Les grandes aires urbaines dynamisent le parc de logements

Au travers de ce vaste territoire de 72 700 km², l'Occitanie abrite 3,4 millions de logements en 2013, soit une densité moyenne de 46 logements au km². Au sein des aires urbaines (définitions), les écarts entre les différents territoires sont très importants, de 588 logements/km² dans les villes-centres des grands pôles urbains, à 180 dans leurs banlieues et 41 dans leurs couronnes.

Cette densité moyenne plus faible qu'en métropole (62 logements au km²) trouve son origine dans la présence à la fois d'un réseau important de moyennes et petites villes et de vastes territoires ruraux et montagneux. Alors qu'en France métropolitaine les grandes aires urbaines concentrent 73 % des logements, celles d'Occitanie n'en comptent que 62 % (figure 1). De fait, les moyennes et petites aires regroupent 14 % des logements dans la région (9 % en France métropolitaine) et les communes isolées hors influence des pôles 12 % (7 % en métropole).

Au cœur des grandes aires urbaines, l'Occitanie se distingue également avec des villes-centres qui concentrent un peu plus de logements qu'en moyenne métropolitaine, mais surtout des banlieues moins développées. Celles-ci ne regroupent que 14 % du parc régional contre 30 % en France métropolitaine.

Une bonne partie des logements se situent dans le sillage de l'agglomération toulousaine, qui étend son influence sur l'une des plus vastes couronnes périurbaines de France : l'aire urbaine de Toulouse dans son ensemble concentre à elle seule 19 % du parc occitan de logements. Le long du littoral méditerranéen, les trois grandes aires urbaines de Montpellier, Perpignan et Nîmes regroupent aussi beaucoup de logements : 18 % du parc.

Entre 2008 et 2013, l'Occitanie gagne 232 100 logements, soit une hausse annuelle moyenne de 1,4 %. Cette croissance exceptionnelle, plus soutenue que celle de la France métropolitaine (+ 1,1 % par an), se retrouve surtout dans les grandes aires urbaines (+ 1,6 %) et en particulier dans les couronnes des grands pôles (+ 1,8 %) (définitions). La croissance est la plus forte dans les deux principales aires de la région, celle de Toulouse dont le nombre de logements progresse de 2,1 % par an et celle de Montpellier avec une croissance annuelle de 1,9 %. Ainsi 39 % de la croissance totale du parc régional repose sur ces deux grandes aires métropolitaines.

L'augmentation de la population en Occitanie est le principal moteur du développement du parc de logements : 51 % de l'essor entre 2008 et 2013 s'explique uniquement par le dynamisme démographique (figure 2), contre 39 % en moyenne en France métropolitaine. La baisse du nombre de personnes par logement, due au vieillissement de la population et aux changements de mode de cohabitation (vie en couple plus tardive, séparations plus fréquentes…), est à l'origine de 21 % des nouveaux logements de la région, contribution inférieure à celle de la France métropolitaine (28 %). Sur 100 logements supplémentaires, 72 sont des résidences principales, 22 des logements vacants et 6 des résidences secondaires ou logements occasionnels (définitions).

En 2013, 2,6 millions de logements sont des résidences principales en Occitanie. Le parc de résidences principales progresse bien plus vite que celui de France métropolitaine (+ 1,3 % contre + 0,9 % par an), tandis que les logements vacants et les résidences secondaires évoluent au même rythme.

Parmi les résidences principales, 36 % sont des appartements, alors qu'en moyenne en France métropolitaine cette part atteint 43 %. Cependant cet habitat collectif se développe rapidement dans la région entre 2008 et 2013 (+ 1,7 % par an en moyenne), plus vite que les maisons individuelles (+ 1,2 %). En moyenne en France métropolitaine, les deux types de logement évoluent au même rythme.

La croissance du nombre de résidences principales diffère selon le type de territoire. L'évolution est particulièrement forte dans les espaces très urbanisés qui attirent beaucoup de nouvelles populations. Dans les grandes aires urbaines, la croissance annuelle moyenne du parc est de 1,5 %. Mais c'est surtout dans les couronnes de ces grands pôles, en lien avec le fort dynamisme démographique, que les résidences principales progressent le plus : entre 2008 et 2013, leur nombre augmente de 2,1 % par an (figure 3). Dans toutes les grandes aires de la région, l'évolution du parc est toujours plus forte dans la couronne que dans le pôle urbain. C'est notamment le cas pour Toulouse et Nîmes, dont le nombre de résidences principales s'accroît de 1,8 % par an dans le pôle, mais de respectivement 2,2 % et 2,4 % dans la couronne. Montpellier se distingue des autres grandes aires urbaines avec une croissance aussi forte dans le pôle urbain que dans la couronne. Perpignan, quatrième grande aire urbaine de la région (dépassant les 100 000 résidences principales), est un peu moins dynamique mais sa croissance atteint tout de même 1,3 % par an, compte tenu d'un apport migratoire très important. À elles seules, ces quatre grandes aires urbaines contribuent à plus de la moitié (56 %) de la croissance du parc de résidences principales de la région.

