S’installer dans un logement neuf : d’abord un choix de proximité

La construction de logements neufs tente d’apporter une réponse aux besoins d’une population sans cesse croissante. Bien que de faible ampleur au regard du parc existant, elle transforme le parc de logements et engendre des migrations résidentielles spécifiques. La connaissance de ces mouvements est au cœur des préoccupations des acteurs locaux en matière d’aménagement du territoire. C’est d’autant plus le cas dans les espaces urbanisés et plutôt denses que sont les schémas de cohérence territoriale (SCoT) des quatre métropoles régionales (le mot des partenaires).

Les SCoT du syndicat mixte d’études et de programmation de l’agglomération lyonnaise (Sepal), du Grand Clermont, de la Grande région de Grenoble et de Sud Loire (qui comprend la métropole de Saint-Étienne) rassemblent 40 % des résidences principales et des habitants de la région. Ils sont principalement concentrés dans leurs métropoles. Dans cette zone, la mobilité résidentielle est forte. Le taux de déménagement constaté dépasse de 1,5 point celui du reste de la région (12,3 % contre 10,8 %) et atteint 13 % dans les métropoles. Au total, en 2014, 217 000 déménagements ont été réalisés vers des logements ordinaires du territoire.

Parmi eux, 15 000 emménagements, soit 6 %, concernent des primo-occupants d’un logement neuf, qu’ils soient propriétaires ou locataires, dans le parc privé ou le parc social. Plus de la moitié sont localisés dans le Sepal. Ceci est en adéquation avec l’offre des promoteurs immobiliers, qui mettent en chantier près de 16 000 logements neufs en moyenne par an. La promotion immobilière représente 35 % du total des logements commencés dans la région, et se situe très majoritairement dans le périmètre de l’une des quatre métropoles.

Les premiers occupants d’un logement neuf emménagent le plus souvent à proximité de leur lieu de résidence antérieure. Ainsi, 86 % d’entre eux habitaient déjà le même SCoT (figure 1). Ce constat est plus fort en Sud Loire (91 %) et dans la Grande région de Grenoble (90 %) que dans le Grand Clermont (87 %) et dans le Sepal (82 %), qui fonctionnent davantage comme des portes d’entrées extra-régionales. Ce phénomène de proximité est plus important pour ceux qui emménagent dans le neuf que pour l’ensemble des déménagements (73 % seulement). En effet, un emménagement dans le neuf, notamment en cas d’accession à la propriété, nécessite plus souvent une certaine connaissance du territoire et une attention particulière au marché immobilier local, ce qu’une arrivée de l’extérieur ne permet que rarement.

S’ils n’habitaient pas déjà le SCoT, les primo-occupants de logements neufs arrivent ensuite, pour 8 % d’entre eux, d'un autre SCoT de la région. Il s’agit souvent de territoires voisins, en particulier Ouest Lyonnais et Beaujolais pour le Sepal, Issoire Val d’Allier Sud et Livradois Forez pour le Grand Clermont, Nord Isère pour la Grande région de Grenoble, Jeune Loire et Ouest Lyonnais pour Sud Loire. Les échanges existent aussi entre les quatre SCoT du territoire étudié. Ils sont nombreux entre le Sepal et la Grande région de Grenoble comme entre le Sepal et Sud Loire.

En conséquence, très peu d’occupants de logements neufs proviennent d’une autre région (6 % des primo-occupants), l’Île-de-France étant la principale région d’origine. La part de ces entrées est un peu supérieure dans le Sepal (8 %) et dans le Grand Clermont (6,5 %), mais reste bien inférieure aux 14 % d’entrants enregistrés dans l’ensemble des déménagements. À l’intérieur de ces SCoT, le phénomène de proximité reste vrai à l’échelle de leurs établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), en particulier de leur métropole. Toutefois, en cas de changement de territoire au sein d’un même SCoT, les métropoles sont fréquemment au centre des mouvements. Les départs depuis ces dernières vers le reste du SCoT sont de deux à quatre fois plus nombreux que les mouvements inverses, reflétant un phénomène de périurbanisation, alors que l’offre de logements commencés est majoritairement concentrée dans les métropoles.

Ces trajectoires semblent liées principalement à des effets prix favorables à l’extérieur des métropoles. L’écart moyen est de – 10 % dans le collectif et de – 20 % dans l’individuel lors d’un achat, et reste significatif sur les loyers à la location. Ces prix immobiliers plus abordables sont liés à une plus grande disponibilité du foncier à l’extérieur des métropoles et à une production neuve importante relativement au parc de logements existant dans ces espaces.

