Insee Analyses Occitanie · Juin 2022 · n° 117

En Occitanie, 134 000 logements privés sont vacants depuis au moins deux ans

En 2018, 8,4 % des logements sont vacants en Occitanie contre 8,1 % en France métropolitaine. Ils sont moins fréquents dans les départements urbains de la Haute-Garonne et de l’Hérault (7,3 %), et plus nombreux dans les départements plus ruraux de l’Aveyron et du Lot (10,9 %).

En Occitanie, entre 2013 et 2018, le nombre de logements vacants augmente plus vite que celui de l’ensemble du parc (figure 1) : + 1,5 % par an contre + 1,3 %. Mais la croissance est nettement plus faible qu’entre 2008 et 2013 (+ 4,1 % par an). Sur ces années, les effets de la crise de 2008 ont perturbé le marché de l’immobilier en diminuant la demande (refus de crédits, allongement des délais de transactions, etc.) alors que le nombre de biens mis en vente progressait.

Ce ralentissement de la croissance des logements vacants s’observe dans toutes les régions, excepté en Île-de-France. La progression de la vacance est plus limitée en Occitanie qu’au niveau national du fait de l’attrait touristique pour la région et du fort développement des résidences secondaires.

En 2019, la région Occitanie compte 134 000 logements vacants depuis plus de 2 ans au sein de son parc privé, soit un taux de vacance structurelle de 3,9 %. Les départements ruraux sont les plus touchés par cette vacance de longue durée (figures complémentaires) : l’Aveyron, avec près de 14 500 logements vides depuis plus de 2 ans a le taux de vacance structurelle le plus élevé d’Occitanie (7,9 %). À l’opposé, les départements où la vacance structurelle est la plus faible sont les plus urbanisés : seulement 2 % des logements de Haute-Garonne et 2,8 % des logements de l’Hérault sont vacants depuis au moins 2 ans.

La vacance structurelle (figure 2) est plus faible sur l'arc méditerranéen ainsi que dans l'agglomération toulousaine, mais le volume de logements vacants y est important. Ainsi plus de 5 600 logements sont inoccupés depuis plus de 2 ans dans la Communauté urbaine (CU) de Perpignan, près de 3 400 dans la Communauté d’agglomération (CA) de Béziers-Méditerranée et plus de 3 000 dans celle du Grand Narbonne. La CA de Nîmes Métropole compte autant de logements vacants de longue durée que la métropole de Montpellier (3 800).

Quelques intercommunalités bâties autour de villes moyennes se distinguent aussi par un nombre important de logements vacants : c’est le cas de la CA de Tarbes-Lourdes-Pyrénées avec 4 500 logements inoccupés depuis plus de 2 ans, pratiquement le même nombre que dans la métropole de Toulouse (4 800 logements). Les communautés d’agglomération de Carcassonne et d’Alès comptent chacune plus de 3 200 logements vacants depuis plus de deux ans.

La vacance structurelle dépasse les 10 % du parc dans certains EPCI de l’Aveyron et de Lozère comme, par exemple, dans la Communauté de communes (CC) Decazeville Communauté ou dans celle du Haut-Allier. En revanche, la vacance structurelle est relativement faible dans certains EPCI touristiques en zone de montagne, comme dans les communautés de communes Aure-Louron ou Pyrénées Catalanes.

Dans les zones les plus tendues, la vacance structurelle est faible. Dans les zones très tendues (classées A), qui ne concernent que Montpellier et les communes alentour, ou tendues (B), comprenant notamment l’agglomération toulousaine, moins de 2 % des logements sont vacants depuis plus de 2 ans alors qu’ils sont 5,7 % dans les zones dites « détendues » (C). Depuis 2013, un décret, élargissant le champ d’application territorial de la taxe annuelle sur les logements vacants, permet à 73 communes de la zone de Toulouse, 22 communes autour de Montpellier et 7 communes de l’agglomération de Sète d’appliquer cette taxe annuelle sur les logements vacants depuis plus d’un an, facteur qui peut contribuer à limiter la vacance structurelle dans ces zones.

La vacance de plus de 2 ans s’explique d’abord par l’ancienneté de la construction. Les logements du parc privé construits avant 1960 sont trois fois plus souvent vacants que les logements plus récents (8,1 % contre 2,5 %).

