Insee Analyses NormandieUne forte hausse de la vacance des logements en Normandie du fait d'une croissance démographique atone

Jonathan Brendler, Khalid Jerrari (Insee)

Longtemps contenue à un niveau permettant d'assurer la fluidité du marché du logement, la vacance des logements croît fortement en Normandie au cours de la période récente. Si cette tendance s'observe dans l'ensemble des régions de France de province, elle est plus marquée en Normandie, qui connaît la plus forte augmentation du nombre de logements vacants entre 2006 et 2016. Cette évolution apparaît liée à la fois à un faible dynamisme démographique, dû au fort ralentissement de la croissance du nombre de ménages et, dans le même temps, à l'accroissement de la production de logements neufs. La combinaison des effets s'illustre en particulier dans les territoires les plus urbains de la région, tandis que dans les territoires ruraux, également très affectés par la vacance des logements, le dynamisme démographique en berne est principalement à l'œuvre. À l'inverse, les communes "périurbaines", dont la croissance se nourrit de l'afflux des populations urbaines, sont peu touchées, de même que celles qui présentent des attraits touristiques générant un parc de résidences secondaires très développé.

Insee Analyses Normandie
No 85
Paru le : Paru le 01/10/2020
Jonathan Brendler, Khalid Jerrari (Insee)
Insee Analyses Normandie  No 85 - Octobre 2020

Après une période de stabilité au cours des années 1990 et jusqu'au milieu des années 2000, à un niveau permettant d'assurer la fluidité du marché du logement, la vacance des logements croît fortement au cours de la dernière décennie en Normandie. Alors qu'il ne progresse que de 0,3 % par an en moyenne au cours de la période 1990-2006, le stock de logements vacants augmente de 5,2 % par an entre 2006 et 2016, soit en moyenne chaque année 5 800 logements supplémentaires. Cette hausse concerne l'ensemble des régions de France de province (+ 4,0 %) mais apparaît plus marquée pour la Normandie, région où la progression est la plus forte, suivie par les Hauts-de-France (+ 4,9 %) et la Bretagne (+ 4,5 %).

La Normandie connaît une forte évolution de la vacance des logements

La hausse de la vacance des logements en Normandie apparaît très forte, notamment en raison de la situation initiale du territoire. En 1990, elle était en effet la région affichant le plus faible taux de vacance (6,0 % contre 7,4 % en France de province) ; en 2016, elle se classe en position intermédiaire (8,1 % contre 8,3 %) mais reste cependant assez loin derrière les régions Centre-Val de Loire ou Bourgogne-Franche-Comté dont les taux avoisinent désormais 10 % (figure 1).

Figure 1Sur la période 1990-2016, la Normandie rattrape la moyenne du taux de vacance de l'ensemble des régions de France de provinceTaux de vacance en 1990, par région

Sur la période 1990-2016, la Normandie rattrape la moyenne du taux de vacance de l'ensemble des régions de France de province
Code Région Nom Région Taux de vacance en 1990
11 Île-de-France 6,6
24 Centre-Val de Loire 7,1
27 Bourgogne-France-Comté 7,6
28 Normandie 6,0
32 Hauts-de-France 7,0
44 Grand Est 6,8
52 Pays de la Loire 6,3
53 Bretagne 6,8
75 Nouvelle-Aquitaine 8,2
76 Occitanie 8,7
84 Auvergne-Rhône-Alpes 7,3
93 Provence-Alpes-Côte d’Azur 7,9
94 Corse 6,9
  • Sources : Insee, recensements de la population 1990 et 2016 – exploitation principale

Figure 1Sur la période 1990-2016, la Normandie rattrape la moyenne du taux de vacance de l'ensemble des régions de France de provinceTaux de vacance en 1990, par région

  • Sources : Insee, recensements de la population 1990 et 2016 – exploitation principale

Un effort de construction soutenu concomitant d'une faible croissance démographique

Comme dans l'ensemble des régions de France de province, la forte croissance du nombre de logements vacants au cours de la période récente succède à l'essor de la construction neuve qui atteint son maximum au milieu des années 2000 et se poursuit jusqu'au début des années 2010 (figure 2). Cette dynamique s'est avérée plus importante en Normandie qu'en moyenne : entre 2003 et 2013, le flux de logements neufs est supérieur de 60 % à celui du début des années 1990, soit 10 points de plus qu'en France de province. Malgré l'accélération observée durant ces années, le taux d'effort de construction demeure inférieur à la moyenne des régions de la France de province au cours de l'ensemble de la période 1990-2016 (1,1 % contre 1,3 %).

