Insee Analyses CorseRésidences secondaires : un logement sur trois en Corse, avec des profils variés selon les intercommunalités

Arnaud Huyssen, Jean-Michel Squarcini (Insee)

En Corse, 72 000 habitations sont déclarées comme secondaires soit 28,8 % du parc de logements. C’est trois fois plus que la moyenne de France de Province. Ces logements utilisés comme résidences secondaires sont un peu plus souvent proches de la mer que les résidences principales (34 % à moins de 500 m de la côte contre 28 %). Ce sont majoritairement des appartements plus petits et plus anciens que les résidences principales et leurs propriétaires sont plus âgés et plus aisés. En particulier, 37 % des résidences secondaires situées en Corse appartiennent à des résidents insulaires et les propriétaires étrangers sont peu nombreux (8 %). Le taux de résidences secondaires apparaît comme particulièrement élevé dans les EPCI les plus touristiques, mais aussi dans 7 autres intercommunalités principalement situées sur la côte. À l’inverse, dans les EPCI situés entre l’arrière-pays ajaccien et le sud bastiais, on trouve principalement des résidences secondaires à l’intérieur des terres détenues par des insulaires. Enfin, dans les deux agglomérations de l’île, le taux de résidences secondaires reste faible, même dans les quartiers les plus concernés.

Insee Analyses Corse
No 29
Paru le : Paru le 26/10/2020
Arnaud Huyssen, Jean-Michel Squarcini (Insee)
Insee Analyses Corse  No 29 - Octobre 2020

Les résidences secondaires sont tantôt considérées comme un atout à la vitalité des territoires, tantôt décriées. Dans des espaces peu denses, ces logements permettraient la conservation ou le développement d’équipements et contribueraient au budget des collectivités locales. Leur fréquentation, que ce soit par leurs propriétaires ou via de la location, permettrait de capter des revenus perçus à l’extérieur du territoire et participerait ainsi au développement économique. Au contraire, dans des zones de tension immobilière, littorales et grandes agglomérations notamment, la présence de nombreuses résidences secondaires exacerberait la concurrence avec la demande de logement à l’année. Elle induirait une pression sur les prix et serait de nature à modifier la physionomie de certains quartiers ou espaces naturels. Elle créerait en outre une concurrence avec l’offre marchande traditionnelle d’hébergement touristique (hôtel et résidences de tourisme).

Or en 2017, la Corse compte 72 000 résidences déclarées comme secondaires (sources) soit 28,8 % de l’ensemble des logements. C’est trois fois plus que la moyenne de France de Province (9,7 %). Ce taux place la Corse au niveau des départements français qui ont les parts les plus importantes de résidences secondaires, derrière les Hautes-Alpes (35,6 %), mais devant la Lozère (28,6 %), la Savoie (27,3 %) et les Alpes-de-Haute-Provence (26,7 %) (figure 1).

Mieux connaître les caractéristiques des résidences secondaires et de leurs propriétaires est ainsi essentiel à la définition et la mise en œuvre de politiques publiques à la croisée des problématiques du logement et de la fréquentation touristique.

Figure 1Un taux de résidences secondaires élevé en Corse et dans les territoires alpinsTaux de résidences secondaires par département

