Une forte hausse de la vacance des logements en Normandie du fait d'une croissance démographique atone

Après une période de stabilité au cours des années 1990 et jusqu'au milieu des années 2000, à un niveau permettant d'assurer la fluidité du marché du logement, la vacance des logements croît fortement au cours de la dernière décennie en Normandie. Alors qu'il ne progresse que de 0,3 % par an en moyenne au cours de la période 1990-2006, le stock de logements vacants augmente de 5,2 % par an entre 2006 et 2016, soit en moyenne chaque année 5 800 logements supplémentaires. Cette hausse concerne l'ensemble des régions de France de province (+ 4,0 %) mais apparaît plus marquée pour la Normandie, région où la progression est la plus forte, suivie par les Hauts-de-France (+ 4,9 %) et la Bretagne (+ 4,5 %).

La hausse de la vacance des logements en Normandie apparaît très forte, notamment en raison de la situation initiale du territoire. En 1990, elle était en effet la région affichant le plus faible taux de vacance (6,0 % contre 7,4 % en France de province) ; en 2016, elle se classe en position intermédiaire (8,1 % contre 8,3 %) mais reste cependant assez loin derrière les régions Centre-Val de Loire ou Bourgogne-Franche-Comté dont les taux avoisinent désormais 10 % (figure 1).

Comme dans l'ensemble des régions de France de province, la forte croissance du nombre de logements vacants au cours de la période récente succède à l'essor de la construction neuve qui atteint son maximum au milieu des années 2000 et se poursuit jusqu'au début des années 2010 (figure 2). Cette dynamique s'est avérée plus importante en Normandie qu'en moyenne : entre 2003 et 2013, le flux de logements neufs est supérieur de 60 % à celui du début des années 1990, soit 10 points de plus qu'en France de province. Malgré l'accélération observée durant ces années, le taux d'effort de construction demeure inférieur à la moyenne des régions de la France de province au cours de l'ensemble de la période 1990-2016 (1,1 % contre 1,3 %).

Parallèlement à cet afflux de logements neufs, la Normandie connaît un affaiblissement de sa croissance démographique depuis 1990, principalement du fait d'un excédent des départs sur les arrivées, puis d'un essouflement progressif du solde naturel. En conséquence, le nombre de ménages progresse plus faiblement en Normandie qu'en moyenne : + 1,0 % par an au cours du dernier quart de siècle contre + 1,2 % en France de province (figure 2). La forte hausse de la vacance de logements en Normandie apparaît liée à la combinaison d'un effort de construction relativement soutenu et d'une croissance démographique en berne.

Si la répartition spatiale des logements vacants en Normandie reflète dans une large mesure celle de l'ensemble des logements, ses territoires n'en restent pas moins concernés par la vacance de façon très inégale. Elle affecte particulièrement les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) du sud de la région, plus ruraux ; le taux de vacance y dépasse généralement 10,0 % (figure 4). Il atteint ainsi 14,4 % dans la communauté de communes (CC) des Vallées d'Auge et du Merlerault et 13,6 % dans celle des Sources de l'Orne. Les EPCI les plus urbains de la région sont plus modérément touchés, notamment ceux de l'Ouest : 7,6 % des logements de la communauté d'agglomération (CA) du Cotentin et 7,0 % de la communauté urbaine (CU) de Caen la Mer. Le taux de vacance dépasse 8,0 % dans la CU du Havre Seine Métropole, la Métropole Rouen Normandie et la CA d'Évreux Portes de Normandie : il atteint 11,1 % dans la CA de la région dieppoise. Les EPCI les moins touchés jouxtent les agglomérations caennaise et rouennaise, et présentent des taux de vacance contenus sous les 5,0 %.

