Des résidences principales et secondaires en forte croissance

Hanan Touzani, Insee

Entre 2010 et 2015 en Corse, le nombre de logements augmente en moyenne de 2,2 % par an soit la hausse la plus élevée des régions de métropole. Cette forte croissance concerne aussi bien les résidences principales que secondaires. La progression du nombre de résidences principales est portée par la croissance démographique. Le développement des résidences secondaires s'accentue. En revanche, le nombre de logements vacants diminue, alors qu'il progresse partout ailleurs au niveau national.

5 000 logements supplémentaires par an

Au 1er janvier 2015, la Corse compte 242 100 logements. Depuis 2010, elle en gagne 5 020 par an, soit une augmentation annuelle moyenne de 2,2 %. La région enregistre la plus forte croissance du parc de logements de France métropolitaine, devant l'Occitanie et les Pays de la Loire.

En 25 ans, le rythme de croissance du parc de logements s'est accéléré : de 1,2 % de moyenne annuelle entre 1990 et 1999, il passe à 1,9 % sur la période 1999-2010, puis à 2,2 % depuis 2010. C'est aussi le cas en France métropolitaine.

Entre 2010 et 2015, la progression concerne aussi bien les résidences principales (+ 11 870) que les résidences secondaires (+ 13 630). En revanche, le nombre de logements vacants baisse (- 400) (figure 1).

Figure 1 – Évolution du nombre de logements entre 2010 et 2015 selon leur catégorie

% par an
Évolution du nombre de logements entre 2010 et 2015 selon leur catégorie
Corse France métropolitaine
Résidences principales 1,7 0,9
Résidences secondaires 3,3 1,3
Logements vacants -1,0 3,4
  • Source : Insee, Recensement de la population 2015

Figure 1 – Évolution du nombre de logements entre 2010 et 2015 selon leur catégorie

Les résidences principales portées par la croissance démographique

En 2015, 143 900 logements insulaires, soit six sur dix, sont des résidences principales. Depuis 2010, leur nombre progresse à un rythme annuel moyen de 1,7 %, plus rapide que la moyenne métropolitaine (+ 0,9 %). Le dynamisme démographique explique les deux tiers de cette augmentation (figure 2). En effet, sur la période, la population croît à un rythme de 1,1 % en moyenne chaque année, plus soutenu qu'en France métropolitaine (+ 0,5 %). Parallèlement, comme en métropole, la taille des ménages continue de diminuer. Dans la région, elle passe de 2,3 à 2,2 personnes par ménage. Ce phénomène de décohabitation est responsable du tiers de la hausse des résidences principales.

Figure 2 – Contribution des facteurs d'évolution du parc de résidences principales par région entre 2010 et 2015

%
Contribution des facteurs d'évolution du parc de résidences principales par région entre 2010 et 2015
Croissance démographique Décohabitation
Bourgogne-Franche-Comté 9,6 90,4
Grand Est 20,4 79,6
Hauts-de-France 26,3 73,7
Normandie 27,3 72,7
Centre-Val de Loire 40,5 59,5
Provence-Alpes-Côte d'Azur 52,9 47,1
Nouvelle-Aquitaine 59,0 41,0
Bretagne 59,7 40,3
Corse 65,2 34,8
Occitanie 67,0 33,0
Auvergne-Rhône-Alpes 69,1 30,9
Pays de la Loire 70,3 29,7
Île-de-France 92,3 7,7
  • Lecture : entre 2010 et 2015, en Occitanie, pour 100 nouvelles résidences principales, 67 correspondent aux besoins induits par la croissance démographique et 33 à ceux induits par la décohabitation.
  • Source : Insee, Recensement de la population 2015

Figure 2 – Contribution des facteurs d'évolution du parc de résidences principales par région entre 2010 et 2015

Le parc de résidences principales se développe dans la majorité des communes. Il baisse surtout pour celles éloignées du littoral (figure 3). Toutes les aires urbaines de l'île affichent une hausse du nombre de résidences principales. Au sein des deux plus grandes (Ajaccio et Bastia), cette croissance est plus marquée dans les couronnes que dans les pôles urbains. En effet, elle s'établit, en moyenne annuelle, à 2,1 % et 2,3 % pour les couronnes d'Ajaccio et de Bastia contre 1,0 % et 1,5 % pour leurs pôles urbains respectifs.

Figure 3 – Évolution du nombre de résidences principales par commune entre 2010 et 2015

  • Source : Insee, Recensement de la population 2015

La progression des résidences secondaires s'accentue

Entre 2010 et 2015, le parc de résidences secondaires croît à un rythme annuel moyen de 3,3 %, soit trois fois plus rapidement que pendant la période 1990-1999. Comme au niveau national, le rythme de croissance du parc de résidences secondaires est supérieur à celui des résidences principales. Il est deux fois plus élevé dans la région.

En raison d'une forte pression touristique sur l'île, la contribution des résidences secondaires à l'augmentation du parc de logements est plus importante que partout ailleurs en métropole : 54,3 % contre 11,2 % en moyenne métropolitaine.

En outre, avec 90 160 logements, la part des résidences secondaires est la plus élevée des régions métropolitaines (soit 37,2 % contre 9,6 % au niveau national). Elle dépasse largement celle de Provence-Alpes-Côte d'Azur et d'Occitanie (17,7 % et 15,7 %).

La répartition des résidences secondaires n'est pas homogène sur le territoire insulaire et reflète différentes réalités (figure 4). En effet, leur part n'est pas seulement importante sur le littoral, elle l'est également dans les communes de l'intérieur où se trouvent les maisons familiales. En revanche, elle reste faible près des pôles urbains.