Parallèlement à cet afflux de logements neufs, la Normandie connaît un affaiblissement de sa croissance démographique depuis 1990, principalement du fait d'un excédent des départs sur les arrivées, puis d'un essouflement progressif du solde naturel. En conséquence, le nombre de ménages progresse plus faiblement en Normandie qu'en moyenne : + 1,0 % par an au cours du dernier quart de siècle contre + 1,2 % en France de province (figure 2). La forte hausse de la vacance de logements en Normandie apparaît liée à la combinaison d'un effort de construction relativement soutenu et d'une croissance démographique en berne.

Figure 2Une forte augmentation du nombre de logements vacants en Normandie qui s'accompagne d'une croissance atone du nombre de ménagesÉvolution du nombre de logements vacants, du nombre de ménages et du flux de logements neufs en Normandie et en France de province (indice base 100 en 1990)

Une forte augmentation du nombre de logements vacants en Normandie qui s'accompagne d'une croissance atone du nombre de ménages
Années Nombre de logements vacants en Normandie Nombre de logements vacants en France de province Nombre de ménages en Normandie Nombre de ménages en France de province Flux de logements neufs en Normandie Flux de logements neufs en France de province
1990 100,0 100,0 100,0 100,0
1991 100,0 100,0
1992 105,5 96,3
1993 109,8 97,4
1994 108,4 96,2
1995 105,0 95,4
1996 98,6 93,5
1997 108,6 106,6
1998 113,2 109,7
1999 96,7 99,5 110,0 111,5 121,4 115,7
2000 115,8 109,9
2001 115,6 113,9
2002 118,2 118,5
2003 136,0 133,2
2004 155,7 152,0
2005 180,3 169,8
2006 105,1 103,2 118,7 122,8 182,3 173,0
2007 169,8 159,2
2008 145,5 135,9
2009 146,6 127,2
2010 157,3 133,2
2011 137,4 131,0 124,1 129,2 159,5 140,5
2012 145,7 132,6
2013 123,9 117,7
2014 114,8 111,0
2015 114,6 116,3
2016 175,2 152,7 127,8 135,0 125,0 128,6
  • Sources : Insee, recensements de la population 1990, 1999, 2006, 2011 et 2016 – exploitation principale ; SDES, Sitadel2

Figure 2Une forte augmentation du nombre de logements vacants en Normandie qui s'accompagne d'une croissance atone du nombre de ménagesÉvolution du nombre de logements vacants, du nombre de ménages et du flux de logements neufs en Normandie et en France de province (indice base 100 en 1990)

  • Sources : Insee, recensements de la population 1990, 1999, 2006, 2011 et 2016 – exploitation principale ; SDES, Sitadel2

Encadré - Des logements vacants souvent moins avantageux

Les logements vacants, en Normandie comme ailleurs, présentent des caractéristiques qui peuvent les rendre moins attractifs que les logements occupés par un ménage. Ils présentent ainsi plus souvent que les résidences principales certains caractères de vétusté. Les logements vacants sont généralement plus anciens puisque deux tiers d'entre eux datent d'avant 1970 contre moins de la moitié des résidences principales, et plus d'un quart a même été construit avant 1919 contre une résidence principale sur six (figure 3). En outre, on y constate deux fois plus fréquemment l'absence d'une pièce dédiée à la toilette (6 % d'entre eux contre 3 % des résidences principales). L'habitat collectif est plus souvent représenté au sein des logements vacants, ainsi que les petits logements. Près de la moitié des logements vacants sont des appartements contre un tiers des résidences principales et les logements vacants d'une ou deux pièces sont deux fois plus nombreux que les logements habités du même type. Par ailleurs, les logements dépendant du parc social sont moins présents parmi les logements vacants (15 % des logements vacants contre 19 % des résidences principales).

Figure 3Des logements vacants souvent plus anciens et plus petitsRépartition des logements vacants et des résidences principales selon l'année d'achèvement (en %)

Des logements vacants souvent plus anciens et plus petits
Année d’achèvement Logements vacants Résidences principales
Avant 1919 26,7 16,7
De 1919 à 1945 12,2 7,7
De 1946 à 1970 26,2 22,3
De 1971 à 1990 19,7 28,5
De 1991 à 2005 7,6 13,5
Après 2005 7,7 11,4
  • Source : Insee, recensement de la population 2016 – exploitation principale

Figure 3Des logements vacants souvent plus anciens et plus petitsRépartition des logements vacants et des résidences principales selon l'année d'achèvement (en %)

  • Source : Insee, recensement de la population 2016 – exploitation principale

Une vacance des logements très présente dans les territoires ruraux...

