Parc de logements : de plus en plus de logements vacants

En janvier 2015, Auvergne-Rhône-Alpes compte 4,3 millions de logements pour 7,9 millions d’habitants. Entre 2010 et 2015, le parc régional augmente chaque année de près de 54 000 logements, soit + 1,3 % par an. La population de la région a progressé de + 0,8 % par an sur la même période. Le parc de logements évolue donc plus vite que la population. Le constat est le même en France métropolitaine. En effet, entre 2010 et 2015, le nombre de logements augmente de + 1,1 % en moyenne annuelle, soit deux fois plus vite que la population (+ 0,5 % par an).

En 2015, dans la région, 80 % du parc de logements sont des résidences principales, occupées par les ménages la plus grande partie de l’année. Une augmentation de la population se traduit naturellement par un besoin croissant d’habitations. En Auvergne-Rhône-Alpes, entre 2010 et 2015, la croissance démographique explique la moitié de l’augmentation du parc de logements. Grâce à son dynamisme démographique, la région fait partie de celles où ce poids est le plus fort derrière l’Île-de-France et les Pays de la Loire (figure 1).

La croissance démographique n’est toutefois pas le seul facteur contribuant à cette augmentation. En 2015, en Auvergne-Rhône-Alpes, une résidence principale n’abrite plus que 2,2 personnes en moyenne, contre 2,6 personnes en 1990. Cette baisse de la taille des ménages s’explique par le vieillissement de la population et par les changements de mode de cohabitation (vie en couple plus tardive, séparations plus fréquentes…). En conséquence, même si la population n’augmentait pas, il faudrait mécaniquement plus de logements pour abriter un nombre équivalent de personnes. Cette décohabitation explique ainsi 22 % des nouveaux logements dans la région. Ce poids est nettement plus faible qu’en France métropolitaine (27 %) et que dans la plupart des autres régions de province, car la croissance démographique est plus forte dans la région.

La diminution de la taille des ménages s’observe dans tous les espaces des aires urbaines. Les ménages sont en moyenne de plus grande taille dans la couronne des grands pôles urbains (2,4 personnes) et plus petits dans les communes hors influence des pôles (2,1 personnes). En effet, les ménages avec enfants, à la recherche d’espace, sont nombreux dans les couronnes. À l’inverse, dans les communes rurales, les personnes âgées sont plus présentes. Le phénomène de décohabitation ralentissant (figure 2), le nombre de logements supplémentaires nécessaires chaque année pour absorber la diminution de la taille moyenne des ménages est plus faible entre 2010 et 2015 que sur les périodes précédentes.

Depuis 1999, le nombre de logements vacants augmente plus vite que l’ensemble des logements. Ainsi, entre 2010 et 2015, l’augmentation du nombre de logements vacants explique 19 % de la croissance du parc total. Cette contribution est de plus en plus forte (12 % entre 1999 et 2010 et à peine 5 % entre 1990 et 1999). Toutefois, la contribution des logements vacants à l’évolution du parc de logements est plus faible en Auvergne-Rhône-Alpes qu’en France métropolitaine (23 %), grâce au dynamisme démographique de la région.

Les résidences secondaires contribuent également à l’évolution du parc de logements. Elles sont nombreuses en Auvergne-Rhône-Alpes, notamment en zone de montagne. La Savoie fait ainsi partie avec la Corse du Sud, la Haute-Corse et les Hautes-Alpes des quatre départements métropolitains où plus d’un logement sur trois est une résidence secondaire. Dans la région, la part des résidences secondaires (12 %) est plus forte qu’en métropole (10 %), même si elle reste très en deçà de celle observée dans les régions côtières comme PACA (18 %) ou la Corse (37 %). En Auvergne-Rhône-Alpes, le nombre de résidences secondaires évolue moins rapidement que l’ensemble des logements. Leur augmentation explique près de 9 % de la variation du parc total (contre 11 % en France métropolitaine). Cette contribution a fortement augmenté puisqu’elle n’était que de 2 % entre 1990 et 1999.

La croissance du parc de logements est très différente selon le type d’espace (figure 3). En Auvergne-Rhône-Alpes, comme au niveau national, elle est plus forte dans les couronnes des grandes aires urbaines. Dans ces territoires, la population s’accroît fortement, notamment grâce au phénomène de périurbanisation et donc à l’installation de familles à la recherche de surfaces plus grandes. Cette croissance démographique explique 63 % de l’accroissement du parc de logements. Sur l’ensemble des espaces des grandes aires (grands pôles et leur couronne), elle contribue pour plus de la moitié de la croissance du parc de logements (55 %).

Les évolutions sont néanmoins très différentes d’une grande aire urbaine à l’autre. L’aire urbaine d’Annemasse se distingue particulièrement sur le territoire métropolitain, avec une augmentation annuelle moyenne de + 2,8 % de son parc de logements entre 2010 et 2015. Elle bénéficie en effet d’une croissance démographique très forte (+ 2,6 % par an) qui participe largement à la croissance du nombre de logements. Les aires de Lyon, Annecy ou encore Montélimar illustrent aussi cette dynamique démographique et voient leur parc augmenter fortement (+ 1,7 % par an pour chacune d’elle) sur la même période.

