Insee Analyses Occitanie · Mars 2022 · n° 114

Trois ménages sur dix qui s’installent dans un nouveau logement en Occitanie en sont propriétaires

En Occitanie, 59 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale en 2018. Les propriétaires sont plus nombreux dans les territoires hors attraction des villes, où plus de 70 % des ménages sont propriétaires de leur logement. Les zones très touristiques, comme les communautés de communes (CC) de montagne Pyrénées catalanes, Pyrénées Cerdagne ou Aure-Louron, ou encore la communauté de communes des Albères, de la côte Vermeille et de l’Illibéris, font exception avec moins de 60 % de propriétaires. D’une façon générale, la part des propriétaires diminue en se rapprochant des pôles (figure 1). Les propriétaires sont également moins nombreux dans les aires d’attraction de Toulouse et de Montpellier ainsi que sur le littoral.

Il y a 50 ans, 52 % des ménages possédaient leur résidence principale en Occitanie. La part de propriétaires atteignait déjà presque 70 % dans les communes qui sont aujourd’hui encore hors attraction des villes, mais était inférieure à 50 % dans les aires de Nîmes, Perpignan, Montpellier et Toulouse. L’accès à la propriété s’est développée sur tous les types de territoires, hors attraction des villes mais aussi dans les villes et dans leurs couronnes, dans les années 70 et 80, soutenue par les politiques publiques en faveur du logement. Cet essor s’est ensuite essoufflé. La part des propriétaires recule même légèrement depuis 2008, en particulier dans les pôles urbains. Niveau des prix de l’immobilier, pouvoir d’achat et composition des ménages, concentration de l’immobilier entre les mains de multi propriétaires, constituent des freins à l’achat de sa résidence principale.

Si l’accès à la propriété s’est largement généralisé chez les couples depuis les années 70, passant de 52 % à 73 %, c’est l’inverse pour les familles monoparentales : 33 % sont propriétaires en 2018 contre 42 % en 1968. Pour les personnes seules, la proportion est stable sur cinquante ans : un peu moins de la moitié sont propriétaires de leur résidence principale.

Il y a de moins en moins de personnes seules et de familles monoparentales propriétaires en couronnes et dans les territoires hors influence des villes, mais davantage de personnes seules propriétaires dans les pôles. La part des propriétaires parmi les familles monoparentales recule fortement dans les pôles de Toulouse et de Montpellier, hormis dans les deux villes-centres où le taux de familles monoparentales propriétaires reste quasi stable autour de 24 %.

La part de propriétaires augmente logiquement avec l’âge de la personne de référence du ménage : 25 % pour les moins de 35 ans, 50 % pour les 35 à 49 ans, 68 % pour les 50-64 ans et jusqu’à 78 % pour les plus de 64 ans.

En Occitanie, 12 % des résidences principales (sur 2,7 millions) ont changé d’occupant en 2018. La rotation augmente avec la taille de l’aire d’attraction, et à mesure que l’on se rapproche des villes-centres (figure 2). Le taux de déménagement est ainsi de 1,2 à 1,5 fois plus élevé dans les pôles que dans les couronnes. Dans les communes de Toulouse et de Montpellier, les résidences principales sont en majorité des appartements et les habitants sont plus souvent des étudiants ou des jeunes actifs. Cela explique une forte rotation qui dépasse 17 % dans ces deux grandes villes, soit deux fois plus que dans les territoires hors d’attraction des villes (9 %).

Dans la région, 37 % des déménagements en 2018 s’opèrent sans changer de commune de résidence. Dans les grandes aires d’attraction, la part des changements de résidence principale qui se font au sein de la même commune est encore plus forte. En particulier, dans les pôles de Toulouse, Montpellier, Nîmes et Perpignan, plus de la moitié des nouveaux ménages habitaient déjà la même commune.

Trois ménages sur dix qui s’installent dans un nouveau logement en sont propriétaires. Mais les disparités sont fortes selon les territoires : la part des emménagements qui se font en tant que propriétaires est plus forte dans les territoires hors attraction des villes et dans les couronnes que dans les pôles. Elle est a contrario particulièrement faible dans les communes de Toulouse et de Montpellier où les propriétaires ne sont que 15 % environ parmi les ménages qui ont emménagé dans ces communes en 2018.

