70 000 logements à construire d’ici 2030

Stéphanie Balzer, Insee, Davia Murati, Dreal

A l’horizon 2030, la Corse compterait 46 000 ménages de plus qu’en 2009. Cette hausse résulterait principalement de l’arrivée de nouveaux habitants sur le territoire, mais aussi du vieillissement de la population et de l’évolution des modes de cohabitation. Les personnes seules seraient de plus en plus nombreuses et ce, à tout âge. De ce fait, la taille des ménages diminuerait. La croissance du nombre de ménages suscitée par ces évolutions s’accompagne d’une augmentation des besoins en logements. Ainsi, si les tendances se maintiennent et tout en tenant compte des caractéristiques et des mutations du parc de logements, il faudrait construire 70 000 nouveaux logements dans la région d’ici 2030, soit 3 300 logements par an. Parmi eux, 40 000 couvriraient les besoins en résidences principales et 22 000 ceux en résidences secondaires.

Insee Analyses Corse
No 7
Paru le : 18/09/2015

Progression du nombre de ménage plus soutenue

En Corse, si les tendances passées se poursuivaient dans les années à venir, le nombre de ménages passerait de 129 800 en 2009 à 175 800 en 2030, soit une augmentation de 46 000 ménages (2 200 ménages de plus par an, soit une croissance annuelle moyenne de 1,45%). Sur la période, cette progression devrait être plus soutenue que par le passé car, entre 1990 et 2009, la Corse enregistrait une hausse de 36 000 ménages, soit 1 900 ménages supplémentaires par an en moyenne.

L’augmentation du nombre de ménages serait la plus importante pour les zones de Balagne-Centre-Plaine orientale et du Grand Bastia, avec respectivement 1,6 % et 1,5 % d’évolution annuelle moyenne.

La croissance du nombre de ménages est due à trois facteurs distincts : la hausse du nombre d’habitants (effet « croissance démographique »), le vieillissement de la population (effet « déformation de la structure par âge ») et l’évolution de facteurs sociologiques (effet « mode de cohabitation »). Ces deux derniers facteurs contribuent tendanciellement à la baisse de la taille moyenne des ménages.

1 – L’augmentation du nombre de ménages liée à la croissance démographique

Plus de ménages car plus d’habitants

Plus la population augmente, plus le nombre de ménages est susceptible de progresser. D’ici 2030, la population gagnerait en moyenne 3 300 personnes par an dans la région, pour atteindre 374 650 habitants.

Cette croissance démographique expliquerait à elle seule 63 % de l’évolution du nombre de ménages en Corse à l’horizon 2030. Elle serait essentiellement imputable aux apports migratoires. En effet, le solde naturel (excédent des naissances sur les décès) très légèrement positif en 2009 (+139) deviendrait négatif en fin de période. La zone qui devrait connaître la plus forte hausse de population serait celle de Balagne-Centre-Plaine orientale. Dans cette zone, la croissance démographique participerait pour 71 % à l’évolution du nombre de ménages.

Plus de ménages car des ménages plus petits

Le vieillissement démographique et l’évolution des modes de cohabitation se traduisent par une baisse du nombre moyen de personnes par ménage et par conséquent d’une augmentation du nombre de ménages. En 2030, les ménages corses comprendraient en moyenne 2,1 personnes contre 2,3 personnes en 2009 et 2,4 en 1999. Les zones du Grand Bastia et du Grand Sud, seraient les plus touchées par cette diminution de la taille des ménages (respectivement - 0,4 et - 0,3 personne entre 1999 et 2030).

D’ici une vingtaine d’années, le nombre de personnes âgées devrait fortement augmenter en Corse. En 2030, la région compterait en effet 106 300 personnes de plus de 65 ans contre 62 400 en 2009, soit une hausse de 70 %.

Le vieillissement de la population continuera d’engendrer des ménages plus petits que la moyenne et plus nombreux, puisque ces générations du « Baby Boom » n’auront plus d’enfant(s) à charge et seront davantage concernés par le veuvage.

Ainsi, le vieillissement démographique expliquerait 25,5 % de l’augmentation du nombre de ménages. Les zones du Grand Sud et du Grand Bastia seraient les plus impactées (contributions respectives de 30 % et 27 %).