Entre 2006 et 2016, l'ensemble des EPCI normands connaît une hausse de la vacance des logements : de + 0,6 point pour la CC Cœur de Côte Fleurie jusqu'à + 6,3 points pour la CC des Vallées d'Auge et du Merlerault. La moitié des EPCI connaît une augmentation supérieure à 2,6 points. Dans la plupart des EPCI ruraux de la région affichant un taux de vacance déjà élevé en 2006, le phénomène de vacance s'est nettement renforcé, aggravant les écarts entre les territoires de la région. Ces disparités reflètent les différentes situations des marchés locaux de l'immobilier et des dynamiques démographiques. Dans les territoires où la vacance est élévée, les valeurs foncières sont en moyenne plus faibles, traduisant un marché peu animé, en lien avec une demande des ménages moins pressante (figure 5). La vacance des logements y apparaît comme un phénomène "structurel".

La progression du taux de vacance dans certains territoires peut être directement reliée à un moindre dynamisme démographique : en moyenne, le taux de logements vacants augmente plus fortement au sein des EPCI qui présentent une faible hausse du nombre de ménages (figure 6). C'est notamment le cas des territoires les plus ruraux de la région : ceux de l'Orne, du sud du Calvados et de la Manche ou encore ceux de l'est de la Seine-Maritime. Le phénomène de vacance s'est également renforcé dans certains territoires plus urbains. Dans ces EPCI, l'effort de construction apparaît, au cours de la décennie observée, plus que proportionnel aux évolutions démographiques. Ainsi, le taux d'effort de construction atteint respectivement 2,2 % et 1,8 % par an dans la CU de Caen la Mer et la Métropole de Rouen Normandie, un rythme presque trois fois supérieur à celui de la progression du nombre de ménages (respectivement + 0,8 % et + 0,7 % par an), également supérieur à ce que l'on observe dans la majorité des métropoles et communautés urbaines de France de province. La CU du Havre Seine Métropole présente un différentiel encore plus important, le taux d'effort de construction (1,4 %) étant sept fois plus élevé que l'évolution du nombre de ménages (+ 0,2 %). De fait, ce territoire affiche la deuxième progression la plus forte du taux de vacance (+ 3,7 points) parmi les EPCI les plus importants de France de province, talonnant Metz Métropole (+ 3,8 points), les agglomérations caennaise et rouennaise étant elles aussi situées dans le haut du tableau (8^e et 9^e sur 34).

À une échelle plus fine que celle des EPCI, les communes apparaissent elles aussi très diversement concernées par la vacance des logements et sa progression. Pour rendre compte de cette diversité, il est possible de s'appuyer sur une typologie des communes en dix catégories offrant une description résumée de l'habitat et du cadre de vie (pour en savoir plus). Les communes "périurbaines" sont généralement moins touchées par le phénomène de vacance (figure 7). Les taux de logements vacants dans ces communes connaissent une faible progression depuis 2006 et se maintiennent en 2016 parmi les plus bas, du fait d'une forte croissance du nombre de ménages. Les communes rurales "de villégiature", caractérisées par une forte présence de résidences secondaires, présentent en moyenne des taux aussi faibles que les périurbaines. Parmi les communes périurbaines, celles dans lesquelles les navetteurs effectuent les plus longues distances pour aller travailler, souvent situées aux franges de la région francilienne, voient la vacance se développer plus rapidement du fait d'une croissance plus faible du nombre de ménages. Elles se trouvent de ce fait dans une dynamique comparable à certaines communes rurales "en bordure du périurbain".

Les communes urbaines subissent quant à elle une forte augmentation de la vacance depuis 2006 alors que les taux de vacance y étaient déjà élevés. À l'opposé des communes périubaines et dans une mécanique de vases communicants imputable au phénomène de périurbanisation, ces communes urbaines connaissent une progression très faible du nombre de ménages. Dans le même temps, l'effort de construction, participant dans une certaine mesure au renouvellement urbain, est resté soutenu, en particulier dans les trois principales communes de la région ("cœurs métropolitains" : Caen, Le Havre et Rouen). Certaines communes rurales "au caractère préservé" mais également celles présentant des fonctions de centralité (emplois, commerces, services publics, etc.) à l'échelle locale ("bourgs de proximité") connaissent des évolutions démographiques comparables à celles des communes urbaines qui entraînent une forte hausse de la vacance des logements.