Dans les moyens pôles, la progression du parc de logements reste forte, notamment dans la couronne où la croissance démographique est plus soutenue. À l’inverse, les petits pôles et leur couronne sont en recul démographique. Le parc de logements continuant à s’accroître, la vacance y progresse très fortement. Les effets de la vacance et de la décohabitation sont en effet mécaniquement plus forts dans les espaces où la croissance de population est faible ou négative.

Dans les communes isolées hors influence des pôles, le parc de logements continue là aussi d’augmenter malgré des pertes de population. Près de la moitié de cette progression conduit à une croissance du parc de résidences secondaires et près d’un tiers à celui des logements vacants.

En 2015, un peu plus de 363 000 logements sont vacants en Auvergne-Rhône-Alpes, soit 8,4 % des logements. Cette part est légèrement plus élevée qu’en France métropolitaine (7,9 %). Elle est importante dans l’ouest de la région, en particulier dans les espaces ruraux (figure 4). Le département de l’Allier, avec 14 % de logements vacants, est un des départements métropolitains où ce taux est le plus élevé. C’est moins le cas à l’est de la région, en partie grâce à la forte présence de résidences secondaires, notamment dans les Alpes. Mais la majeure partie des territoires de la région sont touchés par la vacance. Près des deux tiers des communes d’Auvergne-Rhône-Alpes ont ainsi vu cette part augmenter entre 2010 et 2015.

Depuis 1990, le nombre de logements vacants de la région a en effet augmenté de 130 000 logements supplémentaires. Cela représente une augmentation de + 56 % en 25 ans, beaucoup plus forte que celle du parc total (+ 35 %). Cette évolution n’a cependant pas été régulière.

Entre 1990 et 1999, l’augmentation annuelle des logements vacants (+ 0,7 %) est plus contenue que celle de l’ensemble du parc (+ 1,1 %). Seuls les grands pôles urbains voient leur taux de vacance augmenter entre ces deux dates. Sur la période 1999-2010, la progression du parc de logements vacants accélère à + 2,1 % par an, puis atteint + 3,1 % après 2010. Depuis les années 2000, tous les espaces ont vu leur taux de vacance augmenter.

Sur ces cinq dernières années, le nombre de logements vacants augmente moins dans les communes situées dans les pôles de la région que dans les autres espaces. En revanche, il progresse plus fortement dans les communes situées dans la couronne des moyens et petits pôles. Dans les villes moyennes où la population diminue, les logements vacants sont de plus en plus nombreux, ce qui devient un enjeu pour les politiques d’aménagement du territoire.

Dans les grands pôles urbains, qui abritent près des deux tiers des habitants de la région, la part des logements vacants est proche de la moyenne régionale (8,4 %). Mais ce chiffre est plus élevé dans leurs villes-centres où 10,2 % des logements sont inoccupés. C’est ainsi dans ces territoires que le taux de vacance est parmi les plus élevés.

En effet, les logements de petite surface, plus présents dans les grands pôles urbains, sont ceux où la rotation des résidents est la plus élevée (logement « de transit », étudiants…). Ils connaissent alors plus fréquemment des périodes de vacance. Ainsi, 12,6 % des logements dans les villes-centres sont composés d’une seule pièce, contre seulement 5 % dans les banlieues des grands pôles. Cette forte proportion de petits logements peut donc expliquer en partie le taux de vacance plus fort des centres de grands pôles. Les maisons y sont également plus rares que les appartements. Or, plus recherchées par les habitants, elles sont moins souvent vacantes (taux de vacance de 7,4 %) que les appartements (10,8 %).

Il existe toutefois de fortes disparités entre les villes-centres des grands pôles. Ainsi, à Vichy, 21 % des logements sont vacants, contre seulement 6 % à Annecy, 7,5 % à Annemasse et 8,4 % à Lyon. Ces trois dernières villes font partie des zones dites tendues.

Dans les banlieues et couronnes des grands pôles, les logements vacants sont moins présents (respectivement 6,8 % et 7,8 %), même si leur nombre a fortement augmenté. Dans ces territoires, les logements récents sont plus représentés qu’ailleurs. Ainsi, plus de trois logements sur dix ont été construits après 1990, contre 27 % dans l’ensemble de la région. Or les logements récents sont généralement moins vacants que les plus anciens.

C’est dans les moyens pôles que le taux de vacance a le moins augmenté depuis 2010, mais son niveau reste cependant élevé (9,3 %). Dans les petits pôles et leur couronne, plus d’un logement sur dix est inoccupé. Enfin, dans les communes hors influence des pôles, l’évolution des logements vacants (+ 2,7 % par an) est légèrement plus faible et le taux de vacance est moins fort que la moyenne régionale, la part des résidences secondaires y étant très forte.