Insee Première · Septembre 2026 · n° 2128

Le logement pèse moins sur le budget des ménages en 2024 qu’il y a dix ans, sauf pour les plus modestes

Début 2024, en France hors Mayotte, les dépenses liées à la résidence principale s’élèvent à 17,5 % des revenus de l’ensemble des ménages. La somme des loyers (pour les locataires) et des remboursements de prêts (pour les propriétaires accédants) constitue la principale composante de ce taux d’effort brut et représente 10,7 % des revenus des ménages (figure 1). Les autres postes sont les dépenses énergétiques (3,5 % des revenus), les charges et dépenses en eau (1,9 %) et la taxe foncière pour les propriétaires (1,4 %). Les aides au logement, qui concernent surtout les ménages locataires les plus modestes, viennent diminuer la charge financière à hauteur de 0,8 % des revenus de l’ensemble des ménages. Leur prise en compte aboutit à un taux d’effort net égal à 16,8 %, reflétant la charge supportée in fine par les ménages.

Entre début 2014 et début 2024, le taux d’effort brut diminue de 1,9 point et le taux d’effort net de 1,5 point (figure 2). En moyenne sur l’ensemble des ménages, les loyers et les mensualités de remboursement ont crû de 21 % et respectivement de 20 % en dix ans : cette croissance est cependant moins forte que celle des revenus sur la même période (+25 %), ce qui explique que les loyers et remboursements d’emprunts contribuent à la baisse du taux d’effort (à hauteur de -0,2 point pour chacune de ces composantes). Les charges, dépenses en eau et dépenses énergétiques ont également progressé moins vite que les revenus (+17 % pour l’ensemble). La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée par étapes entre 2018 et 2023. La taxe foncière, payée par les propriétaires occupants, fait exception, avec une croissance de 50 % en dix ans.

En définitive, la suppression de la taxe d’habitation relative à la résidence principale explique à elle seule 1,4 point sur 1,9 point de baisse du taux d’effort brut. La taxe foncière contribue à augmenter le taux d’effort à hauteur de +0,2 point et les autres dépenses (loyers, remboursements d’emprunt, dépenses énergétiques, charges et dépenses en eau) contribuent à le diminuer à hauteur de −0,7 point. Les aides au logement ont décru de 18 % sur la période, ce qui explique une baisse du taux d’effort net moindre que celle du taux d’effort brut. Plusieurs réformes ont contribué à baisser ces aides ; la prise en compte de revenus plus récents des allocataires à partir de janvier 2021 et la suppression des aides à l’accession pour les prêts signés depuis janvier 2020 sont les plus récentes.

Le niveau de taux d’effort varie selon le statut d’occupation. Ainsi, en 2024, en France hors Mayotte, les propriétaires accédants font face à un taux d’effort net de 23,3 %, 17,6 % de leurs revenus étant consacrés au remboursement de leur prêt immobilier. Ces remboursements sont constitués pour partie de paiement d’intérêts. La part restante, prépondérante, est dédiée au remboursement du principal ; elle correspond à un effort d’épargne, qui vient augmenter leur patrimoine net par réduction de leur passif. En revanche, les propriétaires non accédants, n’ayant pas d’emprunt à rembourser, ont un taux d’effort net de 7,4 %, bien inférieur à celui des autres catégories de ménage. Leurs dépenses énergétiques et de taxe foncière sont plus élevées que celles des accédants, notamment du fait des caractéristiques de leurs logements, respectivement plus fréquemment chauffés au fioul et plus souvent construits dans les années 1970‑1980. Les locataires du parc privé ont le taux d’effort net le plus élevé, supérieur à celui des locataires du parc social (25,4 % contre 24,0 %) car la part des revenus qu’ils consacrent aux loyers est de 2,5 points supérieure, à 21,6 % contre 19,2 %.

Entre début 2014 et début 2024, le taux d’effort brut diminue pour l’ensemble des statuts d’occupation. Tous statuts confondus, c’est la suppression de la taxe d’habitation qui explique le plus cette baisse. C’est le cas en particulier pour les taux d’effort des propriétaires non accédants et locataires du parc social. Mais la baisse du taux d’effort pour les locataires du parc privé et les propriétaires accédants provient aussi d’une progression des loyers et des remboursements d’emprunts plus faible en moyenne que celle de leurs revenus. Le taux d’effort net diminue globalement mais stagne pour les locataires du parc social (-0,1 point).