La vacance structurelle varie aussi selon le type et la taille du logement : elle est plus élevée pour les maisons et pour les petites surfaces. Ainsi, les petites maisons de 1 à 2 pièces, souvent anciennes, sont deux fois plus touchées par la vacance que les petits appartements (11,1 % contre 5,1 %). La région compte ainsi 24 600 petites maisons inoccupées dans son parc privé.

Les départements de l’Aveyron et de la Lozère se distinguent par une vacance élevée dans le parc privé construit avant 1960, constitué souvent de petites maisons de village. En Occitanie, c’est d’ailleurs dans ces deux départements que la part des logements considérés comme des passoires thermiques sont proportionnellement les plus nombreux : 27 % des logements ont un diagnostic de performance énergétique (DPE) F ou G pour l’Aveyron, 32 % en Lozère contre 8 % pour la Haute-Garonne.

Ainsi, par exemple dans la communauté de communes des Hautes Terres de l'Aubrac, un quart des petites maisons de village sont vacantes. Dans la communauté de communes Decazeville Communauté, territoire en déprise industrielle, 28 % des petites maisons sont inoccupées. C’est le cas d’une soixantaine de maisons d’une à deux pièces dans la seule commune de Decazeville, soit 42 % d’entre elles.

En Occitanie, les trois quarts des logements vacants depuis plus de 2 ans manquent de confort. Au sein de l’ensemble du parc, les logements peu confortables sont plus souvent inoccupés (7 %) (figures complémentaires), que les logements dits confortables (1,6 %).

Dans les EPCI ruraux où les taux de logements vacants de plus de deux ans sont les plus élevés, la part des logements peu confortables est souvent très importante. Ainsi, dans les CC de Cèze Cévennes, Monts, Rance et Rougier ou Pyrénées Audoises, où les taux de vacance structurelle sont supérieurs à 8 %, plus de 85 % des logements vacants sont classés comme peu confortables. A contrario, autour de Toulouse et Montpellier, les EPCI à faible vacance structurelle, comme les CA du Sicoval et du Pays de l’Or, ont moins de 25 % de logements peu confortables.

Un tiers des logements inoccupés depuis plus de 2 ans appartiennent à des personnes âgées de plus de 70 ans. Un élément dont les collectivités doivent tenir compte dans le cadre des politiques de lutte contre la vacance (encadré 3), en particulier dans les territoires éloignés des grands pôles d’emploi où la population vieillit.

Un quart des logements inoccupés depuis plus de deux ans, soit 32 200 logements, sont considérés comme confortables et ne nécessiteraient a priori pas de travaux de rénovation pour être habitables. Dans l’ensemble de l’Occitanie, il s’agit majoritairement d’appartements. Mais dans le Gers et le Lot, les trois quarts sont des maisons. Ces logements potentiellement habitables sont plutôt récents : 62 % ont été construits après 1960 et 16 % après 2000. Pour comparaison, ce volume de logements vacants a priori directement habitables est légèrement inférieur au nombre de logements mis en chantier annuellement en Occitanie, qui varie entre 35 000 et 45 000 logements sur les dix dernières années.

Dans certaines zones tendues, où le taux de vacance structurelle est faible, le nombre de logements vacants habitables sans travaux est néanmoins important. Ainsi, pour Toulouse Métropole où presque toutes les communes sont classées en zone tendue, la vacance structurelle est de 1,2 % mais près de 60 % de ces logements vacants sont considérés comme confortables, soit environ 2 800 logements. De même pour l’essentiel des communes de Montpellier Méditerranée Métropole qui sont classées en zones très tendues, la vacance structurelle est de 1,7 % mais 62 % de ces logements vides pourraient être habités sans travaux (2 100 logements).

Cette vacance pourrait être liée à l’importance des ménages multi propriétaires. En effet, une étude nationale a montré que la moitié du parc locatif privé en France est détenue par des ménages possédant 5 logements ou plus et que la vacance des logements augmente avec le nombre de logements possédés. Elle est proche de zéro chez les ménages ne possédant qu’un seul logement mais atteint près de 20 % chez les propriétaires de plus de 5 logements. À Toulouse, les propriétaires de plus de 5 logements possèdent 51 % du parc locatif privé. Leur part est particulièrement élevée dans l’hyper-centre (près de 65 % dans les quartiers Wilson ou Croix-Baragnon), là où le marché immobilier est le plus tendu.