Le commerce de centre-ville en difficulté dans les villes historiques de taille intermédiaire

En Île-de-France, en dehors de l’agglomération parisienne, la moitié des salariés du commerce de proximité se concentre dans dix-neuf unités urbaines, ici appelées villes intermédiaires. Le commerce de proximité offre aux clients des biens et services de la vie courante (alimentation, vêtements, soins de beauté, médicaments…). Dans ces villes, ce type de commerce emploie un quart de ses salariés dans les pôles commerçants des centres-villes. Le commerce de proximité de centre-ville est actuellement fragilisé par le développement des surfaces commerciales en périphérie, le déclin démographique, le vieillissement de l’habitat et plus récemment par le développement du e-commerce. Pour contrer cette tendance, le dispositif national « Action cœur de ville » a été mis en place en 2018 (encadré). En Île-de-France, il concerne vingt-trois communes dont dix font partie de huit villes sur les dix-neuf étudiées ici (figure 1).

Les villes intermédiaires abritent 7 % des emplois salariés du commerce de proximité de la région (agglomération parisienne incluse) contre 35 % en province. 27 % de ces emplois sont situés dans des pôles commerçants de centre-ville contre 31 % en province (figure 2). Selon la nature des commerces, certains emplois sont concentrés en centre-ville et d’autres sont répartis ailleurs. Si les emplois des commerces d’équipement de la personne (habillement, optique, pharmacie) sont relativement peu présents en centre-ville (23 % contre 47 % en France), ceux des agences bancaires ou immobilières y sont majoritairement situés (87 % contre 78 % en France). En Île-de-France, les commerces au centre des villes intermédiaires pâtissent également de la proximité de l’agglomération de Paris, où de nombreux habitants travaillent et consomment.

La morphologie de l’Île-de-France se révèle très différente de celle des autres régions où les villes intermédiaires sont plutôt dispersées. L’unité urbaine de Paris s’étend sur une très large partie de l’espace au centre mais aussi au nord et à l’ouest de la région. Ainsi, les villes intermédiaires sont surtout situées dans le sud et l’est de la région. Parmi elles, figurent des villes historiques comme Fontainebleau, Rambouillet, Nemours et Provins, dotées d’une armature commerciale ancienne et dense. Éloignées de Paris, ces villes jouent un rôle de centralité vis-à-vis des communes environnantes plutôt rurales, une caractéristique propice à soutenir la fréquentation commerciale. Elles constituent des pôles d’activité avec davantage d’emplois que d’habitants en emploi. D’autres villes comme Ballancourt-sur-Essonne et Esbly en Seine-et-Marne, limitrophes de l’unité urbaine de Paris et composées chacune de douze communes, connaissent un dynamisme démographique beaucoup plus récent. Celui-ci soutient en partie l’activité commerciale dans ces territoires très résidentiels (environ 40 emplois pour 100 habitants actifs occupés).

Globalement, l’emploi dans ces dix-neuf villes intermédiaires est relativement stable entre 2010 et 2016. Néanmoins, Provins et Rambouillet accusent une baisse d’environ 3 %, alors que des villes jouxtant l’unité urbaine de Paris, comme Brie-Comte-Robert ou Persan - Beaumont-sur-Oise, ont gagné des emplois (environ + 6 %). En outre, la population de la plupart des villes étudiées s’est accrue, mais faiblement. Les revenus des habitants y sont très variables. Ils sont plus élevés à Fontainebleau, avec 28 300 € de niveau de vie médian contre 23 000 € dans la grande couronne. D’autres villes sont nettement moins aisées que le reste de l’Île-de-France (notamment Montereau-Fault-Yonne avec 18 300 €). Les modes de consommation et donc la répartition des commerces y sont très différents.

L’évolution des emplois dans le commerce de proximité en centre-ville permet de dégager trois groupes de villes (figure 3), dont seules sont exclues Claye-Souilly et Serris, du fait de l’implantation de grands centres commerciaux hors centres-villes.

Dans le premier groupe composé de sept villes éloignées de l’unité urbaine de Paris, l’emploi dans le commerce de proximité en centre-ville décline, de façon certes inégale. Entre 2009 et 2015, Nemours, Étréchy, Montereau-Fault-Yonne, Dourdan et Provins ont perdu entre 4,8 % et 1,9 % de salariés par an alors que Coulommiers et Meaux n’en ont perdu que 1,4 % et 1,0 %. Toutefois, Dourdan a gagné des établissements en centre-ville à l’inverse des autres villes de ce groupe.

Le recul de l’emploi dans ces territoires est lié à un faible dynamisme démographique et à des revenus modestes. Ainsi, la proportion importante de logements vacants (entre 8 et 11 % contre 6 % en grande couronne) témoigne d’une perte de vitalité démographique. Quatre de ces villes bénéficient d’ailleurs du programme Action cœur de ville qui vise notamment à réhabiliter l’habitat.

