Insee Analyses Bourgogne-Franche-Comté · Octobre 2026 · n° 142

Des besoins en logements qui se réduisent et se concentrent au sein de la Bourgogne-Franche-Comté

En Bourgogne-Franche-Comté, si les tendances socio-démographiques récentes se poursuivaient, 92 000 nouveaux logements seraient nécessaires pour satisfaire les besoins de la population entre 2022 et 2050.

Ces besoins sont en baisse significative par rapport aux tendances constatées entre 2000 et 2020. Sur ces deux décennies, 257 000 logements ont été mis en chantier dans la région, dont deux tiers de maisons individuelles. Outre ces nouvelles constructions, la mobilisation du parc immobilier existant a, localement, également contribué à répondre aux besoins. Dans certaines intercommunalités, la transformation de résidences secondaires en résidences principales a ainsi permis de répondre à la forte augmentation de la demande. C’est le cas par exemple de la communauté de communes des Lacs et Montagnes du Haut-Doubs, avec la mobilisation de résidences à vocation touristique pour loger des travailleurs frontaliers. Le réinvestissement des logements vacants est plus difficile. Par exemple, l’intercommunalité du Grand Chalon a mis en place une politique active de requalification de son parc de logements privés à la fin de la décennie 2010, qui a permis de réduire la vacance des logements. Cependant si des objectifs sont généralement fixés dans les documents de planification habitat, les transformations de logements sont souvent moindres qu’anticipées.

D’ici 2050, la progression du nombre de ménages resterait le premier moteur du besoin en logements. En considérant le nombre maximal de ménages dans chaque intercommunalité sur la période, 70 100 nouvelles résidences principales seraient nécessaires entre 2022 et 2050.

Au-delà des résidences principales, d’autres besoins existent. Ainsi, les logements qui se libèrent nécessitent souvent des travaux avant leur réoccupation. La hausse du nombre de ménages et donc de la mobilité résidentielle générerait ainsi un besoin de 4 400 logements vacants supplémentaires dans les territoires concernés. S’agissant des résidences secondaires, leur possession est très corrélée à l’âge de la personne de référence du ménage, une partie étant obtenue suite à un héritage. Avec le vieillissement de la population, leur nombre progresserait de 3 400 unités sur la période.

Enfin, le parc de logements évolue. Des logements disparaissent, notamment lors d’une démolition ou de leur transformation en local professionnel. Dans certains territoires, ce recul de l’offre de logements doit être compensé pour répondre à la demande en logement des nouveaux ménages (figure 1).

Outre ces besoins liés aux évolutions démographiques et de transformations du parc existant, une partie de la population déjà présente ne dispose pas de logement personnel, par exemple celle qui réside en centre d’hébergement, ou vit dans des conditions indécentes. Il faudrait 21 600 logements dédiés sur la période pour répondre à ces situations (encadré).

Encadré

En Bourgogne-Franche-Comté, le nombre de ménages augmenterait jusqu’aux années 2030, puis diminuerait ensuite, limitant les besoins en logements. Ainsi, 60 % de ces derniers se concentreraient avant 2030, soit un besoin de 54 600 logements supplémentaires. Le nombre de ménages augmenterait de 0,3 % par an en moyenne entre 2022 et 2030 puis diminuerait de 0,1 % entre 2030 et 2050. Sur la période 2022-2030, l’évolution des modes de cohabitation serait le principal levier de la croissance du nombre de ménages, avec une contribution de +0,4 point. Le nombre de personnes par ménage reculerait de 2,12 à 2,00 sur cette période. D’abord, cette évolution serait liée à des facteurs sociétaux, comme des mises en couple de plus en plus tardives et des ruptures plus fréquentes, qui peuvent conduire à disposer de deux résidences principales autonomes là où une seule suffisait auparavant. Par ailleurs, le vieillissement des générations nombreuses du baby-boom, nés entre 1945 et 1974, conduirait à une augmentation du nombre de ménages d’une seule personne, les risques de décès du conjoint augmentant avec l’âge. Ces hausses massives seraient partiellement contrebalancées par la baisse globale de la population résidant dans la région (figure 2).

Après 2030, les besoins en logements se réduiraient régulièrement passant de 32 200 unités entre 2031 et 2040 à seulement 5 300 pour la décennie suivante. Sur ces périodes, la baisse de la population dans la région s’accentuerait et deviendrait le facteur prépondérant expliquant le recul du nombre de ménages. De plus, le vieillissement de la population ne jouerait plus que marginalement sur l’évolution du nombre de ménages. Les effets liés au vieillissement des baby-boomers perdureraient mais s’atténueraient. Enfin, la décohabitation comme l’augmentation de l’âge du départ des enfants du domicile familial ralentiraient. Le nombre de personnes par ménage s’établirait alors à 1,90 en 2050.

L’évolution des besoins en logement dans les intercommunalités dépend principalement de celle du nombre de ménages, et notamment de la date à partir de laquelle leur nombre diminuera. Avant 2018, la quasi-totalité de la Nièvre, l’est de l’Yonne et l’ouest de la Saône-et-Loire enregistraient déjà une diminution nette du nombre de ménages. Au cours de la décennie 2020, ce déclin gagnerait le nord-est de la région et l’agglomération de Nevers.

Dès 2040, les deux tiers de la région seraient concernés. Jusqu’alors préservées, Dijon Métropole et Grand Besançon Métropole, bien que constituant les pôles administratifs et universitaires majeurs de la région, pourraient voir leur nombre de ménages plafonner puis diminuer à la fin de la décennie 2030. Le recul de la population en âge de poursuivre des études supérieures sur l’ensemble du territoire national devrait notamment diminuer le nombre de ménages étudiants. À terme, cette baisse ne contrebalancerait plus les effets du vieillissement de la population.

