Insee Analyses Provence-Alpes-Côte d'Azur · Février 2024 · n° 123

Seuls la moitié des ménages locataires pourraient acheter un logement adapté à leur composition familiale

Les prix de vente des appartements et maisons en Provence-Alpes-Côte d’Azur sont les plus élevés de France métropolitaine, hors Île-de-France (figure 1, pour comprendre). En conséquence, Provence-Alpes-Côte d’Azur est la région de France de province où le prix médian d’un logement ancien exprimé en années de Smic est le plus élevé (11,6 en 2021, encadré 1). Ce niveau de prix est un frein important à l’accession à la propriété. Dans la région, la part de ménages propriétaires est ainsi la plus faible de France de province (54,5 %). Ces prix peuvent représenter également une difficulté pour attirer les actifs dans les bassins d’emploi les plus tendus.

En Provence-Alpes-Côte d’Azur, l’acquisition d’une résidence principale est concurrencée, d’une part, par les installations de ménages venant des autres régions, en particulier d’Île-de-France, et, d’autre part, par la présence dans le parc immobilier régional d’un grand nombre de résidences secondaires : 14,9 % des logements sont fiscalement déclarés comme résidences secondaires, soit 6 points de plus qu’en France métropolitaine (8,9 %). Près d’une résidence secondaire sur cinq est détenue par des résidents étrangers. Ces propriétaires étrangers, tout comme les ménages venant des autres régions, ont un pouvoir d’achat supérieur, ce qui participe à soutenir les prix, tout en limitant l’accession à la propriété des ménages régionaux.

Ce contexte immobilier tendu à l’achat se traduit également par les prix de loyers les plus élevés de France de province. Pour les appartements, ils s’élèvent en moyenne à 11,5 euros par m² et par mois dans la région (9,2 pour la France de province).

En outre, la région connaît un manque significatif de logements sociaux. Malgré un taux de pauvreté de 17 %, la part des locataires en logement social n’est que de 12 %. En comparaison, les Hauts-de-France, dont le taux de pauvreté est similaire, ont un taux de locataires en logement social bien plus élevé (21 %).

En conséquence, les logements de Provence-Alpes-Côte d’Azur sont plus souvent suroccupés (7,0 %). Ils le sont moins qu’en Île-de-France mais bien plus que dans les autres régions de France de province, où le taux de suroccupation est inférieur à 3,5 %, exception faite de la Corse (5,4 %).

Différents scénarios pour l’acquisition d’un logement ont été établis, sur la base d’hypothèses portant sur le coût du logement, le taux bancaire et le niveau d’apport (pour comprendre). Les ménages considérés sont ceux composés d’une personne seule et des couples avec au plus deux enfants, actuellement locataires de leur logement, et ayant au moins un membre âgé entre 25 et 45 ans. Le coût du logement est le prix constaté à proximité du lieu d’habitation de ces ménages.

Selon le scénario intermédiaire – logement à prix médian, taux bancaire de 3 % et un apport de 10 % du prix d’achat–, 46 % des ménages locataires auraient la capacité d’acheter le logement dans lequel ils habitent.

La part de ménages locataires pouvant acquérir leur logement est toutefois très sensible aux hypothèses alors que la situation actuelle en termes de prix et de taux est fortement évolutive. Avec des hypothèses très défavorables – prix du logement élevé, taux bancaire de 5 % et sans apport –, seuls 7 % des ménages locataires pourraient envisager d’acheter le logement qu’ils occupent. À l’inverse, avec des hypothèses très favorables – logement peu coûteux, taux bancaire de 1 % et un apport du ménage de 20 % –, 88 % des ménages auraient potentiellement accès à la propriété.

Les évolutions des taux bancaires, notamment, affectent nettement la capacité d’achat des ménages (encadré 2).

Le principal facteur expliquant l’incapacité d’un ménage à acheter son logement actuel est son niveau de revenu. Selon le scénario intermédiaire, le revenu disponible médian des ménages qui ne pourraient pas acheter leur logement est de 1 760 euros par mois, 70 % inférieur à celui des ménages ayant la capacité de l’acheter (2 990 euros).