en %
Un taux de résidences secondaires élevé en Corse et dans les territoires alpins (en %)
Code département Libellé département Taux de résidences secondaires
01 Ain 5,8
02 Aisne 4,0
03 Allier 7,0
04 Alpes-de-Haute-Provence 26,7
05 Hautes-Alpes 35,6
06 Alpes-Maritimes 20,0
07 Ardèche 15,2
08 Ardennes 4,1
09 Ariège 22,2
10 Aube 5,0
11 Aude 22,3
12 Aveyron 15,5
13 Bouches-du-Rhône 3,8
14 Calvados 16,3
15 Cantal 18,5
16 Charente 6,7
17 Charente-Maritime 18,6
18 Cher 8,0
19 Corrèze 13,7
20 Corse 28,8
21 Côte-d'Or 6,2
22 Côtes-d'Armor 14,3
23 Creuse 20,5
24 Dordogne 13,0
25 Doubs 4,4
26 Drôme 7,1
27 Eure 6,4
28 Eure-et-Loir 6,8
29 Finistère 11,4
30 Gard 11,9
31 Haute-Garonne 4,1
32 Gers 8,5
33 Gironde 7,4
34 Hérault 15,2
35 Ille-et-Vilaine 6,5
36 Indre 10,6
37 Indre-et-Loire 4,9
38 Isère 7,4
39 Jura 9,2
40 Landes 15,6
41 Loir-et-Cher 8,4
42 Loire 4,0
43 Haute-Loire 15,3
44 Loire-Atlantique 9,0
45 Loiret 5,3
46 Lot 17,6
47 Lot-et-Garonne 5,5
48 Lozère 28,6
49 Maine-et-Loire 3,2
50 Manche 13,1
51 Marne 3,2
52 Haute-Marne 8,2
53 Mayenne 5,7
54 Meurthe-et-Moselle 2,1
55 Meuse 5,2
56 Morbihan 16,3
57 Moselle 2,6
58 Nièvre 14,4
59 Nord 1,7
60 Oise 3,3
61 Orne 10,1
62 Pas-de-Calais 5,8
63 Puy-de-Dôme 8,5
64 Pyrénées-Atlantiques 11,3
65 Hautes-Pyrénées 16,8
66 Pyrénées-Orientales 24,3
67 Bas-Rhin 2,6
68 Haut-Rhin 3,0
69 Rhône 2,6
70 Haute-Saône 7,5
71 Saône-et-Loire 7,5
72 Sarthe 4,9
73 Savoie 27,3
74 Haute-Savoie 21,0
75 Paris 8,7
76 Seine-Maritime 3,8
77 Seine-et-Marne 3,4
78 Yvelines 2,8
79 Deux-Sèvres 5,2
80 Somme 7,5
81 Tarn 6,9
82 Tarn-et-Garonne 6,1
83 Var 20,8
84 Vaucluse 7,4
85 Vendée 22,0
86 Vienne 6,0
87 Haute-Vienne 7,6
88 Vosges 8,4
89 Yonne 12,0
90 Territoire de Belfort 2,3
91 Essonne 2,3
92 Hauts-de-Seine 4,3
93 Seine-Saint-Denis 2,1
94 Val-de-Marne 2,5
95 Val-d'Oise 1,8
  • Source : Fideli 2017

Figure 1Un taux de résidences secondaires élevé en Corse et dans les territoires alpinsTaux de résidences secondaires par département

  • Source : Fideli 2017

Un tiers des résidences secondaires à moins de 500 mètres du bord de mer

Avec plus de 1 000 km de côtes, le littoral exerce en Corse un attrait important et concentre fortement le tourisme, mais aussi l’habitat en général. Ainsi, la moitié des logements de l’île sont à moins de 2 km de la mer. Toutefois, ceux utilisés comme résidences secondaires sont plus souvent proches de la mer : 34 % se situent à moins de 500 m de la côte contre 28 % pour les habitations principales.

La géographie des résidences secondaires n’est cependant pas celle des résidences principales. À la concentration urbaine des résidences principales dans les deux communautés d’agglomérations s’oppose une présence plus diffuse des résidences secondaires sur l'ensemble du territoire. Ainsi, quand les EPCI d’Ajaccio et de Bastia concentrent 40 % des résidences principales, ceux du Sud Corse et de Calvi Balagne, où les résidences secondaires sont les plus nombreuses, cumulent seulement 20 % de ce parc.

De ce fait, la part des résidences secondaires dans l’ensemble des logements des EPCI varie fortement. De moins de 10 % dans la communauté d'agglomérations de Bastia, elle culmine à 50 % dans le Spelunca-Liamone. Parmi les EPCI où cette proportion est la plus importante, on trouve à la fois des territoires avec une large façade littorale comme Calvi Balagne avec ses 120 km de côte, mais également d’autres situés à l’intérieur des terres. Ils sont alors plutôt caractérisés par des densités très faibles comme la CC Pasquale Paoli qui a le nombre d’habitants au km² le plus faible (7 habitants), mais où les résidences secondaires représentent 41 % des 7 900 logements.

