Insee Analyses Ile-de-France · Mai 2026 · n° 220

À Paris, la moitié des locataires du parc privé consacrent plus de 34 % de leurs revenus à leur loyer

Le logement constitue, avec l’alimentation, le principal poste de dépense de consommation des ménages. À Paris, la forte attractivité de la capitale, la rareté du foncier disponible et la tension persistante sur le marché locatif contribuent à maintenir des niveaux de loyers élevés, qui pèsent sur le budget des ménages. De nombreux locataires choisissent de résider à Paris pour réduire leurs déplacements quotidiens vers leur lieu de travail ou d’études, un choix qui peut être contraint ou volontaire selon leurs ressources. Dans ce contexte, analyser le parc locatif privé et l’effort financier induit de la part des ménages qui y résident permet d’éclairer ces enjeux.

En 2022, Paris compte 2 072 000 habitants et 1 125 000 résidences principales. Le parc locatif privé y occupe une place centrale : il représente 44 % des résidences principales (31 % louées vides et 13 % meublées), contre 18 % dans le parc social. Il constitue ainsi le premier parc locatif dans la capitale.

Si la part du parc locatif privé est stable depuis 2016, sa structure continue toutefois d’évoluer : le pourcentage de logements loués vides recule au profit des logements loués meublés, souvent destinés à une occupation de courte durée, jusque-là nettement moins nombreux. Entre 2016 et 2022, le nombre de logements loués vides a diminué de 11 % tandis que celui des meublés a augmenté de 32 %.

Le parc privé parisien se caractérise par une forte proportion de petites surfaces : les deux tiers des logements sont composés d’une ou deux pièces, avec des surfaces moyennes respectives de 26 m² et 42 m². Ils sont répartis de façon relativement homogène sur l’ensemble de la capitale, bien que leur proportion soit plus élevée en périphérie (nord, est, sud) et relativement plus faible dans l’hypercentre de Paris. Les logements de trois pièces et quatre pièces ou plus, dont les surfaces moyennes sont respectivement de 64 m² et 106 m², sont localisés, quant à eux, principalement dans l’ouest parisien.

Compte tenu de la prépondérance de petits logements, le parc locatif privé parisien accueille essentiellement des ménages de petite taille. Les personnes seules y sont ainsi majoritaires (58 %), devant les couples sans enfant (20 %), les couples avec enfant(s) (12 %), les familles monoparentales (6 %) et les ménages complexes (4 %).

Dans un contexte de forte tension du marché locatif en Île-de-France, les loyers du parc privé parisien sont élevés. En moyenne en 2022, le loyer (hors charges) s’élève à 1 160 euros et peut varier de 850 euros à 1 860 euros selon les zones définies par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) par regroupement des 80 quartiers administratifs de Paris (figure 1 et figure 2).

Dans la capitale, en 2022, un studio est loué en moyenne à 690 euros et un appartement de deux pièces à 1 010 euros, contre 1 430 euros pour un appartement de trois pièces et 2 390 euros pour un appartement de quatre pièces ou plus.

Le prix du loyer par mètre carré décroît avec la surface du logement. Il passe de 27,2 euros/m² pour un studio à 22,5 euros/m² pour un appartement de quatre pièces ou plus. À titre de comparaison, il est de 23,8 euros/m² pour l’ensemble des logements du parc privé parisien.

Dans l’ensemble, les locataires du parc privé parisien disposent d’un revenu disponible médian, hors aides au logement, de 2 750 euros par mois, supérieur à celui de l’ensemble des ménages parisiens (2 500 euros par mois). Ces revenus s’étalent de 2 130 euros pour les femmes seules à 6 360 euros pour les couples avec enfant(s).

Les loyers élevés au sein du parc locatif privé peuvent représenter un coût important dans le budget des ménages locataires parisiens. Rapporter le loyer (hors charges) aux revenus du ménage permet ainsi de mesurer la charge financière liée au logement. Cet indicateur, appelé taux d’effort brut, prend en compte les revenus disponibles des ménages, desquels sont déduites les aides au logement. En effet, celles-ci sont considérées comme un moyen d’alléger la charge financière, et non comme un supplément de revenu. Environ un sixième des locataires du parc privé bénéficient de telles aides à Paris (encadré 1).