Si la répartition spatiale des logements vacants en Normandie reflète dans une large mesure celle de l'ensemble des logements, ses territoires n'en restent pas moins concernés par la vacance de façon très inégale. Elle affecte particulièrement les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) du sud de la région, plus ruraux ; le taux de vacance y dépasse généralement 10,0 % (figure 4). Il atteint ainsi 14,4 % dans la communauté de communes (CC) des Vallées d'Auge et du Merlerault et 13,6 % dans celle des Sources de l'Orne. Les EPCI les plus urbains de la région sont plus modérément touchés, notamment ceux de l'Ouest : 7,6 % des logements de la communauté d'agglomération (CA) du Cotentin et 7,0 % de la communauté urbaine (CU) de Caen la Mer. Le taux de vacance dépasse 8,0 % dans la CU du Havre Seine Métropole, la Métropole Rouen Normandie et la CA d'Évreux Portes de Normandie : il atteint 11,1 % dans la CA de la région dieppoise. Les EPCI les moins touchés jouxtent les agglomérations caennaise et rouennaise, et présentent des taux de vacance contenus sous les 5,0 %.

Figure 4Les territoires ruraux du sud de la région sont les plus concernés par la vacance des logementsTaux de vacance et nombre de logements vacants en 2016, par EPCI

Les territoires ruraux du sud de la région sont les plus concernés par la vacance des logements
EPCI Libellé de l’EPCI Nombre de logements vacants en 2016 Taux de vacance en 2016
200010700 CA Caux Seine Agglo 2 293 6,6
200023414 Métropole Rouen Normandie 21 145 8,3
200035103 CC de la Vallée de la Haute-Sarthe 478 10,4
200035111 CC des Sources de l'Orne 894 13,6
200035814 CA Flers Agglo 3 320 11,4
200036069 CC du Pays de Mortagne-au-Perche 926 10,9
200042604 CC de Granville, Terre et Mer 2 296 6,9
200042729 CC de la Baie du Cotentin 1 096 8,5
200043354 CC de Villedieu Intercom 1 146 12,7
200065563 CC Normandie-Cabourg-Pays d'Auge 988 3,0
200065589 CC Val ès Dunes 301 4,2
200065597 CU Caen la Mer 9 862 7,0
200065787 CC de Pont-Audemer / Val de Risle 1 435 8,5
200066017 CC Lieuvin Pays d'Auge 810 7,2
200066389 CA Saint-Lô Agglo 3 213 8,3
200066405 CC Roumois Seine 941 5,4
200066413 CC Intercom Bernay Terres de Normandie 2 377 8,0
200066462 CC Interco Normandie Sud Eure 2 207 10,1
200066710 CC Cingal-Suisse Normande 751 7,0
200066728 CC Vallées de l'Orne et de l'Odon 372 3,9
200066801 CC Isigny-Omaha Intercom 1 099 7,1
200066827 CC du Pays de Honfleur-Beuzeville 1 477 8,9
200067023 CC Coutances Mer et Bocage 2 540 7,9
200067031 CC Côte Ouest Centre Manche 1 380 9,0
200067205 CA du Cotentin 7 788 7,6
200068435 CC Cœur du Perche 676 9,0
200068443 CC Andaine - Passais 1 065 10,8
200068450 CC Argentan Intercom 2 087 11,3
200068468 CC des Pays de L'Aigle 1 596 10,7
200068534 CC Terroir de Caux 1 043 5,9
200068799 CC Intercom de la Vire au Noireau 2 993 11,6
200068856 CC des Hauts du Perche 650 11,0
200069425 CA Mont-Saint-Michel-Normandie 5 976 11,6
200069458 CC des Vallées d'Auge et du Merlerault 1 400 14,4
200069516 CC Seulles Terre et Mer 371 4,4
200069524 CC Pré-Bocage Intercom 819 7,4
200069532 CA Lisieux Normandie 3 752 9,4
200069722 CC Interrégionale Aumale - Blangy-sur-Bresle 867 9,6
200069730 CC des Quatre Rivières 1 471 9,4
200069821 CA Fécamp Caux Littoral Agglomération 1 666 7,9
200069839 CC de la Côte d'Albâtre 1 266 7,4
200069847 CC Plateau de Caux-Doudeville-Yerville 592 6,3
200070068 CC Communauté Bray-Eawy 917 7,6
200070142 CC Lyons Andelle 719 7,0
200070449 CC Inter-Caux-Vexin 1 018 4,5
200071454 CA Évreux Portes de Normandie 4 466 8,3
200071504 CC des Collines du Perche Normand 775 10,3
200071520 CC Domfront Tinchebray Interco 1 256 13,2
200071652 CC du Pays Fertois et du Bocage Carrougien 352 12,1
200071843 CC du Vexin Normand 1 119 7,4
200072312 CA Seine Normandie Agglomération 3 443 8,7
200084952 CU du Havre Seine Métropole 11 862 8,7
200089456 CA Seine-Eure 3 136 6,9
241400415 CC Cœur Côte Fleurie 1 447 3,7
241400514 CC du Pays de Falaise 1 376 10,1
241400555 CC de Bayeux Intercom 1 206 7,4
241400860 CC Cœur de Nacre 976 5,5
241400878 CC Terre d'Auge 783 6,7
242700276 CC du Pays de Conches 640 7,1
242700607 CC du Pays du Neubourg 578 5,9
246100390 CC du Val d'Orne 348 10,4
246100663 CU d'Alençon 2 444 9,5
247600505 CC Campagne-de-Caux 331 5,2
247600588 CC des Villes Sœurs 1 156 8,0
247600604 CC de Londinières 191 6,9
247600620 CC Yvetot Normandie 758 6,1
247600646 CC Caux - Austreberthe 544 4,8
247600729 CC Falaises du Talou 684 6,3
247600786 CA de la Région Dieppoise 3 128 11,1
  • Source : Insee, recensement de la population 2016 – exploitation principale

