Occitanie · Mars 2022 · n° 114
Insee Analyses OccitanieTrois ménages sur dix qui s’installent dans un nouveau logement en Occitanie en sont propriétaires

Stéphane Nourry, Alice Tanay (Insee)

En Occitanie, six ménages sur dix sont propriétaires de leur résidence principale. La proportion de propriétaires augmente avec l’âge et est plus importante lorsqu’il y a plusieurs revenus dans le ménage. En 2018, 12 % des résidences principales ont changé d’occupants. Dans trois cas sur dix, les nouveaux occupants sont propriétaires. Les emménagements en tant que propriétaires sont plus fréquents en s’éloignant des villes-centres et de leur pôle. Les prix des biens immobiliers sont parfois très élevés au regard des revenus des habitants, limitant ainsi leur capacité d’achat. L’accès à la propriété est particulièrement difficile dans l’aire de Montpellier, plus encore que dans celle de Toulouse.

Insee Analyses Occitanie
No 114
Paru le :Paru le11/03/2022
Publication rédigée par :Stéphane Nourry, Alice Tanay (Insee)

En Occitanie, 59 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale en 2018. Les propriétaires sont plus nombreux dans les , où plus de 70 % des ménages sont propriétaires de leur logement. Les zones très touristiques, comme les communautés de communes (CC) de montagne Pyrénées catalanes, Pyrénées Cerdagne ou Aure-Louron, ou encore la communauté de communes des Albères, de la côte Vermeille et de l’Illibéris, font exception avec moins de 60 % de propriétaires. D’une façon générale, la part des propriétaires diminue en se rapprochant des pôles (figure 1). Les propriétaires sont également moins nombreux dans les aires d’attraction de Toulouse et de Montpellier ainsi que sur le littoral.

Figure 1Taux de propriétaires selon le zonage en aire d’attraction des villes

  • La carte distingue pôle et couronne des aires d’attraction des villes, et ville-centre et autres communes du pôle pour Toulouse et Montpellier. Seules les parties régionales des aires à cheval sur plusieurs régions sont concernées par cette analyse. Les zones figurées en gris sont des territoires hors attraction des villes. Dans l’ensemble de ces territoires, le taux de propriétaires moyen est de 72 % en 2018.
  • Les données de la figure sont dans le fichier en téléchargement.
  • Source : Insee, recensement de la population 2018

Il y a 50 ans, 52 % des ménages possédaient leur résidence principale en Occitanie. La part de propriétaires atteignait déjà presque 70 % dans les communes qui sont aujourd’hui encore hors attraction des villes, mais était inférieure à 50 % dans les aires de Nîmes, Perpignan, Montpellier et Toulouse. L’accès à la propriété s’est développée sur tous les types de territoires, hors attraction des villes mais aussi dans les villes et dans leurs couronnes, dans les années 70 et 80, soutenue par les . Cet essor s’est ensuite essoufflé. La part des propriétaires recule même légèrement depuis 2008, en particulier dans les pôles urbains. Niveau des prix de l’immobilier, pouvoir d’achat et composition des ménages, concentration de l’immobilier entre les mains de multi propriétaires, constituent des freins à l’achat de sa résidence principale.

Peu de propriétaires parmi les familles monoparentales et les ménages les plus jeunes

Si l’accès à la propriété s’est largement généralisé chez les couples depuis les années 70, passant de 52 % à 73 %, c’est l’inverse pour les familles monoparentales : 33 % sont propriétaires en 2018 contre 42 % en 1968. Pour les personnes seules, la proportion est stable sur cinquante ans : un peu moins de la moitié sont propriétaires de leur résidence principale.

Il y a de moins en moins de personnes seules et de familles monoparentales propriétaires en couronnes et dans les territoires hors influence des villes, mais davantage de personnes seules propriétaires dans les pôles. La part des propriétaires parmi les familles monoparentales recule fortement dans les pôles de Toulouse et de Montpellier, hormis dans les deux villes-centres où le taux de familles monoparentales propriétaires reste quasi stable autour de 24 %.

