Un parcours résidentiel atypique en Martinique

Avec 204 200 logements au 1^er janvier 2013, le parc martiniquais a doublé depuis le début des années 80. En lien avec les pertes démographiques depuis 2006, la hausse du nombre de logements s’est ralentie sur la période la plus récente. Le parc de logements continue toutefois à croître, permettant ainsi le desserrement des ménages.

En 2013, 55 % des Martiniquais sont propriétaires occupants de leur logement. La Martinique se caractérise par une plus faible proportion de propriétaires que la Guadeloupe (59 %) ou la France métropolitaine (58 %). Cette proportion diminue régulièrement depuis 1999, où elle atteignait 58 %. Cette baisse, spécifique à la Martinique, est liée à la politique de Résorption de l’Habitat Insalubre (RHI) qui a transformé des propriétaires en locataires en détruisant des cases « traditionnelles ». Sur la même période, la part de propriétaires stagne en Guadeloupe et progresse dans l’Hexagone.

Comme en Guadeloupe, les accédants à la propriété (définitions) sont peu nombreux, concentrant seulement 11 % des ménages, contre 20 % dans l’Hexagone (figure 1). Parmi les accédants, seuls les deux tiers sont primo-accédants, contre plus des trois quarts en Guadeloupe. Le faible nombre d’accédants à la propriété peut s’expliquer par la migration des jeunes adultes, qui récupèrent pour certains une résidence familiale en héritage à leur retour après 40 ans. Ils deviennent propriétaires, sans passer par la « case » accédant. Ainsi, seuls 43 % des propriétaires occupants en 2013 le sont devenus en achetant leur bien à crédit, contre 49 % en Guadeloupe et 79 % dans l’Hexagone. L’accès au crédit est plus difficile dans les DOM. Toutefois, la proportion d’achats à crédit augmente, tandis que les parts d’acquisitions par héritage ou donation et en achat comptant diminuent fortement. Les propriétaires non accédants sont plus présents qu’en France hexagonale (44 % contre 38 %). Ils restent néanmoins plus rares qu’en Guadeloupe (48 %).

Les accédants à la propriété martiniquais dépensent beaucoup plus pour leur logement (14,5 € par m²) que les ménages guadeloupéens (11,2 € par m²) et métropolitains (10,6 € par m²). Ce constat peut s’expliquer par des prix de vente élevés, du fait de la pression foncière et de la forte attractivité touristique de la Martinique. Le prix moyen des logements des acquéreurs récents (depuis moins de quatre ans) est de 250 000 € en Martinique contre 215 000 € en Guadeloupe et 240 000 € dans l’Hexagone. L’accession étant réservée aux plus aisés en Martinique, ils peuvent se permettre des mensualités plus importantes. La majorité ont un revenu supérieur à 54 000 €, contre 48 000 € en Guadeloupe et 46 000 € en France hexagonale.

La Martinique se caractérise par une forte diminution du nombre de pièces des logements. En 2013, seules 18 % des résidences principales comptent cinq pièces ou plus, soit six points de moins qu’en 1999 (transformation de grandes maisons en deux logements : « haut » et « bas » de villa). Cette baisse est plus marquée qu’en Guadeloupe (– 2 points) et est inverse à la tendance métropolitaine (+ 4 points). Elle se fait au profit des logements de taille intermédiaire. En 2013, les deux tiers des résidences sont composées de trois ou quatre pièces. Pourtant, la majeure partie des logements est en situation de sous-peuplement (définitions) en Martinique.

Les propriétaires occupants sont les ménages les plus concernés : les trois quarts sont en situation de sous-peuplement, contre environ 35 % des locataires, dans le parc social comme dans le secteur libre (figure 2). Les propriétaires non accédants se caractérisent notamment par une forte présence du sous-peuplement prononcé, tandis que le sous-peuplement modéré est le plus répandu parmi les accédants à la propriété.

Le sous-peuplement est notamment lié au vieillissement de la population. La taille des logements augmente avec l’âge de la personne de référence. De nombreuses personnes âgées restent dans le logement qu’elles occupent, notamment quand elles sont propriétaires de celui-ci. Pour autant, il ne correspond plus forcément à la taille de leur ménage qui diminue, suite au départ des enfants, puis à la perte du conjoint. Ainsi, les ménages dont la personne de référence a plus de 65 ans occupent en moyenne des logements de 88 m² pour 1,7 personne. Ils vivent en moyenne avec 50 m² par personne, soit presque deux fois plus que les ménages âgés de moins de 50 ans. Plus de 80 % des ménages dont la personne de référence a plus de 65 ans sont en situation de sous-peuplement.

Compte tenu du vieillissement accru de la population et l’évolution des compositions familiales, la taille des ménages martiniquais devrait encore se réduire. Aussi, il est fort probable que le sous-peuplement continue à se développer dans les années à venir. Cependant, les ménages les plus jeunes et les plus modestes sont toujours victimes du surpeuplement.

En Martinique, 17 % des ménages sont locataires d’un logement loué vide à loyer libre, soit deux points de plus qu’en Guadeloupe mais quatre points de moins qu’en France hexagonale. Les locataires du parc privé sont les ménages les plus touchés par le surpeuplement en Martinique. Leur niveau de peuplement élevé est lié à leurs caractéristiques sociodémographiques. En effet, le surpeuplement diminue avec l’âge et augmente avec la pauvreté. Les trois quarts des ménages martiniquais en situation de surpeuplement sont des familles monoparentales ou des couples avec enfant(s).

