Insee Flash Provence-Alpes-Côte d'AzurDepuis 25 ans, 30 000 logements supplémentaires chaque année

Jean-Jacques Arrighi, Insee

Au 1er janvier 2015, trois millions de logements sont disponibles en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Trois quarts d’entre eux sont occupés toute l’année au titre de résidence principale. Le rythme d’accroissement du parc de logements est assez stable : autour de 30 000 par an depuis 1990.

L’accroissement du nombre de résidences principales est imputable pour moitié à la baisse de la taille des ménages.

Les résidences secondaires sont très nombreuses dans la région, surtout dans le Var, les Alpes-Maritimes et les départements alpins, mais c’est surtout dans le Vaucluse et dans les Bouches-du Rhône que la croissance actuelle est soutenue. Rares sur la Côte d’Azur, les logements vacants sont beaucoup plus présents dans les petites villes de l’arrière-pays.

Jean-Jacques Arrighi, Insee
Insee Flash Provence-Alpes-Côte d'Azur  No 42 - Juin 2018

Depuis 25 ans, 30 000 logements supplémentaires chaque année

Pour un peu plus de cinq millions d’habitants, Provence-Alpes-Côte d’Azur compte 3 014 000 logements au 1er janvier 2015. Trois logements sur quatre (2 252 000) sont des « résidences principales », ils sont habités de façon habituelle par leurs occupants, 533 000 sont utilisés temporairement par des propriétaires ou par des locataires comme « résidence secondaire » ou « logement occasionnel » et 229 000 logements sont inoccupés : ils sont « vacants ». Depuis 25 ans, l’accroissement du nombre de logements est de l’ordre de 30 000 par an. Un peu plus lent entre 1990 et 1999 (28 000), il a été plus soutenu entre 1999 et 2010 (34 000) période de forte hausse du marché immobilier (figure 1).

Figure 1740 000 logements supplémentaires en 25 ansNombre de résidences principales, résidences secondaires et logements vacants entre 1990 et 2015

740 000 logements supplémentaires en 25 ans
résidences principales résidences secondaires logements vacants
1990 1 694 462 396 988 177 775
1999 1 897 665 432 993 190 115
2010 2 161 998 494 442 203 997
2015 2 251 982 532 893 229 040
  • Source : Insee, recensements de la population

Figure 1740 000 logements supplémentaires en 25 ansNombre de résidences principales, résidences secondaires et logements vacants entre 1990 et 2015

  • Source : Insee, recensements de la population

Une résidence principale supplémentaire sur deux liée à la diminution de la taille des ménages

Sur les 25 dernières années, le nombre de résidences principales a augmenté de 1,1 % par an, deux fois plus vite que la population résidente.

Au-delà de l’hébergement des nouveaux habitants, l’augmentation du nombre de résidences principales répond aux besoins induits par l’évolution de la structure de la population et des modes de vie. D’une part, le nombre de ménages d’une ou deux personnes augmente du fait du vieillissement de la population. D’autre part, la taille moyenne des ménages plus jeunes diminue, du fait des cohabitations plus rares entre les générations, des installations plus tardives et des séparations plus fréquentes au sein des couples.

À l’exception de la Guyane et de la Réunion, le nombre moyen d’occupants d’une résidence principale est peu différent d’une région à l’autre, autour de 2,22 personnes par logement au 1er janvier 2015. Il est un peu plus élevé dans les Hauts-de-France ou en Île-de-France, un peu moins en Provence-Alpes-Côte d’Azur (2,17), en Occitanie ou en Bourgogne-Franche-Comté. Depuis 1990, ce nombre a diminué de façon parallèle dans toutes les régions métropolitaines.

En Provence-Alpes-Côte d’Azur, ce mouvement de desserrement des ménages tend actuellement à ralentir. Il reste néanmoins un facteur très important de la demande de logements. Si la taille des ménages n’avait pas varié, l’augmentation du nombre de résidences principales aurait été deux fois moindre.

Près d’un logement sur cinq est une résidence secondaire

À l’exception de la Corse, où plus d’un logement sur trois est une résidence secondaire ou occasionnelle, Provence-Alpes-Côte d’Azur est la région française où cet usage est le plus fréquent au sein du parc immobilier : 17,7 % des logements sont utilisés à ce titre au 1er janvier 2015, presque le double de la moyenne nationale (9,5 %). On compte une résidence secondaire pour deux logements dans les Hautes-Alpes (45 %), une pour trois dans les Alpes-de-Haute-Provence et une sur quatre dans les Alpes-Maritimes et dans le Var ; ces deux derniers départements abritent néanmoins 69 % du parc régional (366 000 résidences secondaires). Dans certaines agglomérations urbaines de la Côte d’Azur ou des Alpes, le parc se compose en majorité de résidences secondaires : à plus de 60 % à Saint-Tropez, Bormes-les-Mimosas, Cavalaire-sur-Mer et Sainte-Maxime, autour de 50 % à Briançon et Barcelonnette. De même, sur les 633 000 logements de Nice, 133 000 sont des résidences secondaires. Sur la Côte d’Azur, il s’agit le plus souvent d’appartements qui peuvent êtres loués sur de courtes périodes.