Les ménages emménageant en tant que propriétaires en 2018 en Occitanie ont un revenu médian plus élevé de 40 % que ceux emménageant en location. L’écart est encore plus marqué dans les pôles, quelle que soit leur taille, et jusqu’à 60 % dans les communes de Toulouse et de Montpellier.

Les emménagements en étant propriétaires se font trois fois sur quatre dans des maisons. Dans les communes de Toulouse et de Montpellier l’emménagement dans une maison se fait presque aussi souvent avec le statut de propriétaire que locataire. En revanche, 90 % des emménagements en appartement se font en location.

Sur la période 2014-2018, hors constructions neuves, 345 000 logements ont été vendus en Occitanie. Les maisons représentent 60 % des transactions dans l’ensemble de la région, mais seulement 29 % dans les aires d’attraction de Toulouse ou de Montpellier où les ventes d’appartements sont plus nombreuses. Les ventes de maisons s’effectuent en tout premier lieu dans les couronnes (61 % des ventes) et plus rarement dans les territoires hors attraction des villes (12 % des ventes).

Plus l’aire d’attraction des villes est peuplée, plus le prix des maisons est élevé. Le prix moyen des transactions pour les maisons est plus élevé en se rapprochant des villes-centres. Les maisons se vendent plus cher dans la ville de Toulouse que dans celle de Montpellier (30 000 euros en plus sur le prix moyen constaté), mais c’est le contraire dans leur périphérie. Le prix moyen par pièce dans ces deux villes est deux fois plus élevé que celui observé dans les petites et moyennes aires et dans les territoires hors attraction des villes. Dans ces derniers, certaines zones touristiques de montagne ou du département du Lot se distinguent avec des prix plus élevés qu’en moyenne.

Pour les appartements, le prix moyen au m² est également nettement plus élevé dans les deux grandes aires de Toulouse et de Montpellier. Si les prix de vente sont quasi équivalents dans les deux villes-centres (2 500 à 2 600 € le m²), ils sont plus élevés dans le reste de l’aire de Montpellier (de 2 900 dans la couronne à 3 000 € le m² dans le pôle hors ville-centre), que dans l’aire de Toulouse où le prix de vente au m² des appartements anciens s’étend de 2 000 à 2 300 € à mesure que l’on se rapproche de la ville-centre. En dehors des aires d’attraction de Toulouse et Montpellier, le prix moyen d’un appartement ne diminue pas avec la taille de l’aire, contrairement à ce qui est observé pour les maisons : en effet, le prix moyen au m² est plus élevé dans certaines communes hors influence des villes et dans les pôles de moins de 50 000 habitants. C’est le cas dans certaines zones touristiques, sur le littoral méditerranéen ou dans certaines zones de montagne à l’écart des grandes villes où le marché de l’immobilier est attractif, donc avec des prix plus élevés (figures complémentaires).

Une illustration de la capacité des ménages à acquérir un bien immobilier sur leur territoire de résidence est proposée. Elle s’appuie sur le choix d’un ménage-type et sur un certain nombre d’hypothèses quant aux conditions d’emprunt. Les ménages retenus sont les couples locataires âgés de moins de 46 ans (âge du référent fiscal), avec un enfant. Le type de ménage retenu offre le profil le plus susceptible de souhaiter s’engager dans un projet d’acquisition, et également les revenus les plus favorables à cette acquisition.

Pour calculer la capacité d’achat immobilier de ces ménages, les hypothèses suivantes ont été posées pour s’approcher des conditions d’accession observées : taux d’effort de 30 %, taux d’apport de 10 %, emprunt d’une durée de 20 ans, au taux de 2,41 %, frais de notaire de 8 % et surface habitable conforme à l’indice de peuplement des logements de l’Insee : 63 m² pour les couples avec un enfant (trois pièces). Les résultats sont bien évidemment très sensibles aux hypothèses retenues.