La moitié des locataires du parc privé parisien consacrent plus de 34 % de leurs revenus disponibles (hors aides au logement) au paiement de leur loyer (hors charges). Pourtant, les professionnels du secteur immobilier préconisent généralement de disposer d’un revenu au moins trois fois supérieur au montant du loyer. Le loyer apparaît relativement abordable pour le cinquième des ménages dont le taux d’effort est le plus bas : ils consacrent moins de 21 % de leurs revenus au loyer (figure 3). En revanche, le loyer représente plus de 67 % des revenus pour le cinquième des ménages caractérisé par le taux d’effort le plus élevé, avant aides au logement.

Des disparités s’observent selon les types de ménage. Ainsi, six personnes seules sur dix et six familles monoparentales sur dix consacrent, à leur loyer, plus que le taux d’effort médian, soit plus de 34 % de leurs revenus. Les femmes seules sont particulièrement exposées : une sur deux alloue au moins 42 % de ses revenus au paiement de son loyer (38 % pour les hommes et 39 % pour les familles monoparentales). À l’inverse, environ sept couples (avec ou sans enfant) sur dix allouent moins de 34 % de leurs revenus au loyer. Plus d’un tiers y consacrent même moins de 21 %. La mutualisation des ressources au sein des couples contribue ainsi à limiter le taux d’effort brut, malgré des logements généralement plus grands et plus chers.

Le taux d’effort brut médian varie également selon l’âge de la personne de référence du ménage. Parmi les locataires de moins de 30 ans, un sur deux consacre plus de 51 % de ses revenus à son loyer. Cela peut comprendre des situations diverses : des étudiants venus s’installer à Paris pour leurs études, dont les parents peuvent prendre en charge une partie du loyer, ou de jeunes actifs en début de parcours professionnel. Le taux d’effort médian est plus faible pour les locataires de 30 à 59 ans, autour de 30 %. Il s’élève à environ 40 % pour ceux de 60 ans ou plus, ce qui peut s’expliquer en partie par une baisse de revenus au passage à la retraite.

Pour plus d’un locataire du parc privé parisien sur dix, le montant de son loyer (hors charges) est supérieur à son revenu disponible (hors aides au logement). Il s’agit essentiellement de personnes seules, âgées de moins de 30 ans ou de 60 ans ou plus, dont le loyer pourrait être payé par une tierce personne (par exemple par les parents dans le cas des étudiants).

Pour limiter le taux d’effort des ménages en zone tendue, le dispositif d’encadrement des loyers fixe des règles visant à plafonner le montant des loyers (encadré 2). Il s’applique lors d’un emménagement ou d’un renouvellement explicite de bail, lequel intervient généralement tous les trois ou six ans. Conformément aux lois Alur et Élan, le loyer nouvellement fixé doit correspondre au loyer de référence défini pour la zone dans laquelle est situé le logement et peut être compris dans une fourchette allant de -30 % à +20 % du loyer de référence.

Les loyers de référence par zone sont révisés chaque année. Ainsi, ceux en vigueur en 2022 s’appliquent aux logements accueillant un nouveau ménage locataire en 2022 ou dont le bail est renouvelé après trois ou six ans de location. Cela représente environ 34 % du parc locatif privé parisien (hors meublés) en 2022. Pour ces logements, 74 % des loyers respectent la fourchette légale, moins de 5 % sont inférieurs au plancher et plus de 21 % dépassent le plafond. Parmi ces derniers figurent à la fois des logements aux caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer (dépassement légal) et d’autres ne présentant pas de telles caractéristiques, mais dont le loyer excède tout de même la limite autorisée par l’encadrement des loyers, sans qu’il soit possible de les distinguer dans les données disponibles.

Les dépassements du loyer de référence majoré concernent essentiellement des logements de petite surface : plus de 70 % d’entre eux sont des studios ou des appartements de deux pièces. Le montant moyen des dépassements est de 150 euros par mois.

Les ménages payant un loyer supérieur au plafond occupent donc souvent des petits logements, dont le loyer par mètre carré est relativement plus élevé, alors que leurs revenus sont en moyenne plus faibles. Cela contribue à accroître leur taux d’effort, qui serait pourtant déjà élevé si le plafond de loyer était respecté. Un occupant sur six de ces logements est âgé de moins de 30 ans et près d’un sur cinq a 60 ans ou plus. Il s’agit essentiellement de personnes seules (65 %), dont plus de la moitié sont des femmes. Ainsi, les conditions du marché locatif contraignent ces ménages à se loger dans un petit appartement, le coût du mètre carré supplémentaire n’étant pas supportable pour eux.