Or, 50 % des locataires du parc privé sont des familles monoparentales ou des couples avec enfant(s), 60 % ont une personne de référence âgée de moins de 50 ans et un quart fait partie du quintile (définitions) le plus modeste. Les ménages les plus modestes sont également ceux vivant le plus souvent avec de nombreux « défauts graves » (encadré 1) dans leur logement. Les ménages pauvres, les familles monoparentales, les ménages jeunes, les personnes sans activité et les ouvriers-employés cumulent ainsi souvent surpeuplement et mauvaise qualité d’habitation (figure 3). C’est également le cas des locataires du secteur libre : 40 % vivent dans des résidences principales avec au moins deux « défauts graves » et un quart en situation de surpeuplement.

Pourtant, le loyer moyen au m² dans le parc privé est plus onéreux en Martinique (9,1 €) qu’en Guadeloupe (8,8 €) et dans l’Hexagone (8,7 €). La concurrence des locations saisonnières, plus rentables pour les propriétaires bailleurs, contribue à l’importance des loyers pratiqués dans le secteur à loyer libre en Martinique. Le niveau de peuplement étant un élément « clé » pour expliquer la satisfaction relative aux conditions de logement, les locataires du parc privé se caractérisent en Martinique par une forte insatisfaction. Près d’un locataire du secteur à loyer libre sur cinq n’est pas satisfait de ses conditions d’habitat et près de la moitié désire déménager. Ces proportions sont deux fois plus élevées qu’en moyenne chez l’ensemble des ménages martiniquais. Les locataires du parc privé martiniquais sont toutefois moins mobiles qu’en Guadeloupe. Près de 30 % habitent leur logement depuis au moins huit ans, contre 22 % dans l’île voisine.

Les locataires du parc locatif social vide (définitions) représentent 17 % des ménages martiniquais, proportion proche des moyennes guadeloupéenne et métropolitaine. D’après le Répertoire du Parc Locatif Social (RPLS), au 1^er janvier 2015, le parc locatif des bailleurs sociaux de la Martinique compte 30 060 logements, soit 18,3 % du parc de résidences principales. Cette proportion se situe à un niveau intermédiaire entre la Guadeloupe (19,9 %) et la France hexagonale (16,6 %). La quasi-totalité du parc social martiniquais est de type collectif. Les locataires du parc social habitent majoritairement des logements achevés entre 1990 et 2005.

Moins d’un locataire du parc social sur deux dispose de tout le confort sanitaire (figure 4). En effet, si 99 % des résidences principales de Martinique disposent d’un WC à l’intérieur du logement, et d’une douche ou d’une baignoire, l’eau chaude est moins présente qu’en Guadeloupe. Ainsi, seuls les deux tiers des ménages martiniquais disposent de tout le confort sanitaire (y compris l’eau chaude), six points de moins que dans l’île voisine. Cet écart est encore plus marqué chez les locataires du parc social (– 11 points). De même, seuls 9 % des locataires d’un logement loué vide HLM possèdent une climatisation. Comme pour l’eau chaude, la présence d’au moins une pièce climatisée dans les logements est moins fréquente en Martinique (23 %) qu’en Guadeloupe (43 %). Son développement a été nettement moins soutenu sur la décennie en Martinique, où la climatisation est considérée comme de l’électroménager et non comme un équipement des logements.

Les locataires du parc social sont toutefois peu touchés par la mauvaise qualité des logements : seul un tiers habite dans une résidence principale comportant au moins deux « défauts graves », huit points de moins que parmi les locataires à loyer libre. Si le parc social est peu équipé en éléments de confort (eau chaude, climatisation), il dispose des équipements essentiels.

Les locataires du parc social bénéficient également d’un fort avantage en termes de loyer : leur loyer coûte en moyenne 360 €, contre 620 € dans le secteur libre. Le loyer moyen est de 4,8 € par m² en Martinique, contre 6,0 € en Guadeloupe et 5,5 € en France hexagonale. Cette différence s’explique par la structure du parc social : les logements sociaux et très sociaux (LLS et LLTS) sont plus fréquents en Martinique (76 % du parc public) qu’en Guadeloupe (72 %).

Pourtant, 40 % des locataires du parc public désirent changer de logement et presque autant jugent leurs conditions de logement insuffisantes. Le souhait de devenir propriétaire est particulièrement prégnant en Martinique. Moins de 50 % des locataires du parc social désirant changer de logement souhaitent être locataires, contre près des trois quarts dans l’Hexagone. En France hexagonale, le parcours résidentiel classique est : locataire du parc social, locataire du secteur à loyer libre, puis propriétaire. En Martinique, la logique semble différente et le parcours peu fluide. Malgré un fort désir de mobilité, les locataires du parc social déménagent peu. Près de 70 % vivent dans leur logement depuis plus de huit ans. Cette part est seulement d’environ 50 % en Guadeloupe et dans l’Hexagone.

En Martinique, 9 % des ménages sont logés gratuitement (définitions). C’est deux points de plus qu’en Guadeloupe et sept points de plus que dans l’Hexagone. Ils habitent principalement des logements individuels (87 %) et anciens (51 % datent d’avant 75). Comme les locataires du parc social, moins de la moitié possède tout le confort sanitaire (y compris l’eau chaude). Près d’un sur quatre appartient au quintile de ménages avec le niveau de vie (définitions) le plus bas. Cette proportion est supérieure de quatorze points à celle des locataires du parc social (figure 5). En effet, ce sont parmi les ménages à niveau de vie médian que les locataires du parc social sont les plus nombreux. Les logés gratuitement sont les ménages avec les conditions de logements les plus précaires en Martinique : la majorité vit dans un logement comportant au moins deux « défauts graves ». Ils se caractérisent en plus par un reste-à-vivre très faible : 1 100 € par unité de consommation, soit 500 € de moins qu’en Guadeloupe et 700 € de moins qu’en France métropolitaine. Leurs revenus sont plus faibles que dans les territoires de comparaison alors que, souvent composés de familles monoparentales, ils comptent plus de personnes.