Résidences secondaires : un logement sur trois en Corse, avec des profils variés selon les intercommunalités

Les résidences secondaires sont tantôt considérées comme un atout à la vitalité des territoires, tantôt décriées. Dans des espaces peu denses, ces logements permettraient la conservation ou le développement d’équipements et contribueraient au budget des collectivités locales. Leur fréquentation, que ce soit par leurs propriétaires ou via de la location, permettrait de capter des revenus perçus à l’extérieur du territoire et participerait ainsi au développement économique. Au contraire, dans des zones de tension immobilière, littorales et grandes agglomérations notamment, la présence de nombreuses résidences secondaires exacerberait la concurrence avec la demande de logement à l’année. Elle induirait une pression sur les prix et serait de nature à modifier la physionomie de certains quartiers ou espaces naturels. Elle créerait en outre une concurrence avec l’offre marchande traditionnelle d’hébergement touristique (hôtel et résidences de tourisme).

Or en 2017, la Corse compte 72 000 résidences déclarées comme secondaires (sources) soit 28,8 % de l’ensemble des logements. C’est trois fois plus que la moyenne de France de Province (9,7 %). Ce taux place la Corse au niveau des départements français qui ont les parts les plus importantes de résidences secondaires, derrière les Hautes-Alpes (35,6 %), mais devant la Lozère (28,6 %), la Savoie (27,3 %) et les Alpes-de-Haute-Provence (26,7 %) (figure 1).

Mieux connaître les caractéristiques des résidences secondaires et de leurs propriétaires est ainsi essentiel à la définition et la mise en œuvre de politiques publiques à la croisée des problématiques du logement et de la fréquentation touristique.

Avec plus de 1 000 km de côtes, le littoral exerce en Corse un attrait important et concentre fortement le tourisme, mais aussi l’habitat en général. Ainsi, la moitié des logements de l’île sont à moins de 2 km de la mer. Toutefois, ceux utilisés comme résidences secondaires sont plus souvent proches de la mer : 34 % se situent à moins de 500 m de la côte contre 28 % pour les habitations principales.

La géographie des résidences secondaires n’est cependant pas celle des résidences principales. À la concentration urbaine des résidences principales dans les deux communautés d’agglomérations s’oppose une présence plus diffuse des résidences secondaires sur l'ensemble du territoire. Ainsi, quand les EPCI d’Ajaccio et de Bastia concentrent 40 % des résidences principales, ceux du Sud Corse et de Calvi Balagne, où les résidences secondaires sont les plus nombreuses, cumulent seulement 20 % de ce parc.

De ce fait, la part des résidences secondaires dans l’ensemble des logements des EPCI varie fortement. De moins de 10 % dans la communauté d'agglomérations de Bastia, elle culmine à 50 % dans le Spelunca-Liamone. Parmi les EPCI où cette proportion est la plus importante, on trouve à la fois des territoires avec une large façade littorale comme Calvi Balagne avec ses 120 km de côte, mais également d’autres situés à l’intérieur des terres. Ils sont alors plutôt caractérisés par des densités très faibles comme la CC Pasquale Paoli qui a le nombre d’habitants au km² le plus faible (7 habitants), mais où les résidences secondaires représentent 41 % des 7 900 logements.

En Corse, la majorité des résidences secondaires sont des appartements (57 % contre 40 % en France de Province). C’est une spécificité des logements insulaires : 62 % des résidences principales sont également des appartements (figure 2). Cette part de résidences secondaires de type « logement collectif » est particulièrement importante en bord de mer (65 % d’appartements à moins de 500 m du littoral), mais c’est aussi le cas d’une résidence secondaire sur deux à l’intérieur.

Les habitations utilisées comme résidences secondaires sont généralement plus petites que les résidences principales. C’est particulièrement vrai pour les appartements : un quart ont une surface inférieure à 30 m² et leur superficie moyenne est inférieure de 23 % à celle des résidences principales. Pour les maisons, cet écart est légèrement moins important (14 %) et leur taille varie avec leur localisation. Les maisons secondaires sont plus grandes lorsqu’elles sont situées sur la côte : 102 m² en moyenne à moins de 500 m du littoral contre 78 m² à plus de 2 km.