Majoritairement des appartements plus petits et plus anciens que les résidences principales

En Corse, la majorité des résidences secondaires sont des appartements (57 % contre 40 % en France de Province). C’est une spécificité des logements insulaires : 62 % des résidences principales sont également des appartements (figure 2). Cette part de résidences secondaires de type « logement collectif » est particulièrement importante en bord de mer (65 % d’appartements à moins de 500 m du littoral), mais c’est aussi le cas d’une résidence secondaire sur deux à l’intérieur.

Les habitations utilisées comme résidences secondaires sont généralement plus petites que les résidences principales. C’est particulièrement vrai pour les appartements : un quart ont une surface inférieure à 30 m² et leur superficie moyenne est inférieure de 23 % à celle des résidences principales. Pour les maisons, cet écart est légèrement moins important (14 %) et leur taille varie avec leur localisation. Les maisons secondaires sont plus grandes lorsqu’elles sont situées sur la côte : 102 m² en moyenne à moins de 500 m du littoral contre 78 m² à plus de 2 km.

En Corse, le parc des résidences secondaires est plus ancien que celui des résidences principales : 40 % des logements utilisés aujourd’hui comme résidences secondaires ont été construits avant 1946 soit deux fois plus que les résidences principales. Ce sont ainsi à l’origine des habitations principales qui suite à l’évolution des modes de vie et de l’urbanisation (éloignement des pôles d’emplois) sont devenues secondaires. Or, avant la fin de la Seconde Guerre mondiale, l’implantation des logements se faisait majoritairement à l’intérieur des terres.

Figure 24 résidences secondaires sur 10 construites avant 1946Caractéristiques des résidences secondaires et principales

4 résidences secondaires sur 10 construites avant 1946
Résidence secondaire Résidence principale
Nombre 72 300 140 500
Appartements (%) 57 62
Surface moyenne appartements (m²) 51 67
Surface moyenne maisons (m²) 89 104
Localisation dans la bande littorale de 500 m (%) 34 28
Construction avant 1946 (%) 40 23
Niveau de vie médian des propriétaires (€) 31 300 19 200
  • Source : Fideli 2017

Ensuite, la région est marquée par une forte poussée des constructions au bord de mer : 42 % des logements construits entre 1946 et 1984 et utilisés aujourd’hui à titre principal ou secondaire se situent dans la bande côtière des 500 m. Enfin, depuis 1984 cette part de nouveaux logements au bord de mer se réduit (25 %) en lien avec les lois de protection, notamment la loi « littoral » adoptée en 1986. Dans ce contexte de restriction des possibilités de construction au plus près du rivage, la concurrence entre les usages s’accroît. Les logements construits récemment (après 1984) et utilisés actuellement comme résidences secondaires sont trois fois plus souvent dans la bande littorale que ceux utilisés comme résidences principales (44 % contre 17 %) (figure 3).

Figure 3Plus de résidences secondaires dans les constructions récentes en bord de merVolume des résidences principales et secondaires selon la date de construction et la distance au littoral

nombre de logements
Plus de résidences secondaires dans les constructions récentes en bord de mer (nombre de logements)
Période de construction type de résidence Moins de 500 m De 500 m à 2 km 2 km et plus
Jusqu’en 1945 Résidences principales 10 299 3 252 18 807
Résidences secondaires 3 986 1 898 22 978
De 1946 à 1984 Résidences principales 18 991 15 351 16 068
Résidences secondaires 9 843 3 458 5 115
De 1985 à 2017 Résidences principales 9 549 18 170 29 983
Résidences secondaires 11 088 6 404 7 483
  • Source : Fideli 2017

Figure 3Plus de résidences secondaires dans les constructions récentes en bord de merVolume des résidences principales et secondaires selon la date de construction et la distance au littoral