2-Un vieillissement de la population prononcé à l'horizon 2030 – Évolution de la pyramide des âges de la Corse entre 2009 et 2030

nombre de personnes
Évolution de la pyramide des âges de la Corse entre 2009 et 2030
Âge Hommes 2009 Hommes 2030 Femmes 2009 Femmes 2030
0 an 1558 1577 1486 1503
1 ans 1549 1587 1481 1514
2 ans 1550 1557 1354 1486
3 ans 1545 1682 1559 1602
4 ans 1500 1593 1442 1522
5 ans 1544 1617 1435 1583
6 ans 1632 1675 1429 1595
7 ans 1528 1646 1532 1573
8 ans 1686 1756 1544 1743
9 ans 1620 1800 1525 1684
10 ans 1624 1700 1580 1646
11 ans 1700 1880 1503 1776
12 ans 1679 1817 1525 1710
13 ans 1713 1741 1616 1819
14 ans 1583 1874 1536 1740
15 ans 1726 1811 1553 1713
16 ans 1750 1950 1679 1888
17 ans 1735 1942 1737 1758
18 ans 1930 1818 1631 1725
19 ans 1763 1872 1647 1676
20 ans 1748 1808 1458 1621
21 ans 1708 1798 1573 1658
22 ans 1753 1800 1505 1571
23 ans 1682 1758 1655 1592
24 ans 1778 1720 1702 1716
25 ans 1614 1886 1622 1762
26 ans 1899 1904 1706 1821
27 ans 1906 1919 1753 1725
28 ans 1857 2003 1962 1821
29 ans 1738 2075 1772 1910
30 ans 1708 2079 1721 1960
31 ans 1708 2044 1723 1954
32 ans 1678 2089 1704 1855
33 ans 1745 2216 1760 1865
34 ans 1833 2236 1888 2062
35 ans 1958 2121 2180 2127
36 ans 2090 2188 2193 1993
37 ans 2218 2223 2362 2150
38 ans 2208 2381 2202 2208
39 ans 2154 2528 2226 2246
40 ans 2132 2366 2216 2365
41 ans 2141 2462 2339 2281
42 ans 2213 2431 2346 2363
43 ans 2382 2528 2408 2335
44 ans 2196 2584 2415 2306
45 ans 2165 2404 2319 2367
46 ans 2073 2224 2277 2181
47 ans 2264 2483 2397 2367
48 ans 2138 2482 2313 2429
49 ans 2135 2472 2199 2413
50 ans 2160 2256 2169 2340
51 ans 2173 2249 2103 2137
52 ans 2111 2135 2145 2217
53 ans 2042 2115 2145 2316
54 ans 2044 2206 2184 2193
55 ans 2130 2271 2170 2258
56 ans 2199 2413 2033 2517
57 ans 2188 2458 2047 2702
58 ans 2135 2574 2190 2857
59 ans 2209 2564 2153 2643
60 ans 2027 2499 2193 2635
61 ans 1982 2487 2073 2576
62 ans 1961 2495 2257 2803
63 ans 1677 2582 1688 2968
64 ans 1625 2702 1735 2804
65 ans 1752 2474 1833 2877
66 ans 1688 2551 1699 2807
67 ans 1541 2454 1569 2674
68 ans 1512 2520 1596 2889
69 ans 1582 2431 1611 2656
70 ans 1500 2271 1668 2561
71 ans 1475 2346 1550 2552
72 ans 1449 2328 1604 2442
73 ans 1286 2157 1553 2535
74 ans 1216 2127 1525 2362
75 ans 1128 2014 1461 2415
76 ans 1145 2011 1562 2380
77 ans 1175 2062 1470 2165
78 ans 1114 1916 1357 2198
79 ans 1017 1906 1309 2230
80 ans 952 1744 1313 2127
81 ans 797 1675 1259 2107
82 ans 760 1529 1202 1900
83 ans 664 1341 1140 1969
84 ans 600 1076 1064 1399
85 ans 502 951 971 1366
86 ans 429 976 905 1358
87 ans 402 826 829 1190
88 ans 397 658 848 1045
89 ans 195 636 445 951
90 ans 134 562 378 902
91 ans 115 470 289 849
92 ans 89 389 244 663
93 ans 87 311 211 650
94 ans 89 261 257 534
95 ans 60 193 207 426
96 ans 38 137 161 346
97 ans 22 121 115 305
98 ans 15 89 47 229
99 ans 74 190 146 522
  • Source : Insee, Recensement de la population, Omphale 2010.

