Insee Flash OccitanieAu cœur des agglomérations, des villes confrontées à un parc important de logements vacants

Martine Tornéro, Insee

Résultant de multiples facteurs, la vacance des logements se développe au cœur même des agglomérations et de leurs aires d’influence, en Occitanie comme ailleurs en province. Elle concerne aussi bien des aires urbaines moyennes que des petites aires. Le nombre de ces logements inoccupés augmente entre 2010 et 2015, notamment dans les villes situées au centre des agglomérations et déjà confrontées à une forte vacance. Certaines de ces villes sont en déprise démographique, mais d’autres ne le sont pas.

Martine Tornéro, Insee
Insee Flash Occitanie  No 79 - Juin 2018

Dans les villes-centres, qui constituent le cœur des agglomérations, la vacance des logements est particulièrement marquée, en Occitanie comme dans les autres régions de province : en 2015, 9,9 % des logements y sont vacants, contre 8,4 % des logements en moyenne dans l’ensemble de la région. En province, la vacance des logements dans les villes-centres est de 9,8 % contre 7,9 % en moyenne.

La vacance des logements est l'un des marqueurs de la perte de dynamisme et de rayonnement de nombreuses villes. Celles-ci exercent en effet une influence sur leur périphérie, banlieue ou couronne périurbaine (définitions), en matière d’emplois ou d’accès aux services et aux équipements. En Occitanie, parmi les 89 aires urbaines, 50 se caractérisent à la fois par un taux de vacance élevé (10 % ou plus) et par une hausse du nombre de logements vacants entre 2010 et 2015 (figure 1). Dans ces 50 aires urbaines, qui font l’objet de l’étude, la vacance est particulièrement soutenue dans les villes-centres, où elle avoisine ou dépasse parfois le seuil de 20 % des logements.

Figure 1Forte hausse de la vacance dans de petites airesNombre de logements vacants en 2015 et évolution entre 2010 et 2015 dans les aires urbaines d’Occitanie (en %)