  • Source : Fideli 2017

Et détenues par des référents fiscaux plus âgés et plus aisés

En Corse, 67 000 résidences secondaires appartiennent à des personnes physiques (sources). Ces propriétaires individuels de résidences secondaires en Corse, comme au niveau national, sont plus âgés que l’ensemble de la population résidente : 69 % des référents fiscaux ont plus de 60 ans contre 47 % dans les résidences principales. Ainsi, les propriétaires des résidences secondaires sont plus régulièrement des couples sans enfant à charge : 4 ménages sur 10 soit deux fois plus que les ménages des résidences principales.

Ce sont en outre des ménages plus aisés : leur niveau de vie médian s’élève à 31 300 € soit 1,6 fois plus que celui des ménages des résidences principales. Il est néanmoins inférieur à celui des propriétaires de résidences secondaires en PACA, Normandie ou Bretagne. De plus, le niveau de vie des propriétaires de maisons est supérieur à celui de propriétaires d’appartements (33 000 € contre 30 150 €). Mais, quel que soit le type de logement, leur niveau de vie médian décroît à mesure que leur résidence secondaire s’éloigne du littoral : 35 200 € à moins de 500 m, 33 500 € entre 500 m et 2 km et 28 800 € à plus de 2 km. Enfin, la plupart des propriétaires ne possèdent qu’une habitation à usage de résidence secondaire (encadré).

37 % des résidences secondaires appartiennent à des résidents insulaires…

24 500 résidences secondaires appartiennent à des résidents en Corse, soit 37 % de l’ensemble des résidences secondaires (figure 4). C’est un taux important pour un territoire qui comporte de nombreuses résidences secondaires. En effet, dans les départements avec un taux de résidences secondaires élevé, la part de propriétaires-résidents est généralement plus faible : 11 % dans les Hautes-Alpes, 17 % en Lozère, 21 % en Savoie et 14 % dans les Alpes-de-Haute-Provence.

Les propriétaires insulaires ont leur résidence secondaire située en moyenne à 69 minutes de leur résidence principale, ce qui leur permet de l’occuper plus fréquemment que les propriétaires résidant en dehors de l’île. Ils témoignent ainsi d’un lien fort avec le territoire, notamment de l’intérieur, car 62 % des résidences secondaires appartenant à des résidents se situent à plus de 2 km du littoral (soit 11 points de plus qu’en moyenne). Leurs résidences secondaires sont également plus souvent anciennes puisque une sur deux a été construite avant 1946. Enfin, avec 25 200 €, les propriétaires insulaires d’une résidence secondaire ont un niveau de vie 1,3 fois plus élevé que celui des occupants d’une résidence principale en Corse.

Figure 4Peu de résidences secondaires détenues par des étrangers Caractérisation des résidences secondaires selon le lieu de résidence du propriétaire

Peu de résidences secondaires détenues par des étrangers
Lieu de résidence du propriétaire
En Corse En France hors Corse À l’étranger
Nombre et répartition des résidences secondaires 24 500 (37%) 36 500 (55%) 5 300 (8%)
Appartements (%) 60 54 57
Surface moyenne appartements (m²) 51 51 46
Surface moyenne maisons (m²) 77 89 97
Localisation dans la bande littorale de 500 m (%) 25 34 67
Construction avant 1946 (%) 50 41 10
Niveau de vie médian des propriétaires (en €) 25 200 34 800 nd
  • Source : Fidéli 2017, champ des résidences secondaires appartenant à une personne physique

…et une sur deux dépend d’un propriétaire sur le continent

36 500 résidences secondaires appartiennent à des propriétaires résidant en France hors Corse, soit plus d’une résidence secondaire sur deux (55 %). Les propriétaires du continent sont principalement des habitants des Bouches-du-Rhône (18 %), de Paris (12 %), des Alpes-Maritimes (7 %) et du Var (6 %). Ce sont notamment les départements reliés par voie maritime ou aérienne avec l’île facilitant l’accès de ces propriétaires à leur bien. Les propriétaires continentaux privilégient la proximité du littoral : 34 % de leurs résidences secondaires en Corse se situent à moins de 500 m de la côte contre 25 % pour celles des résidents corses. En outre, le niveau de vie médian des propriétaires de résidences secondaires habitant sur le continent est de 34 800 € soit 1,4 fois supérieur à celui des propriétaires de résidences secondaires insulaires.