Le taux d’effort net des propriétaires non accédants a diminué de 1,5 point sur la période. La baisse est plus marquée pour les propriétaires accédants (-3,3 points), principalement en raison de la réduction de la part des remboursements d’emprunt dans leurs revenus (-2,1 points). Leurs mensualités moyennes de remboursements ont en effet crû moins vite que leurs revenus moyens (+20 % contre +34 %). D’une part, les ménages accédants de 2024 sont plus souvent qu’il y a dix ans issus du quart des ménages les plus aisés, et moins souvent du quart des ménages plus modestes. D’autre part, avant la remontée des taux d’intérêt en 2022, la baisse continue des taux d’intérêt et l’allongement des durées de prêts ont ralenti la hausse des mensualités.

Le taux d’effort brut des locataires du parc privé a diminué de 4,1 points entre 2014 et 2024, car les loyers ont augmenté moins vite que les revenus. Entre 2014 et 2020, les loyers ont augmenté en France métropolitaine de 1,0 % par an en moyenne, contre 1,9 % par an pour les revenus [Ouvrir dans un nouvel ongletAndrieux, Bouton, 2026]. Entre 2020 et 2024, les loyers ont augmenté davantage (+2,0 % par an), en lien avec l’accélération de l’indice de référence des loyers (IRL) à partir de 2022, dans un contexte inflationniste. Cette hausse est toutefois restée inférieure à celle des revenus moyens des locataires du parc privé (+3,8 % par an), notamment grâce au « bouclier loyer » mis en place entre octobre 2022 et mars 2024 [Aventin, Vermersch, 2024]. Les dépenses énergétiques ont à l’inverse augmenté plus que les revenus à partir de 2020, mais l’effet sur le taux d’effort est faible comparé à celui des loyers. Les aides au logement ayant diminué entre 2014 et 2024, la baisse du taux d’effort net des locataires du parc privé (-2,9 points) est moindre que celle du brut.

Le taux d’effort brut des locataires du parc social diminue nettement entre 2014 et 2020, avant de remonter en 2024. Entre 2014 et 2020, les loyers dans le parc social en France métropolitaine ont augmenté moins vite que les revenus : +1,3 % par an contre +1,7 % par an. La baisse sur cette période s’explique notamment par la mise en place de la Ouvrir dans un nouvel ongletréduction de loyer de solidarité (RLS) à partir de 2018, qui a entraîné une diminution des loyers des ménages modestes, parallèlement à une baisse des aides au logement. La RLS contribue ainsi directement à la baisse du taux d’effort brut. En revanche, entre 2020 et 2024, les loyers moyens augmentent de 3,3 % par an, les dépenses énergétiques de 7,8 %, tandis que les revenus s’accroissent de 2,7 % par an, tirant à la hausse le taux d’effort brut. Comme pour les locataires du parc privé, la baisse des aides contribue à l’augmentation du taux d’effort net des locataires du parc social sur la décennie, à hauteur de +1,8 point en France hors Mayotte. Au total, le taux d’effort net des locataires du parc social est quasi stable en dix ans (-0,1 point), une évolution atypique par rapport aux autres ménages. Cette stabilité du taux d’effort net des locataires du parc social, conjuguée à la baisse de celui des locataires du parc privé, conduit à un rapprochement de ces taux d’effort nets (24,0 % dans le social contre 25,4 % dans le privé en 2024, soit une différence de 1,5 point contre 4,3 points en 2014).

Dans le contexte inflationniste de 2022 à 2024, la hausse des dépenses énergétiques des ménages a été modérée par une adaptation comportementale : début 2024, 60 % des ménages déclarent avoir modifié leur consommation énergétique du fait de la hausse des prix (baisse de la température du logement, usage moins fréquent de l’eau chaude). Cette réaction est plus fréquente chez les propriétaires accédants (65 %) et moins chez les locataires du parc social (55 %).

