Les territoires en repli démographique plus exposés à la vacance résidentielle

Dans les Hauts-de-France, 213 800 logements sont vacants en 2015, soit 7,6 % de l’ensemble du parc de la région, une proportion proche de celle de France métropolitaine (7,9 %). Le taux varie de moins de 7 % dans l’Oise à plus de 9 % dans l’Aisne (figure 1).

Seuls la Corse (3,4 %), l’Île-de-France et les Pays de la Loire (6,6 % chacun) affichent une vacance plus faible. C’est dans les régions Centre-Val de Loire (9,6 %) et Bourgogne-Franche-Comté (9,7 %), qu’elle est la plus élevée.

Après avoir diminué pendant plusieurs décennies, le nombre de logements vacants augmente depuis le début des années 2000. Il progresse dans la région de 2,8 % par an entre 1999 et 2015, contre 2,0 % au niveau national. L’augmentation est plus forte encore sur la période récente : 5,1 % par an entre 2010 et 2015 dans les Hauts-de-France, contre 3,4 % au niveau national.

Parmi les facteurs explicatifs, le type de territoire (faible ou forte urbanisation, attractivité démographique et/ou économique, orientation touristique…) est un déterminant de la vacance des logements.

En 2015 dans les Hauts-de-France, plus de six logements vacants sur dix (63,5 %) sont concentrés dans les grands pôles urbains. La vacance est ainsi légèrement surreprésentée dans ces grands pôles qui concentrent 62,3 % du parc régional et regroupent 3,7 millions d’habitants.

La plus forte vacance s’observe dans les pôles urbains en déprise démographique (figure 2). En témoignent les situations de Saint-Quentin (11,2 %, soit le plus fort taux des grands pôles de la région), Senlis (10,1 %), Abbeville (9,8 %) ou Boulogne-sur-Mer (9,4 %). Depuis 1999, ces grandes agglomérations perdent de la population : au moins 0,2 % chaque année en moyenne.

Malgré une population en baisse, Dunkerque fait exception avec une vacance de seulement 5,9 %. Le poids important du parc social (31,5 % des logements contre 25 % dans la région), où la vacance est plus faible, ainsi que les politiques de renouvellement urbain, peuvent en partie expliquer cette situation.

À l’inverse, la vacance est souvent faible là où la démographie est dynamique. Le pôle urbain de Creil, qui enregistre la plus forte croissance démographique sur la période 1999-2015 (0,5 % par an), a l’une des vacances régionales les plus faibles. Dans le pôle lillois, elle est inférieure à la moyenne régionale (7,0 % contre 7,6 %), le positionnant au 6^e rang des vacances les plus faibles parmi les 25 grands pôles urbains de la région. Certains grands pôles proches de la métropole lilloise comme Armentières, Hazebrouck ou Béthune, bénéficient également d’une vacance faible.

C’est cependant à Berck qu’elle est la moins élevée, grâce au tourisme et à l’importance du parc de résidences secondaires.

Dans les grands pôles urbains de la région, comme au niveau national, la vacance des logements est davantage concentrée dans les villes-centres. En moyenne dans la région, le taux de vacance des villes-centres est de 9,7 % contre 6,4 % dans les banlieues. Ces niveaux sont proches de ceux de France métropolitaine, respectivement de 9,4 % et de 6,2 % (figure 3).

Dans certains pôles, cet écart est amplifié. Dans les villes-centres du pôle urbain de Douai-Lens, 12,5 % des logements sont vacants, contre seulement 6,2 % dans les banlieues, soit un écart de plus de 6 points, le plus important des grandes agglomérations régionales. À Saint-Quentin, Berck, Arras, Boulogne-sur-Mer, Beauvais et Cambrai, le constat est identique, avec un écart supérieur à 5 points.

Les dynamiques démographiques plus défavorables des villes-centres par rapport à leurs banlieues expliquent en partie ces écarts. Les villes-centres des grands pôles urbains de la région ont ainsi perdu en moyenne 0,1 % d’habitants par an entre 1999 et 2015 quand leurs banlieues en gagnaient 0,1 %. Cette tendance peut être le signe d’un parc de logements vieillissant dans les villes-centres et répondant moins aux besoins de la population. En outre, les prix de l’immobilier y sont souvent plus élevés.

Les pouvoirs publics mènent d’ailleurs des actions en direction de ces zones. Vingt-et-une des vingt-cinq villes-centres des grands pôles urbains de la région ont ainsi été retenues dans le plan « action cœur de ville ». L’axe logement de ce dispositif vise notamment à renforcer l’attractivité de l’habitat en centre-ville par un programme de restructuration-réhabilitation des logements les plus dégradés.