Enfin, 5 300 logements dépendent de personnes habitant à l’étranger (8 % des résidences secondaires de l’île, soit près de 3 points de moins qu’en France de Province). L’attrait du littoral est particulièrement fort pour ces propriétaires étrangers : 67 % de leurs résidences secondaires sont situées à moins de 500 m du littoral soit le double de la moyenne. Parmi eux, la majorité réside en Italie (55 %) traduisant les liens historiques et géographiques forts entre la Corse et ce pays. Les autres propriétaires étrangers résident en Allemagne (13 %) et en Suisse (9 %) et empruntent souvent les routes maritimes via l’Italie pour accéder à l’île. Les résidences secondaires détenues par des résidents à l’étranger sont ainsi surreprésentées sur la côte orientale, dans les EPCI de l'Oriente (22 % des résidences secondaires), de la Costa Verde (17 %) et de Sud Corse (13 %), mais également de Calvi Balagne (18 %). À l’inverse, la part de propriétaires résidant à l’étranger est peu importante dans les EPCI urbains ainsi que dans ceux sans façade maritime (moins de 2 %).

De nombreuses résidences secondaires dans les EPCI les plus touristiques

Avec des formes de logements différentes, des propriétaires résidant dans la région ou non, un attrait du littoral, notamment pour les résidences secondaires dans des constructions récentes mais aussi de nombreuses habitations anciennes à l’intérieur, la résidence secondaire apparaît comme multiforme en Corse. Elle s’inscrit ainsi différemment dans ce territoire insulaire. On peut notamment distinguer quatre grandes catégories d’intercommunalités (pour comprendre).

Le premier type regroupe trois intercommunalités à très forte orientation touristique : Sud Corse, Calvi Balagne et Pieve de l’Ornano et du Taravo (figure 5). Ces EPCI allient à la fois un nombre de résidences secondaires élevé (27 % du parc régional à elles seules) et une capacité d’accueil touristique très importante : 38 % de l’offre de lits touristiques de l’île. Ils bénéficient d’une situation géographique privilégiée avec 145 km de côtes en moyenne soit deux fois plus que la moyenne des EPCI de Corse. Aussi le poids des résidences secondaires dans la zone littorale de moins de 500 m y est particulièrement important (44 % de l’ensemble des logements soit 10 points de plus qu’en région). Les logements utilisés comme résidences secondaires y sont plus récents (45 % construits après 1984 soit 11 points de plus qu’en Corse). Dans 2 des 3 intercommunalités, la part de maisons est très importante : 64 % en Sud Corse et 57 % en Pieve de l’Ornano et du Taravo. Ces caractéristiques couplées à l’attractivité de ces territoires se traduisent par un prix médian de vente des logements le plus élevé de Corse quel que soit leur type (3 700 € du m² contre 2 600 € en moyenne) (sources). Ainsi avec 34 500 €, le niveau de vie des propriétaires est de 10 % supérieur à celui de l’ensemble des propriétaires d’une résidence secondaire en Corse. Enfin, ce sont moins souvent qu’en moyenne des résidents corses (26 %) particulièrement dans l’EPCI Calvi Balagne (19 %) où le taux de propriétaires étrangers est l’un des plus élevés de l’île.

