Insee Analyses · Octobre 2026 · n° 125

Les héritiers d’un bien immobilier ont en moyenne 54 ans, les bénéficiaires d’une donation en ont 48

L’utilisation d’une base exhaustive sur les biens immobiliers constituée par l’Insee complétée des transactions immobilières permet pour la première fois d’étudier les transmissions de logements sur données fines et les caractéristiques des personnes qui disposent de ces logements (sources). Ce travail permet de suivre longitudinalement les transmissions de logements entre deux années consécutives, alors que l’enquête Histoire de vie et patrimoine permet de connaître les transmissions qui ont eu lieu tout au cours de la vie. Entre le 1^er janvier 2018 et le 1^er janvier 2023, en France hors Alsace, Moselle et Mayotte, en moyenne 1,76 million de logements anciens changent de propriétaires chaque année, soit environ 7 % du parc détenu par une personne physique (encadré 1). La propriété d’un logement inclut la quote‑part d’une indivision, le droit de propriété démembré (usufruit ou nue-propriété) et la part sociale de société civile immobilière (SCI). 40 % de ces mutations annuelles, soit 702 000 logements, sont des transmissions, et 60 % sont uniquement des ventes (figure 1). Parmi les mutations, 25 % sont des successions (transmissions d'une personne défunte à son ou ses héritiers), concernant 443 000 logements, et 4 % sont des logements hérités et vendus la même année, soit 76 000 logements. Ainsi, 519 000 mutations concernent des héritages. Enfin, 10 % des mutations sont des donations (transmissions entre personnes vivantes), concernant 183 000 logements (méthodes). En moyenne, 411 000 propriétaires de logements en France entière décèdent chaque année, environ 63 % des décès par an donnent ainsi lieu à une succession immobilière.

Entre 2018 et 2023, le nombre de logements anciens transmis en France hors Alsace, Moselle et Mayotte croît en moyenne de 4,1 % par an : les successions immobilières augmentent de 4,2 % par an et les donations de 3,8 % par an. Le nombre de logements vendus augmente quant à lui de 3,9 % par an.

Le nombre de logements transmis par héritage diffère du nombre d’héritiers, puisqu’un logement peut avoir plusieurs héritiers (150 000 logements hérités n’ont qu’un seul héritier, sinon il y a 2,8 héritiers en moyenne) et un héritier peut recevoir plusieurs logements au sein d’une même succession. De même pour les donations, 115 000 logements ne sont transmis qu’à une seule personne, il y a 2,6 donataires en cas de bénéficiaires multiples. Au total, chaque année, 527 000 personnes héritent d’un logement. Elles ont en moyenne 54 ans et la moitié d’entre elles ont entre 41 et 61 ans (figure 2). Les 199 000 bénéficiaires annuels d’une donation, ou donataires, d’un logement ont en moyenne 48 ans ; la moitié d’entre eux ont entre 35 et 58 ans. 1,4 million de personnes par an achètent un logement ; elles sont en moyenne plus jeunes que les personnes qui reçoivent un logement, les acheteurs ayant en moyenne 43 ans et la moitié d’entre eux ayant entre 33 et 54 ans.

Entre 2018 et 2023, en moyenne 524 000 personnes par an ont cédé un logement situé en France hors Alsace, Moselle et Mayotte, 386 000 à la suite d’un décès et 138 000 par donation.

Les défunts propriétaires d’un logement cédé par succession ont en moyenne 78 ans et les donateurs d’un logement 63 ans. En comparaison, 1,5 million de personnes par an vendent un logement ; les vendeurs sont plus jeunes et ont en moyenne 56 ans.

Dans 46 % des successions immobilières les défunts transmettent des logements à des héritiers âgés de 20 à 29 ans de moins qu’eux, et dans 30 % des successions, les héritiers ont entre 30 et 39 ans de moins que les défunts. Dans la configuration la plus fréquente, qui représente 15 % des successions immobilières, le défunt est âgé de 81 à 90 ans et les héritiers ont entre 51 et 60 ans (figure 3). Cet écart d’âge correspond à un écart d’une génération entre le propriétaire défunt et ses héritiers (parents à enfants, tante à neveux, etc.). Près de la moitié des héritages de logements anciens concernent des défunts de plus de 80 ans en faveur d’héritiers de plus de 50 ans.