Un autre facteur expliquant l’incapacité à acheter son logement est la taille de ce logement. Parmi les ménages ne pouvant pas acheter leur logement, 38 % occupent un logement comptant un plus grand nombre de chambres que celui considéré comme adapté à leur composition familiale (une pièce de vie, une chambre pour les adultes et une chambre par enfant, pour comprendre).

Parmi les ménages locataires (personnes seules ou couples avec au plus deux enfants, dont au moins un membre est âgé entre 25 et 45 ans), 44 % habitent actuellement dans un logement adapté à leur composition familiale et 22 % dans un logement plus petit.

Selon le scénario intermédiaire, 52 % des ménages locataires pourraient acheter un logement adapté à leur composition familiale. Provence-Alpes-Côte d’Azur apparaît ainsi comme la troisième région la moins accessible, après l’Île-de-France (32 %) et la Corse (43 %). Dans les autres régions, au moins 60 % des ménages auraient la capacité d’acheter un logement adapté à leur composition familiale (figure 2).

La capacité d’achat des ménages varie en fonction de leur composition familiale. Ainsi, en Provence-Alpes-Côte d’Azur, grâce notamment à la mutualisation des revenus, 83 % des couples sans enfant pourraient acheter un logement adapté à leurs besoins, contre seulement 37 % des personnes seules. Par ailleurs, pour les couples, la présence d’enfants réduirait sensiblement la capacité d’acheter en augmentant notamment le nombre de pièces nécessaire. Ainsi, 54 % des couples avec un enfant et 42 % des couples avec deux enfants pourraient acheter un logement adapté à leur composition familiale. Quant aux ménages monoparentaux, ils auraient une capacité d’achat très réduite (encadré 3).

La région présente de grandes disparités territoriales de prix immobiliers avec, d’un côté, un littoral aux prix élevés et, de l’autre, des zones financièrement plus accessibles. Afin d’étudier la région sous le prisme des marchés de l’immobilier, un zonage spécifique, appelé par la suite « maille », a été créé (pour comprendre).

Les prix les plus hauts sont observés sur la partie azuréenne du littoral (« mailles » de Beausoleil, de La Londe-les-Maures et de Cogolin). Hors littoral, les prix sont également élevés dans les « mailles » d’Aix-en-Provence, Peypin, Lauris et Vence. En revanche, ils sont plus modérés le long de l’axe durancien (« mailles » de Sisteron et de Digne-les-Bains), dans la vallée du Rhône (« mailles » d’Orange et d’Avignon) ou encore dans la « maille » de Carpentras.

Ces disparités de prix immobiliers, tout comme celles de revenus pour les ménages vivant dans les « mailles » considérées, affectent la surface de logement que pourraient acquérir les ménages locataires. Par exemple, les couples avec un enfant résidant dans la « maille » de Beausoleil ne pourraient y acheter, en moyenne, qu’un appartement de 39 m². Ces couples avec un enfant pourraient acquérir en moyenne 86 m² dans la « maille » de Marseille et jusqu’à 100 m² dans les « mailles » de Manosque ou Carpentras (figure 3). Pour les maisons, la surface moyenne achetable est encore plus réduite. Toujours pour les couples avec un enfant, elle est de 48 m² dans la « maille » de La Londe-les-Maures, de 70 m² dans celle de Marseille et autour de 80 m² dans celles de Manosque ou Carpentras.

Ces disparités entre « mailles » se retrouvent dans la capacité des ménages à acheter un logement adapté à leur composition familiale. Ainsi, dans la « maille » de Beausoleil, seuls 8 % des couples avec un enfant pourraient acquérir un appartement avec deux chambres et une pièce de vie alors que, dans celle de Manosque, 70 %, auraient la capacité d’acheter une maison de cette configuration.

Dans la région, les ménages locataires devenus propriétaires se caractérisent par des revenus nettement supérieurs à ceux de l’ensemble des locataires. Ainsi en 2018, le revenu disponible médian des ménages locataires, de type personne seule ou couple avec au plus deux enfants et dont au moins un membre est âgé entre 25 et 45 ans, s’élève à 2 260 euros par mois. Pour les mêmes types de ménages devenus propriétaires, il est de 3 570 euros.