Figure 4 – Poids des résidences secondaires dans le parc de logements par commune en 2015

  • Source : Insee, Recensement de la population 2015

De moins en moins de logements vacants

En 2015, 8 110 logements sont vacants en Corse. Leur nombre baisse en moyenne de 1 % par an depuis 2010. La région est la seule en métropole pour laquelle les logements vacants diminuent.

Avec 3,3 % du parc de logements, leur part est faible au regard de la moyenne métropolitaine (7,9 %). Cependant, elle varie selon les territoires. Si elle est encore plus faible dans les aires urbaines de Porto-Vecchio (1,2 %) et de Ghisonaccia (1,3 %), elle est plus importante dans celles de Calvi (5,3 %), de Corte (4,7 %) et de Bastia (4,4 %).

Le faible taux de vacance et sa baisse traduisent des tensions sur le marché de l'immobilier, tant pour les résidences principales que pour les résidences secondaires.

Encadrés

Une présence plus forte de logements collectifs

Depuis 2010, la proportion des appartements dans le parc de logements augmente. En 2015, elle est de 48,3 %, supérieure de 5 points à la moyenne métropolitaine. Ainsi, la région compte presque autant de maisons que d'appartements. Le parc de résidences principales se distingue de celui des résidences secondaires : le premier est majoritairement composé d'appartements tandis que le second comprend davantage de maisons.

La Corse gagne 1 180 logements sociaux entre 2010 et 2015, soit 10,6 % de plus (+ 6,3 % en métropole). Néanmoins, avec 8,6 % du parc de résidences principales, leur part est la plus faible des régions françaises, la moyenne métropolitaine étant de 16,3 %.

La taille des logements diminue : en 2015, 52 % des logements insulaires comportent 3 pièces ou moins, soit 3 points de plus qu'en 2010.

Le parc de logement est plus récent en Corse qu'en France métropolitaine. En effet, 30,4 % des logements ont été achevés après 1990 contre 24,8 % en métropole.

Décomposition de la croissance de logements

L’évolution du nombre de logements d’un territoire dépend de l’évolution des logements vacants, des résidences secondaires ou occasionnelles et des résidences principales. L’évolution des résidences principales est décomposée en deux effets. Un effet dû à la croissance démographique qui permet de savoir quel aurait été le nombre de logements supplémentaires nécessaires pour loger les nouveaux habitants si la taille moyenne des ménages était restée inchangée. Un effet dû aux évolutions des comportements de cohabitation qui permet de savoir quel serait le volume de logements supplémentaires nécessaires pour absorber la baisse de la taille moyenne des ménages à nombre d’habitants constants.

Définitions

Un logement ou logement ordinaire, est défini du point de vue de son utilisation. C'est un local utilisé pour l'habitation qui doit être :

  • séparé, c'est-à-dire complètement fermé par des murs et cloisons, sans communication avec un autre local si ce n'est par les parties communes de l'immeuble (couloir, escalier, vestibule, etc.) ;
  • indépendant, à savoir ayant une entrée d'où l'on a directement accès sur l'extérieur ou les parties communes de l'immeuble, sans devoir traverser un autre local.

Certains logements ayant des caractéristiques particulières, font aussi partie des logements au sens de l'Insee : les logements-foyers pour personnes âgées, les chambres meublées, les habitations précaires ou de fortune (caravanes, mobile home, etc.). Les locaux d'habitation (résidences offrant des services spécifiques) relevant d'une même autorité gestionnaire et dont les habitants partagent à titre habituel un mode de vie commun (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées, etc.) ne sont pas considérés comme des logements ordinaires.

Résidence principale : logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.

Logement vacant : logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants :

  • proposé à la vente ou à la location ;
  • déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ;
  • en attente de règlement de succession ;
  • gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc).

Résidence secondaire : logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Sont aussi comptabilisés les logements meublés (et ayant une cuisine) ouvert à la location pour des séjours touristiques, situés dans les résidences hôtelières et plus rarement dans les gîtes, ainsi que les mobile- homes fixes dans les campings ouverts à l’année.

Logement occasionnel : logement ordinaire utilisé occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille). La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.

Unité urbaine : commune ou ensemble de communes présentant une zone de bâti continu qui compte au moins 2 000 habitants.

Aire urbaine ou grande aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un grand pôle, et par des communes rurales ou unités urbaines dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.

Grand pôle : unité urbaine de 10 000 emplois ou plus qui anime une grande aire urbaine suivant le zonage en aire urbaine de 2010. Les communes qui le composent sont soit ville-centre, soit banlieue. On distingue également des moyens pôles (unités urbaines de 5 000 à moins de 10 000 emplois) et des petits pôles (unités urbaines de 1 500 à moins de 5 000 emplois).

Ville-centre : unité urbaine multicommunale (ou agglomération multicommunale). Si une commune abrite plus de 50 % de la population de l’unité urbaine, elle est seule ville-centre. Sinon, toutes les communes dont la population dépasse de 50 % celle de la commune la plus peuplée, ainsi que cette dernière, sont villes-centre. Les communes urbaines qui ne sont pas villes-centre constituent la banlieue de l’agglomération multicommunale.

Couronnes des grands pôles : elles correspondent aux communes rurales ou unités urbaines non comprises dans les grands pôles, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans une ou plusieurs grandes aires urbaines. Les autres couronnes regroupent les communes ne faisant pas partie des couronnes des grands pôles dont au moins 40 % des actifs ayant un emploi travaillent dans une ou plusieurs aires.

Communes isolées hors influence des pôles : communes n’appartenant pas à un pôle ou à une couronne.

Zone tendue : fixées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, les zones tendues sont les unités urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Elles regroupent 28 unités urbaines de métropole : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.