Insee Flash Pays de la Loire · Décembre 2024 · n° 148

Le boom immobilier freiné par la montée des taux en 2022 Pays de la Loire - Morphologie et interactions des territoires

En 2021, le marché immobilier des Pays de la Loire connaît une année record, avec 72 000 logements vendus, dont 51 000 maisons et 21 000 appartements. Ainsi, 3,5 % de l’ensemble des logements font l’objet d’une vente immobilière.

À titre de comparaison, en 2015, 2,5 % des logements avaient changé de propriétaire dans la région suite à une vente. Cette évolution en six ans souligne l’effervescence du marché au cours des dernières années.

Les ventes de logements anciens représentent 80 % des transactions, soit 57 600 biens en 2021.

Dans les Pays de la Loire, les ventes de logements anciens sont en hausse à partir de 2013, après une diminution entre 2010 et 2012. Elles progressent ensuite jusqu’en 2021, avec une accélération notable dès 2015 (figure 1).

Sur la période 2012-2021, les transactions augmentent de 69 % (+4,9 % par an en moyenne) contre 58 % au niveau national. Depuis 2015, l'achat immobilier est stimulé par deux effets principaux : le dynamisme démographique régional et un accès facilité au crédit. D’une part, la croissance de la population favorise la demande en logements, exerçant une pression sur le marché immobilier local. D’autre part, l’accès au crédit s’améliore grâce à des taux historiquement bas et à des conditions d’emprunt plus souples. La réduction des exigences d'apport personnel ou des durées de remboursement plus longues permettent à davantage de ménages d'accéder à la propriété.

Cette dynamique concerne aussi bien les maisons (+70 % entre 2012 et 2021) que les appartements (+66 %), avec une demande accrue pour les logements de grande taille. Par exemple, les transactions de logements d’au moins six pièces ont plus que doublé sur la période, tandis que celles des logements d’une pièce sont en hausse d’un tiers.

La tendance s’inverse à partir du second semestre 2022. Face à l’inflation, la banque centrale européenne décide d’augmenter les taux directeurs, engendrant un quadruplement des taux immobiliers en un an. Cette situation freine alors les ventes immobilières. Dès le troisième trimestre 2022, le nombre de transactions chute de 18 % pour les maisons par rapport au même trimestre de l’année précédente, et de 11 % pour les appartements. La baisse régionale est plus prononcée qu’à l’échelle nationale pour les maisons (-14 %) et du même ordre pour les appartements.

Entre 2010 et 2015, les prix de l’immobilier dans les Pays de la Loire restent relativement stables. Cependant, à partir de 2015, ils augmentent rapidement, plaçant la région parmi les plus dynamiques en ce qui concerne la hausse des prix. Entre 2015 et 2021, les prix médians au m² des appartements augmentent de 48 % (+6,8 % par an en moyenne), tandis que ceux des maisons progressent de 24 % (+3,7 % par an en moyenne). Ces hausses sont plus fortes qu’au niveau national pour les appartements comme pour les maisons (+17 % sur la période dans les deux cas, soit +2,7 % par an en moyenne).

En 2022, malgré un retournement du marché immobilier, la hausse des prix reste marquée. Les prix médians au m² des appartements augmentent encore de 9,7 % sur l’année, et ceux des maisons de 6,5 %.

Les prix de l’immobilier dans les Pays de la Loire atteignent en 2022 des niveaux relativement élevés, particulièrement pour les appartements. Ainsi, leur prix médian de 3 300 € le m² classe la région au 3^e rang national. Pour les maisons, le prix médian atteint 2 230 € le m², plaçant la région au 5^e rang.

En 2022, les prix médians au m² des appartements et des maisons varient considérablement selon les territoires : une maison en Loire-Atlantique se vend à 3 180 € le m², soit plus du double qu'en Mayenne (1 410 € le m²). Les prix sont plus élevés dans les grands centres urbains de Nantes, Angers et surtout sur le littoral atlantique. Ainsi, parmi les 20 communes les plus chères de la région, les 19 premières sont situées au bord de l’océan, la vingtième étant Nantes. Dans ces communes, plus de la moitié des biens se vendent à plus de 4 000 € le m².

L’évolution des prix de l’immobilier entre 2010 et 2022 révèle une dynamique particulièrement marquée dans l’ouest de la région : les augmentations dans ces territoires dépassent la hausse régionale (35 %), et atteignent même 50 % à Angers, Nantes ou dans des bassins de vie littoraux (figure 2).

L’afflux démographique vers les grandes métropoles ainsi que la proximité de la mer accentuent la pression sur le marché immobilier. En revanche, durant cette même période, les prix sont stables dans certaines zones de l’est de la région, telles que le nord Mayenne ou le nord Sarthe. De plus, alors que les prix augmentent fortement dès 2015 en Loire-Atlantique, en Vendée et en Maine-et-Loire, ils ne commencent à augmenter qu'en 2019 dans la Sarthe et la Mayenne, et de façon plus modérée (+10 % entre 2010 et 2022).

Les écarts de prix de vente se sont accrus entre les communes. En 2022 dans les Pays de la Loire, dans une commune sur dix, le prix médian des maisons est inférieur à 1 005 euros le m², quand dans une sur dix, il est supérieur à 2 814 euros le m², soit un rapport interdécile de 2,8, en nette augmentation par rapport à 2010 (2,1). Les écarts de prix entre les communes pour les appartements sont quant à eux restés stables, avec un rapport interdécile proche de 3 tout au long de la période.