La part de propriétaires augmente logiquement avec l’âge de la personne de référence du ménage : 25 % pour les moins de 35 ans, 50 % pour les 35 à 49 ans, 68 % pour les 50-64 ans et jusqu’à 78 % pour les plus de 64 ans.

À Toulouse et Montpellier, seulement un emménagement sur sept en tant que propriétaire

En Occitanie, 12 % des résidences principales (sur 2,7 millions) ont changé d’occupant en 2018. La rotation augmente avec la taille de l’aire d’attraction, et à mesure que l’on se rapproche des villes-centres (figure 2). Le taux de déménagement est ainsi de 1,2 à 1,5 fois plus élevé dans les pôles que dans les couronnes. Dans les communes de Toulouse et de Montpellier, les résidences principales sont en majorité des appartements et les habitants sont plus souvent des étudiants ou des jeunes actifs. Cela explique une forte rotation qui dépasse 17 % dans ces deux grandes villes, soit deux fois plus que dans les territoires hors d’attraction des villes (9 %).

Figure 2Proportion de ménages ayant emménagé en 2018 selon le statut d’occupation du logement et le type d’espace

en % des résidences principales
Proportion de ménages ayant emménagé en 2018 selon le statut d’occupation du logement et le type d’espace (en % des résidences principales) - Lecture : 9,2 % des résidences principales situées dans les communes hors attraction des villes ont changé d’occupants en 2018. 5,5 % des ménages y ont emménagé en tant que locataires et 3,7 % en tant que propriétaires.
Emménagement en tant que propriétaire Emménagement en tant que locataire Nouveaux propriétaires Nouveaux locataires Stables
Communes hors attraction des villes 3,7 5,5 7 624 11 351 185 963
Pôles des petites aires 3,0 9,2 7 577 23 340 222 304
Couronnes des petites aires 3,7 4,9 7 180 9 556 178 195
Petites aires (moins de 50 000 hab.) 3,3 7,3 14 757 32 896 400 499
Pôles des aires moyennes 2,7 11,2 7 057 29 321 225 972
Couronnes des aires moyennes 3,8 5,8 14 258 22 084 343 802
Aires moyennes (50 000 à moins de 200 000 hab.) 3,3 8,0 21 315 51 405 569 774
Pôles des aires de Perpignan et Nîmes 2,9 10,7 4 110 15 298 123 445
Couronnes des aires de Perpignan et Nîmes 4,5 7,2 9 995 16 006 195 998
Grandes aires de Perpignan et Nîmes 3,9 8,6 14 105 31 304 319 443
Ville de Toulouse 2,5 15,2 6 021 36 983 200 352
Reste du pôle de Toulouse 3,1 10,2 3 327 11 078 94 327
Couronne de l’aire de Toulouse 3,9 7,2 11 266 20 641 255 637
Ville de Montpellier 2,7 14,8 3 631 19 906 111 060
Reste du pôle de Montpellier 4,6 12,6 1 435 3 925 25 712
Couronne de l’aire de Montpellier 4,5 7,9 8 357 14 685 163 512
Très grandes aires de Toulouse et Montpellier 3,4 10,8 34 037 107 218 850 600
Occitanie 3,5 8,8 91 838 234 174 2 326 279
  • Lecture : 9,2 % des résidences principales situées dans les communes hors attraction des villes ont changé d’occupants en 2018. 5,5 % des ménages y ont emménagé en tant que locataires et 3,7 % en tant que propriétaires.
  • Source : Insee, Fidéli 2019

Figure 2Proportion de ménages ayant emménagé en 2018 selon le statut d’occupation du logement et le type d’espace

  • Lecture : 9,2 % des résidences principales situées dans les communes hors attraction des villes ont changé d’occupants en 2018. 5,5 % des ménages y ont emménagé en tant que locataires et 3,7 % en tant que propriétaires.
  • Source : Insee, Fidéli 2019

Dans la région, 37 % des déménagements en 2018 s’opèrent sans changer de commune de résidence. Dans les grandes aires d’attraction, la part des changements de résidence principale qui se font au sein de la même commune est encore plus forte. En particulier, dans les pôles de Toulouse, Montpellier, Nîmes et Perpignan, plus de la moitié des nouveaux ménages habitaient déjà la même commune.