2-Un vieillissement de la population prononcé à l'horizon 2030 – Évolution de la pyramide des âges de la Corse entre 2009 et 2030

Figure 3 - Hausse du nombre de personnes seules et de familles monoparentales – Évolution du mode de cohabitation des ménages entre 1999 et 2030 en Corse

nombre de ménages
Évolution du mode de cohabitation des ménages entre 1999 et 2030 en Corse
Année Personne seule Couple Famille monoparentale Ménage sans famille
1999 32 180 58 650 11 230 4 180
2009 38 700 69 870 14 640 6 600
2030 67 570 79 480 19 940 8 810
  • Source : Insee, Recensements de la population 1999 et 2009, Omphale 2010.

Figure 3 - Hausse du nombre de personnes seules et de familles monoparentales – Évolution du mode de cohabitation des ménages entre 1999 et 2030 en Corse

4-L'effet "croissance de la population" principal responsable de la hausse du nombre de ménages – Décomposition de l'évolution du nombre de ménages entre 2009 et 2030 par zone en Corse

nombre de ménages
Décomposition de l'évolution du nombre de ménages entre 2009 et 2030 par zone en Corse
effet "croissance démographique" effet "déformation de la structure par âge" effet "mode de cohabitation"
Grand Bastia 9 530 4 190 1 870
Grand Ajaccio 8 330 3 530 1 850
Balagne-Centre-|Plaine orientale 7 960 2 370 940
Grand-Sud 3 020 1 540 560
  • Source : Insee, Recensement de la population 2009, Omphale 2010.

4-L'effet "croissance de la population" principal responsable de la hausse du nombre de ménages – Décomposition de l'évolution du nombre de ménages entre 2009 et 2030 par zone en Corse

Avec l’évolution des modes de cohabitation, le nombre de ménages devrait également progresser. L’augmentation des séparations, des divorces, des famille monoparentales, la mise en couple de plus en plus tardive chez les jeunes, l’indépendance économique croissante des femmes… seront autant de facteurs responsables de la hausse du nombre de ménages.

Résider seul serait en outre plus fréquent en 2030 qu’en 2009 et ce à tout âge en Corse, mais surtout pour les ménages dont la personne de référence est âgé de 55 à 74 ans. Dans cette tranche d’âge la part de personnes vivant seules passerait de 30 % à 40 % sur la période. Dans la région, cet effet « décohabitation » serait le facteur le moins important sur la hausse du nombre de ménages. Il contribuerait pour 11,5 % à cette progression d’ici 2030. C’est dans les deux zones à dominante urbaine du Grand Ajaccio et du Grand Bastia qu’il serait le plus marqué. La zone rurale de Balagne-Centre-Plaine Orientale semblerait en revanche moins touchée.

Des besoins en logements amenés à évoluer

Le parc de logement devra s’adapter à cette évolution des ménages en quantité et en taille. Par ailleurs, les évolutions de ce parc résultent de restructuration de logements existants par agrandissement, fusion ou scission. Ce parc se compose également de logements non principaux : les logements vacants et les résidences secondaires qui représentent en Corse une part (supérieure à 30 %) plus importante qu’ailleurs. Ainsi, la demande potentielle en logements à l’horizon 2030 ne dépend pas seulement de la croissance du nombre de ménages, mais aussi de l’évolution de la part des logements vacants, des logements transformés ou utilisés comme résidences secondaires.

Ainsi, si les tendances actuelles se maintiennent sur ces différentes parties du parc, à l'horizon 2030, 70 000 nouveaux logements seraient à construire sur l'ensemble du territoire régional, soit 3 300 logements par an. Cela correspond globalement au volume de construction réalisé sur la période 2009-2013 (15 000 logements, soit 3 700 par an).

C'est au sein du territoire Balagne-Centre-Plaine Orientale, que la demande potentielle en logements serait la plus forte à l'horizon 2030. En effet, 21 900 logements seraient à construire dans cette zone sur la période. Les deux zones urbaines d’Ajaccio et de Bastia devraient enregistrer une augmentation de leur parc, chacune de plus de 18 000 logements. Enfin, le Grand Sud devrait voir sa demande potentielle s'élever à plus de 11 000 logements entre 2009 et 2030.

