27 000 logements supplémentaires chaque année : une croissance portée par la décohabitation

En janvier 2015, les Hauts-de-France comptent 2 822 000 logements. Neuf logements sur dix sont occupés à titre de résidence principale, contre huit sur dix en France métropolitaine. La région enregistre environ 27 000 logements supplémentaires chaque année entre 2010 et 2015, soit une augmentation de 1 % par an en moyenne (+ 1,1 % en France métropolitaine). L’évolution résulte d’une part de la construction neuve, d’autre part des démolitions et de la transformation de locaux non résidentiels en logements ou l’inverse. Dans la région, le nombre de logements augmente cinq fois plus rapidement que la population (+ 0,2 % par an), alors que la progression est 2,2 fois plus rapide en France métropolitaine. La progression du nombre de résidences principales, premier moteur de la croissance du parc, n’est donc qu’en partie liée à l’accueil de nouveaux habitants ; elle dépend aussi de la décohabitation. L’augmentation du nombre de logements vacants et des résidences secondaires contribuent également à l’évolution du parc (méthodologie).

Dans la région, près d’un nouveau logement sur deux (46 %) répond à un besoin induit par le phénomène de décohabitation (figure 1), un poids nettement supérieur à la moyenne métropolitaine (27 %). Les Hauts-de-France comptent ainsi parmi les trois régions où ce facteur pèse le plus, avec Bourgogne-Franche-Comté (52 %) et Grand Est (48 %). Résultat d’un changement dans les modes de vie impactant la vie familiale (unions plus fragiles, décohabitation des générations…), le nombre de personnes par logement a tendance à diminuer dans toutes les régions métropolitaines. Dans les Hauts-de-France, une résidence principale n’abrite plus que 2,35 personnes en 2015 contre 2,41 en 2010 et 2,80 en 1990. Cette moyenne reste supérieure à celle observée en métropole (2,23 personnes). La région enregistre cependant la plus forte baisse de la taille moyenne des ménages entre 1990 et 2015. Par conséquent, même à niveau de population stable, le besoin en logements s’accroît mécaniquement. Ce phénomène est plus marqué dans la région qu’ailleurs. Quel que soit le type d’espace, la décohabitation contribue fortement à la hausse du nombre de logements. En particulier, elle est le premier facteur de croissance du parc dans les banlieues et les couronnes des grands pôles (figure 2).

Les Hauts-de-France enregistrent l’une des plus faibles croissances démographiques des régions métropolitaines entre 2010 et 2015 (+ 0,2 % par an contre + 0,5 % en France métropolitaine). Cela atténue le besoin de logements supplémentaires : la démographie contribue peu à l’évolution du parc de résidences principales. Ainsi, sur cette même période, la hausse de la population régionale n’explique que 16 % de l’augmentation du parc de logements, soit 22 points de moins qu’en France métropolitaine. La région fait partie de celles où ce poids est le plus faible, après la Bourgogne-Franche-Comté (6 %), le Grand Est (12 %) et la Normandie (15 %), également touchées par un faible dynamisme démographique.

Bien que restant un facteur secondaire, la croissance démographique alimente cependant l’augmentation du nombre de logements observée au sein des banlieues (+ 1 % de logements par an) et des couronnes des grands pôles urbains (+ 1,1 %). Ainsi, près de 40 % de la progression du parc observée entre 2010 et 2015 dans les couronnes des grands pôles de la région est due à une augmentation de la population résidente. Elle résulte notamment de l’installation de familles à la recherche de logements plus vastes et plus abordables. À l’inverse, les villes-centres subissent les effets d’une perte de population.

L’augmentation des résidences inoccupées, temporairement ou non, contribue également à l’évolution du parc de logements. Un tiers de la progression du parc observée entre 2010 et 2015 correspond ainsi à une augmentation des logements vacants. C’est trois fois plus qu’entre 1999 et 2010. Les Hauts-de-France comptent environ 214 000 logements inoccupés en 2015. Leur nombre a fortement progressé entre 2010 et 2015 (+ 5,1 % par an en moyenne, contre + 3,4 % en France métropolitaine). Cette croissance est nettement supérieure à celle observée pour l’ensemble des logements. La montée de la vacance s’explique en partie par le faible dynamisme démographique régional et par l’ancienneté du parc de logements (plus d’un logement sur deux a été construit avant 1970), pouvant induire une plus grande vétusté. Malgré la forte hausse observée, la part des logements inoccupés reste parmi les plus faibles de France : 7,6 % des logements en 2015 contre 7,9 % en moyenne métropolitaine.

La région compte en outre une faible proportion de résidences secondaires parmi l’ensemble des logements : 3,6 % contre 9,6 % en France métropolitaine. Leur nombre a très peu augmenté entre 2010 et 2015 : avec 0,7 % de hausse, les Hauts-de-France figurent parmi les trois dernières régions métropolitaines, derrière Bourgogne-Franche-Comté et Centre-Val de Loire. En conséquence, l’augmentation du nombre de résidences secondaires n’explique que 3 % de la variation du parc de logements dans la région, contre 11 % en France métropolitaine.