Figure 4Les territoires ruraux du sud de la région sont les plus concernés par la vacance des logementsTaux de vacance et nombre de logements vacants en 2016, par EPCI

  • Sources : Insee, recensements de la population 2006 et 2016 – exploitation principale

... et qui s'est renforcée dans ces territoires, ainsi que dans certains territoires plus urbains

Entre 2006 et 2016, l'ensemble des EPCI normands connaît une hausse de la vacance des logements : de + 0,6 point pour la CC Cœur de Côte Fleurie jusqu'à + 6,3 points pour la CC des Vallées d'Auge et du Merlerault. La moitié des EPCI connaît une augmentation supérieure à 2,6 points. Dans la plupart des EPCI ruraux de la région affichant un taux de vacance déjà élevé en 2006, le phénomène de vacance s'est nettement renforcé, aggravant les écarts entre les territoires de la région. Ces disparités reflètent les différentes situations des marchés locaux de l'immobilier et des dynamiques démographiques. Dans les territoires où la vacance est élévée, les valeurs foncières sont en moyenne plus faibles, traduisant un marché peu animé, en lien avec une demande des ménages moins pressante (figure 5). La vacance des logements y apparaît comme un phénomène "structurel".

La progression du taux de vacance dans certains territoires peut être directement reliée à un moindre dynamisme démographique : en moyenne, le taux de logements vacants augmente plus fortement au sein des EPCI qui présentent une faible hausse du nombre de ménages (figure 6). C'est notamment le cas des territoires les plus ruraux de la région : ceux de l'Orne, du sud du Calvados et de la Manche ou encore ceux de l'est de la Seine-Maritime. Le phénomène de vacance s'est également renforcé dans certains territoires plus urbains. Dans ces EPCI, l'effort de construction apparaît, au cours de la décennie observée, plus que proportionnel aux évolutions démographiques. Ainsi, le taux d'effort de construction atteint respectivement 2,2 % et 1,8 % par an dans la CU de Caen la Mer et la Métropole de Rouen Normandie, un rythme presque trois fois supérieur à celui de la progression du nombre de ménages (respectivement + 0,8 % et + 0,7 % par an), également supérieur à ce que l'on observe dans la majorité des métropoles et communautés urbaines de France de province. La CU du Havre Seine Métropole présente un différentiel encore plus important, le taux d'effort de construction (1,4 %) étant sept fois plus élevé que l'évolution du nombre de ménages (+ 0,2 %). De fait, ce territoire affiche la deuxième progression la plus forte du taux de vacance (+ 3,7 points) parmi les EPCI les plus importants de France de province, talonnant Metz Métropole (+ 3,8 points), les agglomérations caennaise et rouennaise étant elles aussi situées dans le haut du tableau (8e et 9e sur 34).

Figure 5Un taux de vacance des logements inversement proportionnel au montant des transactions immobilièresNombre de logements vacants, taux de vacance (en %) et valeurs foncières en 2016, par EPCI