Une prégnance touristique aussi forte ne se retrouve pas dans le Vaucluse ou dans les Bouches-du-Rhône. En dépit d’espaces touristiques réputés comme les Alpilles, le Luberon ou la Camargue et de manifestations culturelles majeures comme le festival d’Avignon, le festival d’art lyrique d’Aix ou celui de la photographie à Arles, la part des résidences secondaires dans les logements y reste même inférieure à la moyenne nationale. Néanmoins, la place des résidences secondaires s’accroît actuellement très rapidement dans ces deux départements. Dans le sillage du tourisme culturel de court séjour, c’est au cœur des grandes villes que la progression des logements touristiques est la plus vigoureuse : + 11 % à Marseille entre 2010 et 2015, + 7 % à Avignon. Ce mouvement s’observe aussi dans toute l’Île-de-France, à Toulouse, à Lyon, à Lille, à Strasbourg, à Nancy… L’essor actuel des logements proposés via des plateformes internet, loués de façon ponctuelle alors qu’ils étaient occupés auparavant de manière permanente, participe à cette évolution.

De nombreux logements vacants dans les villes moyennes, à Nice et Avignon

Au 1er janvier 2015, 7,6 % des logements existants en Provence-Alpes-Côte d’Azur ne sont pas occupés. Ils peuvent être en attente de locataires, temporairement gelés dans le cadre de successions ou de mutations. Plus souvent, ils sont inadaptés. Du fait de leurs caractéristiques ou de leur localisation, ils ne peuvent répondre à aucune demande solvable résidentielle ou touristique et restent donc vacants (figure 2).

Dans le contexte actuel de moindre dynamisme démographique, le maintien du rythme relativement constant des constructions nouvelles et des réhabilitations s’accompagne d’une augmentation du nombre de logements vacants. En Provence-Alpes-Côte d’Azur, celui-ci a progressé de 2,3 % par an entre 2010 et 2015, une hausse beaucoup plus rapide qu’entre 1999 et 2010 (+ 0,6 % par an) ou qu’entre 1990 et 1999 (+ 0,8 %). Pour autant, hormis la Corse, c’est la progression la plus faible de toutes les régions françaises. Contrairement à d’autres régions comme la Bretagne ou la Normandie, la part des logements vacants dans la région reste relativement stable entre 1990 (7,8 %) et 2015 (7,6 %).

En général, dans les villages et bourgs isolés peu soumis à l’influence des villes, la part des logements vacants est faible (6,2 %). Elle est un peu plus élevée dans les banlieues urbaines des grandes agglomérations comme dans les couronnes périurbaines et dans les petites villes. Ce sont les villes centres des grandes agglomérations qui sont le plus affectées (9,6 % des logements). Néanmoins, cette catégorisation des communes dissimule des situations très contrastées en Provence-Alpes-Côte d’Azur : vacance plutôt faible à Marseille et Toulon (7,6 %) mais très élevée à Nice (13,6 %) et Avignon (14,6 %) ; vacance très réduite dans les agglomérations sous forte pression touristique (Bormes-les-Mimosas, Cavalaire-sur-Mer, Sainte-Maxime, Saint-Tropez) mais plus préoccupante dans les petites villes de l’arrière-pays comme Apt, Valréas, Bollène, Digne-les-Bains, Draguignan, Brignoles, Sisteron, Cavaillon, Carpentras, Orange. La vacance des logements ne s’explique pas toujours par l’évolution de la population, comme en témoigne la démographie très dynamique des zones de Brignoles, Draguignan ou Cavaillon. Dans ces cas, la vacance relève de la déshérence des centres anciens (problèmes d’accessibilité, de stationnement, de confort et d’isolation des logements). Ces communes font partie des 13 communes de Provence-Alpes-Côte d’Azur bénéficiaires, comme 209 autres en France, du plan national de revitalisation « Action cœur de ville ».