Forte hausse de la vacance dans de petites aires
AU-2010 Libellé AU-2010 Nombre de logements vacants Évolution annuelle du nombre de logements vacants 2010/2015 (%) Part des logements vacants dans le parc (%) Appartenance au champ ou non
004 Toulouse 46 776 + 3,1 7,0 non
015 Montpellier 21 294 + 1,6 6,6 non
031 Perpignan 17 808 + 2,5 9,1 non
040 Nîmes 9 421 - 2,5 7,1 non
053 Béziers 12 034 + 3,7 11,4 oui
072 Tarbes 7 422 + 4,6 11,6 oui
078 Alès 6 139 + 3,0 9,6 non
086 Montauban 4 821 + 1,6 9,0 non
091 Albi 3 893 - 0,6 7,4 non
092 Carcassonne 6 343 + 1,6 11,8 oui
101 Narbonne 5 467 + 4,9 9,7 non
102 Sète 3 341 + 0,0 5,5 non
104 Rodez 4 413 + 1,8 9,5 non
121 Castres 3 763 + 3,6 10,7 oui
148 Saint-Cyprien 2 065 + 2,6 3,8 non
153 Lunel 1 667 + 1,4 7,1 non
162 Cahors 2 740 + 3,0 10,5 oui
167 Auch 2 418 + 4,3 10,5 oui
183 Pamiers 1 978 + 5,2 10,9 oui
197 Saint-Gaudens 2 049 + 3,2 12,1 oui
200 Beaucaire 1 831 + 3,7 12,3 oui
202 Millau 1 676 + 1,4 9,9 non
217 Castelsarrasin 1 435 + 3,9 10,9 oui
219 Mazamet 1 375 - 0,1 9,9 non
223 Figeac 1 807 + 2,6 11,2 oui
240 Bagnols-sur-Cèze 1 325 + 5,3 11,3 oui
241 Agde 1 405 - 0,7 2,9 non
242 Lourdes 1 844 + 6,7 13,6 oui
248 Castelnaudary 1 249 + 5,3 11,8 oui
255 Villefranche-de-Rouergue 1 638 + 5,1 13,3 oui
259 Decazeville 2 243 + 5,4 19,0 oui
265 Foix 1 353 + 3,1 11,7 oui
267 Saint-Girons 1 546 + 4,2 12,3 oui
271 Mende 944 + 3,9 9,1 non
276 Carmaux 1 317 + 3,8 13,5 oui
282 Le Grau-du-Roi 371 - 14,8 0,8 non
285 Gaillac 837 + 2,2 9,0 non
295 Bédarieux 1 330 + 3,2 12,5 oui
296 Limoux 936 + 1,3 10,7 oui
299 Pont-Saint-Esprit 1 024 + 7,1 12,6 oui
300 Bagnères-de-Bigorre 1 313 + 6,7 9,8 non
316 Céret 768 + 6,0 8,9 non
326 Graulhet 879 + 1,7 13,0 oui
338 Lavaur 579 + 9,9 8,9 non
356 Uzès 778 + 0,5 10,6 oui
378 Lézignan-Corbières 354 - 3,7 6,7 non
382 Prades 734 - 4,1 11,9 non
384 Pézenas 837 + 5,5 14,3 oui
385 Lodève 811 + 5,8 13,7 oui
387 Revel 487 + 1,0 8,7 non
390 Lannemezan 630 + 6,8 11,5 oui
394 Saint-Affrique 498 + 0,3 8,4 non
401 Le Vigan 760 + 0,7 11,1 oui
402 Marvejols 807 + 4,8 15,3 oui
403 Clermont-l'Hérault 723 - 0,4 12,5 non
410 Condom 749 + 2,3 15,2 oui
435 Aigues-Mortes 395 + 2,8 7,7 non
439 Caussade 639 + 0,3 14,0 oui
441 Valence 439 + 3,0 10,2 oui
443 Marseillan 111 - 24,8 1,1 non
445 Lavelanet 605 + 0,6 14,2 oui
455 Ganges 549 + 0,9 11,8 oui
468 Argelès-Gazost 505 + 8,4 8,6 non
474 Saint-Chély-d'Apcher 513 + 3,1 12,1 oui
493 Bessan 410 + 8,4 10,1 oui
498 Souillac 756 + 9,8 16,4 oui
499 Amélie-les-Bains-Palalda 646 + 2,4 9,1 non
501 Fleurance 536 + 3,2 14,0 oui
536 Espalion 426 - 4,8 10,8 non
541 Biars-sur-Cère 292 + 0,1 7,9 non
551 Bagnères-de-Luchon 384 - 9,0 4,2 non
552 Tarascon-sur-Ariège 291 + 3,0 7,8 non
563 Port-la-Nouvelle 179 - 6,6 2,4 non
570 Laudun-l'Ardoise 212 + 2,7 8,3 non
573 Gourdon 520 + 10,6 14,9 oui
579 Montréjeau 730 + 4,5 20,5 oui
583 Le Boulou 283 + 11,3 8,3 non
591 Vic-en-Bigorre 372 + 8,8 13,8 oui
592 Saint-Céré 517 + 6,1 15,4 oui
627 Banyuls-sur-Mer nd nd nd non
637 Mirande 322 + 5,2 12,4 oui
638 Eauze 291 + 1,0 10,5 oui
669 Langogne 438 + 6,7 14,2 oui
679 Gramat 370 + 14,0 14,6 oui
685 Vic-Fezensac 426 + 10,8 17,6 oui
700 Beaumont-de-Lomagne 367 + 2,0 17,7 oui
703 Lectoure 329 - 1,8 14,6 non
736 Lacaune 222 + 1,2 10,8 oui
767 Maubourguet 164 + 2,4 11,9 oui
  • nd : données non disponibles ou non diffusables
  • Champ : villes-centres des 50 aires d’Occitanie où au moins 10 % des logements sont vacants et où le nombre de logements vacants progresse entre 2010 et 2015
  • Source : Insee, recensements de la population 2010 et 2015