Trois ménages sur dix qui s’installent dans un nouveau logement en sont propriétaires. Mais les disparités sont fortes selon les territoires : la part des emménagements qui se font en tant que propriétaires est plus forte dans les territoires hors attraction des villes et dans les couronnes que dans les pôles. Elle est a contrario particulièrement faible dans les communes de Toulouse et de Montpellier où les propriétaires ne sont que 15 % environ parmi les ménages qui ont emménagé dans ces communes en 2018.

Le revenu du ménage, déterminant pour accéder à la propriété

Les ménages emménageant en tant que propriétaires en 2018 en Occitanie ont un revenu médian plus élevé de 40 % que ceux emménageant en location. L’écart est encore plus marqué dans les pôles, quelle que soit leur taille, et jusqu’à 60 % dans les communes de Toulouse et de Montpellier.

Les emménagements en étant propriétaires se font trois fois sur quatre dans des maisons. Dans les communes de Toulouse et de Montpellier l’emménagement dans une maison se fait presque aussi souvent avec le statut de propriétaire que locataire. En revanche, 90 % des emménagements en appartement se font en location.

Des appartements plus chers dans les couronnes que dans les pôles, contrairement aux maisons

Sur la période 2014-2018, hors constructions neuves, 345 000 logements ont été vendus en Occitanie. Les maisons représentent 60 % des transactions dans l’ensemble de la région, mais seulement 29 % dans les aires d’attraction de Toulouse ou de Montpellier où les ventes d’appartements sont plus nombreuses. Les ventes de maisons s’effectuent en tout premier lieu dans les couronnes (61 % des ventes) et plus rarement dans les territoires hors attraction des villes (12 % des ventes).

Plus l’aire d’attraction des villes est peuplée, plus le prix des maisons est élevé. Le prix moyen des transactions pour les maisons est plus élevé en se rapprochant des villes-centres. Les maisons se vendent plus cher dans la ville de Toulouse que dans celle de Montpellier (30 000 euros en plus sur le prix moyen constaté), mais c’est le contraire dans leur périphérie. Le prix moyen par pièce dans ces deux villes est deux fois plus élevé que celui observé dans les petites et moyennes aires et dans les territoires hors attraction des villes. Dans ces derniers, certaines zones touristiques de montagne ou du département du Lot se distinguent avec des prix plus élevés qu’en moyenne.

Pour les appartements, le prix moyen au m² est également nettement plus élevé dans les deux grandes aires de Toulouse et de Montpellier. Si les prix de vente sont quasi équivalents dans les deux villes-centres (2 500 à 2 600 € le m²), ils sont plus élevés dans le reste de l’aire de Montpellier (de 2 900 dans la couronne à 3 000 € le m² dans le pôle hors ville-centre), que dans l’aire de Toulouse où le prix de vente au m² des appartements anciens s’étend de 2 000 à 2 300 € à mesure que l’on se rapproche de la ville-centre. En dehors des aires d’attraction de Toulouse et Montpellier, le prix moyen d’un appartement ne diminue pas avec la taille de l’aire, contrairement à ce qui est observé pour les maisons : en effet, le prix moyen au m² est plus élevé dans certaines communes hors influence des villes et dans les pôles de moins de 50 000 habitants. C’est le cas dans certaines zones touristiques, sur le littoral méditerranéen ou dans certaines zones de montagne à l’écart des grandes villes où le marché de l’immobilier est attractif, donc avec des prix plus élevés (figures complémentaires).

Encadré - Quelles possibilités pour un ménage d’acheter sur son territoire de résidence ?

Illustration pour les couples locataires de moins de 46 ans avec un enfant, sous hypothèses de conditions d’emprunt et selon les prix de vente dans l’immobilier ancien constatés entre 2014 et 2018 sur leur territoire de résidence (méthodologie)

73 % des couples locataires dont le référent fiscal a moins de 46 ans et ayant un enfant pourraient acquérir un appartement de 63 m² sur le territoire où ils vivent s’ils consacraient pendant vingt ans 30 % de leur revenu à leur logement et sous certaines hypothèses d’apport personnel et de conditions d’emprunt (figure 3). L’accès à la propriété serait en revanche beaucoup plus difficile sur les communes de Toulouse et Montpellier, et plus globalement sur l’ensemble de l’aire de Montpellier où seulement 45 % des ménages ayant ce profil seraient en capacité de financer l’achat d’un appartement.