Figure 2La vacance des logements est faible sur le littoral, forte dans le Vaucluse et le Haut-VarPart de logements vacants en 2015, par commune

La vacance des logements est faible sur le littoral, forte dans le Vaucluse et le Haut-Var
Code département Département Commune Part
84 Vaucluse Avignon 14,61
04 Alpes-de-Haute-Provence Digne-les-Bains 14,15
83 Var Brignoles 14,02
06 Alpes-Maritimes Nice 13,56
04 Alpes-de-Haute-Provence Manosque 13,54
84 Vaucluse Bollène 13,10
13 Bouches-du-Rhône Tarascon 12,69
83 Var Draguignan 11,89
84 Vaucluse Carpentras 11,81
84 Vaucluse Apt 11,78
83 Var Cogolin 10,63
84 Vaucluse Cavaillon 10,43
13 Bouches-du-Rhône Châteaurenard 10,33
13 Bouches-du-Rhône Salon-de-Provence 9,74
06 Alpes-Maritimes Grasse 9,67
06 Alpes-Maritimes Saint-Laurent-du-Var 9,57
83 Var Le Luc 9,54
84 Vaucluse Orange 9,47
13 Bouches-du-Rhône Aix-en-Provence 9,42
06 Alpes-Maritimes Vallauris 9,41
83 Var La Seyne-sur-Mer 9,28
83 Var Cuers 9,04
84 Vaucluse Sorgues 8,81
13 Bouches-du-Rhône Aubagne 8,56
06 Alpes-Maritimes Menton 8,37
84 Vaucluse L'Isle-sur-la-Sorgue 8,32
84 Vaucluse Pertuis 8,23
05 Hautes-Alpes Gap 8,06
13 Bouches-du-Rhône Arles 7,78
06 Alpes-Maritimes Vence 7,71
83 Var Toulon 7,68
05 Hautes-Alpes Briançon 7,66
13 Bouches-du-Rhône Marseille 7,62
13 Bouches-du-Rhône Gardanne 7,61
83 Var Hyères 7,52
84 Vaucluse Monteux 7,36
83 Var Solliès-Pont 7,30
83 Var Vidauban 7,11
13 Bouches-du-Rhône Miramas 7,05
13 Bouches-du-Rhône La Ciotat 6,81
06 Alpes-Maritimes Villeneuve-Loubet 6,69
13 Bouches-du-Rhône Marignane 6,63
84 Vaucluse Le Pontet 6,63
06 Alpes-Maritimes La Trinité 6,45
83 Var Saint-Maximin-la-Sainte-Baume 6,30
13 Bouches-du-Rhône Pélissanne 6,26
83 Var Ollioules 6,22
06 Alpes-Maritimes Valbonne 6,20
06 Alpes-Maritimes Antibes 6,16
13 Bouches-du-Rhône Berre-l'Étang 6,14
13 Bouches-du-Rhône Port-de-Bouc 6,01
06 Alpes-Maritimes Cagnes-sur-Mer 5,98
83 Var Sanary-sur-Mer 5,86
13 Bouches-du-Rhône Istres 5,73
13 Bouches-du-Rhône Trets 5,67
13 Bouches-du-Rhône Septèmes-les-Vallons 5,46
13 Bouches-du-Rhône Martigues 5,43
13 Bouches-du-Rhône Vitrolles 5,36
06 Alpes-Maritimes Mougins 5,36
13 Bouches-du-Rhône Auriol 5,35
13 Bouches-du-Rhône Saint-Martin-de-Crau 5,22
83 Var La Valette-du-Var 5,20
06 Alpes-Maritimes Mandelieu-la-Napoule 5,17
06 Alpes-Maritimes Carros 5,08
83 Var La Garde 4,96
06 Alpes-Maritimes Roquebrune-Cap-Martin 4,80
13 Bouches-du-Rhône Fos-sur-Mer 4,76
83 Var Six-Fours-les-Plages 4,66
13 Bouches-du-Rhône Plan-de-Cuques 4,65
83 Var Le Pradet 4,53
13 Bouches-du-Rhône Les Pennes-Mirabeau 4,47
83 Var La Crau 4,29
84 Vaucluse Vedène 4,26
13 Bouches-du-Rhône Rognac 4,10
13 Bouches-du-Rhône Allauch 3,96
83 Var Fréjus 3,68
83 Var Saint-Raphaël 3,65
06 Alpes-Maritimes Cannes 3,63
06 Alpes-Maritimes Le Cannet 3,52
13 Bouches-du-Rhône Bouc-Bel-Air 3,42
83 Var Roquebrune-sur-Argens 3,18
13 Bouches-du-Rhône Châteauneuf-les-Martigues 2,84
83 Var Sainte-Maxime 2,83
83 Var Saint-Cyr-sur-Mer 1,35
06 Alpes-Maritimes Beausoleil 0,31
83 Var La Londe-les-Maures 0,15
  • Note : l’indicateur représenté ici n’est pas infra-communal ; il est calculé à l’échelle des communes. Les carreaux gris sont inhabités et permettent de retirer de la représentation les zones où l’analyse est sans objet.
  • Source : Insee, recensement de la population 2015

