Insee Analyses Provence-Alpes-Côte d'Azur · Décembre 2021 · n° 99

Marchés du logement : cinq configurations territoriales dans une région aux prix élevés

En 2017, Provence-Alpes-Côte d’Azur est la deuxième région de France métropolitaine pour le prix de vente du logement (figure 1). Le prix médian des appartements s’établit à 3 100 euros par m², loin derrière l’Île-de-France (4 800 euros), mais devant toutes les autres régions de province. Le prix médian des maisons, 72 000 euros par pièce, est le plus élevé des régions françaises. Cette cherté des logements s’accompagne aussi de niveaux de loyers parmi les plus élevés de France métropolitaine. Le niveau des prix du logement résulte d’une demande élevée de la part des ménages pour leur résidence principale, à laquelle s’ajoute la demande de résidences secondaires, du fait de l’attrait touristique de la région. Il découle également d’une offre foncière réduite dans les zones les plus urbaines et sur le littoral. Cette situation peut influencer les choix résidentiels des ménages, mais aussi limiter l’attractivité résidentielle de la région, dont l’excédent migratoire est devenu plutôt faible (+ 0,2 % par an entre 2013 et 2018, au 7^e rang national).

Le volume annuel des ventes, qui correspond à environ 2 % du parc de logement, est proche de la moyenne nationale.

Au sein de la région, des zones très urbanisées, où les logements en immeuble sont majoritaires, coexistent avec des territoires plus ruraux où la maison est reine. Dans certains espaces, une part importante des maisons ou des appartements peuvent aussi bien se vendre à la fois comme résidences principales et secondaires. Les dynamiques de population et le volume des ventes de logements varient également d’un territoire à l’autre.

Ainsi, pour appréhender au mieux la multiplicité des configurations territoriales au regard du marché du logement, une typologie a été réalisée (méthode). Celle-ci met en évidence cinq situations types au sein de la région (figure 2).

Dans les espaces périurbains, caractérisés par un fort attrait migratoire (figure 3b), la demande de maisons individuelles conduit à des prix de vente supérieurs au prix médian régional (3 420 euros par m² contre 3 100, maisons et appartements confondus) (figure 3a). Parmi les ménages arrivants, nombreuses sont les familles qui viennent des zones urbaines ou de l’extérieur de la région. Ce phénomène n’est pas récent puisque les familles sont déjà très présentes dans ce type de territoire. La part des maisons dans les ventes est plus importante (+ 4 points) que dans le parc de logement, déjà bien pourvu en maisons. En conséquence, ces territoires sont fortement résidentiels : ils abritent presque deux fois plus d’actifs résidents que d'emplois et génèrent ainsi de nombreuses navettes domicile-travail.

Le dynamisme du marché du logement se traduit également par la faible vacance de longue durée (figure 3d).

La deuxième configuration territoriale du marché du logement est celle des zones où les résidences secondaires sont importantes. Ces zones sont les plus touristiques de la région, avec un taux de fonction touristique élevé (149 lits pour 100 habitants), mais également une part de résidences secondaires importante, trois logements sur dix en moyenne (figure 3c).

Le volume des ventes de logement est porté par les résidences secondaires, environ la moitié des ventes sur ce type de territoire. Il s’agit ainsi du marché du logement le plus dynamique de la région : rapporté au parc de logements, ce volume de vente dépasse de 10 % la moyenne régionale.

En termes de prix et de concurrence d’usage, cette forte demande en résidence secondaire ne se traduit pas de la même manière dans les zones alpines ou littorales.

Dans la partie alpine de ce territoire, les ventes se concentrent sur des résidences secondaires, principalement des studios de montagne. Les résidences secondaires et les résidences principales forment ainsi deux marchés distincts. Les prix restent modérés (prix médian de 2 130 euros par m²) et laissent des possibilités d’achat plus importantes pour les ménages résidents (encadré 1). Les travailleurs saisonniers peuvent toutefois éprouver des difficultés pour se loger dans les stations de sport d’hiver. Quatre logements sur dix ont été construits avant 1975. Avec le temps, ces logements peuvent devenir vétustes et ne plus correspondre à la demande en termes de confort et d’isolation. L’enjeu porte aussi sur la rénovation énergétique puisqu’un tiers des logements sont des « passoires thermiques » (étiquette de performance énergétique F ou plus) [Méreau, Sanzeri, 2019].

