Insee Flash Provence-Alpes-Côte d'Azur · Octobre 2026 · n° 126

Un parc social moins développé qu’en France et qui se renouvelle lentement

La région Provence-Alpes-Côte d’Azur est à la fois marquée par des prix immobiliers élevés et un fort taux de pauvreté. Ainsi, le parc social constitue une composante essentielle pour une offre de logements abordables sur le territoire. Le parc social accueille une population plus souvent modeste et âgée que le parc locatif privé [Méreau, 2026 ; pour en savoir plus (1)].

Au 1^er janvier 2022, 287 200 logements sociaux sont habités par des ménages locataires en Provence-Alpes-Côte d’Azur, soit 12,3 % des résidences principales de la région (sources). Ces logements sociaux sont principalement concentrés dans les espaces urbains, qui regroupent 95 % des logements sociaux de la région. Dans ces espaces, ils représentent en moyenne 13,6 % des résidences principales. À l’inverse, les logements sociaux demeurent peu présents dans les espaces ruraux, où ils ne concernent que 4,2 % du parc. Cette différence s’explique conjointement par des besoins plus importants en logement social dans les principaux pôles urbains et les obligations légales dont ils font l’objet. D’une part, dans les espaces urbains, les ménages modestes sont proportionnellement plus nombreux et les prix des logements plus élevés. D’autre part, la répartition du parc social est liée aux dispositions de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU, figure 1). Les communes soumises à cette obligation représentent une commune sur cinq. Elles regroupent la quasi-totalité des logements sociaux (93 %) et 86 % de la population de la région. Dans ces communes, en moyenne 13,7 % des résidences principales sont des logements sociaux. C’est 6,6 % pour les communes qui n’y sont pas soumises. Toutefois, parmi les communes de la région soumises à la loi SRU, la part de logements sociaux dans le parc des résidences principales est très variable. Près des deux tiers de ces communes ont un taux de logement social inférieur à 10 % et un tiers un taux compris entre 10 et 20 %. Seules 4 % des communes soumises à la loi SRU ont un taux supérieur à 25 %. Les données utilisées dans cette étude diffèrent légèrement de celles utilisées pour le suivi de l’application de la loi SRU (sources).

Un peu plus d’un tiers des logements sociaux de Provence-Alpes-Côte d’Azur sont situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), quartiers qui hébergent un habitant de la région sur dix. Dans ces quartiers, le parc social représente en moyenne la moitié des résidences principales, témoignant de son rôle central dans l'offre résidentielle de ces territoires. Les QPV ne constituent toutefois pas un ensemble homogène. Certains QPV de périphérie comptent de grands ensembles d’habitat social, relativement uniformes (les logements sociaux y représentent la plupart des résidences principales). D’autres QPV, localisés en centres-villes, sont caractérisés par une plus forte mixité du parc de logements, avec une part de logements sociaux bien plus faible.

Le parc social de Provence-Alpes-Côte d’Azur est moins développé qu’en France métropolitaine (12,3 % des résidences principales, contre 15,4 %). Pourtant, le territoire régional est le deuxième plus fortement urbanisé de France métropolitaine, et le taux de pauvreté y est plus élevé (17,4 %, contre 15,3 % en 2021), rendant nécessaire le développement d’une offre de logements abordables.

Le parc social est largement constitué de logements collectifs avec 93 % d’appartements, contre 83 % dans le parc locatif privé. Né à la fin du XIX^e siècle avec les « habitations à bon marché », le logement social s’est développé après la Seconde Guerre mondiale pour répondre à la pénurie de logements. Dans la région, cette période correspond à une forte croissance démographique, portée par le développement des grandes agglomérations littorales, l’essor économique des Trente Glorieuses et l’accueil des rapatriés d’Algérie. Le parc de logements actuel en porte l’empreinte. Les logements construits avant 1945 sont peu présents dans le parc social régional (5 %, contre 30 % dans le parc locatif privé). Leur construction massive débute au milieu des années 50. Ainsi, 38 % des logements sociaux occupés en 2022 ont été construits entre 1945 et 1975, contre 26 % des logements du parc locatif privé. Enfin, 57 % du parc social a été construit après 1975, contre 44 % du parc privé. Le parc social est majoritairement composé de logements familiaux, héritage d'une période où les familles, en particulier nombreuses, étaient plus fréquentes (figure 2). Les T3 sont les plus nombreux (44 % des logements sociaux de la région). Les T4 ou plus représentent 25 % des logements sociaux. Ces parts des T3 et des T4 ou plus sont plus élevées dans le parc social que dans le parc locatif privé, où elles sont respectivement de 30 % et 10 %.

Les performances énergétiques des logements sociaux sont meilleures que celles observées dans le parc locatif privé. Les logements sociaux sont en moyenne plus récents, plus souvent collectifs et davantage équipés de systèmes de chauffage centralisés, facteurs favorables à une meilleure performance énergétique [Observatoire national de la rénovation énergétique ; pour en savoir plus (5)]. Ils ont également souvent bénéficié d’opérations de réhabilitation conduites par les bailleurs sociaux au cours des dernières décennies.

Le profil des demandeurs de logement social a évolué avec le temps. En lien avec le vieillissement de la population, la baisse de la fécondité et la décohabitation plus fréquente, la demande en logement social est aujourd’hui de plus en plus portée par des personnes seules et des familles avec peu d’enfants. L’offre de petits logements est désormais très insuffisante par rapport à la demande [Méreau, 2026 ; pour en savoir plus (1)]. Pour répondre à ce besoin, les programmes de logements sociaux réalisés depuis 2014 accordent une place plus importante aux petits logements : les studios et T1 représentent désormais 17 % des nouvelles constructions (contre 11 % du stock de logements sociaux en 2022) et les T2 28 % (contre 20 % du stock).

Les modalités de production du logement social ont également évolué. Seulement 9 % des logements sociaux construits durant la période 1946-1975 faisaient partie d’opérations mixtes produisant logements sociaux et logements privés. Cette proportion augmente ensuite, atteignant 23 % pour les logements sociaux construits entre 1976 à 2014, et 47 % pour les programmes les plus récents (2018 à 2021). Cette évolution s’inscrit à la fois dans les objectifs de mixité sociale poursuivis par les politiques de l’habitat et dans une logique d’intégration du logement social au sein d’opérations plus larges d’aménagement. Toutefois, au-delà de sa recomposition, le parc de logement social peine toujours à offrir un nombre de logements suffisant.