Figure 1Forte hausse de la vacance dans de petites airesNombre de logements vacants en 2015 et évolution entre 2010 et 2015 dans les aires urbaines d’Occitanie (en %)

  • nd : données non disponibles ou non diffusables
  • Champ : villes-centres des 50 aires d’Occitanie où au moins 10 % des logements sont vacants et où le nombre de logements vacants progresse entre 2010 et 2015
  • Source : Insee, recensements de la population 2010 et 2015

De la vacance dans des aires urbaines de toute taille

Les 50 aires fortement touchées par la vacance en Occitanie sont de taille variable (définitions) : 12 sont de grandes aires urbaines, comme Béziers, Tarbes ou Castres ; 11 sont des aires moyennes, comme Foix ou Uzès ; et 27 sont de petites aires, comme Le Vigan ou Souillac. Au total, quelque 75 100 logements sont vacants dans l’ensemble de ces 50 aires en Occitanie, dont 60 % sont situés dans les grandes aires urbaines et 20 % dans les moyennes comme dans les petites aires.

Ces aires urbaines se situent en majorité le long de la chaîne des Pyrénées, dans le Gers, le Tarn-et-Garonne (hors Montauban), le Lot, à l’est de l’aire urbaine de Toulouse, quelques-unes au nord de la Lozère, sur le littoral (Béziers) ou encore dans l’arrière-pays héraultais. Beaucoup de ces aires sont loin de l’influence des métropoles, mais ce n’est pas toujours le cas : Castelnaudary ou Pamiers, relativement proches de Toulouse, ou encore Ganges ou Lodève, proches de Montpellier cumulent un taux de vacance élevé et une progression forte du nombre de logements vacants au cours des dernières années (figure 1). 

Déprise démographique et vacance des logements vont souvent de pair

Le nombre de logements vacants progresse souvent rapidement dans les villes-centres en déprise démographique. Ces villes-centres qui perdent de la population sont au nombre de 30 parmi les 50 retenues dans cette étude. La déprise démographique est dans certains cas limitée à la ville-centre, dans d’autres elle concerne également la périphérie. Ainsi, parmi elles, figurent Bédarieux ou Castelnaudary, qui par ailleurs gagnent peu d'habitants dans leur périphérie. À Decazeville, la déprise démographique concerne la ville-centre comme le reste de l'aire urbaine. Dans les aires de Carcassonne, de Castres ou de Tarbes, les villes-centres se vident, en partie au profit de leurs banlieues et couronnes périurbaines. Dans le cas de Carcassonne, la périphérie est même très dynamique : la population y augmente de 1,5 % par an et l’ensemble de l’aire gagne ainsi de la population. Mais toutes ces villes-centres en déprise démographique connaissent une augmentation du nombre de logements vacants entre 2010 et 2015. L’évolution est parfois très forte, notamment dans les communes de Souillac, de Gourdon et de Vic-Fezensac, où elle dépasse les 10 % par an sur la période (figure 2). Pour plus de la moitié de ces villes-centres, la hausse de la vacance des logements s'accélère sur la période récente par rapport à 1999-2010, alors qu'elle s'essouffle dans près de la moitié d'entre elles.

Figure 2Vacance des logements et déprise démographique - Villes-centres où la population diminueÉvolution de la population et du nombre de logements vacants dans les villes-centres en Occitanie entre 2010 et 2015 (en %)