Sur le littoral, 40 % des logements sont des studios et des deux-pièces. Les prix sont les plus élevés de la région (prix médian de 3 800 euros par m²), que ce soit pour les appartements ou les maisons. Ce haut niveau des prix freine la croissance démographique dans les zones de Beausoleil ou de Sausset-les-Pins, mais certaines zones comme La Londe-les-Maures ou Menton gardent un excédent migratoire élevé. La double demande en résidences principales et en résidences secondaires se répercute sur les prix des loyers, qui sont les plus élevés de la région. Ainsi, une partie de la population locale, en particulier les ménages pauvres (15,7 % des habitants) et ceux cherchant de petits logements, ont plus de difficultés à se loger que dans le reste de la région. Ces territoires restent attractifs pour une population âgée et aisée, venant de l’extérieur de la région, en particulier d’Île-de-France ou de l’étranger. Les ménages arrivant dans la région ont des niveaux de vie médians supérieurs (22 800 euros annuels contre 21 400 pour ceux venant de la région) et un âge médian plus élevé (44 ans contre 39 ans). Ces territoires, dont le solde naturel est négatif, sont confrontés aux défis associés au vieillissement de leur population, mais aussi au maintien d’une capacité à accueillir de jeunes actifs.

Dans les territoires les plus urbains, les prix médians sont souvent inférieurs au niveau régional (2 400 euros par m²). Mais de forts contrastes de prix existent, en particulier à Marseille où ils peuvent varier de un à cinq selon le quartier.

Dans ces territoires, la moitié des ménages est locataire, contre un tiers pour le reste de la région. Le logement social (18 %) y tient une part importante, et le taux de pauvreté est élevé (22,8 %). La part de la population vivant dans un logement suroccupé dépasse la moyenne régionale (17 % contre 12 %). Le solde migratoire est négatif, sauf pour les étudiants.

Un éloignement entre lieu de travail et lieu de résidence est observé. Dans les zones de Marignane et de Vitrolles par exemple, beaucoup de cadres et professions intermédiaires travaillent mais n’y vivent pas. A contrario , beaucoup d’ouvriers et d’employés y vivent mais vont travailler à Marseille ou Aix-en-Provence. Sur une partie de ce territoire urbanisé, cet éloignement pèse sur l’empreinte environnementale des déplacements domicile-travail, qui se font pour plus de 80 % en voiture.

Avec six logements sur dix construits avant 1975, les enjeux de rénovation énergétique sont également importants.

La quatrième configuration territoriale regroupe des zones avec peu de transactions, en Vaucluse (Apt, Carpentras, Orange) et autour de Digne-les-Bains. Dans ces zones, les prix sont les plus faibles de la région et les seuls en dessous du prix médian métropolitain. Malgré des prix abordables pour la région, le marché du logement est très peu dynamique (15 ventes pour 1 000 logements). Ce faible dynamisme se double d’une forte vacance de longue durée (9,2 % des logements), qui concerne principalement les appartements, dans une zone où les maisons sont nombreuses. La perte d’attractivité résidentielle et l’ancienneté du parc l’expliquent en grande partie : le solde migratoire est négatif (- 0,3 % par an entre 2013 et 2018 contre + 0,6 % pour les zones alentour). La moitié des logements ont été construits avant 1975 et trois sur dix avant 1949. La population de ce territoire comprend de nombreux ménages à revenu modeste avec un taux de pauvreté de 20,6 %, bien supérieur à celui de la région (17,3 %) et à celui des zones environnantes (15,8 %). Cela peut rendre la rénovation des logements anciens difficile. Ces territoires offrent des emplois, mais ceux-ci sont en grande partie occupés par des travailleurs résidant hors de ces zones, en particulier les cadres.

Dans les autres zones de la région, la configuration du marché du logement est intermédiaire. Ce profil se rencontre en montagne (Peille), dans la périphérie de zones urbaines (Chorges, Sorgue, l’Isle-sur-la-Sorgue ou Brignoles), le long de la Durance (Manosque ou Sisteron), mais également dans des territoires plus ruraux (Valensole). Les prix médians sont à un niveau intermédiaire pour la région et la dynamique des ventes est modérée (19 ventes pour 1 000 logements, en dessous de la moyenne régionale). La vacance longue est globalement modérée (6,8 %) mais avec de fortes disparités. Par exemple, la zone de Peille, dans les Alpes-Maritimes, en compte plus de 10 % mais celle de Chorges, dans les Hautes-Alpes, en a moins de 6 %.

Dans ces territoires, l’apport migratoire est supérieur à la moyenne régionale (+ 0,5 %). Les familles représentent la moitié des arrivants. Dans certaines zones comme le Verdon, les Alpilles, le Luberon et le Ventoux, les résidences secondaires, souvent des maisons individuelles, peuvent concurrencer l’habitat permanent. Ce territoire a également un profil résidentiel avec plus d’actifs que d’emplois offerts et des navettes domicile-travail importantes, en particulier autour d’Avignon et de Gap.