Les premiers occupants de logements récents habitaient déjà à proximité

Accéder à un logement plus grand ou plus petit, à un meilleur cadre de vie, se séparer, prendre son indépendance, devenir propriétaire, les motifs de déménagement sont multiples. Les ménages choisissent dès lors de s’installer dans un logement préexistant ou bien dans un logement achevé au cours de l’année précédente et dont ils seront les premiers occupants (source et méthode). Cette dernière catégorie de logements représente en Provence-Alpes-Côte d’Azur 1 % des résidences principales.

Présents sur tout le territoire, les logements récents ne sont pas uniformément répartis. Ils sont plus fréquents autour des grandes villes et dans quelques villes « moyennes » comme Manosque, Draguignan ou encore Le Luc (figure 1).

Les logements construits récemment sont principalement occupés par des personnes provenant de la même commune ou des environs proches. Avant de déménager, 82 % des premiers habitants des logements récents résidaient déjà dans la même intercommunalité, dont 63 % dans la même commune (figure 2). Cette proportion est plus faible si l’on considère l’ensemble des personnes qui ont emménagé dans la région, vers un logement ancien ou récent (48 %). Ainsi, la construction de nouveaux logements dans une commune n’est pas nécessairement synonyme d’arrivées de nouveaux habitants.

Très peu d’occupants des logements récents viennent d’une autre région : 6 % contre 15 % pour l’ensemble des emménagements. Cela peut être lié aux délais de livraison d’un logement neuf qui imposent une installation préalable dans la région. Une meilleure connaissance du marché local du neuf par les habitants de la commune peut aussi expliquer ce phénomène. Ces nouveaux arrivants en Provence-Alpes-Côte d’Azur sont principalement originaires d’Île-de-France, d’Occitanie et d’Auvergne-Rhône-Alpes. Presque deux tiers d’entre eux s’installent dans les agglomérations d’Aix-Marseille, Nice, Toulon et Avignon.

Les logements récents sont surtout occupés par des adultes entre 25 et 39 ans et des enfants de moins de 12 ans. Ces tranches d’âge représentent 54 % des occupants de logements récents alors qu’elles ne comptent que pour 31 % de la population régionale (figure 3). Elles correspondent aux jeunes actifs accompagnés ou non de jeunes enfants, population la plus mobile. La spécificité des emménagements vers les logements récents réside dans la proportion plus grande d’enfants de moins de 12 ans. Ces derniers forment 20 % des premiers occupants de logements récents contre 15 % de l’ensemble des personnes ayant emménagé. À l’inverse, les personnes de 50 ans ou plus, qui sont moins mobiles, emménagent plus rarement dans un logement récent : 16 % alors qu’ils représentent 41 % des habitants de la région.

Les couples avec enfants sont ainsi proportionnellement plus nombreux dans les logements récents (27 % contre 16 % de tous les ménages qui ont emménagé dans la région). En revanche, les familles monoparentales n’emménagent pas plus souvent dans le récent que dans l’ancien (10 % des ménages).

Les logements récemment construits accueillent proportionnellement plus de salariés et moins de retraités. La part des ménages avec au moins un salarié est de 78 % dans les logements récents, contre 70 % pour l’ensemble des emménagements. Les ménages composés de chômeurs ou ayant de faibles revenus sont, quant à eux, proportionnellement moins nombreux que dans l’ensemble des emménagements (8 % contre 13 %).

Un peu moins de la moitié des ménages s’installant dans un logement récent en sont propriétaires : 23 % étaient déjà propriétaires de leur résidence antérieure et 23 % le sont devenus. Cet accès à la propriété est bien plus fréquent que pour l’ensemble des emménagements tous types de logements confondus (17 %). De plus, à l’image d’autres régions très urbanisées comme l’Île-de-France et les Hauts-de-France, la part des accès à la propriété dans le neuf est moins importante dans la région qu’au niveau national (28 %).

Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, l’accès à la propriété intervient le plus souvent entre 30 et 49 ans et concerne fréquemment des couples avec enfants. C’est plus rare pour les ménages composés d’un adulte vivant seul avec ou sans enfants, surtout s’il s’agit d’une femme. Celles qui élèvent seules leurs enfants accèdent ainsi moins souvent à la propriété dans le neuf que les hommes (13 % contre 19 %).

Les ménages accèdent plus souvent à la propriété dans le neuf là où le foncier est disponible et à prix abordable. Il peut s’agir de zones périurbaines ou de communes abritant de grands espaces industriels, mais aussi de communes où le niveau de vie de la population est relativement faible. L’accès à la propriété est également très marqué dans quelques zones du littoral (figure 4). Dans le premier cas, les ménages achètent surtout des maisons, dans le second des appartements.

Globalement, 62 % des ménages qui deviennent propriétaires dans le parc récent achètent une maison, contre 50 % dans l’ensemble des emménagements. Les achats de maisons neuves sont particulièrement fréquents dans les zones périurbaines de Vaucluse et du Var, notamment à Carpentras et Cuers, ainsi qu’à Arles, Fos-sur-Mer et Port-de-Bouc. Ils concernent également les accès à la propriété dans les zones rurales.

