Insee Analyses Réunion · Novembre 2024 · n° 93

172 500 logements à construire entre 2021 et 2050 Les besoins en logements à La Réunion à l’horizon 2050

Entre 2021 et 2050, 172 500 nouveaux logements seraient à construire à La Réunion pour tenir compte de l’ensemble des besoins futurs et actuels de la population.

Cette évaluation a été réalisée selon des hypothèses retenues dans le cadre d’un comité de pilotage réunissant de nombreux acteurs publics régionaux (Pour comprendre).

Parmi ces logements à construire, 115 500 seraient destinés à loger les ménages supplémentaires qui habiteraient dans l’île à l’horizon 2050 (figure 1). De plus, 27 500 logements seraient à construire, à la fois pour anticiper le fait que certains logements construits seront vacants ou destinés à être des résidences secondaires mais aussi pour prendre en compte le fait que, dans le parc actuel, des logements seront amenés à être détruits ou restructurés. En outre, la construction de 29 500 logements serait nécessaire pour répondre aux situations de mal-logement et de non-logement que rencontrent actuellement des ménages réunionnais.

À l’horizon 2050, en maintenant les tendances en matière de démographie et de comportement de cohabitation, 115 500 ménages supplémentaires habiteraient dans l’île, soit autant de résidences principales supplémentaires à construire. Deux hypothèses alternatives en termes d’évolution de la population conduiraient à un nombre projeté de ménages supplémentaires de 81 000 (scénario bas) et de 145 000 (scénario haut) (encadré 1).

Selon le scénario de référence, 461 000 ménages vivraient à La Réunion en 2050, soit 4 000 ménages de plus chaque année en moyenne entre 2021 et 2050. Le rythme de croissance du nombre de ménages serait moins rapide que dans le passé : entre 2008 et 2021, le nombre de ménages dans l’île augmente en moyenne de 5 200 par an. Toutefois, comme pour la population, le nombre de ménages continuerait de croître à un rythme bien plus élevé que dans le reste de la France (+1,0 % en moyenne par an contre +0,6 %, à l’horizon 2050).

Trois facteurs expliquent la hausse du nombre de ménages : la croissance de la population, l’évolution des modes de cohabitation et le vieillissement de la population (figure 2).

À La Réunion, la croissance de la population contribuerait pour 50 % à la hausse du nombre de ménages entre 2021 et 2050. Si les tendances démographiques récentes se maintenaient, la population réunionnaise atteindrait 1,022 million d’habitants en 2050, avec une croissance annuelle de 5 200 personnes entre 2021 et 2050. La Réunion se démarque par son fort dynamisme démographique, porté notamment par une fécondité qui se maintient à un niveau relativement élevé (2,4 enfants par femme contre 1,8 en France en 2020).

L’évolution des modes de cohabitation serait, quant à elle, à l’origine de 33 % de la hausse du nombre de ménages réunionnais. Les séparations de couples sont plus fréquentes, la proportion de familles monoparentales augmente et les ménages réunissant plusieurs familles ou plusieurs générations sont moins nombreux que par le passé.

Le vieillissement de la population réunionnaise expliquerait, quant à lui, les 17 % restants de l'augmentation du nombre de ménages. La part des personnes de 65 ans ou plus dans la population augmenterait fortement, passant de 13 % en 2021 à 21 % en 2050. Cette augmentation des seniors entraînerait une hausse du nombre de ménages composés d’une personne seule et de deux personnes.

Les ménages seront ainsi plus nombreux et de taille plus réduite. En 2050, ils seront composés en moyenne de 2,2 personnes contre 2,5 en 2021 et 2,9 en 2008. La part des personnes seules passerait de 17 % des ménages en 1999 à 30 % en 2021 et 39 % en 2050 (figure 3). Parallèlement, la part des couples poursuivrait sa diminution : 55 % des ménages en 1999, 42 % en 2021 et 33 % en 2050. Ainsi, les types de logements construits devront tenir compte de ces évolutions démographiques et de ces modes de vie (encadré 2).

Les besoins futurs ne se limitent pas au nombre de résidences principales à construire pour loger les ménages supplémentaires. Il serait également nécessaire de construire 27 500 logements supplémentaires.