40 000 résidences principales à construire

Parmi ces logements à construire, six sur dix, soit 40 000, seraient destinés à satisfaire les besoins en résidences principales induits par le dynamisme démographique et le desserrement des ménages. La demande de résidences principales serait particulièrement forte dans le Grand Ajaccio (75 % de la demande de la zone) et dans le Grand Bastia (85 % des logements à construire).

Par ailleurs, le renouvellement du parc sur cette période rendrait également disponible 6 200 logements créés par voie de restructuration (fusion, scission, changement d’usage de logements déjà existants), soit 290 nouveaux logements par an. En effet, en Corse entre 2003 et 2013, le renouvellement du parc de logements a contribué à augmenter le stock de logements disponibles et ce contrairement à d'autres régions françaises.

5 – La demande potentielle en logements la plus élevée en Balagne - Centre - Plaine orientale

Décomposition de la demande potentielle en logements par zone à l'horizon 2030
La demande potentielle en logements la plus élevée en Balagne - Centre - Plaine orientale
Variation sur la période 2009-2030 (en nombre)
Balagne - Centre - Plaine orientale Grand Ajaccio Grand Bastia Grand Sud Corse
Variation nombre résidences principales 10 850 11 160 13 410 4 440 39 860
dont : croissance démographique 7 990 8 490 9 450 3 110 29 040
dont : déformation de la structure des ménages 3 340 5 490 6 010 2 160 17 000
dont : renouvellement du parc -480 -2 820 -2 050 -830 -6 180
Variation nombre résidences secondaires 8 870 5 720 2 980 4 710 22 280
Variation du nombre de logements vacants 2 180 1 660 1 830 2 080 7 750
Demande potentielle globale en logements 21 900 18 540 18 220 11 230 69 890
Variation annuelle moyenne 2009-2030
Demande potentielle en logements 1 040 880 870 530 33 320
  • Sources : Insee, Omphale 2010 - Dreal, Filocom.

Des résidences secondaires et des logements vacants, facteurs de croissance de la demande sur le marché immobilier

A ce besoin de résidences principales s’ajoute une demande potentielle de 22 000 résidences secondaires et de 7 800 logements vacants.

En effet, pour maintenir la part de résidence secondaire à son niveau moyen mesuré dans les différentes zones entre 2003 et 2013, 1 240 logements à vocation de résidences secondaires seraient à construire chaque année en Corse. C’est au sein des secteurs Grand-Sud et Balagne-Centre-Plaine Orientale, qui ont un caractère touristique affirmé, que la demande relative à ce type de logements est la plus importante. En effet, dans ces zones, la part des résidences secondaires représente plus de 40 % des logements à construire à l’horizon 2030.

Enfin, 10 % des habitations étaient déclarées inoccupées en Corse, proportion plus importante que dans le reste des régions de France métropolitaine (9 % en 2009). Le phénomène de la vacance est nécessaire afin de permettre l'installation de nouveaux habitants, et de garantir la fluidité du marché. Cependant, la lutte contre la vacance de longue durée représente un enjeu tout particulier. Il s’agit d’éviter la multiplication de logements inadaptés aux besoins de la population, ou inoccupés du fait qu’ils se situent dans une zone géographique peu attractive. Pour maintenir le taux de vacance actuel , selon les hypothèses retenues, 370 logements par an devraient être construits sur l’ensemble de la région.

Encadré

Les résidences secondaires : une influence certaine sur les besoins en logements à venir

Une résidence secondaire est un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Les logements meublés loués (ou à louer) pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires (définition Insee). La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.

La Corse se caractérise par l'importance de son stock de résidences secondaires. En 2013, 68 700 résidences secondaires sont implantées dans la région, elles représentent plus de 30 % du parc total de logements (la moyenne nationale étant de 9 %).

L'importance de la construction des résidences secondaires en Corse constitue un facteur important de consommation de l'espace qui participe à une hausse des prix du foncier Les projections de besoin total en logements établies dans le cadre de la présente étude reposent sur l'hypothèse de maintien du taux actuel de résidences secondaires.