Figure 5a4 types d’EPCI pour comprendre l’implantation des résidences secondairesTypologie des EPCI de Corse

4 types d’EPCI pour comprendre l’implantation des résidences secondaires
Libellé EPCI EPCI classe nombre de résidences secondaires
Oriente 200015162 3 2 425
Fium'orbu Castellu 200033827 3 2 450
Marana-Golo 200036499 3 2 005
Pasquale Paoli 200073138 3 3 267
Castagniccia-Casinca 200073252 3 2 674
Celavu-Prunelli 242000503 3 1 502
Centre Corse 242020071 3 1 260
Bastia 242000354 4 2 961
Pays Ajaccien 242010056 4 5 190
Costa Verde 200034205 2 3 177
Cap Corse 200042943 2 3 893
Spelunca-Liamone 200067049 2 5 693
L'Île-Rousse-Balagne 200073104 2 4 851
Nebbiu-Conca d'Oro 200073120 2 2 376
Alta Rocca 242000495 2 5 089
Sartenais-Valinco-Taravo 242010130 2 4 058
Pieve de l'Ornano et du Taravo 200038958 1 5 430
Sud Corse 200040764 1 7 516
Calvi Balagne 242020105 1 6 436
  • Sources : Fidéli 2017, epure dv3f, Insee recensement de la population 2015

Figure 5a4 types d’EPCI pour comprendre l’implantation des résidences secondairesTypologie des EPCI de Corse

  • Sources : Fidéli 2017, epure dv3f, Insee recensement de la population 2015

Figure 5bCaractéristiques de la typologie des EPCI de Corse

Caractéristiques de la typologie des EPCI de Corse
Caractéristiques des classes Classe 1 Classe 2 Classe 3 Classe 4
Taux de résidences secondaires (RS) + ++ = - -
Poids de l’EPCI dans l’ensemble des RS ++ = - =
Part de RS construites avant 1946 - - + ++ -
Part des maisons dans les RS + = = - -
Taux de RS dans la bande des 500 m + = - - ++
Part de propriétaires de RS résidents en Corse - - - - ++ ++
Kilomètre de côte ++ + - - -
Densité de population - - = ++
Poids de l’EPCI dans les résidences principales = - - ++
Offre de lits touristiques ++ = - - -
Niveau de vie médian ++ = - - =
Poids de l’EPCI dans les mutations = - - ++
Prix médian des transactions en €/m² ++ = - - =
  • Lecture : ++/ - - : Valeur du groupe très supérieure /très inférieure à la moyenne et discriminante du groupe ; +/ -Valeur supérieure ou inférieur à la moyenne ; = : valeur proche de la moyenne régionale
  • Sources : Fidéli 2017, epure dv3f, INSEE recensement de la population 2015

Figure 5bCaractéristiques de la typologie des EPCI de Corse

  • Lecture : ++/ - - : Valeur du groupe très supérieure /très inférieure à la moyenne et discriminante du groupe ; +/ -Valeur supérieure ou inférieur à la moyenne ; = : valeur proche de la moyenne régionale
  • Sources : Fidéli 2017, epure dv3f, INSEE recensement de la population 2015

Mais aussi une part élevée de résidences secondaires dans 7 autres EPCI

Le second groupe est constitué de 7 EPCI au sein desquels le taux de résidences secondaires est aussi important que dans le groupe précédent (41,4 % du parc de logements). En revanche, l’offre de lits touristiques y est proportionnellement deux fois moindre. Par exemple, avec plus de 46 % de résidences secondaires dans l’ensemble de ses logements, l’EPCI Cap Corse se place nettement au-dessus de la moyenne régionale, mais son offre de lits touristiques est l’une des plus faibles de l’île (1,5 % de l’offre totale).

Dans ces EPCI, l’implantation des résidences secondaires est moins orientée vers le littoral (33 % de résidences secondaires à moins de 500 m du littoral contre 44 % dans le groupe précédent) et on y compte davantage de résidences secondaires dans l’intérieur. Une résidence secondaire sur deux se situe à plus de 2 km des côtes et 44 % ont une date de construction antérieure à 1946 (soit deux fois plus que dans le premier groupe). Ces caractéristiques expliquent que le prix de vente des logements reste proche de la moyenne régionale (2 600 € au m²) soit 1 000 € de moins que dans le groupe précédent. La part de propriétaires-résidents y est plus faible qu’en moyenne régionale (32 % contre 37 %), tout en restant de six points supérieure à celle du premier groupe.