Un taux de vacance des logements inversement proportionnel au montant des transactions immobilières
EPCI Libellé de l’EPCI Département de l’EPCI Nombre de logements vacants en 2016 Taux de vacance en 2016 (en %) Valeur foncière moyenne des maisons (en euros / pièce)
200010700 CA Caux Seine Agglo Seine-Maritime 2 293 6,6 32 588
200023414 Métropole Rouen Normandie Seine-Maritime 21 145 8,3 42 584
200035103 CC de la Vallée de la Haute-Sarthe Orne 478 10,4 28 566
200035111 CC des Sources de l'Orne Orne 894 13,6 24 500
200035814 CA Flers Agglo Orne 3 320 11,4 22 212
200036069 CC du Pays de Mortagne-au-Perche Orne 926 10,9 31 197
200042604 CC de Granville, Terre et Mer Manche 2 296 6,9 44 886
200042729 CC de la Baie du Cotentin Manche 1 096 8,5 26 878
200043354 CC de Villedieu Intercom Manche 1 146 12,7 25 252
200065563 CC Normandie-Cabourg-Pays d'Auge Calvados 988 3,0 51 223
200065589 CC Val ès Dunes Calvados 301 4,2 36 414
200065597 CU Caen la Mer Calvados 9 862 7,0 46 136
200065787 CC de Pont-Audemer / Val de Risle Eure 1 435 8,5 32 592
200066017 CC Lieuvin Pays d'Auge Eure 810 7,2 34 955
200066389 CA Saint-Lô Agglo Manche 3 213 8,3 26 036
200066405 CC Roumois Seine Eure 941 5,4 36 971
200066413 CC Intercom Bernay Terres de Normandie Eure 2 377 8,0 30 379
200066462 CC Interco Normandie Sud Eure Eure 2 207 10,1 30 226
200066710 CC Cingal-Suisse Normande Calvados 751 7,0 31 659
200066728 CC Vallées de l'Orne et de l'Odon Calvados 372 3,9 39 259
200066801 CC Isigny-Omaha Intercom Calvados 1 099 7,1 28 690
200066827 CC du Pays de Honfleur-Beuzeville Calvados 1 477 8,9 48 491
200067023 CC Coutances Mer et Bocage Manche 2 540 7,9 33 822
200067031 CC Côte Ouest Centre Manche Manche 1 380 9,0 27 846
200067205 CA du Cotentin Manche 7 788 7,6 34 928
200068435 CC Cœur du Perche Orne 676 9,0 31 460
200068443 CC Andaine - Passais Orne 1 065 10,8 20 977
200068450 CC Argentan Intercom Orne 2 087 11,3 24 933
200068468 CC des Pays de L'Aigle Orne 1 596 10,7 25 809
200068534 CC Terroir de Caux Seine-Maritime 1 043 5,9 33 614
200068799 CC Intercom de la Vire au Noireau Calvados 2 993 11,6 24 093
200068856 CC des Hauts du Perche Orne 650 11,0 29 416
200069425 CA Mont-Saint-Michel-Normandie Manche 5 976 11,6 27 280
200069458 CC des Vallées d'Auge et du Merlerault Orne 1 400 14,4 25 366
200069516 CC Seulles Terre et Mer Calvados 371 4,4 38 262
200069524 CC Pré-Bocage Intercom Calvados 819 7,4 30 854
200069532 CA Lisieux Normandie Calvados 3 752 9,4 32 705
200069722 CC Interrégionale Aumale - Blangy-sur-Bresle Seine-Maritime 867 9,6 25 534
200069730 CC des Quatre Rivières Seine-Maritime 1 471 9,4 31 372
200069821 CA Fécamp Caux Littoral Agglomération Seine-Maritime 1 666 7,9 34 431
200069839 CC de la Côte d'Albâtre Seine-Maritime 1 266 7,4 36 904
200069847 CC Plateau de Caux-Doudeville-Yerville Seine-Maritime 592 6,3 33 395
200070068 CC Communauté Bray-Eawy Seine-Maritime 917 7,6 31 144
200070142 CC Lyons Andelle Eure 719 7,0 32 055
200070449 CC Inter-Caux-Vexin Seine-Maritime 1 018 4,5 40 465
200071454 CA Évreux Portes de Normandie Eure 4 466 8,3 36 700
200071504 CC des Collines du Perche Normand Orne 775 10,3 28 723
200071520 CC Domfront Tinchebray Interco Orne 1 256 13,2 20 916
200071652 CC du Pays Fertois et du Bocage Carrougien Orne 352 12,1 25 473
200071843 CC du Vexin Normand Eure 1 119 7,4 38 274
200072312 CA Seine Normandie Agglomération Eure 3 443 8,7 42 078
200084952 CU du Havre Seine Métropole Seine-Maritime 11 862 8,7 44 062
200089456 CA Seine-Eure Eure 3 136 6,9 36 209
241400415 CC Cœur Côte Fleurie Calvados 1 447 3,7 77 818
241400514 CC du Pays de Falaise Calvados 1 376 10,1 29 221
241400555 CC de Bayeux Intercom Calvados 1 206 7,4 39 310
241400860 CC Cœur de Nacre Calvados 976 5,5 46 790
241400878 CC Terre d'Auge Calvados 783 6,7 50 218
242700276 CC du Pays de Conches Eure 640 7,1 31 779
242700607 CC du Pays du Neubourg Eure 578 5,9 33 670
246100390 CC du Val d'Orne Orne 348 10,4 25 226
246100663 CU d'Alençon Orne 2 444 9,5 28 152
247600505 CC Campagne-de-Caux Seine-Maritime 331 5,2 38 119
247600588 CC des Villes Sœurs Seine-Maritime 1 156 8,0 28 496
247600604 CC de Londinières Seine-Maritime 191 6,9 25 127
247600620 CC Yvetot Normandie Seine-Maritime 758 6,1 37 857
247600646 CC Caux - Austreberthe Seine-Maritime 544 4,8 33 786
247600729 CC Falaises du Talou Seine-Maritime 684 6,3 30 846
247600786 CA de la Région Dieppoise Seine-Maritime 3 128 11,1 36 441
  • Note de lecture : la communauté d'agglomération du Mont-Saint-Michel compte 6 000 logements vacants en 2016, soit un taux de vacance de 11,6 %. Dans cet EPCI, la valeur foncière moyenne des maisons pondérées par le nombre de pièces atteint 27 280 euros au cours de la période 2014-2018. La courbe d'ajustement indique que le taux de vacance varie globalement de façon inverse à la valeur foncière.
  • Sources : Insee, recensements de la population 2016 – exploitation principale ; SDES, fichiers DVF+ 2014-2018