Cet écart générationnel apparaît aussi entre donateur et donataire, mais les donateurs sont plus jeunes. Dans 40 % des donations immobilières, les donateurs transmettent des logements à des héritiers de 20 à 29 ans de moins qu’eux. Les transmissions entre conjoints, comme lors d’un contrat de mariage, expliquent des donations à des âges proches. Chaque année, 9 000 logements font l’objet d’une donation d’un bien immobilier entre conjoints mariés (soit une donation de logement sur vingt).

63 % des héritiers et des donataires de logements en possèdent déjà un ou plusieurs, proportion similaire à celle des individus majeurs propriétaires. Comme les personnes héritent et bénéficient d’une donation assez tard dans leur cycle de vie, elles ont déjà pu avoir le temps de devenir propriétaires, indépendamment de la transmission. Plus précisément, avant transmission, 27 % des héritiers et des donataires sont déjà multipropriétaires et 36 % sont déjà propriétaires d’un seul logement. Par ailleurs, 7 % des héritiers et des donataires ne sont pas propriétaires d’un logement et reçoivent plus d’un logement à la transmission, devenant multipropriétaires. Ainsi, 70 % des héritiers et des donataires sont multipropriétaires après la transmission, contre 20 % des personnes majeures.

Parmi tous les héritiers et les donataires entre 2018 et 2023, 80 % ne reçoivent qu’un seul logement lors d’une transmission. 1 % des héritiers et des donataires reçoivent 6 logements ou plus et 0,1 % (près de 3 700 personnes sur 5 ans) reçoivent des droits de propriété concernant 17 logements ou plus.

32 % des personnes recevant une transmission immobilière entre 2018 et 2022 se trouvent parmi les 20 % des personnes aux niveaux de vie les plus élevés (figure 4). Parmi eux, 43 % reçoivent le logement ou la part d’un logement d’un individu se trouvant également dans le cinquième le plus élevé des niveaux de vie. Ainsi, les transmissions immobilières entre personnes appartenant au cinquième des personnes les plus aisées sont trois fois et demi plus fréquentes qu’en moyenne dans l’ensemble de la population. Les transmissions sont encore plus concentrées pour les donations immobilières entre les 20 % des personnes les plus aisées, elles sont cinq fois plus fréquentes qu’en moyenne dans l’ensemble de la population. Seules 2 % des transmissions immobilières entre individus vont d’un individu du premier cinquième des niveaux de vie à un individu du premier cinquième des niveaux de vie. Au total, 14 % des transmissions immobilières bénéficient aux 20 % des personnes aux niveaux de vie les plus modestes.

31 % des logements hérités au cours de l’année 2018 ne sont plus détenus par l’héritier au 1^er janvier 2022 : 29 % ont été vendus au cours des trois années qui ont suivi la succession et 1 % ont été transmis à nouveau (figure 5). 19 % des logements hérités ont été conservés par les héritiers et sont des résidences principales toujours occupées par un propriétaire occupant antérieur à la succession, le conjoint survivant la plupart du temps. 16 % sont des logements loués au titre de résidence principale au 1^er janvier 2022. 15 % des logements hérités au cours de l’année 2018 sont occupés par un des héritiers, 11 % sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels et 8 % sont vacants.

7 % des logements donnés au cours de l’année 2018 ne sont plus détenus par le donataire au 1^er janvier 2022 : 5 % ont été vendus au cours des trois années qui ont suivi la donation et 2 % ont été transmis à nouveau. 30 % sont conservés par les donataires et sont des logements loués au titre de résidence principale au 1^er janvier 2022 ; 20 % sont occupés par un des donataires et 18 % sont des résidences principales toujours occupées par un occupant antérieur à la donation, généralement l’usufruitier c’est-à-dire le donateur. 14 % des logements donnés au cours de l’année 2018 sont des résidences secondaires et 9 % sont vacants.