70 000 logements à construire d’ici 2030

En Corse, si les tendances passées se poursuivaient dans les années à venir, le nombre de ménages passerait de 129 800 en 2009 à 175 800 en 2030, soit une augmentation de 46 000 ménages (2 200 ménages de plus par an, soit une croissance annuelle moyenne de 1,45%). Sur la période, cette progression devrait être plus soutenue que par le passé car, entre 1990 et 2009, la Corse enregistrait une hausse de 36 000 ménages, soit 1 900 ménages supplémentaires par an en moyenne.

L’augmentation du nombre de ménages serait la plus importante pour les zones de Balagne-Centre-Plaine orientale et du Grand Bastia, avec respectivement 1,6 % et 1,5 % d’évolution annuelle moyenne.

La croissance du nombre de ménages est due à trois facteurs distincts : la hausse du nombre d’habitants (effet « croissance démographique »), le vieillissement de la population (effet « déformation de la structure par âge ») et l’évolution de facteurs sociologiques (effet « mode de cohabitation »). Ces deux derniers facteurs contribuent tendanciellement à la baisse de la taille moyenne des ménages.

Plus la population augmente, plus le nombre de ménages est susceptible de progresser. D’ici 2030, la population gagnerait en moyenne 3 300 personnes par an dans la région, pour atteindre 374 650 habitants.

Cette croissance démographique expliquerait à elle seule 63 % de l’évolution du nombre de ménages en Corse à l’horizon 2030. Elle serait essentiellement imputable aux apports migratoires. En effet, le solde naturel (excédent des naissances sur les décès) très légèrement positif en 2009 (+139) deviendrait négatif en fin de période. La zone qui devrait connaître la plus forte hausse de population serait celle de Balagne-Centre-Plaine orientale. Dans cette zone, la croissance démographique participerait pour 71 % à l’évolution du nombre de ménages.

Le vieillissement démographique et l’évolution des modes de cohabitation se traduisent par une baisse du nombre moyen de personnes par ménage et par conséquent d’une augmentation du nombre de ménages. En 2030, les ménages corses comprendraient en moyenne 2,1 personnes contre 2,3 personnes en 2009 et 2,4 en 1999. Les zones du Grand Bastia et du Grand Sud, seraient les plus touchées par cette diminution de la taille des ménages (respectivement - 0,4 et - 0,3 personne entre 1999 et 2030).

D’ici une vingtaine d’années, le nombre de personnes âgées devrait fortement augmenter en Corse. En 2030, la région compterait en effet 106 300 personnes de plus de 65 ans contre 62 400 en 2009, soit une hausse de 70 %.

Le vieillissement de la population continuera d’engendrer des ménages plus petits que la moyenne et plus nombreux, puisque ces générations du « Baby Boom » n’auront plus d’enfant(s) à charge et seront davantage concernés par le veuvage.

Ainsi, le vieillissement démographique expliquerait 25,5 % de l’augmentation du nombre de ménages. Les zones du Grand Sud et du Grand Bastia seraient les plus impactées (contributions respectives de 30 % et 27 %).

Avec l’évolution des modes de cohabitation, le nombre de ménages devrait également progresser. L’augmentation des séparations, des divorces, des famille monoparentales, la mise en couple de plus en plus tardive chez les jeunes, l’indépendance économique croissante des femmes… seront autant de facteurs responsables de la hausse du nombre de ménages.

Résider seul serait en outre plus fréquent en 2030 qu’en 2009 et ce à tout âge en Corse, mais surtout pour les ménages dont la personne de référence est âgé de 55 à 74 ans. Dans cette tranche d’âge la part de personnes vivant seules passerait de 30 % à 40 % sur la période. Dans la région, cet effet « décohabitation » serait le facteur le moins important sur la hausse du nombre de ménages. Il contribuerait pour 11,5 % à cette progression d’ici 2030. C’est dans les deux zones à dominante urbaine du Grand Ajaccio et du Grand Bastia qu’il serait le plus marqué. La zone rurale de Balagne-Centre-Plaine Orientale semblerait en revanche moins touchée.

Le parc de logement devra s’adapter à cette évolution des ménages en quantité et en taille. Par ailleurs, les évolutions de ce parc résultent de restructuration de logements existants par agrandissement, fusion ou scission. Ce parc se compose également de logements non principaux : les logements vacants et les résidences secondaires qui représentent en Corse une part (supérieure à 30 %) plus importante qu’ailleurs. Ainsi, la demande potentielle en logements à l’horizon 2030 ne dépend pas seulement de la croissance du nombre de ménages, mais aussi de l’évolution de la part des logements vacants, des logements transformés ou utilisés comme résidences secondaires.

Ainsi, si les tendances actuelles se maintiennent sur ces différentes parties du parc, à l'horizon 2030, 70 000 nouveaux logements seraient à construire sur l'ensemble du territoire régional, soit 3 300 logements par an. Cela correspond globalement au volume de construction réalisé sur la période 2009-2013 (15 000 logements, soit 3 700 par an).

C'est au sein du territoire Balagne-Centre-Plaine Orientale, que la demande potentielle en logements serait la plus forte à l'horizon 2030. En effet, 21 900 logements seraient à construire dans cette zone sur la période. Les deux zones urbaines d’Ajaccio et de Bastia devraient enregistrer une augmentation de leur parc, chacune de plus de 18 000 logements. Enfin, le Grand Sud devrait voir sa demande potentielle s'élever à plus de 11 000 logements entre 2009 et 2030.

Parmi ces logements à construire, six sur dix, soit 40 000, seraient destinés à satisfaire les besoins en résidences principales induits par le dynamisme démographique et le desserrement des ménages. La demande de résidences principales serait particulièrement forte dans le Grand Ajaccio (75 % de la demande de la zone) et dans le Grand Bastia (85 % des logements à construire).

Par ailleurs, le renouvellement du parc sur cette période rendrait également disponible 6 200 logements créés par voie de restructuration (fusion, scission, changement d’usage de logements déjà existants), soit 290 nouveaux logements par an. En effet, en Corse entre 2003 et 2013, le renouvellement du parc de logements a contribué à augmenter le stock de logements disponibles et ce contrairement à d'autres régions françaises.

A ce besoin de résidences principales s’ajoute une demande potentielle de 22 000 résidences secondaires et de 7 800 logements vacants.

En effet, pour maintenir la part de résidence secondaire à son niveau moyen mesuré dans les différentes zones entre 2003 et 2013, 1 240 logements à vocation de résidences secondaires seraient à construire chaque année en Corse. C’est au sein des secteurs Grand-Sud et Balagne-Centre-Plaine Orientale, qui ont un caractère touristique affirmé, que la demande relative à ce type de logements est la plus importante. En effet, dans ces zones, la part des résidences secondaires représente plus de 40 % des logements à construire à l’horizon 2030.

Enfin, 10 % des habitations étaient déclarées inoccupées en Corse, proportion plus importante que dans le reste des régions de France métropolitaine (9 % en 2009). Le phénomène de la vacance est nécessaire afin de permettre l'installation de nouveaux habitants, et de garantir la fluidité du marché. Cependant, la lutte contre la vacance de longue durée représente un enjeu tout particulier. Il s’agit d’éviter la multiplication de logements inadaptés aux besoins de la population, ou inoccupés du fait qu’ils se situent dans une zone géographique peu attractive. Pour maintenir le taux de vacance actuel , selon les hypothèses retenues, 370 logements par an devraient être construits sur l’ensemble de la région.