Plus de propriétaires depuis cinquante ans : des effets secondaires défavorables à l’emploi ?

Au-delà des réformes spécifiques du marché du travail, la mobilité géographique et professionnelle des travailleurs est souvent avancée parmi les pistes propres à réduire le taux de chômage (Amara et al., 2016).

De fait, depuis les premiers travaux d’Andrew Oswald (1999), il a été mis en évidence qu’une forte densité de propriétaires tendait à aller de pair avec un taux élevé de chômage, et ce dans un large éventail de pays et selon des échelles géographiques (zones d’emploi, régions, territoire national) ou des périodes temporelles différentes (Havet et Penot, 2010). Parmi les explications avancées, l’accès aux offres d’emploi serait rendu difficile dans les zones à forte densité de propriétaires où les logements vacants sont plus rares (Blanchflower et Oswald, 2013 ; encadré).

Ce constat n’en reste pas moins paradoxal dans la mesure où, de façon générale, le chômage concerne davantage les locataires que les propriétaires.

Cette étude vise à éclaircir ce paradoxe dans le cas français. Elle combine des analyses illustrant  des connexions entre marché du logement et marché du travail, tant au niveau des individus qu’au niveau agrégé des zones d’emploi.

En premier lieu, la seule observation directe des données agrégées conduit à une conclusion trop hâtive. En France, entre 1970 et 2005, le taux de chômage et la densité de propriétaires ont évolué de façon globalement similaire : ils ont fortement augmenté durant les années 1970 et 1980 et se sont stabilisés ensuite (figure 1a).

Cependant, ces évolutions tendancielles résultent de facteurs intervenant au niveau national, susceptibles de pousser à la hausse la densité de propriétaires ou le taux de chômage, sans pour autant que cela ne traduise un lien direct entre ces deux grandeurs. D’une part, la construction et l’accès à la propriété ont été fortement soutenus sur la durée par des aides publiques nationales. D’autre part, un chômage de masse s’est développé en raison des conditions économiques nationales et internationales, notamment depuis les chocs pétroliers des années 1970. Pour identifier un éventuel lien direct entre densité de propriétaires et taux de chômage, on doit pouvoir faire abstraction de l’ensemble de ces facteurs.

Une autre précaution est de rigueur. Certaines zones, plus dynamiques que d’autres, constituent des creusets économiques où le chômage est faible, et savent attirer des populations s’y installant durablement. À un instant donné, si l’on compare différentes zones géographiques, celles où la densité de propriétaires est la plus élevée sont aussi celles où le taux de chômage est le plus faible (figure 1b). Cependant, cette corrélation négative n’est que le résultat de caractéristiques propres à la zone et constantes dans le temps. Pour s’en abstraire, il est plus approprié d’analyser les évolutions. Une fois neutralisées les différences durables entre zones, une augmentation de la densité de propriétaires s’accompagne-t-elle d’une variation (à la hausse ou à la baisse) du taux de chômage ? La question étudiée nécessite donc une observation sur la durée.

Enfin, l’échelle d’analyse pertinente est celle des zones d’emploi, qui correspondent à un découpage du territoire en aires au sein desquelles une part importante des habitants vivent et travaillent. En comparant les évolutions au sein de ces différentes zones d’emploi, il est à la fois possible de se détacher des tendances communes à l’ensemble des zones et de passer outre les effets des caractéristiques intrinsèques propres aux zones d’emploi.

Pour mener cette analyse, on s’appuie sur les données des recensements entre 1968 et 2011, harmonisées pour assurer une continuité dans l’usage de certaines informations (sources et méthodes). Par rapport aux études ayant adopté une démarche similaire pour d’autres pays (par exemple Coulson et Fisher, 2009, pour le Royaume-Uni), nous mobilisons des données fines à la fois localement et sur le long terme.

Un premier test consiste à estimer le lien entre la variation du taux de chômage et celle de la densité de propriétaires au niveau des zones d’emploi, après élimination des effets temporels communs à l’ensemble des zones et des caractéristiques spatiales propres aux zones (sources et méthodes). Les évolutions de la densité de propriétaires et du taux de chômage sont positivement et significativement liées. Des tests complémentaires soulignent que ce lien n’est pas la résultante fallacieuse d’un élément sous-jacent, influençant à la fois le marché du travail et le marché du logement au niveau local, comme l’évolution de la structure par âge de la population dans la zone ou de la structure par niveau d’éducation (Chevalier et Lardeux, 2017). En outre, cette relation se retrouve également à différentes échelles, de la zone d’emploi au département. Elle confirme ainsi, au niveau local du territoire français et sur longue période, les résultats mis en évidence dans d’autres pays ou dans un panel de pays.

Au niveau individuel, deux effets sous-jacents interviennent. En mobilisant les mêmes données de recensement, mais au niveau de l’individu, le fait d’être ou non au chômage est examiné simultanément au regard du statut de « propriétaire ou locataire » de l’individu, et de la densité de propriétaires de sa zone d’emploi. Les propriétaires sont moins souvent au chômage que les locataires : en effet, un emploi, en particulier stable, permet d’accéder à la propriété. En revanche, le taux de chômage est positivement lié à la densité de propriétaires dans la zone d’emploi : autrement dit, toutes choses égales par ailleurs, une augmentation de la densité de propriétaires s’accompagne d’une hausse du risque d’être au chômage. En outre, cet effet est d’une ampleur telle qu’elle compense le simple fait que les propriétaires aient une moindre exposition au chômage. Ainsi, dans la zone d’emploi, une hausse de la densité de propriétaires augmente globalement l’exposition individuelle au risque de chômage, tant pour un propriétaire que pour un locataire vivant dans la zone. Par conséquent, cet effet n’est pas tant lié au statut résidentiel de l’individu qu’à des frictions plus générales.

Ces résultats ne dépendent pas de la période temporelle d’observation, ni de la prise en compte d’autres caractéristiques de la zone d’emploi comme l’importance du logement social.

Agrégés au niveau de la zone d’emploi, les résultats précédents suggèrent qu’une hausse de la densité de propriétaires est bien associée à un accroissement du taux de chômage dans la zone. Cette relation résulterait ainsi de deux mécanismes contraires. Le premier est un effet de composition : les propriétaires étant individuellement moins exposés au risque de chômage, une densité de propriétaires élevée se traduit mécaniquement par un taux de chômage plus faible. Le second, qui l’emporte sur le premier dans le contexte examiné ici, peut s’interpréter comme une externalité négative exercée, sur le marché du travail, par une forte densité de propriétaires. Une surreprésentation de la propriété engendrerait par exemple des  tensions sur le marché du logement susceptibles de compliquer la recherche d’emploi des chômeurs et de freiner l’appariement sur le marché du travail.

S’agissant du cas français, l’ampleur globale de ces effets reste modérée. Une hausse de 10 points de la densité de propriétaires diminuerait d’une part le taux de chômage de 0,7 point environ, du fait de l’effet de composition, et l’augmenterait d’autre part d’environ 1,3 point, du fait des frictions associées sur le marché du travail (figure 2). Cet effet est deux fois moindre, par exemple, que celui estimé pour les États-Unis (Blanchflower et Oswald, 2013).

Finalement, la résultante de ces deux effets sur le taux de chômage s’élèverait à + 0,6 point, ce qui est statistiquement cohérent avec la corrélation mesurée entre les évolutions de la densité de propriétaires et celles du taux de chômage au niveau de la zone d’emploi dans son ensemble (Chevalier et Lardeux, 2017).