En effet, 13 300 logements supplémentaires devraient être construits, soit 8 % des besoins en logements, pour tenir compte du fait qu’une partie des logements deviendront vacants ou seront des résidences secondaires. Cette évaluation est réalisée selon l’hypothèse d’une stabilité des taux de vacance et de résidences secondaires observés en 2021. Dans le parc réunionnais, 9 % des logements sont vacants, ce qui s’explique par une période de vacance habituelle entre deux locataires ou propriétaires occupants, mais aussi parfois par des délais prolongés de mise en location ou de mise en vente, des litiges juridiques liés à des successions, ou encore la vétusté des locaux. Par ailleurs, 3 % des logements sont des résidences secondaires. L’expansion de ces phénomènes pourrait être limitée, grâce notamment aux mesures mises en œuvre dans le cadre du plan national de lutte contre la vacance de 2021, ou encore à la mise en place de la taxe sur les logements vacants dans neuf communes de l’île classées en zone tendue depuis 2023.

De plus, le besoin de renouvellement du parc existant devrait induire la construction de 14 200 logements supplémentaires, soit 8 % des besoins en logements entre 2021 et 2050. En effet, le parc de logements vieillit et est régulièrement renouvelé. Une partie des logements existants disparaîtra (en raison de la destruction, du changement d’usage ou de la fusion de logements) et de nouveaux logements seront créés à partir du bâti existant (divisions de logements existants ou transformation d’un local en logement). Les destructions de logements seraient limitées à La Réunion car, même si des logements vont disparaître lors de renouvellements urbains financés par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) ou pour utiliser des friches urbaines par exemple, les rénovations sont privilégiées aux destructions comme cela est préconisé dans la Ouvrir dans un nouvel ongletloi climat et résilience.

À La Réunion, 29 500 logements seraient à construire pour résorber les situations actuelles de non-logement ou de mal-logement (encadré 3).

Parmi ces logements à construire, 21 800 seraient destinés aux ménages qui ne disposent actuellement pas de leur propre logement. Il s’agit de 19 200 logements pour les ménages contraints d’être hébergés chez un tiers (qu’il soit de la famille ou non), quand leur niveau de revenu ne leur permet pas d’obtenir un logement indépendant, et de 2 600 logements pour accueillir les personnes sans logement (sans abris, personnes en hébergement social, ou logées à l’hôtel ou en habitation de fortune). Construire des logements pour lutter contre le sans-abrisme est un objectif du plan logement d’abord lancé en 2017 et qui est entré dans sa deuxième phase en 2023.

De plus, 7 700 logements seraient à construire pour résorber le mal-logement et améliorer les conditions de vie des ménages vivant dans des logements qui ne sont pas adaptés à leurs besoins, car ou de mauvaise qualité, ou trop chers ou trop petits pour leurs occupants, que ce soit dans le parc privé ou le parc social. Le plan logement Outre-mer 2024-2027 de La Réunion a pour objectifs de construire des logements de qualité adaptés aux besoins et aux territoires, mais aussi de réhabiliter le parc social et d’améliorer le parc privé. De plus, les loyers du parc privé sont désormais plafonnés à la relocation dans les neuf communes de l’île classées en zone tendue en 2023. Les EPCI portent par ailleurs la mise en œuvre des plans intercommunaux de lutte contre l’habitat indigne sur leur territoire.

Les besoins en logements varient selon les intercommunalités de La Réunion. À la Cinor, qui rassemble 26 % des résidences principales de l’île en 2021, le besoin en nouvelles constructions devrait être particulièrement important : 52 200 nouveaux logements seraient à construire entre 2021 et 2050, soit 30 % des besoins de l’ensemble de l’île (figure 4). La croissance du nombre de ménages y est en effet plus dynamique qu’ailleurs (+ 1,3 % en moyenne par an), sous l’effet notamment de l’arrivée de jeunes actifs.

Au sein de la CASud (16 % des résidences principales en 2021), 26 900 nouveaux logements seraient à construire entre 2021 et 2050, soit 16 % des besoins de l’île. Comme à la Cinor, la croissance démographique participerait plus qu’ailleurs à la hausse du nombre de ménages. En outre, le vieillissement de la population serait important sur ce territoire : en 2050, 25 % des habitants de cet EPCI seraient âgés de 65 ans ou plus (contre 21 % pour l’ensemble de l’île).

À l’Est (14 % des résidences principales en 2021), 22 500 logements seraient à construire entre 2021 et 2050, soit 13 % des besoins de l’île. La Cirest conserverait la plus faible part de personnes seules (34 % des ménages contre 39 % pour La Réunion) et la plus forte part de familles monoparentales (26 % des ménages contre 22 %).