En Corse, le parc des résidences secondaires est plus ancien que celui des résidences principales : 40 % des logements utilisés aujourd’hui comme résidences secondaires ont été construits avant 1946 soit deux fois plus que les résidences principales. Ce sont ainsi à l’origine des habitations principales qui suite à l’évolution des modes de vie et de l’urbanisation (éloignement des pôles d’emplois) sont devenues secondaires. Or, avant la fin de la Seconde Guerre mondiale, l’implantation des logements se faisait majoritairement à l’intérieur des terres.

Ensuite, la région est marquée par une forte poussée des constructions au bord de mer : 42 % des logements construits entre 1946 et 1984 et utilisés aujourd’hui à titre principal ou secondaire se situent dans la bande côtière des 500 m. Enfin, depuis 1984 cette part de nouveaux logements au bord de mer se réduit (25 %) en lien avec les lois de protection, notamment la loi « littoral » adoptée en 1986. Dans ce contexte de restriction des possibilités de construction au plus près du rivage, la concurrence entre les usages s’accroît. Les logements construits récemment (après 1984) et utilisés actuellement comme résidences secondaires sont trois fois plus souvent dans la bande littorale que ceux utilisés comme résidences principales (44 % contre 17 %) (figure 3).

En Corse, 67 000 résidences secondaires appartiennent à des personnes physiques (sources). Ces propriétaires individuels de résidences secondaires en Corse, comme au niveau national, sont plus âgés que l’ensemble de la population résidente : 69 % des référents fiscaux ont plus de 60 ans contre 47 % dans les résidences principales. Ainsi, les propriétaires des résidences secondaires sont plus régulièrement des couples sans enfant à charge : 4 ménages sur 10 soit deux fois plus que les ménages des résidences principales.

Ce sont en outre des ménages plus aisés : leur niveau de vie médian s’élève à 31 300 € soit 1,6 fois plus que celui des ménages des résidences principales. Il est néanmoins inférieur à celui des propriétaires de résidences secondaires en PACA, Normandie ou Bretagne. De plus, le niveau de vie des propriétaires de maisons est supérieur à celui de propriétaires d’appartements (33 000 € contre 30 150 €). Mais, quel que soit le type de logement, leur niveau de vie médian décroît à mesure que leur résidence secondaire s’éloigne du littoral : 35 200 € à moins de 500 m, 33 500 € entre 500 m et 2 km et 28 800 € à plus de 2 km. Enfin, la plupart des propriétaires ne possèdent qu’une habitation à usage de résidence secondaire (encadré).

24 500 résidences secondaires appartiennent à des résidents en Corse, soit 37 % de l’ensemble des résidences secondaires (figure 4). C’est un taux important pour un territoire qui comporte de nombreuses résidences secondaires. En effet, dans les départements avec un taux de résidences secondaires élevé, la part de propriétaires-résidents est généralement plus faible : 11 % dans les Hautes-Alpes, 17 % en Lozère, 21 % en Savoie et 14 % dans les Alpes-de-Haute-Provence.

Les propriétaires insulaires ont leur résidence secondaire située en moyenne à 69 minutes de leur résidence principale, ce qui leur permet de l’occuper plus fréquemment que les propriétaires résidant en dehors de l’île. Ils témoignent ainsi d’un lien fort avec le territoire, notamment de l’intérieur, car 62 % des résidences secondaires appartenant à des résidents se situent à plus de 2 km du littoral (soit 11 points de plus qu’en moyenne). Leurs résidences secondaires sont également plus souvent anciennes puisque une sur deux a été construite avant 1946. Enfin, avec 25 200 €, les propriétaires insulaires d’une résidence secondaire ont un niveau de vie 1,3 fois plus élevé que celui des occupants d’une résidence principale en Corse.