La répartition est équilibrée entre les logements neufs occupés par leurs propriétaires et ceux mis en location par des investisseurs. En effet, en 2014, 38 % des primo-occupants d’un logement neuf sont propriétaires et 37 % sont locataires privés. Enfin, les locataires d’un logement social représentent 25 % des ménages emménageant dans un logement neuf.

Cette proportion de propriétaires se trouve à mi-chemin entre celle enregistrée à l’issue de l’ensemble des déménagements (23 %), et celle constatée dans l’ensemble du parc des résidences principales (55 %).

Dans l’ensemble de ces SCoT, le taux d’accession à la propriété (parmi les individus initialement locataires) atteint 34 % (figure 2), soit 13 points de plus que dans l’ensemble des déménagements. Des mesures favorables à ce type d’accession (prêt à taux zéro réservé au neuf jusqu’en 2015, frais de notaire réduits voire pris en charge par les promoteurs) portent ce type de projet.

Le Sepal présente un taux d’accession de seulement 27 %, quand celui-ci est proche de 50 % dans la Grande région de Grenoble et en Sud Loire. Ces différences s’expliquent autant par le coût de l’immobilier propre à chaque secteur que par la plus grande superficie couverte par ces deux derniers SCoT qui permet de s’installer en périphérie tout en restant dans le périmètre du SCoT.

Dans le Sepal et le Grand Clermont, l'accès au statut de propriétaire est également plus fréquent lorsque l’emménagement se fait à proximité du lieu de résidence précédent. Quatre locataires sur dix qui intègrent un logement neuf sans changer de SCoT accèdent à la propriété, tandis que, parmi les nouveaux arrivants dans le territoire, ils ne sont que 15 %. Ce constat ne se retrouve pas dans les territoires de la Grande région de Grenoble et de Sud Loire. Dans ces derniers, la part d’accédants à la propriété reste importante même chez les entrants (37 % et 44 % respectivement), favorisée également par l’étendue de leur périmètre géographique et par le niveau de prix observé.

En 2014, l’offre de logement neuf permet à un quart des primo-occupants d’être locataires d’un logement social. C’est davantage qu’à l’issue de l’ensemble des déménagements dans ces SCoT (17 % sont locataires sociaux) et plus que dans l’ensemble du parc de résidences principales où cette part s’établit à 16 %.

Relativement à l’ensemble du parc, l’importance du logement social dans la construction neuve est très sensible dans le Grand Clermont (avec 30 % de logement social dans le neuf contre seulement 14,5 % dans le parc des résidences principales) ou en Sud Loire. L’écart est moins fort dans la Grande région de Grenoble (20,5 % de logement social dans le neuf contre 13,5 % dans l’ensemble du parc de logements) et dans le Sepal (25,5 % de locataires sociaux dans le neuf contre 19,5 % dans le parc de logements).

Ainsi, plus de six logements sociaux sur dix, mis pour la première fois à la location en 2014 dans les quatre SCoT considérés, proviennent de la construction neuve. Le reste est constitué des divers programmes en réhabilitation remis à disposition. Ce rattrapage fait écho aux modalités fixées par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU). Celle-ci introduit l’obligation d’un pourcentage de 25 % de logements sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants.

Par ailleurs, la construction neuve peut contribuer à améliorer les conditions d’habitat des locataires sociaux en permettant des trajectoires résidentielles au sein du parc social. Plus de la moitié des ménages primo-occupants d’un logement social neuf étaient déjà locataires du parc social (figure 3). Cette situation est tout à fait similaire à celle constatée dans l’ensemble des déménagements (49 % des cas). Les individus provenant du parc locatif privé forment ensuite la majeure partie des entrées en logement social neuf. Cela permet sans doute, à l’instar des déménagements dans l’ensemble du parc social, de proposer un niveau de loyer plus en adéquation avec les capacités financières des ménages aux ressources modestes.

La construction neuve peut enfin permettre à une part non négligeable de locataires sociaux d’accéder à la propriété (23 %), contre seulement 15 % à l’issue de l’ensemble des déménagements. Cette opportunité est plus forte dans la Grande région de Grenoble et en Sud Loire, où le taux d’accession à la propriété des locataires sociaux s’installant dans du neuf s’élève à 30 %.

Les logements neufs sont le plus souvent occupés par de jeunes adultes (25-34 ans) lors de la première occupation. Rassemblant au total près de trois individus sur dix (figure 4), ces jeunes sont un peu plus présents parmi les primo-occupants d’un logement neuf que dans l’ensemble de la population qui déménage. Cette dernière se caractérise par l’importance des 18-24 ans, plus mobiles en moyenne. L’autre particularité des emménagements dans le neuf provient de la surreprésentation des enfants (21 % dans le neuf contre 16 % dans l’ensemble des déménagements pour les moins de 12 ans) qui accompagnent ces jeunes adultes.