Si les tendances se maintiennent, le TO (24 % des résidences principales en 2021) et la Civis (21 %) auraient besoin chacun de plus de 35 000 nouveaux logements entre 2021 et 2050, soit pour chacun 21 % des besoins totaux en logements. Dans ces territoires, la croissance des ménages serait plus modérée (+0,8 % en moyenne par an dans l’Ouest et + 0,9 % à la Civis), mais le vieillissement de la population serait plus marqué. En 2050, 25 % de la population du TO serait âgée de 65 ans ou plus, et 22 % à la Civis.

Ces projections de ménages et de besoins en logements, et leur répartition par territoire, sont estimées à partir des tendances passées. Elles ne prennent pas en compte des politiques d’aménagement de grande ampleur comme l'écocité qui pourront les faire évoluer.

Les besoins en logements à l’horizon 2050 sont estimés à partir de l’outil Otelo, déployé par le ministère de la Transition Écologique et Solidaire. Ils prennent en compte à la fois les besoins futurs, liés à la hausse du nombre de ménages et les besoins actuels liés à une insatisfaction actuelle des ménages réunionnais quant à leur logement. Un comité d’experts constitués d’acteurs publics dans le domaine du logement a été constitué afin de définir les différentes hypothèses des besoins en logements.

Les besoins futurs en logements sont estimés à partir des projections centrales de ménages et des hypothèses d’évolution sur le statut d’occupation des logements et le renouvellement du parc. L’évolution des taux de vacance des logements au sein de chaque établissement public de coopération intercommunale (EPCI) a été fixée pour converger en 2050 sur le niveau régional de 2021. Les taux de résidences secondaires par EPCI ont été maintenus à leur niveau de 2021. Pour le renouvellement du parc, la différence entre le taux annuel de disparition et le taux de restructuration a été fixée à 0,1 point au sein de chaque EPCI ; cela reflète le choix de privilégier la rénovation à la destruction puis reconstruction des logements.

Les projections de ménages à l’horizon 2050 ont été réalisées par l’Insee à partir des projections de population (modèle Omphale - Insee) et des hypothèses d’évolution des comportements de cohabitation fournies par le Sdes qui reposent sur le prolongement des tendances passées.

L’évolution de la population par sexe et par âge détaillé repose sur des hypothèses d’évolution de trois composantes : la fécondité, la mortalité et les migrations. La population projetée détaillée par sexe et âge est ensuite répartie selon les différents modes de cohabitation. Il s’agit d’un exercice tendanciel, de long terme : les évolutions régionales des modes de cohabitation par âge et par sexe, observées au cours de la dernière décennie, y sont prolongées à l’identique de 2018 à 2030 puis sur un rythme moitié moindre jusqu’en 2050. Trois scénarios de projections de ménages ont été construits : un scénario de référence basé sur le scénario central des projections de population et deux scénarios alternatifs construits à partir des scénarios « bas » et « haut » des projections de population.

Cet exercice ne peut être associé à une prévision : les projections de ménages reposent sur une prolongation des tendances démographiques passées, prolongation qui ne s’observe en réalité que ponctuellement.

Les besoins actuels en logements sont estimés à partir de l’évaluation des ménages qui sont en situation de non-logement ou de mal-logement. Le non-logement comprend les personnes ou familles ne disposant pas de logement, hébergées chez un tiers sans lien de parenté et celles hébergées chez un parent et dont le niveau de revenu est inférieur au seuil de pauvreté. Le mal- logement concerne les ménages en inadéquation avec leur logement actuel du parc privé : ceux dont le taux d’effort (net des aides au logement) est supérieur à 30 % de leurs revenus, ou habitant dans un logement de mauvaise qualité, ou dont la surface s’élève à moins de 9 m² par personne. S’y ajoutent les ménages hébergés actuellement dans le parc social qui ont fait une demande de relogement, quel que soit le motif, qui ne serait pas satisfaite à court terme. Tous les ménages dans ces situations ne sont pas amenés à être relogés et ne nécessitent pas la construction d’un nouveau logement. Si toutes les personnes sans aucun logement constituent un besoin en logement à construire, ce n’est pas le cas pour toutes les autres situations. Par exemple, certains jeunes font le choix de rester vivre chez leurs parents ; il ne s’agit pas d’une situation subie. Des coefficients sont ainsi appliqués en fonction des situations de mal-logement.