Figure 5Un taux de vacance des logements inversement proportionnel au montant des transactions immobilièresNombre de logements vacants, taux de vacance (en %) et valeurs foncières en 2016, par EPCI

  • Note de lecture : la communauté d'agglomération du Mont-Saint-Michel compte 6 000 logements vacants en 2016, soit un taux de vacance de 11,6 %. Dans cet EPCI, la valeur foncière moyenne des maisons pondérées par le nombre de pièces atteint 27 280 euros au cours de la période 2014-2018. La courbe d'ajustement indique que le taux de vacance varie globalement de façon inverse à la valeur foncière.
  • Sources : Insee, recensements de la population 2016 – exploitation principale ; SDES, fichiers DVF+ 2014-2018

Figure 6Une évolution de la vacance des logements très souvent liée à la dynamique démographiqueÉvolution du nombre de logements vacants, du taux de vacance (en points) et du nombre de ménages (en %) entre 2006 et 2016, par EPCI

Une évolution de la vacance des logements très souvent liée à la dynamique démographique
EPCI Libellé de l’EPCI Libellé du département de l’EPCI Évolution du nombre de logements vacants entre 2006 et 2016 Évolution du taux de vacance entre 2006 et 2016 (en points) Taux d’évolution annuel moyen du nombre de ménages entre 2006 et 2016 (en %)
200010700 CA Caux Seine Agglo Seine-Maritime 1 075 2,7 0,8
200023414 Métropole Rouen Normandie Seine-Maritime 7 590 2,5 0,7
200035103 CC de la Vallée de la Haute-Sarthe Orne 217 4,2 0,7
200035111 CC des Sources de l'Orne Orne 440 5,8 0,8
200035814 CA Flers Agglo Orne 1 071 3,1 0,3
200036069 CC du Pays de Mortagne-au-Perche Orne 333 3,5 0,0
200042604 CC de Granville, Terre et Mer Manche 806 1,9 1,2
200042729 CC de la Baie du Cotentin Manche 286 1,7 0,7
200043354 CC de Villedieu Intercom Manche 408 3,7 0,6
200065563 CC Normandie-Cabourg-Pays d'Auge Calvados 320 0,8 1,1
200065589 CC Val ès Dunes Calvados 122 1,1 2,1
200065597 CU Caen la Mer Calvados 4 222 2,6 0,8
200065787 CC de Pont-Audemer / Val de Risle Eure 593 2,7 1,3
200066017 CC Lieuvin Pays d'Auge Eure 371 2,6 1,8
200066389 CA Saint-Lô Agglo Manche 1 268 2,7 0,9
200066405 CC Roumois Seine Eure 429 2,0 1,5
200066413 CC Intercom Bernay Terres de Normandie Eure 932 2,6 1,0
200066462 CC Interco Normandie Sud Eure Eure 983 3,8 0,9
200066710 CC Cingal-Suisse Normande Calvados 300 2,1 1,6
200066728 CC Vallées de l'Orne et de l'Odon Calvados 169 1,2 2,2
200066801 CC Isigny-Omaha Intercom Calvados 405 2,1 0,9
200066827 CC du Pays de Honfleur-Beuzeville Calvados 573 2,1 1,7
200067023 CC Coutances Mer et Bocage Manche 1 122 3,1 0,9
200067031 CC Côte Ouest Centre Manche Manche 626 3,5 0,7
200067205 CA du Cotentin Manche 2 750 2,2 0,5
200068435 CC Cœur du Perche Orne 217 2,5 0,4
200068443 CC Andaine - Passais Orne 328 2,8 0,3
200068450 CC Argentan Intercom Orne 812 4,0 0,2
200068468 CC des Pays de L'Aigle Orne 713 4,3 0,3
200068534 CC Terroir de Caux Seine-Maritime 510 2,4 1,6
200068799 CC Intercom de la Vire au Noireau Calvados 1 221 4,1 0,3
200068856 CC des Hauts du Perche Orne 272 4,1 0,2
200069425 CA Mont-Saint-Michel-Normandie Manche 2 207 3,6 0,5
200069458 CC des Vallées d'Auge et du Merlerault Orne 632 6,3 -0,2
200069516 CC Seulles Terre et Mer Calvados 130 1,1 1,6