De l’autre côté, 38 % des accédants achètent un appartement récemment construit. Quatre zones urbaines sur le littoral sont particulièrement concernées : certains arrondissements au nord de Marseille (12^e, 13^e et 14^e), Fréjus – Saint-Raphaël, Antibes et enfin Menton.

Les ménages locataires du parc privé et du parc social sont toutefois majoritaires dans les logements récents (54 %), tout particulièrement dans les grandes agglomérations de la région et dans leur périphérie proche. Dans les espaces de moindre densité, les propriétaires occupants, déjà majoritaires dans l’ensemble du parc, le sont davantage dans les logements récents.

Si les locataires de logements récents vivent majoritairement en appartement, 16 % d’entre eux occupent une maison. Ces situations sont fréquentes en périphérie d’Avignon et d’Orange et dans une moindre mesure dans le Var (Roquebrune-sur- Argens) et les Alpes-de-Haute-Provence (Digne et Oraison).

Enfin, en emménageant dans le récent, on peut devenir locataire en provenant d’un ménage propriétaire (figure 5). Cette situation n’implique toutefois pas forcément un « déclassement ». Il s’agit en effet pour moitié d’étudiants ou de jeunes actifs qui quittent le domicile familial et forment ainsi un nouveau ménage. Pour un autre quart, ce sont des personnes seules qui s’installent dans un logement récent après une séparation.

Les déménagements s’accompagnent souvent d’un changement dans la composition des ménages.

Dans 28 % des cas, le nombre de personnes du ménage diminue. Cela s’explique surtout par des phénomènes de décohabitation : principalement des étudiants et des jeunes actifs qui quittent le domicile familial et des couples qui se séparent. La baisse peut aussi provenir d’un décès. Les personnes seules et les familles monoparentales sont ainsi particulièrement représentées parmi les ménages dont la taille a diminué. Les ménages issus d’une séparation sont proportionnellement les plus nombreux dans les cinq villes principales de la région (Marseille, Nice, Toulon, Aix-en- Provence et Avignon).

À l’inverse, dans 12 % des cas, le nombre de personnes du ménage augmente au moment du déménagement. Le plus souvent, cela traduit la constitution d’un couple ou la naissance du premier enfant. In fine, un ménage ayant emménagé dans un logement récent se compose en moyenne de 2,32 personnes. Cette taille varie fortement selon les territoires : de 2,04 dans la métropole Nice-Côte d’Azur à 2,84 dans la communauté de communes du Pays d’Apt Luberon, par exemple. Ainsi, la construction de 1 000 nouvelles résidences principales dans le Pays d’Apt permet de loger 800 personnes de plus que dans la métropole niçoise.

Les logements sociaux sont proportionnellement plus nombreux dans les logements récents que dans l’ensemble des résidences principales : 14 % contre 11 % (figure 5). Cette proportion est cependant inférieure à celle de la France (16 %) et place la région loin derrière l’Île-de-France et les Hauts-de-France (27 % chacune). Malgré des disparités locales importantes, la région dans son ensemble reste encore éloignée des objectifs de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) et de la loi Duflot (17 % de logements sociaux dans l’ensemble du parc, compte tenu du profil des communes de la région).

La part des logements sociaux dans le parc récent est particulièrement forte dans deux arrondissements de Marseille (3e et 15e), dans certaines villes de taille moyenne comme Salon-de-Provence ou Draguignan, ainsi que dans les communes du pourtour de l’étang de Berre. Dans ces communes, plus d’un quart des logements récents appartiennent au parc social. Ces logements représentent parfois plus du tiers des constructions récentes comme à Draguignan (37 %), Salon-de-Provence (39 %) ou encore dans le 3^e arrondissement de Marseille (58 %).

Pour un ménage vivant dans le parc privé, accéder à un logement social neuf est plus fréquent qu’accéder à un logement social préexistant (10 % contre 6 % dans l’ensemble des emménagements).

Les logements récemment construits sont à 63 % des appartements contre 61 % dans l’ensemble du parc de résidences principales. C’est beaucoup plus qu’en France métropolitaine, où 50 % des logements récents sont des appartements. Taille et type de logements étant très liés, les logements récents sont en moyenne plus petits. Les deux-pièces sont plus nombreux (25 % contre 19 % dans l’ensemble des logements occupés), tandis que les quatre pièces ou plus sont sous-représentés (37 % contre 44 %).

Les appartements récents sont fréquemment occupés par des étudiants et de jeunes actifs (18-29 ans), des actifs en seconde partie de carrière et des retraités (45 ans et plus). Les maisons individuelles accueillent quant à elles plutôt des familles avec enfant dont la personne de référence a entre 30 et 44 ans.

Quitter un appartement pour une maison individuelle concerne 16 % des ménages dans les logements récents. Ce type de déménagement est très fréquent en zone rurale, où il touche un tiers des logements récents. Il est deux fois plus important chez les ménages comptant au moins un salarié (23 % contre 9 % chez les non-salariés).