Des EPCI avec des résidences secondaires à l’intérieur des terres détenues par des insulaires

Entre l’arrière-pays ajaccien et le sud de la communauté d’agglomération de Bastia, se trouvent 7 EPCI moins touristiques. Ils présentent un taux moyen de résidences secondaires inférieur à la moyenne régionale (27,4 %) et à celle des deux groupes précédents. Leur offre de lits touristiques ne représente que 17 % de l’offre totale corse. Les EPCI de Pasquale Paoli et Celavu Prunelli pèsent ainsi ensemble pour 1,2 % de l’offre régionale. Ce sont des territoires majoritairement ruraux sans façade littorale ou avec une côte réduite (inférieure à 50 km). Ainsi, la grande majorité des résidences secondaires se trouvent à plus de 2 km du littoral (88 % contre 49 % en Corse) et sont des constructions anciennes : 58 % datent d’avant 1946 contre 40 % en moyenne régionale. De fait, le prix de vente des logements (1 950 € le m²) y est inférieur de 25 % à la moyenne régionale et de près de moitié à celle des logements du groupe des zones très touristiques. Le niveau de vie moyen d’un propriétaire d’une résidence secondaire située dans ces zones est également plus bas qu’en moyenne (28 100 € contre 31 300 €) et ce sont pour moitié des résidents corses (soit 13 points de plus qu’en moyenne).

Une part moindre de résidences secondaires dans les territoires urbains

Le dernier groupe est composé des deux communautés d’agglomération d’Ajaccio et de Bastia. Il se caractérise par une forte densité de population, avec près de 600 habitants au km², soit quinze fois plus élevée que la moyenne régionale. Ainsi malgré un volume relativement conséquent de résidences secondaires (11,3 % du parc régional), leur part dans les logements y est la plus faible de tous les groupes (10,8 %). Dans ces milieux urbains, les résidences secondaires sont surtout des appartements (84 % contre 57 % en moyenne). Par ailleurs, compte tenu de la localisation des villes, elles sont aussi largement situées à moins de 500 m de la côte (64 % soit deux fois plus qu’en moyenne). En outre, ces résidences secondaires « urbaines » appartien-nent majoritairement à des résidents corses (56 %) et moins souvent qu’ailleurs à des propriétaires résidant à l’étranger (2 %).

En particulier, les deux principales villes de ces communautés d’agglomération comptent une part faible de résidences secondaires (Ajaccio : 7,5 % et Bastia : 6,3 %). Dans ces communes peu de quartiers dépassent 10 % de résidences secondaires : Résidence des îles (17,2 %), Place Foch (13,1 %), Boulevard Fred Scaramoni et Parc Berthault (11,3 %) pour Ajaccio. Ces 4 quartiers concentrent la moitié des résidences secondaires de la commune. À Bastia, les quartiers du Vieux port (11,3 % des logements) et Citadelle (10,6 %) regroupent un quart du parc des résidences secondaires.

Encadré - 3 900 ménages propriétaires de plusieurs résidences secondaires en Corse

Près de 3 900 ménages sont propriétaires d’au moins deux résidences secondaires localisées en Corse soit moins de 9 % des ménages propriétaires. Parmi ces « multi-propriétaires », 96 % possèdent deux résidences secondaires et 4 % en possèdent trois ou plus. Ce sont majoritairement des résidents en Corse (52 %) et leurs résidences secondaires sont plus régulièrement à l’intérieur des terres (55 % à plus de 2 km du littoral). Seuls 16 % des propriétaires ont deux résidences secondaires à moins de 500 m du littoral. Cependant, les résidences secondaires des « multi-propriétaires » sont souvent peu éloignées les unes des autres. Elles sont localisées dans le même EPCI pour 57 % des ménages qui en possèdent exactement deux. Le niveau de vie médian des « multi-propriétaires » est supérieur de 6 % à celui des propriétaires d’une seule résidence secondaire située en Corse.