À l’inverse, l’attractivité résidentielle des banlieues se traduit par une vacance plus faible. En effet, dans la région, comme au niveau national, les communes situées en banlieue des plus grands pôles concentrent les plus fortes croissances de la population. Le prix du foncier y est plus abordable et favorise un habitat pavillonnaire correspondant mieux aux besoins des ménages. Par ailleurs, les logements sont un peu plus récents : 21 % des logements ont été construits après 1990 contre 18 % dans les villes-centres.

Pour les mêmes raisons, les trajectoires des couronnes périurbaines des grands pôles sont, en matière de vacance, similaires à celles des banlieues.

Entre 1999 et 2015, la vacance s’est accrue dans la région comme au niveau national. Moins marquées en 1999, les disparités territoriales se sont depuis accentuées dans la région, notamment sous l’effet des dynamiques démographiques. Le poids des logements vacants a ainsi augmenté de 3,1 points entre 1999 et 2015 dans les grands pôles en repli, contre seulement 1 point dans ceux en croissance démographique (figure 4).

Le différentiel dans la progression de la vacance est encore plus marqué pour les villes-centres. Ainsi, le poids des logements vacants a augmenté de 3,8 points dans les villes-centres des grands pôles en repli alors qu’il est resté stable au sein des villes‑centres des grands pôles gagnant de la population (+ 0,1 point).

Dans le pôle de Douai-Lens par exemple, la vacance a augmenté de près de 4 points (figure 5) entre 1999 et 2015. Au sein des villes-centres de Douai et de Lens, la croissance a été encore plus marquée, avec une vacance qui a plus que doublé sur la période : de 5,6 % en 1999 à 12,5 % en 2015. Ces deux villes se distinguent parmi les plus forts taux de vacance des grandes villes de la région. Lens est ainsi la ville de France métropolitaine de plus de 30 000 habitants au plus fort taux de vacance (18 %). Du reste, le repli démographique y est le plus marqué parmi les grandes communes de la région (– 1,1 % d’habitants par an entre 1999 et 2015).

Le constat est analogue dans d’autres grands pôles urbains de la région, en particulier ceux de Boulogne-sur-Mer, Saint-Omer, Abbeville et Saint-Quentin où le nombre de logements vacants a également doublé entre 1999 et 2015. L’ancienneté du parc de logements dans les villes-centres de ces pôles favorise ce phénomène.

Dans les grands pôles urbains en croissance démographique, la vacance est inférieure à la moyenne régionale. Elle y a faiblement progressé : de 6,3 % en 1999 à 7,3 % en 2015 soit une croissance de 1,0 point sur la période.

Dans les grands pôles du sud de la région, la vacance, limitée, est stable à Creil, en légère croissance à Compiègne par exemple. L’influence francilienne rend la zone attractive, stimulant la démographie.

Ce faible niveau de vacance est aussi un marqueur de tensions sur le marché immobilier local. Certains marchés, où l’offre de logements est inférieure à la demande, sont identifiés par le législateur en zone tendue (au sens du décret de mai 2013). C’est le cas de quelques communes dans le sud de l’Oise, à la frontière avec la région parisienne. Cela concerne aussi l’agglomération de Lille où la vacance est parmi les plus faibles des grands pôles urbains de France métropolitaine de plus d’un million d’habitants (7,0 %), juste derrière celui de Paris (6,5 %) et devant ceux de Marseille (7,2 %) et de Lyon (7,3 %). À Lille même, le nombre de logements vacants est resté stable entre 1999 et 2015 alors que le parc de logements a augmenté, d’où une diminution du poids des logements vacants.

Dans la région comme au niveau national, la vacance est importante dans les petits et moyens pôles urbains (figure 3). Les taux de vacance y sont pour la plupart supérieurs à 10 %.

Les petits et moyens pôles urbains à la vacance la plus forte sont situés dans les zones en déprise démographique, le maximum étant atteint dans le pôle de Bohain-en-Vermandois au sud du Cambrésis (16,1 %). À Hesdin (14,3 %), Péronne (12,3 %), Noyon (11,2 %) ou Tergnier (10,8 %), la population diminue sensiblement. À Vervins, où la vacance est importante (15,1 %), la déprise démographique est plus faible.

Les petits et moyens pôles urbains, où le poids des logements vacants est plus faible, sont situés dans des zones en croissance démographique ou en léger repli. Le pôle urbain de Saint-Just-en-Chaussée se caractérise ainsi par un poids de logements vacants inférieur à la moyenne régionale (6,7 %). Bénéficiant de l’influence francilienne car desservi par la ligne TER Paris-Amiens, il enregistre ainsi la plus forte croissance démographique des petits et moyens pôles de la région.

Mais, à l’instar des autres types d’espace comme les communes isolées (encadré), la vacance augmente fortement entre 1999 et 2015 dans les petits et moyens pôles urbains (+ 4 points de 6,6 % à 10,6 %). Avec les villes-centres des grands pôles, ce sont les seuls territoires qui ont perdu des habitants au cours de la période, et ce de façon plus marquée (– 0,3 % par an).