Insee Flash Ile-de-France · Août 2025 · n° 103

Après huit ans de hausse quasi continue, le marché immobilier francilien recule depuis 2022

Avec 202 800 logements vendus (53 700 maisons et 149 100 appartements), le marché immobilier francilien a atteint en 2019 un niveau record depuis 2010 (sources). Après une année creuse en 2020 liée à la crise sanitaire (180 300 ventes), il retrouve en 2021 quasiment son niveau antérieur avant de baisser vivement en 2023 et 2024. Ces évolutions s’expliquent en grande partie par celles relatives au marché des logements anciens, qui représente près de 90 % des transactions.

Dans l’ancien, après une baisse entre 2010 et 2014, le marché de l’immobilier est particulièrement dynamique entre 2015 et 2021 (figure 1), même si cette vitalité est moins prononcée qu’au niveau national : les ventes de logements anciens progressent au rythme de 5,6 % par an en moyenne contre 8,4 % en France métropolitaine. Ainsi, en 2021, 3,0 % des logements ont changé de propriétaire suite à une vente en Île-de-France, contre 2,2 % en 2014. Cette évolution témoigne de la bonne santé du marché immobilier durant cette période et s’explique principalement par le dynamisme démographique régional et par un accès facilité au crédit. En effet, les croissances de la population et du nombre de ménages favorisent la demande en logements, exerçant une pression sur le marché immobilier local. En outre, durant cette période, l’accès au crédit s’améliore grâce à des taux historiquement bas et à des conditions d’emprunt plus souples. La réduction des exigences d’apport personnel ou l’allongement des durées de remboursement permettent à davantage de ménages d’accéder à la propriété. Toutefois, en Île-de-France, le dynamisme du marché immobilier est en partie freiné par le niveau élevé des prix. Cette tendance à la hausse concerne un peu plus les maisons (+6,4 % par an entre 2014 et 2021) que les appartements (+5,3 %). Elle est portée par les grands logements, à partir de six pièces pour les maisons (+7,3 %) et de trois pièces pour les appartements (+6,2 %).

L’année 2022 marque un tournant dans cette dynamique du marché immobilier dans l’ancien. Au premier semestre, les volumes de ventes en Île-de-France progressent encore par rapport à ceux du premier semestre 2021. La hausse est toutefois moins forte pour les maisons (+2 %) que pour les appartements (+9 %). Au cours du second semestre, les ventes immobilières ralentissent dans l’ensemble du marché national. En effet, à quatre reprises entre juillet et décembre, la Banque centrale européenne, dans un contexte de forte inflation, a augmenté ses taux directeurs. Dans la région francilienne, par rapport au second semestre 2021, le nombre de transactions diminue alors de 10 % pour les maisons, mais progresse encore de 4 % pour les appartements. En 2023 et 2024, d’après les résultats publiés par les notaires du Grand Paris, le marché immobilier francilien se retourne. Avec une baisse en deux ans de 36 %, le recul est si important qu’il fait plus qu’annuler la croissance observée au cours de la dernière décennie.

L’évolution des prix des logements ne suit pas nécessairement celle des volumes de ventes, les deux phénomènes pouvant être décalés dans le temps et avoir une ampleur différente. Après la crise financière de 2008, les prix des logements anciens franciliens augmentent rapidement durant deux ans puis, de début 2012 à la mi-2015, diminuent lentement. Ensuite, ils repartent à la hausse, de manière continue et régulière, jusqu’à atteindre leur point le plus élevé au troisième trimestre 2022, que ce soit pour les appartements ou les maisons. Ainsi, pour un appartement ancien, le prix du m² s’établit à 6 860 euros (+27 % par rapport au quatrième trimestre 2014) tandis que, pour une maison, le budget atteint 375 300 euros (+27 % également). Néanmoins, la hausse des prix de l’immobilier est un peu moins marquée en Île-de-France qu’au niveau national, aussi bien pour les appartements que pour les maisons (respectivement +31 % et +35 %). À partir du quatrième trimestre 2022, les prix de vente entrent dans une phase de décroissance, plus forte en Île-de-France (-10 % sur deux ans) qu’en moyenne sur le territoire français (-6 %), aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Ainsi, globalement, sur l’ensemble de la période, de fin 2009 à fin 2024, les prix dans l’immobilier ancien francilien augmentent de 32 %, deux fois plus vite pour les appartements (+38 %) que pour les maisons (+20 %). Au niveau national, les croissances sont encore plus élevées, respectivement +37 % pour les appartements et +27 % pour les maisons.