36 500 résidences secondaires appartiennent à des propriétaires résidant en France hors Corse, soit plus d’une résidence secondaire sur deux (55 %). Les propriétaires du continent sont principalement des habitants des Bouches-du-Rhône (18 %), de Paris (12 %), des Alpes-Maritimes (7 %) et du Var (6 %). Ce sont notamment les départements reliés par voie maritime ou aérienne avec l’île facilitant l’accès de ces propriétaires à leur bien. Les propriétaires continentaux privilégient la proximité du littoral : 34 % de leurs résidences secondaires en Corse se situent à moins de 500 m de la côte contre 25 % pour celles des résidents corses. En outre, le niveau de vie médian des propriétaires de résidences secondaires habitant sur le continent est de 34 800 € soit 1,4 fois supérieur à celui des propriétaires de résidences secondaires insulaires.

Enfin, 5 300 logements dépendent de personnes habitant à l’étranger (8 % des résidences secondaires de l’île, soit près de 3 points de moins qu’en France de Province). L’attrait du littoral est particulièrement fort pour ces propriétaires étrangers : 67 % de leurs résidences secondaires sont situées à moins de 500 m du littoral soit le double de la moyenne. Parmi eux, la majorité réside en Italie (55 %) traduisant les liens historiques et géographiques forts entre la Corse et ce pays. Les autres propriétaires étrangers résident en Allemagne (13 %) et en Suisse (9 %) et empruntent souvent les routes maritimes via l’Italie pour accéder à l’île. Les résidences secondaires détenues par des résidents à l’étranger sont ainsi surreprésentées sur la côte orientale, dans les EPCI de l'Oriente (22 % des résidences secondaires), de la Costa Verde (17 %) et de Sud Corse (13 %), mais également de Calvi Balagne (18 %). À l’inverse, la part de propriétaires résidant à l’étranger est peu importante dans les EPCI urbains ainsi que dans ceux sans façade maritime (moins de 2 %).

Avec des formes de logements différentes, des propriétaires résidant dans la région ou non, un attrait du littoral, notamment pour les résidences secondaires dans des constructions récentes mais aussi de nombreuses habitations anciennes à l’intérieur, la résidence secondaire apparaît comme multiforme en Corse. Elle s’inscrit ainsi différemment dans ce territoire insulaire. On peut notamment distinguer quatre grandes catégories d’intercommunalités (pour comprendre).

Le premier type regroupe trois intercommunalités à très forte orientation touristique : Sud Corse, Calvi Balagne et Pieve de l’Ornano et du Taravo (figure 5). Ces EPCI allient à la fois un nombre de résidences secondaires élevé (27 % du parc régional à elles seules) et une capacité d’accueil touristique très importante : 38 % de l’offre de lits touristiques de l’île. Ils bénéficient d’une situation géographique privilégiée avec 145 km de côtes en moyenne soit deux fois plus que la moyenne des EPCI de Corse. Aussi le poids des résidences secondaires dans la zone littorale de moins de 500 m y est particulièrement important (44 % de l’ensemble des logements soit 10 points de plus qu’en région). Les logements utilisés comme résidences secondaires y sont plus récents (45 % construits après 1984 soit 11 points de plus qu’en Corse). Dans 2 des 3 intercommunalités, la part de maisons est très importante : 64 % en Sud Corse et 57 % en Pieve de l’Ornano et du Taravo. Ces caractéristiques couplées à l’attractivité de ces territoires se traduisent par un prix médian de vente des logements le plus élevé de Corse quel que soit leur type (3 700 € du m² contre 2 600 € en moyenne) (sources). Ainsi avec 34 500 €, le niveau de vie des propriétaires est de 10 % supérieur à celui de l’ensemble des propriétaires d’une résidence secondaire en Corse. Enfin, ce sont moins souvent qu’en moyenne des résidents corses (26 %) particulièrement dans l’EPCI Calvi Balagne (19 %) où le taux de propriétaires étrangers est l’un des plus élevés de l’île.