Dans la plupart de ces villes, le revenu médian des habitants est relativement faible et les personnes âgées de 60 ans ou plus représentent plus d’un cinquième de la population. Ces faibles revenus et la baisse démographique participent à la diminution des activités commerciales. En fait, il s’agit de communes avec un passé important (présence de châteaux ou vestiges médiévaux) dans lesquelles les commerces de proximité sont regroupés dans les bourgs historiques. Ces sept villes sont de tailles très différentes, de 75 500 habitants pour Meaux à 12 000 pour Dourdan en 2016. Toutes sont dotées d’un pôle commerçant de centre-ville assez important, sauf Étréchy qui dispose d’un pôle de faible importance au regard de sa population (18 700 habitants).

Dans ce groupe, les activités présentes en centre-ville sont similaires à celles de l’ensemble des villes intermédiaires franciliennes (figure 4) à l’exception des commerces d’équipement de la personne : 17 % des salariés du commerce de proximité contre 12,4 % pour les autres villes de la région (22 % en France). Le commerce alimentaire est autant présent que dans les autres villes de la région (environ 20 %). À Montereau-Fault-Yonne, ce type de commerce représente cependant 35 % des salariés du commerce de proximité en centre-ville, en particulier en raison de la présence de supermarchés. Dans les pôles commerçants des centres-villes de Nemours et Montereau-Fault-Yonne, le déclin des emplois et des établissements est particulièrement prononcé. En revanche, sur l’ensemble du territoire, l’emploi salarié du commerce de proximité ne diminue pas à Nemours et augmente même à Montereau-Fault-Yonne. Ces deux communes ont d’ailleurs récemment lancé de nouveaux projets dans le cadre d’Action cœur de ville.

Un deuxième groupe rassemble aussi sept villes intermédiaires : Rambouillet, Étampes et Champagne-sur-Seine sont éloignées de l’unité urbaine de Paris alors qu’Esbly, Persan - Beaumont-sur-Oise et Fontainebleau y sont attenantes. Fosses est, elle, proche de l’aéroport de Roissy. Au sein de ce groupe, dans les commerces de centre-ville, souvent situés dans un pôle entre la gare et la mairie, les emplois sont relativement stables.

Étampes est la seule ville de ce groupe avec un niveau de vie inférieur à celui mesuré en grande couronne. Persan - Beaumont-sur-Oise et Esbly ont chacune un pôle commerçant de centre-ville dans trois de leurs communes. Fontainebleau est la seule ville intermédiaire en France à avoir plus de la moitié des salariés du commerce de proximité travaillant en centre-ville (64 %). Esbly connaît une croissance démographique particulièrement forte sans véritable commune centre.

Toutes les villes de ce groupe, hormis Champagne-sur-Seine, Esbly et Fosses, font l’objet du programme Action cœur de ville. Les deux pôles de centre-ville de l’unité urbaine de Champagne-sur-Seine sont localisés dans le petit bourg historique de Moret-sur-Loing. La commune de Champagne-sur-Seine a été fortement urbanisée lors de l’implantation, au début du XX^e siècle, de l’usine Schneider qui a fermé en 1994. Depuis, l’emploi y chute considérablement alors que la démographie régresse faiblement. Par ailleurs, à Fosses, une opération de rénovation du centre-ville a été menée à partir de 2010 avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine pour restructurer l’habitat et la fonction commerciale.

La répartition par secteur des commerces de centre-ville de ces villes est proche de la moyenne.

Le dernier groupe réunit des villes intermédiaires à la démographie dynamique depuis les années 1960, soutenant ainsi l’activité commerciale. Il s’agit de Ballancourt-sur-Essonne, Brie-Comte-Robert et Gretz-Armainvilliers. L’emploi salarié et le nombre d’établissements augmentent fortement dans leurs pôles commerçants de centre-ville entre 2009 et 2015.

Le niveau de vie des habitants est semblable à celui de la grande couronne. Ces villes proches de l’unité urbaine de Paris sont essentiellement résidentielles et offrent donc sur place peu d’emplois. Néanmoins, Gretz-Armainvilliers et Ballancourt-sur-Essonne ont chacune deux pôles commerçants de centre-ville d’une taille conséquente. Ainsi, la part des emplois du commerce de proximité localisés en centre-ville atteint respectivement 40 % et 36 %. Dans ces territoires plutôt résidentiels, les salariés des banques et du commerce de détail alimentaire occupent une place importante parmi ceux du commerce de centre-ville.

Les villes de Serris et Claye-Souilly ont la particularité de posséder, pour la première, un centre commercial régional (Val d’Europe) et pour la seconde, une zone commerciale de grande envergure. Dans ces villes, la part des salariés du commerce qui sont situés en centre-ville est donc faible (moins de 10 %). Toutefois, Serris a connu une très forte évolution du nombre de commerces de proximité en centre-ville entre 2009 et 2015 (+ 7,4 % en évolution tendancielle annuelle). Dans ces deux villes, il y a nettement moins de commerces d’équipement de la personne ou de la maison en centre-ville que dans les villes des trois groupes. En revanche, ces deux types de commerces emploient 60 % de l’ensemble des salariés des commerces de proximité situés en dehors des centres-villes.