En 2024, pour l’ensemble des ménages de France hors Mayotte, les taux d’effort brut et net sont d’autant plus faibles que les revenus par unité de consommation sont élevés. Le quart des ménages les plus modestes a un taux d’effort brut de 39,0 %, nettement plus élevé que celui du quart des ménages ayant des revenus immédiatement supérieurs (22,2 %) et encore plus que le quart des ménages les plus aisés (11,6 %) (figure 3). C’est aussi pour le quart des ménages les plus modestes que l’écart entre les taux d’effort net et brut est le plus grand (6,9 points), du fait du poids élevé des aides au logement dans les ressources financières des ménages locataires les moins aisés, pouvant représenter près de 10 % de leur budget total. Si elles améliorent la solvabilité des ménages locataires modestes, les aides au logement n’atténuent que partiellement l’écart entre le taux d’effort net du quart des ménages les moins aisés et ceux des autres ménages : le taux d’effort net des ménages du premier quart est de plus de 10 points supérieur à celui des ménages du deuxième quart.

Entre début 2014 et début 2024, les taux d’effort bruts diminuent de façon relativement homogène selon le revenu : de 1,5 à 2,0 points. Le taux d’effort net augmente uniquement pour le quart des ménages les plus modestes (+1,1 point, à 32,1 %). En effet, les aides au logement de ces ménages ont baissé entre début 2014, où elles s’élevaient à près de 10 % de leurs revenus, et début 2024 où elles n’en représentent que 6,9 %.

Les locataires du parc privé ont globalement un taux d’effort net légèrement supérieur à celui des locataires du parc social (+1,5 point en 2024) mais l’écart est plus fort à niveau de revenus donné. Le différentiel est de +11,3 points pour le quart des ménages les plus modestes, pour lesquels les loyers pèsent 40,1 % des revenus dans le parc privé, contre 27,4 % dans le parc social. La proximité des taux d’effort nets globaux des deux parcs locatifs est finalement liée à un effet de composition : les locataires du parc social sont majoritairement des ménages du quart le plus modeste alors que ceux du parc privé sont répartis de façon plus égalitaire entre les différents groupes de revenus.

En France hors Mayotte, début 2024, les taux d’effort nets sont très hétérogènes entre les différents types de ménages (figure 4). Le taux d’effort net dépasse les 20 % pour les familles monoparentales (21,6 %) et surtout pour les personnes seules de moins de 65 ans (24,5 %) alors qu’il reste inférieur à 18 % pour les couples, avec ou sans enfant. Pour les personnes de 65 ans ou plus, celles vivant seules consacrent au logement une part deux fois plus élevée de leur budget que les couples du même âge. Ces derniers ont le taux d’effort net moyen le plus faible, de 9,2 % : plus de 80 % d’entre eux sont propriétaires non accédants et ils ont des revenus relativement plus élevés.

Les taux d’effort nets décroissent nettement avec l’âge de la personne de référence (25,7 % pour les moins de 30 ans à moins de 13 % pour les 65 ans et plus). La part de propriétaires non accédants augmente en effet avec l’âge. À statut d’occupation donné cependant, les taux d’effort les plus élevés sont soit ceux des moins de 30 ans, soit ceux des plus de 75 ans.

Enfin, les taux d’effort nets sont relativement moins contrastés en fonction de la densité de la commune de résidence. En effet, si les dépenses de logement sont plus élevées dans les grands centres urbains et les ceintures urbaines, en moyenne les revenus le sont aussi, ce qui aboutit à des taux d’effort proches de la moyenne (17,8 % pour les premiers et 15,7 % pour les secondes). C’est dans le rural dispersé que le taux d’effort net est le plus faible (14,4 %), en lien avec une forte proportion de propriétaires non accédants.

Plus de 8 ménages sur 10 ont des taux d’effort nets inférieurs à 33 % (seuil limite de solvabilité utilisé par les bailleurs sociaux, 35 % étant le seuil fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour les crédits immobiliers) et pour la moitié de ces ménages, il est compris entre 15 % et 33 %. Les ménages propriétaires non accédants sont ceux qui ont les taux d’effort les plus faibles et les plus homogènes : 82 % d’entre eux ont un taux d’effort inférieur à 15 %. Les locataires du parc privé ont les taux d’effort les plus élevés, avec un taux d’effort supérieur à 40 % pour 22 % d’entre eux. La part des locataires du parc social atteignant ce niveau de taux d’effort est légèrement inférieure (18 %), celle des propriétaires accédants n’est que de 11 %. Sur l’ensemble des ménages, 1 sur 10 a un taux d’effort supérieur à 40 %.