Dans les autres territoires de la région, le parc de résidences principales progresse moins vite que dans les grandes aires urbaines, hormis pour les communes multipolarisées de ces grandes aires qui profitent de leur dynamisme : la hausse du parc atteint 1,7 % pour l'ensemble de ces communes sous l'influence de plusieurs grands pôles urbains.

Les petites et moyennes aires connaissent une croissance bien moins soutenue (+ 0,8 % par an), mais toujours avec la même caractéristique d'une couronne plus dynamique que le pôle. C'est dans les communes isolées, le plus souvent rurales, que la progression du parc de résidences principales est la plus faible, en moyenne de 0,5 % par an.

La forte attractivité résidentielle de la région engendre de nouveaux besoins en logements et le parc locatif privé joue un rôle important dans l'accueil de ces nouveaux arrivants. En effet, parmi les ménages qui ne résidaient pas dans la région un an auparavant, 56 % d'entre eux sont locataires d'un logement loué vide du parc privé, alors que cette part n'est que de 25 % pour les ménages habitant déjà la région. Au final, le nombre de ménages locataires d'un logement loué vide du privé (700 000 ménages) progresse de 1,4 % par an entre 2008 et 2013 en Occitanie (figure 4), soit une hausse bien plus soutenue qu'en France métropolitaine (+ 0,8 %).

Dans le même temps, les ménages propriétaires de leur logement sont de plus en plus nombreux : ils sont 1,5 million en Occitanie en 2013, en progression de 1,3 % par an en moyenne depuis 2008 (+ 1,0 % en France métropolitaine).

Les propriétaires représentent 60 % des occupants des résidences principales de la région en 2008 comme en 2013. En France métropolitaine cette part est inférieure (58 %).

Comme en France métropolitaine, le parc locatif privé en Occitanie se développe fortement dans les couronnes des grands pôles urbains (+ 2,5 % par an entre 2008 et 2013), mais contrairement à la France métropolitaine, il progresse également de façon importante au sein même de ces grands pôles (+ 1,2 % contre + 0,6 %).

Dans les grands pôles de la région, le nombre de propriétaires augmente au même rythme que celui des locataires du privé. Dans leurs couronnes, la croissance du nombre de propriétaires est forte (+ 1,9 % par an) mais reste néanmoins inférieure à celle des locataires du privé. Dans ces couronnes, les propriétaires représentent 73 % des occupants des résidences principales en 2013.

Parmi les quatre grandes aires de la région, la croissance du parc locatif privé est très importante à Montpellier et Nîmes, où elle dépasse 2 % par an, ainsi qu'à Perpignan (+ 1,6 %) ; elle est moindre à Toulouse (+ 1,0 %).

Le nombre de propriétaires progresse également dans ces quatre aires urbaines, mais de façon un peu moins soutenue que celui des locataires du privé, hormis dans celle de Toulouse où les propriétaires progressent davantage (+ 2,0 % par an).

Conséquence du fort dynamisme démographique et de son impact sur la croissance des résidences principales, le parc occitan de logements est relativement récent. En effet, 29 % des résidences principales de la région ont été construites après 1990 ¹ , contre seulement 22 % en moyenne en France métropolitaine.

Ces logements récents se situent surtout dans les banlieues des grands pôles de la région (38 %) et dans leurs couronnes (36 %), espaces où la croissance démographique est la plus forte.

Dans les grandes aires de Toulouse et de Montpellier, les logements récents sont très présents. Dans la ville-centre de Toulouse, 30 % des résidences principales ont été construites après 1990 et 28 % dans celle de Montpellier. Dans la banlieue toulousaine, les logements récents représentent 43 % des résidences principales, soit un peu plus que dans la banlieue montpelliéraine (41 %). Les couronnes de ces deux pôles sont aussi très bien dotées en logements récents : 40 % dans la couronne de Toulouse et 37 % dans celle de Montpellier.

¹ Parmi les résidences recensées en 2013 et construites avant 2011.