Insee Flash Grand Est · Octobre 2024 · n° 97

Les prix des terrains à bâtir sont plus élevés dans la plaine alsacienne et le sillon lorrain

L’enquête sur le prix des terrains à bâtir (EPTB) du ministère de la Transition écologique, de l’Énergie, du Climat et de la Prévention des risques permet de disposer d’éléments sur les prix et les caractéristiques du terrain et de la maison qui y sera construite.

Dans le Grand Est, le prix médian au m² des terrains à bâtir est de 110 €, soit un niveau plus élevé qu’en France métropolitaine (101 €/m²). Le Grand Est se place en quatrième position des régions les plus chères de France métropolitaine en ce qui concerne les terrains à bâtir (figure 1). L’écart est particulièrement élevé avec l’Île-de-France, la région où les prix des terrains sont les plus élevés (267 €/m², soit plus du double du prix médian de Grand Est).

Dans la région, le prix médian au m² de la construction d’une maison est aussi supérieur à celui de France métropolitaine (1 486 € contre 1 422 €). Comme pour les terrains à bâtir, la région se place au quatrième rang des régions les plus chères pour les maisons neuves. Cependant, l’écart est beaucoup moins important : seuls 36 €/m² séparent le prix du Grand Est du prix de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur où le prix médian des maisons neuves est le plus élevé de France.

Le prix des terrains est beaucoup plus dispersé que le prix des maisons. Le prix médian au m² des terrains en Île-de-France est cinq fois plus important que le prix en Bourgogne-Franche-Comté (prix médian le plus bas) tandis que la différence entre la région la plus chère et la moins chère pour les maisons est seulement de 3 %.

Les prix les plus élevés des terrains sont concentrés dans la plaine alsacienne et dans le sillon lorrain (figure 2). L’Eurométropole de Strasbourg se distingue particulièrement : un terrain sur deux y coûte plus de 299 €/m², soit près du triple du prix médian régional. Dans les autres métropoles du Grand Est (Metz, Nancy et Reims) les prix médians des terrains à bâtir sont supérieurs à la médiane régionale, mais moins qu’à Strasbourg. Dans les métropoles plus peuplées de Bordeaux, Lille et Toulouse, les prix médians au m² sont moins élevés qu’à Strasbourg (respectivement 273 €, 224 € et 225 €). Par ailleurs, dans les territoires frontaliers de la Suisse et du Luxembourg, les prix des terrains à bâtir sont également importants par rapport au reste de la région (232 €/m² pour Thionville et 220 €/m² pour Saint-Louis).

Les maisons neuves les plus chères au m² sont également concentrées à l’est de la région (figure 3). L’Eurométropole de Strasbourg reste l’intercommunalité où le prix médian est le plus élevé. Contrairement aux terrains, le prix médian de la construction d’une maison est inférieur à la médiane régionale dans les métropoles de Metz, Nancy ou Reims. En dehors de Strasbourg, les prix élevés sont situés à l’est des Vosges, dans la plaine alsacienne et dans les territoires frontaliers de la Suisse. Dans la communauté de communes des Ballons des Hautes-Vosges ou celle de Gérardmer Hautes Vosges, les prix des maisons neuves sont proches de ceux de Strasbourg. À Wissembourg, au nord du Bas-Rhin, les prix sont également importants. La proximité de l’Allemagne et notamment de l’usine Mercedes de Rastatt pourrait expliquer en partie ces niveaux de prix.

Le prix médian des terrains est principalement lié à la richesse des habitants les plus aisés, ceux dont le revenu est supérieur au troisième quartile. Dans un territoire, plus la population aisée a un niveau de vie élevé, plus les prix des terrains à bâtir sont hauts (figure 4). Dans le Grand Est, une augmentation de 1,3 % du revenu des personnes les plus riches est associée à une hausse de 1 % du prix médian des terrains à bâtir. Le deuxième facteur ayant un effet positif sur le prix des terrains est la part du patrimoine dans le revenu disponible : un accroissement de 1 % de la part du patrimoine dans le revenu disponible s’accompagne d’une hausse de 0,1 % du prix médian des terrains à bâtir. Le nombre d’habitants de l’EPCI a aussi une incidence sur les prix : plus un EPCI est peuplé, plus le prix des terrains est élevé. Dans les territoires les plus peuplés, les besoins en foncier constructible sont en effet importants. À l’inverse, la superficie moyenne des terrains joue négativement : plus un terrain est grand et moins il sera cher au m². Moins demandés, les grands terrains sont aussi plus coûteux à l’entretien. Ainsi, 1 % de surface supplémentaire fait baisser le prix médian au m² de 1,7 %.

Le prix des maisons variant beaucoup moins, il est de fait moins sensible aux différents facteurs. Le seul facteur ayant un effet notable est le niveau de vie des plus aisés (figure 5). Plus la population d’un EPCI a un niveau de vie élevé, plus les maisons sont chères. Une augmentation de 1 % du niveau de vie du dernier quartile est associée à une hausse de 0,3 % du prix médian des maisons neuves.

Afin d’identifier les facteurs qui influencent le plus significativement les prix de l’immobilier dans les territoires, une analyse statistique (méthode de régression linéaire) a été mise en œuvre. Les variables explicatives concernent les logements ou le parc de logement (garage, taux de vacance, résidences secondaires…), les ménages (niveaux de vie, catégorie socioprofessionnelle, composition…), l’environnement et l’accessibilité (présence d’espaces verts, temps d’accès aux services et aux transports).