Figure 2La vacance des logements est faible sur le littoral, forte dans le Vaucluse et le Haut-VarPart de logements vacants en 2015, par commune

en %
  • Note : l’indicateur représenté ici n’est pas infra-communal ; il est calculé à l’échelle des communes. Les carreaux gris sont inhabités et permettent de retirer de la représentation les zones où l’analyse est sans objet.
  • Source : Insee, recensement de la population 2015

Décomposition de la croissance de logements

L’évolution du nombre de logements d’un territoire dépend de l’évolution des logements vacants, des résidences secondaires ou occasionnelles et des résidences principales.

L’évolution des résidences principales est décomposée en deux effets :

  • un effet dû à la croissance démographique qui permet de savoir quel aurait été le nombre de logements supplémentaires nécessaires pour loger les nouveaux habitants si la taille moyenne des ménages était restée inchangée ;
  • un effet dû aux évolutions des comportements de cohabitation qui permet de savoir quel serait le volume de logements supplémentaires nécessaires pour absorber la baisse de la taille moyenne des ménages à nombre d’habitants constants.

Définitions


Un logement ou logement ordinaire, est défini du point de vue de son utilisation. C'est un local utilisé pour l'habitation qui doit être :

  • séparé, c'est-à-dire complètement fermé par des murs et cloisons, sans communication avec un autre local si ce n'est par les parties communes de l'immeuble (couloir, escalier, vestibule, etc.) ;
  • indépendant, à savoir ayant une entrée d'où l'on a directement accès sur l'extérieur ou les parties communes de l'immeuble, sans devoir traverser un autre local.

Certains logements ayant des caractéristiques particulières, font aussi partie des logements au sens de l'Insee : les logements-foyers pour personnes âgées, les chambres meublées, les habitations précaires ou de fortune (caravanes, mobile home, etc.). Les locaux d'habitation (résidences offrant des services spécifiques) relevant d'une même autorité gestionnaire et dont les habitants partagent à titre habituel un mode de vie commun (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées, etc.) ne sont pas considérés comme des logements ordinaires.
Résidence principale : logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.
Logement vacant :logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants – proposé à la vente ou à la location ; déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ; en attente de règlement de succession ; gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc).
Résidence secondaire : logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Sont aussi comptabilisés les logements meublés (et ayant une cuisine) ouvert à la location pour des séjours touristiques, situés dans les résidences hôtelières et plus rarement dans les gîtes, ainsi que les mobile- homes fixes dans les campings ouverts à l’année.
Logement occasionnel : logement ordinaire utilisé occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille). La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.


Unité urbaine : commune ou ensemble de communes présentant une zone de bâti continu qui compte au moins 2 000 habitants.
Aire urbaine ou grande aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un grand pôle, et par des communes rurales ou unités urbaines dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.
Grand pôle : unité urbaine de 10 000 emplois ou plus qui anime une grande aire urbaine suivant le zonage en aire urbaine de 2010. Les communes qui le composent sont soit ville-centre, soit banlieue. On distingue également des moyens pôles (unités urbaines de 5 000 à moins de 10 000 emplois) et des petits pôles (unités urbaines de 1 500 à moins de 5 000 emplois).
Ville-centre : unité urbaine multicommunale (ou agglomération multicommunale). Si une commune abrite plus de 50 % de la population de l’unité urbaine, elle est seule ville-centre. Sinon, toutes les communes dont la population dépasse de 50 % celle de la commune la plus peuplée, ainsi que cette dernière, sont villes-centre. Les communes urbaines qui ne sont pas villes-centre constituent la banlieue de l’agglomération multicommunale.
Couronnes des grands pôles : elles correspondent aux communes rurales ou unités urbaines non comprises dans les grands pôles, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans une ou plusieurs grandes aires urbaines. Les autres couronnes regroupent les communes ne faisant pas partie des couronnes des grands pôles dont au moins 40 % des actifs ayant un emploi travaillent dans une ou plusieurs aires.
Communes isolées hors influence des pôles : communes n’appartenant pas à un pôle ou à une couronne.
Zone tendue : fixées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, les zones tendues sont les unités urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Elles regroupent 28 unités urbaines de métropole : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Pour en savoir plus

Vallès V., « 374 000 logements supplémentaires chaque année entre 2010 et 2015 - La vacance résidentielle s'accentue », Insee Première n° 1700, juin 2018.

Pougnard J., Samyn S., « Les premiers occupants de logements récents habitaient déjà à proximité » Insee Analyses Provence-Alpes-Côte d’Azurn° 56, décembre 2017