Toujours en 2018, deux ménages devenus propriétaires d’une maison sur trois ont fait l’acquisition d’un logement comptant au moins une chambre de plus que le nombre théoriquement adapté à leur composition familiale. C’est également le cas d’un ménage sur deux pour les appartements. En revanche, ils ne sont que 8 % à acheter une maison ou un appartement plus petits que ceux correspondant à leur composition familiale.

Ce constat est encore plus marqué pour les couples sans enfant ou avec un seul enfant : respectivement 94 % et 77 % d’entre eux possèdent au moins une chambre de plus que nécessaire à leur composition familiale (figure 4). Lors de l’achat d’une maison, ces couples peuvent anticiper une évolution de leur composition familiale ou encore choisir d’avoir une pièce supplémentaire pour recevoir. Cette situation peut aussi concerner les personnes seules ayant acheté une maison puisque 82 % d’entre elles ont acquis une maison avec au moins deux chambres.

Enfin, ces nouveaux propriétaires achètent leur logement à proximité du précédent, en particulier s’ils achètent un appartement. Pour l’achat d’une maison, ils s’éloignent plus, et un peu plus souvent de leur ancien domicile. En effet, si 35 % des locataires ayant acheté un appartement ont déménagé à moins d’un kilomètre, ce n’est le cas que de 18 % pour une maison. De même, 85 % des locataires ont acheté un appartement dans un rayon de 10 km, contre 70 % de ceux ayant acheté une maison.

Les données de prix immobiliers ne sont pas disponibles pour l'Alsace et la Moselle dans la source retenue (DV3F). Les données de Grand Est ne sont pas présentées et les données nationales sont hors Alsace et Moselle.

Les ménages fiscaux inclus dans l’analyse sont ceux dont au moins une personne est âgée de 25 à 45 ans en 2018 et appartenant à l’une des catégories suivantes : personne seule, couple sans enfant, couple avec un ou deux enfants. Les ménages monoparentaux avec un ou deux enfants font l’objet d’un encadré (encadré 3). Pour les locataires, seuls les ménages fiscaux locataires sont pris en compte, qu’ils habitent ou non en logement social.

Pour les locataires devenus propriétaires, seuls les ménages fiscaux précédemment locataires devenus propriétaires sont pris en compte, exceptés les individus précédemment locataires rejoignant un autre individu restant propriétaire.

Les scénarios ont été construits dans une logique de capacité d’achat, en regardant l’évolution du marché. Un ménage peut acheter un logement si le coût de l’emprunt annuel est inférieur à 30 % de son revenu disponible.

Le logement considéré comme adapté à la composition familiale est constitué d’une pièce de vie au minimum ainsi que d’une chambre pour les adultes (seul ou en couple) et une chambre par enfant (soit trois chambres pour un couple avec deux enfants). Pour les personnes seules, un studio est aussi considéré comme adapté.

Les hypothèses bancaires retenues sont un taux d’assurance de 0,34 % et des droits de mutation à titre onéreux (frais de notaire) fixés à 8 % du prix du bien acheté. L’emprunt est à taux fixe sur 25 ans, soit une durée de prêt cohérente pour les personnes âgées de 25 à 45 ans. Les taux d’intérêt bancaires et l’apport varient selon le scénario retenu.

Plusieurs scénarios sont construits. Dans le scénario intermédiaire, le taux d’intérêt bancaire est de 3 %, avec un apport de 10 % et des prix immobiliers au niveau médian. Dans le scénario très favorable, le taux d’intérêt bancaire est de 1 %, avec 20 % d’apport et au niveau du prix des transactions les 10 % les moins chers. Dans le scénario très défavorable, le taux d’intérêt bancaire est de 5 %, sans apport et au niveau du prix des transactions les 10 % les plus chers.

Les niveaux de prix sont considérés localement, avec au moins 11 transactions. Ils peuvent être pris, soit au niveau de la commune, soit au niveau de la Ouvrir dans un nouvel ongletmaille habitat du Service des données et études statistiques ou au niveau « maille » (données complémentaires), zonage du marché territorial de Provence-Alpes-Côte d’Azur [Monsef, Méreau, 2021 ; pour en savoir plus (1)].