Le second groupe est constitué de 7 EPCI au sein desquels le taux de résidences secondaires est aussi important que dans le groupe précédent (41,4 % du parc de logements). En revanche, l’offre de lits touristiques y est proportionnellement deux fois moindre. Par exemple, avec plus de 46 % de résidences secondaires dans l’ensemble de ses logements, l’EPCI Cap Corse se place nettement au-dessus de la moyenne régionale, mais son offre de lits touristiques est l’une des plus faibles de l’île (1,5 % de l’offre totale).

Dans ces EPCI, l’implantation des résidences secondaires est moins orientée vers le littoral (33 % de résidences secondaires à moins de 500 m du littoral contre 44 % dans le groupe précédent) et on y compte davantage de résidences secondaires dans l’intérieur. Une résidence secondaire sur deux se situe à plus de 2 km des côtes et 44 % ont une date de construction antérieure à 1946 (soit deux fois plus que dans le premier groupe). Ces caractéristiques expliquent que le prix de vente des logements reste proche de la moyenne régionale (2 600 € au m²) soit 1 000 € de moins que dans le groupe précédent. La part de propriétaires-résidents y est plus faible qu’en moyenne régionale (32 % contre 37 %), tout en restant de six points supérieure à celle du premier groupe.

Entre l’arrière-pays ajaccien et le sud de la communauté d’agglomération de Bastia, se trouvent 7 EPCI moins touristiques. Ils présentent un taux moyen de résidences secondaires inférieur à la moyenne régionale (27,4 %) et à celle des deux groupes précédents. Leur offre de lits touristiques ne représente que 17 % de l’offre totale corse. Les EPCI de Pasquale Paoli et Celavu Prunelli pèsent ainsi ensemble pour 1,2 % de l’offre régionale. Ce sont des territoires majoritairement ruraux sans façade littorale ou avec une côte réduite (inférieure à 50 km). Ainsi, la grande majorité des résidences secondaires se trouvent à plus de 2 km du littoral (88 % contre 49 % en Corse) et sont des constructions anciennes : 58 % datent d’avant 1946 contre 40 % en moyenne régionale. De fait, le prix de vente des logements (1 950 € le m²) y est inférieur de 25 % à la moyenne régionale et de près de moitié à celle des logements du groupe des zones très touristiques. Le niveau de vie moyen d’un propriétaire d’une résidence secondaire située dans ces zones est également plus bas qu’en moyenne (28 100 € contre 31 300 €) et ce sont pour moitié des résidents corses (soit 13 points de plus qu’en moyenne).

Le dernier groupe est composé des deux communautés d’agglomération d’Ajaccio et de Bastia. Il se caractérise par une forte densité de population, avec près de 600 habitants au km², soit quinze fois plus élevée que la moyenne régionale. Ainsi malgré un volume relativement conséquent de résidences secondaires (11,3 % du parc régional), leur part dans les logements y est la plus faible de tous les groupes (10,8 %). Dans ces milieux urbains, les résidences secondaires sont surtout des appartements (84 % contre 57 % en moyenne). Par ailleurs, compte tenu de la localisation des villes, elles sont aussi largement situées à moins de 500 m de la côte (64 % soit deux fois plus qu’en moyenne). En outre, ces résidences secondaires « urbaines » appartien-nent majoritairement à des résidents corses (56 %) et moins souvent qu’ailleurs à des propriétaires résidant à l’étranger (2 %).

En particulier, les deux principales villes de ces communautés d’agglomération comptent une part faible de résidences secondaires (Ajaccio : 7,5 % et Bastia : 6,3 %). Dans ces communes peu de quartiers dépassent 10 % de résidences secondaires : Résidence des îles (17,2 %), Place Foch (13,1 %), Boulevard Fred Scaramoni et Parc Berthault (11,3 %) pour Ajaccio. Ces 4 quartiers concentrent la moitié des résidences secondaires de la commune. À Bastia, les quartiers du Vieux port (11,3 % des logements) et Citadelle (10,6 %) regroupent un quart du parc des résidences secondaires.