Figure 3Simulation des possibilités d’accès à la propriété pour un ménage-type sur son territoire de résidence

Simulation des possibilités d’accès à la propriété pour un ménage-type sur son territoire de résidence - Lecture : en Occitanie, 73 % (respectivement 64 %) des couples de moins de 46 ans (âge du référent fiscal) avec un enfant locataires auraient la possibilité d’acquérir un appartement de 63 m² (resp. une maison de 3 pièces) au prix moyen sur leur territoire sous les hypothèses retenues. En Occitanie, le prix d’achat moyen d’une maison de 3 pièces s’établit à 134 400 euros contre 138 600 euros pour un appartement de 63 m². Les couples locataires de moins de 46 ans avec un enfant ont un revenu disponible (après impôts et redistribution) annuel médian de 35 100 euros.
Cas-type retenu : couples de moins de 46 ans avec un enfant, locataires Revenu médian (€) Prix moyen d’achat (€) Part des ménages pouvant devenir propriétaire sur leur territoire de résidence (%)
Maison 3 pièces Appartement 63 m² Maison 3 pièces Appartement 63 m²
Communes hors attraction des villes 33 400 102 300 119 700 87 79
Pôles des petites aires 31 800 110 100 119 700 81 75
Couronnes des petites aires 34 900 104 700 75 600 90 97
Petites aires (moins de 50 000 hab.) 33 200 107 400 119 700 85 84
Pôles des aires moyennes 31 700 115 800 100 800 73 81
Couronnes des aires moyennes 34 800 109 800 119 700 88 84
Aires moyennes (50 à moins de 200 000 hab.) 33 600 111 600 100 800 82 83
Pôles des aires de Perpignan et Nîmes 31 300 155 100 94 500 48 85
Couronnes des aires de Perpignan et Nîmes 35 000 141 900 144 900 72 71
Grandes aires de Perpignan et Nîmes 33 700 144 900 107 100 62 77
Ville de Toulouse 36 600 228 600 163 800 28 58
Reste du pôle de Toulouse 39 800 180 000 144 900 58 78
Couronne de l’aire de Toulouse 38 600 148 800 126 000 78 88
Ville de Montpellier 33 500 206 100 157 500 29 53
Reste du pôle de Montpellier 38 400 225 300 189 000 31 49
Couronne de l’aire de Montpellier 35 900 183 900 182 700 44 45
Très grandes aires de Toulouse et Montpellier 37 200 174 600 163 800 47 65
Occitanie 35 100 134 400 138 600 64 73
  • Lecture : en Occitanie, 73 % (respectivement 64 %) des couples de moins de 46 ans (âge du référent fiscal) avec un enfant locataires auraient la possibilité d’acquérir un appartement de 63 m² (resp. une maison de 3 pièces) au prix moyen sur leur territoire sous les hypothèses retenues. En Occitanie, le prix d’achat moyen d’une maison de 3 pièces s’établit à 134 400 euros contre 138 600 euros pour un appartement de 63 m². Les couples locataires de moins de 46 ans avec un enfant ont un revenu disponible (après impôts et redistribution) annuel médian de 35 100 euros.
  • Sources : Insee, Fidéli 2019 ; DGFiP – DVF traitements Insee

L’acquisition d’une maison de 3 pièces, au prix moyen constaté sur chaque territoire, serait possible pour 64 % de ces mêmes ménages. Selon les territoires, les disparités seraient plus marquées que pour les appartements. En effet, si plus de 80 % de ces ménages pourraient acquérir une maison dans les communes hors attraction des villes ou dans les aires de moins de 200 000 habitants, cette proportion baisse à mesure que la taille de l’aire augmente. Elle atteint 62 % dans celles de Nîmes et Perpignan et seulement 47 % dans celles de Toulouse et Montpellier. En particulier, seuls environ 30 % des couples de moins de 46 ans avec un enfant pourraient acheter une maison de 3 pièces dans la ville de Toulouse ou le pôle de Montpellier y compris la ville-centre. La couronne de Montpellier serait même inaccessible pour une majorité des ménages ayant ce profil et qui y résident.