Les évolutions de prix récentes sont proches d’un département à l’autre de la région. Ainsi, entre 2019 et 2024, les prix des maisons augmentent dans tous les départements, même dans le Val-d’Oise et les Hauts-de-Seine où ils ont baissé en 2024 (respectivement -3,6 % et -7,6 %). Pour les appartements, la baisse des prix en 2024 est générale. Toutefois, sur cinq ans, elle ne concerne que Paris (-7,4 %) et les Hauts-de-Seine (-3,0 %), départements caractérisés par des prix immobiliers très élevés. Dans les autres départements, les prix progressent de 1,0 % en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne à 5,0 % dans le Val-d’Oise.

Les prix des logements anciens varient considérablement selon les territoires : au quatrième trimestre 2024, un appartement à Paris se vend à 9 470 euros le m² (valeur standardisée), soit le double du prix dans le Val-de-Marne (4 710 euros) et plus du triple de celui dans l’Essonne (2 790 euros le m²). Dans neuf arrondissements parisiens (les huit premiers et le 16^e) ainsi qu’à Neuilly-sur-Seine, fin 2024, les prix dépassent toujours la barre des 10 000 euros le m², malgré la baisse observée en 2022 et 2023 (figure 2). À l’opposé, ils sont inférieurs à 2 500 euros dans certaines communes du nord de la Seine-Saint-Denis (Clichy-sous-Bois, Sevran, Stains ou Villepinte). Ils sont généralement compris entre 3 000 et 4 500 euros dans le reste du département et dans la majeure partie du Val-de-Marne, excepté dans les villes du bord de Marne où ils dépassent les 5 000 euros (Le Perreux-sur-Marne, Saint-Maur-des-Fossés, Joinville-le-Pont, Nogent-sur-Marne) et peuvent même atteindre 8 000 euros (Saint-Mandé, Vincennes). Dans les Hauts-de-Seine, en dehors de Villeneuve-la-Garenne (3 300 euros) et de Neuilly-sur-Seine (10 800 euros), le prix du m² s’échelonne de 4 000 euros (Gennevilliers, Fontenay-aux-Roses) à 8 000 euros (Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret).

En grande couronne, au quatrième trimestre 2024, les prix des appartements dans les Yvelines (4 010 euros) se détachent nettement de ceux des trois autres départements (autour de 2 800 euros). Les écarts d’une commune à l’autre peuvent être très importants. Ainsi, dans les Yvelines, le prix du m² est trois fois plus élevé à Versailles (6 300 euros) qu’aux Mureaux (2 100 euros). En Seine-et-Marne, dans l’Essonne et le Val-d’Oise, il est souvent plus élevé au sein de l’unité urbaine de Paris, à l’exception des communes où le niveau de vie de la population est faible (Garges-lès-Gonesse, Sarcelles, Ris-Orangis, Grigny, Évry-Courcouronnes). Des prix relativement hauts s’observent aussi dans des communes aisées plus éloignées (Fontainebleau, L’Isle-Adam) ou fortement pourvues en emplois comme à Marne-la-Vallée (Bailly-Romainvilliers, Magny-le-Hongre, Chessy, Serris). En revanche, les appartements sont nettement plus accessibles aux franges de la région : Montereau-Fault-Yonne (1 760 euros au m²), Provins (1 960 euros), Nemours et Étampes (2 200 euros).

Le prix de vente des maisons suit globalement le même schéma que le prix du m² des appartements : il décroît quand la distance à la capitale augmente mais des différences fortes existent selon les départements. Il est nettement plus élevé dans les Hauts-de-Seine (640 000 euros) que dans les Yvelines et le Val-de-Marne (respectivement 396 600 et 386 200 euros). En Seine-Saint-Denis, dans l’Essonne et le Val-d’Oise, il avoisine 300 000 euros. C’est en Seine-et-Marne qu’il est le plus bas (252 600 euros).

De ce fait, parmi les quelque 600 communes d’Île-de-France pour lesquelles les données sont disponibles, les trente villes où l’immobilier ancien est le plus cher sont toutes situées dans les Hauts-de-Seine ou les Yvelines, à l’exception de Nogent-sur-Marne et Vincennes (Val-de-Marne), avec des prix au quatrième trimestre 2024 allant de 786 000 euros à Maisons-Laffitte à plus de 1 500 000 euros à Boulogne-Billancourt. À l’opposé, parmi les cent communes avec les prix immobiliers les plus bas de la région, 59 sont en Seine-et-Marne, 12, dans l’Essonne et 11, dans le Val-d’Oise, avec des prix de vente des maisons variant du simple au double, de 134 500 euros à Château-Landon (Seine-et-Marne) à 261 800 euros à Itteville (Essonne).