D’ici 2035, un besoin de 426 000 logements supplémentaires dont deux tiers liés à l’augmentation du nombre de ménages

Anticiper et territorialiser les besoins en logements est primordial pour orienter les politiques publiques. D’ici 2035, 426 000 nouveaux logements seraient en effet à produire (figure 1) pour tenir compte des besoins futurs liés à l’évolution du nombre de ménages et des besoins actuels liés aux situations de mal‑logement et de non‑logement (encadré 1).

Parmi eux, 293 000 permettraient de loger les 254 400 nouveaux ménages attendus dans la région, soit un peu plus de 10 % du parc de logements de 2015. D’ici 2035, il faudrait ainsi mettre sur le marché chaque année 14 650 logements supplémentaires, via la construction de logements neufs ou la transformation de locaux existants. Ce besoin est supérieur au nombre de ménages supplémentaires car les logements ne sont pas tous destinés à servir de résidences principales. En effet, certains resteront ou deviendront vacants ; d’autres seront employés comme résidences secondaires. Enfin, le parc de logements continuera à se renouveler, engendrant également de nouveaux besoins.

Des trois effets, le vieillissement de la population aurait l’impact le plus significatif d’ici 2035. Il engendrerait plus de la moitié des besoins futurs (figure 2) dans la région, soit 156 500 logements. Dans 20 ans, avec l’arrivée progressive des générations du « baby-boom », le poids des plus de 65 ans dans la population régionale passerait ainsi de 16 % à 23 %, soit 1,4 million d’habitants (975 000 en 2015).

La hausse de la population contribuerait pour un quart aux besoins futurs dans la région, soit 71 100 logements. Ainsi, la population dans les Hauts-de-France augmenterait de 0,3 % par an entre 2015 et 2035, soit une croissance inférieure de 1 point à celle observée entre 1990 et 2015. L’excédent naturel continuerait d’alimenter cette croissance, compensant le déficit migratoire. En France métropolitaine, la hausse demeurerait plus soutenue (8 %).

La décohabitation conduirait également à un besoin de 26 800 logements supplémentaires d’ici 2035, soit 9 % des besoins futurs dans la région. Malgré un nombre de séparations en hausse et des mises en couple de plus en plus tardives, la décohabitation aurait un effet plus faible que le vieillissement et la croissance de la population. La taille des ménages ayant déjà considérablement diminué lors des dernières décennies, les effets de la décohabitation devraient être moins marqués à l’avenir. C’est pourquoi, même sous l’hypothèse d’une accélération de la décohabitation, le besoin en logement dans la région n’augmenterait que de 3 %. Un tel scénario pèserait toutefois davantage dans les territoires les plus densément peuplés de la région comme les zones d’emploi de Lille, Amiens et Roubaix-Tourcoing.

En dehors de l’augmentation du nombre de ménages, l’évolution du statut d’occupation des logements et le renouvellement du parc contribuerait à 13 % des besoins futurs, soit 38 500 logements au total (figure 2).

Dans un parc de logements, le caractère d’occupation des logements peut évoluer engendrant un besoin supplémentaire. Certains logements sont ainsi occupés après avoir été vacants, d’autres au contraire le deviennent. D’autres encore sont des résidences secondaires qui ne constituent pas le logement principal d’un ménage. En 2015, dans la région, 8,6 % des logements sont vacants et 2,8 % sont des résidences secondaires (contre 9,1 % pour les deux types de résidence en France métropolitaine). Si ces parts se maintenaient en 2035, le nombre de logements vacants et de résidences secondaires augmenterait respectivement de 23 900 (0,8 % du parc de logements actuel) et 8 100 par rapport à 2015 (0,3 %) du fait de la croissance attendue du nombre de ménages (encadré 2).

À ces évolutions s’ajoute le renouvellement du parc de logements (changement d’usage, démolitions, fusions, scissions) qui pourrait engendrer un besoin de 6 500 logements sur la période 2015 – 2035, soit 2 % des besoins futurs.

De 2015 à 2035, les grandes agglomérations de la région, situées sur un axe nord-sud, concentreraient l’essentiel des besoins futurs en logement en Hauts-de-France. Dans les zones d’emploi de Lille, Roubaix‑Tourcoing, Arras, Amiens, Beauvais et Roissy‑Sud Picardie (figure 3), la population augmenterait significativement (+ 0,7 % par an), portée par l’excès des naissances sur les décès. Cette croissance démographique contribuerait pour moitié aux besoins contre un quart en moyenne dans la région. Rapporté au parc de logements de 2015, le besoin de logements supplémentaires à horizon 2035 serait important : de 13 % à 16 % selon la zone d’emploi, contre 10 % en région.

Dans six autres zones d’emploi (Château-Thierry, Flandre-Lys, Calais, Saint-Omer, Béthune-Bruay et Valenciennes), le besoin futur en logement serait également prononcé, notamment à Château-Thierry avec 18 %. Plus que la hausse de la population, c’est son vieillissement qui motiverait le besoin dans ces territoires.

En lien avec un repli ou une faible progression de la population, le besoin futur en logement serait plus modéré dans cinq zones d’emploi de l’est de la région : Compiègne, Douai, Laon, Cambrai et Péronne. Néanmoins, du fait d’un vieillissement prononcé de leur population, la part de logements à créer resterait proche de la moyenne régionale (entre 6,4 % et 9,1 %).

Pour huit autres zones d’emploi (La Vallée de la Bresle‑Vimeu, Berck-Montreuil, Abbeville, Boulogne‑sur‑Mer et Dunkerque sur le littoral ainsi que Lens-Liévin, Maubeuge et Soissons), le besoin futur en logement serait modeste. Dans ces territoires, le moindre vieillissement de la population s’ajouterait à la faible croissance démographique (+ 0,2 % par an). Rapporté au parc de logements de 2015, le besoin en logements supplémentaires s’y situerait entre 2 % et 5 %.

Enfin, dans trois zones d’emploi à l’est de la région, la baisse de la population et le vieillissement de la population se traduiraient par des besoins en logement quasi nul. Ce besoin serait faible dans la zone d’emploi de Tergnier (+ 1 %), nul sur Saint-Quentin et même négatif dans la Thiérache (– 3 %). Dans cette dernière zone, la baisse de la population contrebalancerait même les besoins liés au vieillissement de la population. Cependant, si ces territoires – ou la région de manière plus générale – gagnaient en attractivité, les besoins en logement augmenteraient (encadré 3).