Pour comprendre

Méthodologie de la typologie des EPCI

Les indicateurs choisis pour effectuer la typologie des EPCI portent sur les résidences secondaires (taux de résidences secondaires, poids de l’EPCI dans l’ensemble du parc, date de construction, éloignement du littoral, type de construction), les caractéristiques du territoire (kilomètres de côte, densité de la population, poids de l’EPCI dans les résidences principales, nombre de mutations et prix), l’offre de lits touristiques et les caractéristiques des propriétaires de résidences secondaires (lieu de résidence, niveau de vie médian).

Une analyse en composantes principales (ACP) permet dans un premier temps d’opposer les EPCI de Corse sur deux axes. L’axe 1 sépare les territoires selon leur degré d’urbanisation. L’axe 2, les différencie selon leur orientation touristique. Ensuite, une classification ascendante hiérarchique (CAH) sur ces axes permet d’obtenir 4 classes d’EPCI.

Sources

Fidéli : Fidéli se présente comme un assemblage de données principalement fiscales (fichier de la taxe d’habitation, des propriétés bâties, d’imposition des personnes…) conçu à des fins d’analyses socio-démographiques. À la différence du recensement de la population, Fidéli permet de disposer de nombreuses informations sur les résidences secondaires et leurs occupants lorsque le local est associé à une personne physique, soit 93 % des résidences secondaires en Corse. Pour les logements dont le propriétaire réside à l’étranger, seul le pays d’envoi des documents fiscaux est connu.

Les logements retenus comme résidences secondaires sont ceux qui dans la table locale de Fidéli ont une taxe d’habitation secondaire active. La part des résidences secondaires est calculée sur l’ensemble des logements : résidences principales 140 500 (56 %) et résidences occasionnelles ou vacantes 38 200 (15 %).

DV3F : La donnée DVF de la DGFIP est issue de 2 sources de données fiscales : FIDJI (Fichier Informatisé des Données Juridiques Immobilières) qui provient des informations remontées par le service de la publicité foncière concernant les transactions immobilières à titre onéreux et MAJIC (Mise à Jour des Informations Cadastrales). La base de données DV3F développée par le Cerema structure la donnée source et l’enrichit par croisement avec les Fichiers Fonciers. Pour cette étude, afin de calculer le prix de vente médian, ont été retenues l’ensemble des mutations entre 2010 et 2017, entre particuliers (sauf à titre gracieux, ventes inférieures à 20 000 € ou 400 € /m²), soit 21 000 ventes de maisons et d’appartements en Corse.

Définitions


EPCI : Les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sont des regroupements de communes ayant pour objet l’élaboration de « projets communs de développement au sein de périmètres de solidarité ». Ils sont soumis à des règles communes, homogènes et comparables à celles de collectivités locales.


Niveau de vie : Niveau de vie annuel du ménage, c’est-à-dire revenu disponible du ménage divisé par le nombre d’unités de consommation (UC) du ménage : 1 UC pour le premier adulte du ménage, 0,5 UC pour les autres personnes de 14 ans ou plus et 0,3 UC pour les enfants de moins de 14 ans. Le niveau de vie est le même pour tous les individus d’un même ménage. Le niveau de vie médian des ménages est le niveau de vie au-dessus duquel se situent les 50 % des ménages les plus aisés.


La loi Littoral : adoptée en 1986, cette loi est une loi d’aménagement et d’urbanisme qui a pour objet principal la protection des sites du patrimoine culturel et naturel du littoral. Différents dispositifs de la loi y participent notamment la maîtrise de l’urbanisme.

Pour en savoir plus

« Radiographie de la fréquentation touristique », Insee Dossier Corse n° 10, juillet 2018

« Des résidences principales et secondaires en forte croissance », Insee Flash Corse n° 32, juin 2018

« Étude des marchés immobiliers en Corse - Exploitation des données DVF », DREAL, Cerema

« Rapport d'information sur les marchés fonciers et immobiliers en Corse », Rapport n° 2019/E3/241 de M. le Président du Conseil Exécutif de Corse, Assemblée de Corse, juillet 2019