200069524 CC Pré-Bocage Intercom Calvados 338 2,5 1,2
200069532 CA Lisieux Normandie Calvados 1 680 3,8 0,4
200069722 CC Interrégionale Aumale - Blangy-sur-Bresle Seine-Maritime 417 4,2 0,5
200069730 CC des Quatre Rivières Seine-Maritime 684 3,8 0,9
200069821 CA Fécamp Caux Littoral Agglomération Seine-Maritime 732 3,0 0,6
200069839 CC de la Côte d'Albâtre Seine-Maritime 475 2,3 0,7
200069847 CC Plateau de Caux-Doudeville-Yerville Seine-Maritime 271 2,3 1,6
200070068 CC Communauté Bray-Eawy Seine-Maritime 345 2,4 1,0
200070142 CC Lyons Andelle Eure 280 2,3 1,0
200070449 CC Inter-Caux-Vexin Seine-Maritime 447 1,6 1,4
200071454 CA Evreux Portes de Normandie Eure 1 843 2,9 0,8
200071504 CC des Collines du Perche Normand Orne 196 2,3 0,0
200071520 CC Domfront Tinchebray Interco Orne 455 4,1 0,1
200071652 CC du Pays Fertois et du Bocage Carrougien Orne 124 3,6 0,6
200071843 CC du Vexin Normand Eure 497 2,7 1,2
200072312 CA Seine Normandie Agglomération Eure 1 481 3,2 0,7
200084952 CU du Havre Seine Métropole Seine-Maritime 5 493 3,7 0,2
200089456 CA Seine-Eure Eure 1 114 1,9 1,1
241400415 CC Cœur Côte Fleurie Calvados 298 0,6 0,5
241400514 CC du Pays de Falaise Calvados 698 4,4 1,0
241400555 CC de Bayeux Intercom Calvados 499 2,4 0,9
241400860 CC Cœur de Nacre Calvados 487 2,5 1,3
241400878 CC Terre d'Auge Calvados 290 1,9 1,2
242700276 CC du Pays de Conches Eure 337 3,3 1,1
242700607 CC du Pays du Neubourg Eure 228 1,7 1,6
246100390 CC du Val d'Orne Orne 76 1,8 0,5
246100663 CU d'Alençon Orne 954 3,3 0,2
247600505 CC Campagne-de-Caux Seine-Maritime 155 2,0 1,2
247600588 CC des Villes Sœurs Seine-Maritime 261 1,3 0,2
247600604 CC de Londinières Seine-Maritime 64 1,7 1,2
247600620 CC Yvetot Normandie Seine-Maritime 416 2,8 1,5
247600646 CC Caux - Austreberthe Seine-Maritime 182 1,3 0,9
247600729 CC Falaises du Talou Seine-Maritime 307 2,3 1,2
247600786 CA de la Région Dieppoise Seine-Maritime 1 462 4,7 0,0
  • Note de lecture : le nombre de logements vacants a progressé de près de 5 500 entre 2006 et 2016 au sein de la communauté urbaine du Havre Seine Métropole. Le taux de vacance augmente de 3,7 points au cours de cette période pendant que le nombre de ménage connaît une croissance de 0,2 % par an en moyenne. La courbe d'ajustement indique que l'évolution du taux de vacance varie globalement de façon inverse à l'évolution du nombre de ménages.
  • Sources : Insee, recensements de la population 2006 et 2016 – exploitation principale

Figure 6Une évolution de la vacance des logements très souvent liée à la dynamique démographiqueÉvolution du nombre de logements vacants, du taux de vacance (en points) et du nombre de ménages (en %) entre 2006 et 2016, par EPCI

  • Note de lecture : le nombre de logements vacants a progressé de près de 5 500 entre 2006 et 2016 au sein de la communauté urbaine du Havre Seine Métropole. Le taux de vacance augmente de 3,7 points au cours de cette période pendant que le nombre de ménage connaît une croissance de 0,2 % par an en moyenne. La courbe d'ajustement indique que l'évolution du taux de vacance varie globalement de façon inverse à l'évolution du nombre de ménages.
  • Sources : Insee, recensements de la population 2006 et 2016 – exploitation principale