Publication rédigée par :Stéphane Nourry, Alice Tanay (Insee)

Pour comprendre

Une illustration de la capacité des ménages à acquérir un bien immobilier sur leur territoire de résidence est proposée. Elle s’appuie sur le choix d’un ménage-type et sur un certain nombre d’hypothèses quant aux conditions d’emprunt. Les ménages retenus sont les couples locataires âgés de moins de 46 ans (âge du référent fiscal), avec un enfant. Le type de ménage retenu offre le profil le plus susceptible de souhaiter s’engager dans un projet d’acquisition, et également les revenus les plus favorables à cette acquisition.

Pour calculer la capacité d’achat immobilier de ces ménages, les hypothèses suivantes ont été posées pour s’approcher des conditions d’accession observées : taux d’effort de 30 %, taux d’apport de 10 %, emprunt d’une durée de 20 ans, au , frais de notaire de 8 % et surface habitable conforme à l’ : 63 m² pour les couples avec un enfant (trois pièces). Les résultats sont bien évidemment très sensibles aux hypothèses retenues.

Publication rédigée par :Stéphane Nourry, Alice Tanay (Insee)

Sources

La base Saphir (système d’analyse de la population par l’historique des recensements) est un fichier de données harmonisées des recensements réalisés entre 1968 et 2018, permettant leur comparaison ainsi que des analyses sur de longues périodes.

La base Fideli (fichier démographique sur les logements et les individus) assemble des données d’origine fiscale (fichier de la taxe d’habitation, fichier des propriétés bâties, fichiers d’imposition des personnes et fichier des déclarations de revenus) et contient notamment des informations sur les logements, leurs habitants et les revenus qu’ils perçoivent.

L’analyse des prix des transactions immobilières entre 2014 et 2018 a été réalisée à partir de la base de données DVF (demande de valeurs foncières) mise à disposition par la DGFiP. Il s’agit de prix « net vendeur » TVA incluse, hors frais d’agence immobilière et de notaire, à l’exclusion de la vente de mobilier (cuisine équipée par exemple) et de travaux éventuels à effectuer. Les données analysées n’incluent pas les transactions de logements neufs et sont redressées pour éliminer les transactions atypiques (biens « hors normes » tant par la surface que par le prix, inférieurs aux premiers millièmes des transactions ou au contraire supérieurs au 99e centile national).

Définitions

L’aire d’attraction d’une ville définit l’étendue de l’influence de cette ville sur les communes environnantes, mesurée par les déplacements domicile-travail. Une aire est composée d’un pôle, défini à partir de critères de densité de population et de seuils de population et d’emploi, et d’une couronne constituée des communes dont au moins 15 % des actifs travaillent dans le pôle. Le champ géographique retenu est celui de la région Occitanie. Il exclut ainsi les communes situées au-delà des limites régionales, bien que pouvant appartenir à l’aire d’attraction d’une ville de la région.

Un ménage désigne l’ensemble des personnes qui partagent la même résidence principale, sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté. Un ménage peut être constitué d’une seule personne. Les caractéristiques d’un ménage (par exemple l’âge) sont assimilées à celles de la personne de référence (source Recensement) ou du référent fiscal du ménage (source Fideli). Celle-ci est déterminée à partir de la structure familiale du ménage et des caractéristiques des individus qui le composent.

Un ménage propriétaire de sa résidence principale désigne un ménage dont au moins un des occupants en est propriétaire.

Le revenu disponible (après impôts et redistribution) médian sépare la population des ménages en deux : la moitié a un revenu supérieur et l’autre moitié a un revenu inférieur.

Ensemble des outils d’encadrement et d’incitation qui influent sur l’activité du secteur et qui visent principalement à accroître le parc social, promouvoir l’accession à la propriété des ménages et favoriser l’investissement locatif privé.

Le taux (ou le seuil) de l'usure est le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel un prêt peut être accordé : 2,41 % en octobre 2021 (Ouvrir dans un nouvel ongletsource).

Pour en savoir plus