En 2050, seul un cinquième du territoire régional conserverait une croissance du nombre de ménages. D’une part, la frange frontalière, des Rousses jusqu’au plateau du Russey, bénéficierait de la relative jeunesse de sa population, sous l’hypothèse d’un maintien de l’attractivité économique de la Suisse. D’autre part, les couronnes périurbaines entourant Dijon et Besançon, conserveraient des soldes migratoires positifs, si les tendances actuelles de recherche d’un cadre de vie pavillonnaire combiné à un accès rapide aux grands pôles d’emploi se confirmaient (figure 3).

L’habitat représente actuellement plus de 60 % de la consommation d’espaces naturels, agricoles ou forestiers. Limiter la construction neuve est devenu indispensable pour atteindre l’objectif de zéro artificialisation nette à l’horizon 2050. Pour cela, mobiliser les logements vacants et les résidences secondaires permettrait de couvrir un quart des besoins en logements à l’horizon 2040 (figure 4).

La requalification du parc vacant dans les territoires ne peut être que limitée. Elle ne prend véritablement de sens que pour ceux où les besoins en logements sont avérés et le prix de marché immobilier cohérent avec le coût de la rénovation. En effet, un logement peu occupé tend à se dégrader rapidement, ce qui alourdit le coût des travaux nécessaire pour le remettre sur le marché. Dans ce contexte, sous hypothèse d’une baisse d’un point de la vacance de plus d’un an d’ici 2040 et en tenant compte des besoins en logements des territoires, 12 600 logements vacants pourraient être mobilisés. Cela permettrait de remettre sur le marché de nombreux logements dans les zones tendues, notamment 1 500 à Dijon Métropole, 1 000 à Grand Besançon Métropole et 600 dans la bande frontalière. La rénovation du parc est déjà soutenue par des aides publiques nationales, comme MaPrimeRénov’. Des actions publiques incitatives peuvent aussi être mises en œuvre localement. C’est le cas de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH) qui, à compter des impositions établies au titre de 2027, se substituera à deux impositions existantes. Elle simplifiera le cadre juridique et renforcera l’efficacité des instruments fiscaux destinés à lutter contre la vacance immobilière.

Sous l’hypothèse d’une baisse de 10 % du taux de résidences secondaires, 9 000 logements pourraient être concernés. En zone frontalière, cela permettrait de mobiliser 800 logements. Cette mobilisation va à contre courant du développement actuel des résidences secondaires, notamment pour de la location touristique de courte durée. Pour l’impulser, les collectivités qui le souhaiteraient, ont à leur disposition différents outils. L’encadrement des locations de courte durée se met en place dans certains territoires. Elles ont aussi la possibilité de majorer, en zone tendue, les taux de la taxe d’habitation qui reste due pour les résidences secondaires.

Au-delà des seuls aspects quantitatifs, le parc de logements existant va être confronté à des évolutions socio-démographiques importantes. Pour plus de quatre ménages sur dix, la personne de référence aura plus de 65 ans en 2050. Or, la mobilité résidentielle est faible à ces âges, hormis pour s’installer dans des structures médicalisées telles que les Ehpad. L’adaptation du logement, notamment en termes d’accessibilité, est un enjeu majeur qui doit faire, dès à présent, l’objet d’une attention particulière dans tous les territoires. Il en est de même concernant la rénovation énergétique et le confort d’été des logements : les personnes âgées sont les premières touchées par les excédents de mortalité causés par les canicules (figure 5).

Par ailleurs, le nombre de personnes vivant seules va progresser dans toutes les tranches d’âge, en particulier chez les 65 ans et plus. Or, le parc de logements est surtout constitué de grands logements, déjà souvent sous-occupés. La restructuration de grands logements pour en faire de petites structures collectives est un axe majeur pour lutter contre la consommation d’espace. En complément, la construction neuve pourrait s’orienter préférentiellement vers la construction de petits logements (T2 ou T3) mieux adaptés à la composition des ménages de 2050.

En parallèle, le nombre de couples avec ou sans enfants dont la personne de référence a moins de 65 ans reculerait fortement. Leur part baisserait de dix points entre 2020 et 2050 pour s’établir à 28 %. Enfin, les séparations plus fréquentes alimenteraient la progression du nombre de familles monoparentales. Souvent soumises à des contraintes financières, celles-ci se tournent souvent vers du logement locatif à loyers modérés, préférentiellement situés à proximité des infrastructures de transport et des services publics urbains. Le développement de logements abordables et accessibles à ce public est un axe des documents programmatiques locaux traitant d’habitat.

Les projections n’ont pas de caractère prédictif. Elles se fondent sur l’application d’hypothèses basées sur les tendances passées. Cette étude exploite le scénario central 2018 du modèle de projection de population Omphale de l’Insee. Il prolonge les tendances observées relatives à l’évolution de l’espérance de vie, de la fécondité et du solde migratoire avec l’étranger sur la période précédente. Des scénarios à façon ont été élaborés pour tenir compte des dynamiques récentes.

Les projections de ménages se fondent également sur les hypothèses centrales d’évolution des comportements de cohabitation fournies par le Service des données et études statistiques (SDES), service statistique du Ministère en charge du Logement. Les évolutions nationales des modes de cohabitation observées au cours de la dernière décennie par âge et par sexe, y sont prolongées à l’identique de 2018 à 2030. Puis, elles sont supposées évoluer selon un rythme moitié moindre jusqu’en 2050.

Pour estimer les besoins en logements, de nombreuses autres sources sont mobilisées. Les sources et la méthode employée sont disponibles sur le site de la Ouvrir dans un nouvel ongletDreal.