Vacance des logements et déprise démographique - Villes-centres où la population diminue
Libellé commune Évolution 2015/2010 (%)
Population Nombre de logements vacants
Lavelanet (09) - 1,0 + 0,5
Eauze (32) - 1,1 + 0,7
Carcassonne (11) - 0,6 + 1,3
Lacaune (81) - 0,7 + 1,3
Beaumont-de-Lomagne (82) - 0,6 + 2,0
Foix (09) - 0,4 + 2,6
Ganges (34) - 0,7 + 2,6
Condom (32) - 0,9 + 2,7
Fleurance (32) - 0,5 + 3,2
Cahors (46) - 0,9 + 3,4
Castres (81) - 0,4 + 3,6
Bédarieux (34) - 1,6 + 3,7
Marvejols (48) - 0,9 + 3,8
Tarbes (65) - 1,2 + 4,4
Saint-Chély-d'Apcher (48) - 0,8 + 4,8
Carmaux (81) - 1,3 + 5,0
Castelnaudary (11) - 1,4 + 5,2
Saint-Girons (09) - 0,5 + 5,2
Mirande (32) - 1,1 + 5,3
Villefranche-de-Rouergue (12) - 0,4 + 5,3
Decazeville (12) - 1,7 + 5,9
Langogne (48) - 0,8 + 6,3
Lodève (34) - 0,3 + 6,4
Lourdes (65) - 1,1 + 6,5
Saint-Céré (46) - 0,4 + 6,8
Pont-Saint-Esprit (30) - 0,3 + 7,5
Vic-en-Bigorre (65) - 0,9 + 8,8
Vic-Fezensac (32) - 0,9 + 10,7
Gourdon (46) - 1,4 + 10,8
Souillac (46) - 2,6 + 12,5
  • Champ : villes-centres des 50 aires d’Occitanie où au moins 10 % des logements sont vacants et où le nombre de logements vacants progresse entre 2010 et 2015
  • Source : Insee, recensements de la population 2010 et 2015

Figure 2Vacance des logements et déprise démographique - Villes-centres où la population diminueÉvolution de la population et du nombre de logements vacants dans les villes-centres en Occitanie entre 2010 et 2015 (en %)

  • Champ : villes-centres des 50 aires d’Occitanie où au moins 10 % des logements sont vacants et où le nombre de logements vacants progresse entre 2010 et 2015
  • Source : Insee, recensements de la population 2010 et 2015

Figure 3Vacance des logements et déprise démographique - Villes-centres où la population stagneÉvolution de la population et du nombre de logements vacants dans les villes-centres en Occitanie entre 2010 et 2015 (en %)

Vacance des logements et déprise démographique - Villes-centres où la population stagne
Libellé commune Évolution 2015/2010 (%)
Population Nombre de logements vacants
Uzès (30) 0,0 - 0,2
Le Vigan (30) - 0,2 + 1,8
Maubourguet (65) - 0,2 + 2,4
Limoux (11) + 0,2 + 2,6
Figeac (46) 0,0 + 4,0
Saint-Gaudens (31) + 0,1 + 4,5
Bagnols-sur-Cèze (30) 0,0 + 5,5
Beaucaire (30) + 0,2 + 5,6
Pézenas (34) - 0,2 + 5,6
Pamiers (09) - 0,1 + 7,0
Caussade (82) + 0,6 0,0
Graulhet (81) + 0,8 + 1,7
Valence (82) + 0,5 + 2,8
Auch (32) + 0,3 + 3,7
Montréjeau (31) + 0,6 + 4,1
Béziers (34) + 1,4 + 4,4
Castelsarrasin (82) + 1,7 + 4,8
Bessan (34) + 1,3 + 6,1
Lannemezan (65) + 0,3 + 6,5
Gramat (46) + 0,6 + 14,0
  • Champ : villes-centres des 50 aires d’Occitanie où au moins 10 % des logements sont vacants et où le nombre de logements vacants progresse entre 2010 et 2015
  • Source : Insee, recensements de la population 2010 et 2015

Figure 3Vacance des logements et déprise démographique - Villes-centres où la population stagneÉvolution de la population et du nombre de logements vacants dans les villes-centres en Occitanie entre 2010 et 2015 (en %)

  • Champ : villes-centres des 50 aires d’Occitanie où au moins 10 % des logements sont vacants et où le nombre de logements vacants progresse entre 2010 et 2015
  • Source : Insee, recensements de la population 2010 et 2015