L'hypothèse d'une diminution de ce taux au cours des prochaines années, traduisant une volonté de maîtrise du phénomène ou une conjoncture peu favorable, induirait une baisse significative du besoin total en logements.

Sources

Un exercice de projection n’est pas une prévision. Il produit une image de la situation démographique dans les années à venir à partir de l’observation du passé et d’hypothèses sur le futur. La réalité est souvent plus fluctuante et peut parfois infirmer temporairement les hypothèses retenues, pour les confirmer sur une longue période. Il ne prédit pas l’avenir mais vise à éclairer les politiques publiques.

L’estimation de la demande potentielle en logements s’opère en trois étapes :

1/ Les projections de population par sexe et âge sont issues d’un scénario dit « central » du modèle Omphale 2010 de l’Insee, qui prolonge les tendances récentes, sur chaque territoire, en termes de fécondité, d’espérance de vie et de migrations :

les taux de fécondité par âge sont maintenus sur toute la durée de projection à leur niveau de 2007

la mortalité baisse au même rythme qu’en France métropolitaine

les quotients migratoires calculés à partir du recensement de 2007 sont callés sur les migrations 2007-2011 constatées pour suivre au mieux l’évolution de la région Corse.

2/ La population ainsi projetée par sexe et âge à horizon 2030 est ventilée par mode de cohabitation : personnes seules, adultes en couple (avec ou sans enfants), parents d’une famille monoparentale, enfants, personnes hors, population hors ménages. Cette répartition est basée sur l’observation au recensement de 2009 et évolue selon une hypothèse établie nationalement par le service statistique du ministère du logement (SOeS). On obtient alors les projections de ménages, en appliquant pour chaque mode de cohabitation le taux de personne de référence du ménage correspondant (taux mesurés au recensement de 2009 et maintenus constants sur toute la période de projection).

3/ Enfin, l’estimation de la demande potentielle de logements se compose de la projection de ménages, à laquelle s’ajoutent des hypothèses supplémentaires portées par la Dreal de Corse sur le taux annuel de renouvellement mutations, le taux de résidences secondaires et le taux de logement vacant. L’hypothèse retenue pour 2009-2030 est celle de la continuité de la tendance moyenne constatée entre 2003 et 2013. Les données utilisées pour bâtir les hypothèses reposent sur le fichier Filocom (fichier du logement communal issu des sources fiscales et foncières).

La demande potentielle représente le flux de construction de logements neufs nécessaire pour :

- loger chaque ménage supplémentaire dans une résidence principale ;

- tenir compte du marché des résidences secondaires ;

- compenser le renouvellement du parc de logements : suite aux démolitions, transformations de logements en locaux non résidentiels, fusions... ou encore aux créations par division de logements existants, transformations de locaux non résidentiels en logement... ;

- maintenir une part de logements vacants nécessaire au fonctionnement du marché.

Définitions

Ménage : ensemble des personnes qui partagent la même résidence principale, sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté. Un ménage peut être constitué d’une seule personne. Il y a autant de ménages que de résidences principales. Les personnes vivant dans des habitations mobiles, les mariniers, les sans-abris, et les personnes vivant en communauté (foyers de travailleurs, maisons de retraite, résidences universitaires, maisons de détention...) sont considérées comme vivant hors ménage.

À chaque ménage correspond une personne de référence du ménage qui est déterminée à partir de la structure familiale du ménage et des caractéristiques des individus qui le composent. S’il y a un couple parmi elles, la personne de référence est systématiquement l’homme du couple. Si le ménage ne comporte aucun couple, la personne de référence est l’actif le plus âgé (homme ou femme), et à défaut d’actif, la personne la plus âgée.

Ménage sans famille : ensemble des personnes qui cohabitent dans un même logement sans constituer une famille (c’est-à-dire un couple ou une famille monoparentale).

Demande potentielle en logements : flux de construction de logements neufs compatible avec la croissance attendue du nombre de ménages, sans tenir compte des situations de mal-logement ou de non-logement.

Territoire de projection : regroupement d’ECPI qui constituent les zonages d’action en termes de politique de l’habitat pour chaque département. Ils sont groupés afin d’atteindre le seuil proche de 50 000 habitants nécessaire pour pouvoir effectuer des projections de population.