Les communes urbaines et les bourgs ruraux sont particulièrement touchés

À une échelle plus fine que celle des EPCI, les communes apparaissent elles aussi très diversement concernées par la vacance des logements et sa progression. Pour rendre compte de cette diversité, il est possible de s'appuyer sur une typologie des communes en dix catégories offrant une description résumée de l'habitat et du cadre de vie (pour en savoir plus). Les communes "périurbaines" sont généralement moins touchées par le phénomène de vacance (figure 7). Les taux de logements vacants dans ces communes connaissent une faible progression depuis 2006 et se maintiennent en 2016 parmi les plus bas, du fait d'une forte croissance du nombre de ménages. Les communes rurales "de villégiature", caractérisées par une forte présence de résidences secondaires, présentent en moyenne des taux aussi faibles que les périurbaines. Parmi les communes périurbaines, celles dans lesquelles les navetteurs effectuent les plus longues distances pour aller travailler, souvent situées aux franges de la région francilienne, voient la vacance se développer plus rapidement du fait d'une croissance plus faible du nombre de ménages. Elles se trouvent de ce fait dans une dynamique comparable à certaines communes rurales "en bordure du périurbain".

Les communes urbaines subissent quant à elle une forte augmentation de la vacance depuis 2006 alors que les taux de vacance y étaient déjà élevés. À l'opposé des communes périubaines et dans une mécanique de vases communicants imputable au phénomène de périurbanisation, ces communes urbaines connaissent une progression très faible du nombre de ménages. Dans le même temps, l'effort de construction, participant dans une certaine mesure au renouvellement urbain, est resté soutenu, en particulier dans les trois principales communes de la région ("cœurs métropolitains" : Caen, Le Havre et Rouen). Certaines communes rurales "au caractère préservé" mais également celles présentant des fonctions de centralité (emplois, commerces, services publics, etc.) à l'échelle locale ("bourgs de proximité") connaissent des évolutions démographiques comparables à celles des communes urbaines qui entraînent une forte hausse de la vacance des logements.

Figure 7Les communes périurbaines ou présentant des attraits touristiques sont moins touchées par la vacance des logementsIndicateurs relatifs à la vacance des logements, aux ménages, à la construction et à leurs évolutions, par type de communes

Les communes périurbaines ou présentant des attraits touristiques sont moins touchées par la vacance des logements
Type de commune Taux de vacance en 2016 (en %) Évolution du taux de vacance 2006-2016 (en points) Évolution du nombre de ménages 2006-2016 (en %) Taux d'effort de construction 2006-2016 (en %)
Communes urbaines Cœurs métropolitains 10,7 3,7 0,2 1,6
Cœurs urbains secondaires 8,6 2,9 0,3 1,4
Villes relais 8,7 3,1 0,7 1,6
Communes périurbaines Communes périurbaines résidentielles 4,7 1,6 1,3 2,0
Communes périurbaines dynamiques 5,1 1,3 2,4 2,9
Communes périurbaines à distance 6,6 2,2 1,1 1,2
Communes rurales Bourgs de proximité 9,1 3,3 0,8 1,4
Communes rurales en bordure du périurbain 7,8 2,4 1,1 1,5
Communes rurales au caractère préservé 10,8 3,2 0,2 0,9
Communes de villégiature 4,9 1,9 1,2 1,4
Ensemble des communes normandes 8,1 2,7 0,7 1,6
  • Sources : Insee, recensements de la population 2006 et 2016 – exploitation principale; SDES, Sitadel2

Définitions

Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans un des cas suivants : proposé à la vente ou à la location, déjà attribué à un acheteur/locataire et en attente d’occupation, en attente de règlement de succession, gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire.

Le taux de vacance est la part de logements identifiés comme vacants dans le recensement de la population sur le total de logements de la commune (résidences principales, secondaires ou occasionnelles et logements vacants).

Le taux d'effort de construction est la part annuelle de la construction de logements neufs rapportée au parc de logements moyen au recensement sur la période considérée.

Une résidence principale est un logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.

La construction de logements neufs, issue de Sitadel2, prend en compte ici les logements neufs autorisés en date réelle. Les logements neufs autorisés sont ceux ayant bénéficié d’une autorisation de construction, c’est-à-dire d’une décision administrative prise par une autorité publique compétente à cet égard.

Pour en savoir plus

Maillard M., « En Normandie, le parc de logements s’accroît cinq fois plus vite que la population », Insee Analyses Normandie, n° 48, juin 2018

Vallès V., « 374 000 logements supplémentaires chaque année entre 2010 et 2015, la vacance résidentielle s’accentue », Insee Première, n° 1700, juin 2018

Bréfort M., Gicquiaux C., « Les territoires en repli démographique plus exposés à la vacance résidentielle », Insee Analyses Hauts-de-France, n° 102, novembre 2019

Brendler J., Brunet L., Mounchit N., Comte S., Dadone M., Pouliquen E., « Les communes normandes sous l’angle de l’habitat et du cadre de vie », Insee Analyses Normandie, n° 52, octobre 2018

« Guide du Réseau national des collectivités mobilisées contre le logement vacant », coproduction de l’Eurométropole de Strasbourg et de l’Agence nationale de l’habitat, décembre 2018