Figure 4Vacance des logements et déprise démographique - Villes-centres où la population augmenteÉvolution de la population et du nombre de logements vacants dans les villes-centres en Occitanie entre 2010 et 2015 (en %)

Vacance des logements et déprise démographique - Villes-centres où la population augmente
Libellé commune Évolution 2015/2010 (%)
Population Nombre de logements vacants
Caussade (82) + 0,6 0,0
Graulhet (81) + 0,8 + 1,7
Valence (82) + 0,5 + 2,8
Auch (32) + 0,3 + 3,7
Montréjeau (31) + 0,6 + 4,1
Béziers (34) + 1,4 + 4,4
Castelsarrasin (82) + 1,7 + 4,8
Bessan (34) + 1,3 + 6,1
Lannemezan (65) + 0,3 + 6,5
Gramat (46) + 0,6 + 14,0
  • Champ : villes-centres des 50 aires d’Occitanie où au moins 10 % des logements sont vacants et où le nombre de logements vacants progresse entre 2010 et 2015
  • Source : Insee, recensements de la population 2010 et 2015

Figure 4Vacance des logements et déprise démographique - Villes-centres où la population augmenteÉvolution de la population et du nombre de logements vacants dans les villes-centres en Occitanie entre 2010 et 2015 (en %)

  • Champ : villes-centres des 50 aires d’Occitanie où au moins 10 % des logements sont vacants et où le nombre de logements vacants progresse entre 2010 et 2015
  • Source : Insee, recensements de la population 2010 et 2015

Le développement de la vacance ne touche pas seulement les villes-centres en déprise démographique. Elle concerne aussi 10 villes-centres où la population stagne (figure 3). La hausse du nombre de logements vacants atteint ainsi 7 % par an dans la commune de Pamiers et entre 5 et 6 % par an à Pézenas, Beaucaire et Bagnols-sur-Cèze, villes où la population reste stable.

Dans les 10 autres villes-centres où la vacance progresse, la population augmente (figure 4). C’est le cas de Castelsarrasin ou de Béziers, qui conjuguent une croissance de leur population de près de 2 % chaque année avec une augmentation du nombre des logements vacants. Au cœur de l’aire urbaine de Béziers, la ville-centre gagne ainsi 1 000 habitants chaque année entre 2010 et 2015, tandis que le nombre de logements vacants augmente de 4,4 % par an. Certains de ces logements, vétustes et coûteux à rénover, sont délaissés au profit de logements neufs, comme le montrent les nombreux programmes immobiliers en cours de réalisation dans une commune suffisamment étendue pour les accueillir.

Ainsi, les dynamiques démographiques n’expliquent qu’en partie l’évolution de la vacance. D’autres facteurs, qui souvent se combinent entre eux, y contribuent également : perte d’attractivité d’un territoire, vacance frictionnelle liée à des délais de location ou de vente, attrait pour la construction neuve plus confortable aux dépens des constructions anciennes, prix de l’immobilier, logements non soumis à la location ou à la vente par choix de leurs propriétaires…

« Action cœur de ville » : redynamiser les villes en difficulté

De nombreuses petites villes et villes moyennes ont aujourd’hui du mal à jouer un rôle moteur au sein même de leur aire d’influence, à un échelon pourtant essentiel en région, entre les espaces ruraux et les grandes métropoles. Les facteurs sont multiples et variés : des logements souvent anciens se vident, des commerces en centre-ville ferment, ou encore l’économie locale se grippe et des fractures sociales peuvent apparaître.

En Occitanie, 25 communes ont été sélectionnées dans le cadre du programme « Action cœur de ville », lancé début 2018 par le ministère de la Cohésion des territoires, avec l’objectif de redynamiser les centres-villes. Parmi les 50 aires analysées dans cette étude, particulièrement concernées par le phénomène de la vacance des logements, les villes-centres de 12 d’entre elles font partie de ce programme : Auch, Bagnols-sur-Cèze, Béziers, Cahors, Figeac, Carcassonne, Castres, Foix, Pamiers, Lourdes, Tarbes et Villefranche-de-Rouergue.