En Sud Loire et dans la Grande région de Grenoble, la part des jeunes couples avec enfants est majoritaire. Ils représentent un ménage sur trois parmi les primo-occupants de logements neufs. Cette part est deux fois plus élevée que dans l’ensemble des déménagements. En revanche, dans le SCoT lyonnais, les ménages de personnes seules sont les plus nombreux (45 %). Ce flux est alimenté par l’attractivité de la Métropole de Lyon pour les jeunes adultes, notamment en matière d’offre d’études supérieures et de possibilités de premier emploi. Cette tendance est aussi observée dans une moindre mesure dans le Grand Clermont.

En revanche, les seniors sont peu présents parmi les primo-occupants d’un logement neuf. Les 60 ans et plus y représentent moins d’un dixième des individus, soit une part équivalente à celle observée dans l’ensemble des déménagements.

Parmi les premiers emménagements dans le neuf, 75 % concernent un appartement (figure 5), bien que ce type de logement ne représente que 65 % de l’ensemble des résidences principales. Cette propension à habiter dans un logement collectif s’explique par l’offre des promoteurs et des bailleurs sociaux. En effet, en moyenne, trois appartements sont commencés pour une seule maison, dans le contexte incitatif de la loi SRU qui vise à réduire la consommation des espaces non urbanisés et la périurbanisation, en favorisant la densification raisonnée des espaces déjà urbanisés.

Dans le Sepal, au caractère très urbain, 90 % des emménagements dans le neuf se font vers un appartement (pour un parc existant de 78 %). Dans le Grand Clermont et la Grande région de Grenoble, la part des entrées en appartement ne représente que 60 % des mouvements. Enfin, en Sud Loire, le choix d’une maison est plus facile et représente six emménagements sur dix. Cela s’explique par un foncier disponible plus important, des prix plus abordables et un territoire où le rural tient une plus grande place.

Dans près de sept cas sur dix, un emménagement dans un logement neuf ne se traduit pas par un changement de type de logement. Le passage du collectif vers un habitat individuel est alors rare (13 % des emménagements). L’intégration d’un habitat collectif (depuis un habitat individuel) est plus fréquente (19 %). Elle concerne principalement des situations de décohabitation des jeunes entrant sur les territoires des SCoT, à la poursuite d’études ou pour occuper leur premier emploi. Une variation du type de logement est d’ailleurs beaucoup plus fréquente lorsqu’on habitait auparavant hors de la zone. Un entrant sur deux en change pour seulement un sur quatre parmi les individus déjà résidents. Sud Loire montre pour autant un visage particulier avec un passage vers un habitat individuel particulièrement présent, qui touche à parts quasi équivalentes les entrants dans le SCoT et ceux qui y habitaient déjà.

Dans la zone d’étude, les ménages occupant pour la première fois un logement neuf sont, en moyenne, plus grands (2,2 personnes) que ceux observés à l’issue de l’ensemble des déménagements (1,6 personne).

D’une part, dans six emménagements sur dix, le ménage compte le même nombre de personnes avant et après l’entrée dans le neuf. Dans cette configuration, choisir du neuf est le plus fréquemment une opportunité pour agrandir son logement (quatre cas sur dix). Sinon, un nombre de pièces identique est conservé dans plus de trois cas sur dix, quel que soit le SCoT. Les situations résiduelles où la taille du logement diminue restent plus rares, et sont plutôt rencontrées dans le Sepal.

L’agrandissement du logement conduit dans trois quarts des situations au gain d’une pièce supplémentaire, celui de deux pièces supplémentaires formant principalement le reste des cas. C’est toutefois légèrement plus fréquent en Sud Loire, en lien avec l’arrivée dans une maison et des prix moyens assez inférieurs.

D’autre part, dans un tiers des emménagements, l’entrée dans le neuf s’accompagne d’une diminution de la taille du ménage, de manière comparable à ce qui est observé à l’issue de l’ensemble des déménagements. À cette occasion, la taille du logement suit la même trajectoire six fois sur dix et reste la même pour deux cas sur dix. Lorsque les emménagements concernent des personnes arrivant de l’extérieur des SCoT, il s’agit plus fréquemment de ménages dont la taille diminue. Leur nouveau logement est alors très souvent plus petit que celui qu’ils ont quitté.