Décomposition de la croissance de logements

L’évolution du nombre de logements d’un territoire dépend de l’évolution des logements vacants, des résidences secondaires ou occasionnelles et des résidences principales. L’évolution des résidences principales est décomposée en deux effets. Un effet dû à la croissance démographique qui permet de savoir quel aurait été le nombre de logements supplémentaires nécessaires pour loger les nouveaux habitants si la taille moyenne des ménages était restée inchangée. Un effet dû aux évolutions des comportements de cohabitation qui permet de savoir quel serait le volume de logements supplémentaires nécessaires pour absorber la baisse de la taille moyenne des ménages à nombre d’habitants constants.

Définitions


Un logement ou logement ordinaire, est défini du point de vue de son utilisation. C'est un local utilisé pour l'habitation qui doit être :

  • séparé, c'est-à-dire complètement fermé par des murs et cloisons, sans communication avec un autre local si ce n'est par les parties communes de l'immeuble (couloir, escalier, vestibule, etc.) ;
  • indépendant, à savoir ayant une entrée d'où l'on a directement accès sur l'extérieur ou les parties communes de l'immeuble, sans devoir traverser un autre local.

Certains logements ayant des caractéristiques particulières, font aussi partie des logements au sens de l'Insee : les logements-foyers pour personnes âgées, les chambres meublées, les habitations précaires ou de fortune (caravanes, mobile home, etc.). Les locaux d'habitation (résidences offrant des services spécifiques) relevant d'une même autorité gestionnaire et dont les habitants partagent à titre habituel un mode de vie commun (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées, etc.) ne sont pas considérés comme des logements ordinaires.


Résidence principale : logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.


Logement vacant : logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants :

  • proposé à la vente ou à la location ;
  • déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ;
  • en attente de règlement de succession ;
  • gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc).

Résidence secondaire : logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Sont aussi comptabilisés les logements meublés (et ayant une cuisine) ouvert à la location pour des séjours touristiques, situés dans les résidences hôtelières et plus rarement dans les gîtes, ainsi que les mobile- homes fixes dans les campings ouverts à l’année.


Logement occasionnel : logement ordinaire utilisé occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille). La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.


Unité urbaine : commune ou ensemble de communes présentant une zone de bâti continu qui compte au moins 2 000 habitants.


Aire urbaine ou grande aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un grand pôle, et par des communes rurales ou unités urbaines dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.


Grand pôle : unité urbaine de 10 000 emplois ou plus qui anime une grande aire urbaine suivant le zonage en aire urbaine de 2010. Les communes qui le composent sont soit ville-centre, soit banlieue. On distingue également des moyens pôles (unités urbaines de 5 000 à moins de 10 000 emplois) et des petits pôles (unités urbaines de 1 500 à moins de 5 000 emplois).


Ville-centre : unité urbaine multicommunale (ou agglomération multicommunale). Si une commune abrite plus de 50 % de la population de l’unité urbaine, elle est seule ville-centre. Sinon, toutes les communes dont la population dépasse de 50 % celle de la commune la plus peuplée, ainsi que cette dernière, sont villes-centre. Les communes urbaines qui ne sont pas villes-centre constituent la banlieue de l’agglomération multicommunale.


Couronnes des grands pôles : elles correspondent aux communes rurales ou unités urbaines non comprises dans les grands pôles, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans une ou plusieurs grandes aires urbaines. Les autres couronnes regroupent les communes ne faisant pas partie des couronnes des grands pôles dont au moins 40 % des actifs ayant un emploi travaillent dans une ou plusieurs aires.


Communes isolées hors influence des pôles : communes n’appartenant pas à un pôle ou à une couronne.


Zone tendue : fixées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, les zones tendues sont les unités urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Elles regroupent 28 unités urbaines de métropole : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

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